宜春市房地产市场调查报告

1、宜春市房地产市场调查报告XXX项目组2010-2-3第一部分 宜春市房地产市场概况一、市场板块划分市区板块城西板块城北板块城东板块城南板块温汤板块为更好服务于XX集团，项目组特地在11月24日至12月3日期间对宜春市在销售楼盘进行市场调查。通过初步调研，项目组认为宜春市楼盘可以分为6个板块： 1、市区板块：以宜阳路、环城西路、明月路、宜春大道、平安路围合而成，是宜春市区老城区；2、城北板块：宜阳路以北的区域，新市政府所在地，是未来的行政中心；3、城东板块：明月北路以东、宜阳路以南、铁路线以北，是体育中心；4、城西板块：袁河以南、宜春大道以西、铁路线以北，区域内学校多，是文化中心，也可称为学院板

2、块；5、城南板块：铁路线以南，是老工业区；6、温汤板块：主要以温汤镇、明月山为主，是旅游度假中心。二、各板块在售楼盘板块楼盘名称开发商代理公司推广机构售楼热线建筑格局在售房源均价(元/m2)销售情况市区乐居名都新苑房地产无无多层0春节前后开始销售市区金鼎小镇人和置业30002、7号楼90%，8号楼80%市区袁山华府赣西房地产无奥世地产顾问/36栋多层、2栋花园洋房112三房、花园洋房3150多层只剩顶层和一层，洋房销售率60%市区中央公馆安达房地产宜春西格玛深圳观铸广告3栋高层50-71一房、75-105二房、121-132三房、157四房012月份开盘，VIP5000抵15000市区鸿运星城

3、·首府嘉胜房地产无兰庭机构 11栋高层45一房、116-130三房、140-151四房1号3180，2号楼3280，3号楼33501号楼销售95%，2号楼70%，3号楼50%，其他未开盘市区平安名居鹏森房产多层2900成交率85%市区金地嘉园南氏集团无无 6栋多层、6栋小高，2栋高层134三房、154四房，221复式3000多层售罄、小户型电梯房售罄，还有2栋高层、3栋小高在建市区乐居名郡三陆康实业无无16栋多层，2栋高层22二房、110-128三房012月底开盘，5000抵10000市区吉祥公寓哥中房地产无无1栋高层30-45一房、72二房310045%市区财富公馆哥中房地产无无1

4、栋高层16层32一房、65-85二房、132三房310060%市区锦绣花苑青龙集团 3000市区瑞宁花园宏利房产、0未开盘城北翰林世家南氏集团无无别墅2403900成交率65%城北丰硕华庭丰蓄房地产无无/34栋高层82-90二房、114-129三房、32001号楼90%，2号楼75%，3号楼70%，4号楼60%城北高能.宜人华府高能投资集团一、二期销售完毕87二房、115-123三房3000三期一批售罄，二批还未开盘城东上東国际城发实业无无6栋多层、2栋花园洋房、3栋高层82-90二房、127三房、145-157四房3050多层基本售罄、洋房、高层未开盘城东翠堤湾新苑房地产无无2栋多层、3栋高

5、层85二房、105三房2200多层基本售罄、高层未开盘城东东方明珠建投实业多层、高层多层2680/高层3050多层80%、高层10%城东丽景滨江正荣集团无/36F+1,5F+1，18F289011月21日开盘尽销85%城东阳光新城加诚房地产苏州天地行无 多层121-135三房、151四房2450多层只剩尾房，即将有2栋高层上市城南现代城格兰茵房地产中恒无/7多层108-123三房、89二房1970二房基本售罄、三房销售率70%；三期正在开建城西星河湾全盛房地产无无4栋多层，1栋高层21-43一房115-132三房、135四房0元旦卖卡，5000抵10000，预计均价2600，高层3200城西学

6、林新城鹏森房地产无无3297888 32976685二房、120三房23101号楼50%、3号楼40%城西春晖豪庭袁州二建 0暂未开盘城西江山帝景宏鑫房地产苏州天地行无 2栋高层34-40一房、71-85二房、93-137三房300010层以下基本售罄城西水墨江南天奥房地产深圳天驷行无多层95二房、101-132三房、140-145四房240011.28日开盘，销售率70%城西秀江外滩五州房地产无无 二期只剩7栋高层85二房、113三房、137-141四房多层只剩6楼、高层未开盘城西新苑·福邸新苑房地产无无1栋高层18层34-57一房、70-89二房320011层以下基本售罄温汤月泉

7、湾瑞发房地产3800温汤温泉休闲公寓信达房地产2490温汤温泉国际公馆立达房地产0温汤温泉港湾南氏集团 3000备注：因为温汤镇比较远，没有实地调研，缺乏具体数据。三、数据分析1、2009年价格走势数据来源：宜春房地产信息网2、近2个月备案数据（数据来源：宜春房地产信息网）住宅办公商业其他区域套数面积()套数面积()套数面积()套数面积()10月45726562.90016389.3322.6311月54528006.20015389.320176.623、近2个月销售单价分析（数据来源：宜春房地产信息网）2000元以下2001-3000元3001-4000元4001-5000元区域套数面积(

8、)套数面积()套数面积()套数面积()10月844954.3320710540.214710123.719944.6311月1005586.4626711182.215910292.919944.634、近2个月销售面积分析（数据来源：宜春房地产信息网）70m2以下70-90m290-120m2120-144m2144-160m2160-180m2180m2以上区域套数面积()套数面积()套数面积()套数面积()套数面积()套数面积()套数面积()10月2814462.13201609.45454755.829212171.991339.595850.1151373.8911月3594670.

9、76191537.26555855.859312405.5101475.524687.4251373.89小结：1、 宜春市目前的楼盘发展还主要集中在市中心，周边板块发展不均匀；2、 宜春市目前以总建筑面积10万以下中小型楼盘为主，10万平米以上中大型楼盘比较少；3、 宜春市大型开发商主要是南氏集团、正荣集团、三陆康实业，其他主人青龙地产、格兰茵地产、新苑地产都发展比较单一；4、 受国家各种政策刺激，在经历2008年拐点后，宜春地产迅速回升，销售单价从5月份开始迅速上升，目前均价已经达到2646元；5、 市场产品70平米以下小户型比较畅销、其次是110左右的三房；第二部分 在售主要楼盘分析1、

10、金地嘉园项目地址：宜春袁山大道西路206号开 发 商：宜春南氏房地产开发公司项目指标：占地面积：4.6万平 总建：11万平 容积率：2.48 绿化率:36.2%物业类别: 多层、小高层、高层交通状况：1、7、18路周边配套：中国银行、农业银行、邮政、天泽医院、化成小学项目优势：1、项目品质较好，建筑外立面亮丽，形象好；2、园林、绿化在当地做的不错；3、交通便利，1、7、18路直达；4、周边配套比较完善，有医院、学校、银行、菜市场等； 5、智能化物管（红外线、电子巡更、IC卡车辆管理）项目劣势：多层已经销售完毕，所剩房源都是高层，户型比较大；2、丽景滨江项目地址：卢洲大道与秀江东路交汇处开 发

11、商：正荣房地产项目指标：占地：208亩 总建：23万平 容积率：1.72 绿化率: 40% （70000平景光绿化，3000平中央水景，1200平中心广场）物业类别: 多层住宅、花园洋房、小高层交通状况：9路内线、9路外线、10路、2路、5路周边配套：建行、工行、中国邮政储蓄、红十字医院、袁州区计生委、青龙商厦、体育中心购物广场、金圣超市、东方红酒店、江湖鱼庄、一鸣食府、东亚大酒店、宜春三中（市重点）、四中、五中、八小、春台中学、仁智幼儿园、阳光电脑学校项目优势：1、实力开发商拥有社会良好口碑； 2、项目一线临江，400米一线江景；3、建筑风格为西班牙式风格，外立面丰富；4、滨江公园

12、、状元周公园离项目不远；5、智能化物管（红外线、电子巡更、IC卡车辆管理）项目劣势：秀江东路周边生活氛围较淡、配套少，但是连接老城区的卢洲大桥即将新建，这种情况即将改变3、秀江外滩项目地址：中山西路（宜春职业技术学校）开 发 商：宜春五洲房地产项目指标：占地面积：139亩 总建：25万平 容积率：1.8 绿化率: 35%物业类别: 多层、小高层交通状况：4路周边配套：中行、工行、农行、邮局、宜春人民医院、浙赣友好医院、国光超市、宜春四小、宜春二中项目优势：1、项目邻宜春职业技术学院，文化氛围浓；2、项目地处宜春老城区，交通便利；3、距市中心较近，周边配套丰富项目劣势：1、秀江河水镜不好，污染严

13、重，2、所剩房源全部为超高层；4、宜人华府项目地址：昌黎路与明月路交汇处（建材大市场对面）开 发 商：江西高新能源开发有限公司项目指标：占地面积：11.6万平 总建：17.3万平 容积率：1.48 绿化率:50%物业类别: 多层、小高层交通状况： 17路内 17路外周边配套：宜春中学、宜春八小、红十字医院、中国邮政、袁山公园、市政府、贸易广场、体育中心、建材大市场项目优势：1、欧陆风情园林（中央水榭公园、杜乐丽公园、维多利亚公园），2、四条绿色景观大道(宜人大道、林荫大道、枫叶大道、星月大道)、3、五大特色景点(摩西涌泉、阳光泳池、香榭丽舍大街、翠海天池、假日广场)。4、开发商拥有相当实力，5

14、、一期口碑较好，入住率高，实景营销作用很大项目劣势：价格较高5、中央公馆项目地址：学府路与宜阳大道交汇处开 发 商：宜春市安达房地产项目指标：占地面积：13.5亩 总建：5.3万平 容积率：5.8 绿化率:物业类别: 高层（26层）交通状况： 1路、 2路、 3路、 8路、16路、17路、116、118路周边配套：市区成熟配套（中山中路、鼓楼步行街、朝阳路商业街、东风大街）项目优势：1、地段（市中心成熟地段）；2、建筑风格明亮； 3、户型多样， 50-139都有涵盖；4、市中心成熟配套、交通通畅；5、市中心稀有版块，升值潜力大项目劣势：全部是高层，每层户数比较多6、丰硕华庭项目地址：宜春昌黎路

15、与高士北路交汇处开 发 商：江西博能房地产开发公司项目指标：占地面积：214.8亩 总建：30万平 容积率：2.0 绿化率: 4000平奥运主题广场物业类别: 高层（27层交通状况： 7路、11路、17路、周边配套：宜春中学、宜春八小、教育局、城标广场、袁山公园、市公安局、市消防支队、建材大市场项目优势：1、高层得房率超85%；2、十多种户型，选择面大，坐北朝南；3、项目紧邻袁山公园4、项目地处宜春新城区，后面就是宜春中学；5、交通便利项目劣势：绿化面积少7、春辉豪庭项目地址：学府路与清沥江交汇处开 发 商：宜春市袁州区二建房地产开发有限公司项目指标：占地面积： 16000平方米 容积率： 绿

16、化率:物业类别: 高层 小高层周边配套：宜春学院，凤凰山公园，小学，二中，地下停车场项目优势：1、邻宜春学院和凤凰山公园；2、教育配套设施齐全；3、框架结构，南北通透；4、小区内有会所，运动场所和儿童乐园；5、交通便利；6、户型多样，布局合理；8、鸿运星城项目地址：宜春北路99号（原宜春宾馆）开 发 商：宜春嘉盛房地产开发有限公司项目指标：占地面积： 43 亩 总建： 10多万平 容积率： 绿化率:物业类别: 高层交通状况： 1路，2路，3路，8路，10路，17路等周边配套：近邻宜春市机关幼儿园、市第三小学、宜春实验中学、市广播电视大学、宜春学院北校区，市第五医院；邮局；银行项目优势：1、交通

17、便利，有多路公交路线；2、周边配套齐全；3、地理位置好，南临地委大院，秀江东路，北靠武警宜春支队；4、区内园林规划较好；5、户型多样，有单身公寓，两房，三房，四房；项目劣势：得房率不高小结：1、 各大楼盘的配套以外围配套为主，小区内部配套缺乏（比如很少楼盘有会所规划）；2、 销售人员参差不齐，整体素质比较低，销售现场纪律比较凌乱；3、 产品的差异化不大，户型大多比较雷同4、 当地市场开发水平较低，除部分楼盘销售中心配置还可以外，其他楼盘的销售中心都很小，而且缺乏内部装修，销售氛围的营造；5、 受当地报纸、电视、网站等媒体宣传渠道窄小的影响，各大楼盘的销售多以自然销售为主，缺乏市场炒作；6、 缺

18、乏专业的代理公司和推广公司；7、 营销手段单一，基本上以广告为主，缺乏活动营销、网络营销、圈层营销等组合手段；8、 忽视老业主的关系维护；第三部分 宜春消费群体分析1、 区域：以本地居民为主所有潜在购买者中，有近70为宜春所管辖地区土生土长人群。随着人口增多、新家庭的建立、投资、创业的需要，这部分人群也是最迫切需要在本地置业的潜在买家之一。2、年龄：以40岁以下买家为主根据调查报告，宜春置业者的主力是年龄在40岁以下的买家，但是买家年龄开始呈年轻化趋势，2530岁年龄段的人士已逐渐成为买房的新兴力量，这其中有相当部分是外地买家，比如周边县市的客户。3、 户型：小户型为主70平米以下小户型受欢迎，一经推出基本售罄；1100-120平方米三房二厅非常畅销；4、 购买因素：大多数人喜欢成熟的生活方式消费者最喜欢的楼盘特点是成熟，其次是自然、温馨、宁静，而山、水、园林是他们最为喜欢的环境元素。消费者已厌倦了光秃秃的园林和搭满棚架的水泥楼房，如果现场是这个样子，就算有再多的关于景观的承诺，他们也不会下决心买房，只有看到实在的园林、景观小品等，他们才会下决心购买。5、 需求：投资客户比例在上升小结：当前购房者的特征² 买房者年龄开始年轻