阳泉市商业地产项目策划方案

1、阳泉市项目策划方案.doc目录第一部分阳泉市宏观经济概述第二部分阳泉帀商业市场分析一、阳泉市地缘关系分析二、阳泉市商业现状分析三、阳泉市商业分布特点四、阳泉市整体商业分析z核心商圈兴隆商圈市场类商业分析五、阳泉市整体商业分析z核心商圈兴隆商圈街铺类商业分析六、商户、消费者调研分析七、本项h重点竞争项h分析八、阳泉市整体商业分析z零散商业专业市场分析九、阳泉市整体商业分析z零散商业住宅底商分析附件：一、阳泉市整体商业分析之零散商业百货店分析二、阳泉市郊区县市商业分析第三部分项目分析一、swot分析二、十三参数法分析第四部分项目定位第一部分阳泉市宏观经济概述阳泉市位于山西省中部东侧、太行山西麓的山

2、间盆地中，是山西省新兴的重工业基地也是经国务院 批准的甲级开放城市。总面积4452平方公里，辖盂县、平定两县，城区、郊区、矿区、开发区四区，32 个乡镇，12个街道办法处，1035个行政村；总人口约130力。英中市区面积654平方公里，人口 65力； 盂县全县面积2514万平方公里，人口 30力；平定县全县面积1391平方公里，人口 32力。1、2001年阳泉市全年共完成国民生产总值150. 24亿元，按可比价格计算，比上年增长15. 0%,增幅 比上年加快2个百分点，増长速度分别比全国和全省平均増长水平高5. 5和0. 9个百分点。2、第一产业实现増加值3. 11亿元，増长14.5%；第二产

3、业实现增加值94. 21亿元，增长16.2%,第三 产业实现增加值52. 92亿元,增长13. 1%。3、2004年阳泉市同定资产投资继续增长，全年全社会完成i占i定资产投资额49. 17亿元，比上年增长3 01%,其中房地产开发投资增长13. 1%。全年完成房屋施工面积154. 28力平方米，完成竣工面积67. 35 jj 平方米，分别比上年増长65. 2%和39.2%,均创历史新高。4、在岗职工工资收入呈现大幅増加。2004年全年在岗职工平均工资达14169元，比上年增长29. 76%。 全年城镇居民人均可支配收入为7998. 03元，比上年增加1361. 15元,增长20. 5%。5、城

4、镇居民人均消费性支出5030. 71元，增长20. 7%o全年农民人均纯收入3437元，比上年增加325 元，增长10.5%。农民人均生活消费支出2636元，增长23.8%。6、全年社会消费品零伟额完成48. 3亿元，比上年增长20.2%。其中城市消费品零售额为32. 8亿元， 较去年增长22.4%。7、阳泉是山西东部的交通枢纽，石太线电气化铁路横穿市区，公路交通己经形成以阳泉为屮心的辐射 公路网。8、阳泉市辖区矿产资源丰富，种类繁多，煤田而积1800平方公里，是全国著名的“沁火煤田”的重要 组成部分，为全国无烟煤生产基地0，保有储量为173-220亿吨，是典型的以煤炭矿业为支柱产业的能 源重

5、化工城市。同时，阳泉的铝矶土矿储量在2640亿吨，为我国三大铝矶土生产基地之一，硫铁矿储量 5. 225亿吨，是我国五大硫铁矿产地之一。9、同时，阳泉也是山西省比较著名的旅游地点，拥冇众多的人文景观，如娘子关瀑布、药林寺、百团 大战纪念碑等。10、近期阳泉把实施工业强市战略提到日程，通过工业的崛起，为第一、第三产业及整个城市的国民经 济发展提供强冇力的支撑。建设新型能源和新型材料工业基地，把资源优势转化为经济优势，坍加财政收 入，增强经济实力，加快城镇化步伐。11、另外积极实施“外向带动”战略，加大招商引资工作力度，出台一系列鼓励进出口贸易的政策，维 持外经、外贸、外事工作保持良好发展的势头，

6、改善投资环境，积极利用外资，发展城市经济。（以上数 据來源为阳泉市政府网站介绍）结合以上对阳泉市的城市状况分析，冇儿个比较明显的城市特点：1. 是典型的重工业城市，整体经济水平较高，为商业的发展提供了一定的空间2. 从城市特征角度是典型的三级城市，但由于第二产业发展较快，因此，居民收入相比其他三级城市 普遍偏高，城市居民整体人均收入高于同类三级城市3. 但整体城市化进程处于起步阶段，资金释放途径不明显第二部分阳泉市商业市场分析一、阳泉市地缘关系分析阳泉市东与河北省会石家庄隔太行山相邻，西与山西省会太原市衔接，屈于三级城市。阳泉市市区沿横贯市中心的桃河呈扁长状分布，桃河也将阳泉市在地理上自然分割

7、成为河南与河北两个部 分。其中，桃河南岸商业较为发达，是阳泉市的核心商圈所在z处。市内道路纵横交错，最主要的纵向交 通干道为泉屮路，最主要的横向交通下线为桃南路。阳泉市夹于两人省会z间，从商业归属方面应当归于太原商圈，由于现阶段阳泉商业诡处于起步阶段，因 此，主耍的辐射区域只是市区和郊区，包扌舌盂县和平定地区。二、阳泉市商业现状分析阳泉目前主要的商业都集中在兴隆街附近，主要的商业形式就是市场类商业。阳泉市目前在借的商业项目非常少，主要是以租赁形式经营，95%以上为企事业单位产权物业，剩余部分也 被少数投资客统一租赁后分租给散客。真正完全按照市场化行为运作的商业项h儿乎没有。密体的商业货品档次参

8、差不齐，既有大众的低档商品，也有品质亳不逊于北京的中高端商品。目前阳泉市仅有两家大熨百货店，一是位于邻近兴隆街的河边街上的华联商厦，再冇就是属于矿区内 部商业的天利购物中心。由于阳泉市现冇中高端消费群体通常选择到太原或北京消费，因此，这两大商场 总体经营状况-般。相比较而言，华联商厦的经营状况较好。无论是高端的商场还是低端的商业街，都没有任何管理行为而言，基本都处在杂乱无序的状态z中。三、阳泉市区域商业分布特点目前阳泉市的整体商业分布以兴隆街为屮心，呈放射状分布格局，其他区域商业零星分布，不成规模。四、阳泉市整体商业分析一一z兴隆商圈市场类商业分析由于阳泉市儿乎所冇的重要商业都在兴隆街附近，因

9、此，我们把阳泉市的所冇商业，按照街区进行分析。（一）距离本案绘近的商业项目1、凯源商城地理位置桥北街市场规模 总经营面积约3000平米，总商户数354家，主力单铺面积36平米租金状况 主力店铺租金3元/平/天，年付。特点概述以中低档小商品及五金为主营业态，经营状况良好。一层建筑，以小百货和五金为主营业态,购物环境较差，密体商业布局凌乱无序。位于兴隆街商圈边缘地 带，人流量较大。无空铺。业态组合小百货五金服装、鞋帽床上用品合计商铺数量 2552940303542、桥北商城地理位置新建沔路市场规模 总经营面积约5500平米，总商户数160家，主力单铺面积6平米，冇部分大铺约30平米租金状况 主力店

10、铺租金3元/平/天，年付，无押金特点概述 主营低档小百货和五金，经营状况良好。无空铺。仅一层，商业档次偏低，位于兴隆街核心商圈边缘位置，但与五金类市场接近，有较好的同类消费者聚集 效应。业态组合五金小百货服装、鞋包音像床上用品合计商铺数量 467619910160商业汇总统计表 表一：业态数量统计表市场名称业态及数量经营状况服装、鞋包五金土产床品百货音像凯源402930255以低档小百货为主，购物环境差，人流人，无空铺桥北194610769以低档小百货和五金为主，档次低，经营状况好，无空铺合计5975403319514表二：价格表市场名称租金（元/平/天）转让费（万元）主力面积（平米）租赁方式

11、凯源 3 无 6 年付桥北 3 无 6 无押金,年付总结：1. 凯源和桥北商城是距离本项h放近的两个市场，h前市场内摊位分布混乱，主营产品档次低，实际 上仍然属于初级的大棚式商业结构2. 市场目前的主力摊位面积为6平米，单位租金为3元，两个商场的总摊位数为514个，即使将两个 商场整端到木项目，就目前的规划而言，也是不能够将整个项目填满的，另外，由于现冇租金水平的限制, 会在一定程度上局限本项目租金水平的合理制定。3. 因此，在后期招商时，对于这两个商场的商户，应该有选择有针对性的引进，标准应该是业态水平 比较高，同时能够承担较高租金水平的商户，如经营音像制品、小百货当中比较高端的经营者，如饰

12、品和 文化用品等，这样才能保证本项目的档次和水平。（二）华盛街商业业态分布衣业态种类 数量 经营面积（nf）主力店铺面积（nf）主力租金（元/平米/天）工矿机电配件类五金 391783253电器 3150餐饮、娱乐3185美容美发3161医药、保健327家具用品124总计 502180总结： 华盛街是阳泉市工矿机电五金配件最为集中的一条商业街。也是距离木项目最近的商业街区。在华盛街上，五金机屯产品的属性远远大于服装百货的属性，但是就城市而言，现冇面积已经能够满足市 场需求，而且五金机电,特别是大中型的五金机电设备对经营场所的面积和楼层要求较高，通常会选择一 层的开放式店铺，如果在本项目中引进五

13、金机电业态,一來缺乏足够的数量支撑人的面积，再冇就是无法 支撑一层或外门面房较高的租金或售价水平。另外，五金机电和服装、百货类业态的商业屈性是无法兼容的，因此在规划时，二者必居其一。（三）桃南东路（按照山两向东方向）百货类：1、华联商厦华联商厦位丁桃南东路北侧，东距桃南东路与福寿街交汇处约150米。总建筑而积约20000平米，丁97年 开业，是目前核心商圈的主力商场之一。该商丿夏的商品档次及配套在阳泉均属前列。名称华联商厦 建筑物特点共七层现代建筑（带地下以层）开业时间 1997年10月 楼层总面积 约20000 nf建血电梯情况四部双向扶梯停车场位置及车位商场前方空地，20个车位中厅面积 5

14、0册装修档次高档装修客流量 1700人次/时；（测试时间：周日13： 00-14： 00） 预计营业额 营业状况良好对外租金 if、2f、3f、4f、5f：保底扣点20% ,销售额多出保底额部分再以约10%的比例扣利,无法完 成销售额的商户将被淘汰。也可采用租金形式，约8元/m7月空置率：无6f：储藏货物，暂时自用空置率：无1b：约4元/nt/天空置率：无单铺面积 15-300 m2；主力为30耐商户总数 约300家商场定位高档次综合性商场拓展意向不断吸纳高档品牌做高档商业客户來源 商户來源范围：木地外地比例对半，外地人以太原地区为主商户特点：厂家、经销商均冇，多为高档品牌经销顾客來源范围：阳

15、泉市中心区域为主耍顾客來源顾客特点：年龄跨度大，顾客层次各异，以中青年为主各楼层功能调査楼层经营品种/类别预计面积-1f 精品女装350 fil2if 家用电器、厨卫电器、洗涤化妆、*手表 3000 m22f 运动系列、皮鞋皮具、针织内衣、床上用品、保健 2800 m231； 精品女装、羊绒大衣、休闲女装 3000 m241；精品男装、衬衣、血、羊毛衫、休闲装 3000 m15f 美食林、儿童用品、文化百货、儿童娱乐3000 m2 26f 货物存储用区 3000 m2总结：地处核心商圈，周边大型商业相对集中，商业氛围浓；交通便利，商厦前方冇停车场，而周边商厦、购 物中心均无停车场所；商场整体档

16、次高，是阳泉唯一冇中庭设置的商场，总体形象较好；商场底层引入肯 德基，带來一定的人气。商品定位于高档产品，与阳泉市大众的消费习惯有部分矛盾，造成客流量大，但实际购买客户少的现彖。 市场类：2、华林商城地理位置桃南东路市场规模 总经营而积2000平米，总商户数94家，主力单铺面积8和20平米，部分商铺在30-40平米租金状况主力店铺租金4.5元/平/天，年付，押金2000元特点概述以中档时尚休闲服装为主营业态，经营状况良好。位于华联商厦的地下一层，与百纺购物中心及马路两侧的地下通道相连，人流量大。依赖两各人型商业的 人气带动，且自身经营服装时尚，符合当地年青消费者的口味。无空铺。业态组合服装、饰

17、品商铺数量 943、百纺购物中心名称百纺购物中心建筑物特点共四层中式长条形建筑开业时间 1994.10楼层总使用而积 7000 m2电梯情况两部单向扶梯停车场位置及车位无中厅面积 无 装修档次 中高档装修客流量 1400人次/时；（测试时间：周日12： 00-13： 00） 预计营业额 一层营业状况良好；二层惨淡经营对外租金 1f：平均约为6元/nf/天 空置率：5%2f：平均约为3元/m7天 空置率：5%3f：自营空置率：无4e：办公用层空置率：无单铺面积 10-100 mz；主力约为25 nf左右 商户总数 约160户商场定位屮档综合性购物中心拓展意向客户來源商户來源范围：绝人部分为本地，

18、其余为阳泉周边区域、太原区域客户商户特点：阳泉地级经销商、个体商户顾客來源范用：覆盖面较广，市中心及市郊均有顾客特点：年龄、层次跨度大，一层多为中青年顾客各楼层功能调查楼层经营品种/类别预计面枳1f 日用百货、文化用品、小电器、洗涤化妆、工艺品、休闲服装 3000 nf21；床上用品、窗帘布匹毛料、毛衣内衣、男女服装 3000 nv3f 自营劳保用品、塑料皮件 400 nf4f 办公区 400 m2总结：地处核心商圈，商业氛围浓厚；作为木路段最早开业的大型商业，在当地影响力大，辐射范围广；商场沿 街长度长，共有五个可出入口，在吸引人流方面有优势。商业分布极其不合理，各档次商品设置区域交错杂乱；

19、二层商品形式单一，档次多为中低档，摆放凌乱， 形彖较差，营业状况惨淡。没冇专门停车场。4、隆鑫购物中心名称隆鑫购物中心建筑物特点四层中式建筑（带地下一层）开业时间1996. 1楼层总使用面积 8500 nf电梯情况两部单向扶梯停年场位置及车位无中厅面积无装修档次中高档装修客流量 600人次/时；（测试时间：周日10： 00-11： 00）预计营业额 营业状况一般对外租金 1f：平均约为6元/n）7天 空置率：无2e：平均约为4元/m7天 空置率：无3f：平均约为3元/of/天 空置率：5%1b：均价约为3元/nf/天 空置率：5%单铺面积 10-150 nv；主力约为30-40 nf左右 商户

20、总数 约170户商场定位 中档、中高档综合性商场 拓展意向客户來源 商户來源范围：大部分为木地商户，外地商户多來自太原地区商户特点：以阳泉区域级经销商和个体商户为主，厂家玄销点少顾客來源范围：周边区域居民顾客特点：年龄、层次跨度大，顾客以购买中低档商品为主耍部分各楼层功能调査楼层经营品种/类别预计面积1f 针织内衣、皮鞋皮具、电器洗涤化妆、儿童玩具 2500 m22f 羽绒服、男女毛衫 2500 m13f 男装、女装、童装、裤装 2000 m2ib 童装、男女装、内衣350 nv总结：没冇专门停车场；商业业态分布形式十分混乱；商品层次位置区域划分极不合理；地下一层客流量非常小。 商业汇总统计表

21、表一：百货类商业名称总铺数主力单铺面积（nf） 主力租金情况（元/耐/天）1f/2f/31；经营状况华联商厦 400 25-35 20%的流水扌ii点，无法完成销售额的商户将被淘汰。是目前阳泉市经营状 况最好的商业z,从商品陈列到种类、档次都高于同类三级城市表二：业态数量统计表（备注:由于新建路上有一部分是按照商场格局建设的商业，由于经营不善，已改 成市场类业态经营，但一部分模式乂沿袭了商场的模式，因此，为了便于分析，我们将之命名为商场类市 场）市场名称楼层及业态经营状况商户总数bl fl f2 f3华林商场中档时尚休闲服装商品档次较高，经营状况良好 94百纺购物中心 日用品、小家电、小百货

22、床品、男女装、鞋开业早，影响力大，商业分布不合理，档次低，商品形式单一，营业状况差 160隆鑫购物中心 男女童装、内衣 鞋、化妆品、玩具 羽绒服、毛衫 男女童装 开业时间长，有一 定客源基础，商业业态分布不合理 170合计424表三：价格表市场名称租金（元/平/天）主力面积（平米）租赁方式bl fl f2f3 f4华林商场4. 530 年付,押金2000戶纺购物屮心6325隆鑫购物中心33463040（四）新建路（按照由西向东方向：丰华一裕隆一金隆rm新华隆温州兴隆百货一 兴隆市场）1、丰华商厦地理位置新建西路市场规模 总经营面积2400平米，总商户数60家，主力单铺面积40平米租金状况 主力

23、店铺租金4元/平/天，年付，无押金特点概述 主营中低档服装和鞋，经营状况一般。空铺极少。地上二层，地下一层。业态组合 服装、鞋 珠宝 合计商铺数量 582602、裕隆服饰城地理位置兴隆街市场规模 总经营面积1300平米，总商户数34家，主力单铺面积35平米租金状况 主力店铺租金4元/平/天，季付，无押金特点概述主营中低档服装，经营状况良好。无空铺。地上二层建筑,购物环境差，但因其位于商业核心兴隆街，人流量有保证，且中低档的服装档次也符合阳泉市大多消费者的消费心理。业态组合鞋服装合计商铺数量 1519343、金隆商场地理位置兴隆街市场规模 总经营面积600平米，总商户数14家，主力单铺面积30平

24、米租金状况 主力店铺租金4元/平/天，季付，押一个月租金特点概述 主营中低档服装，经营状况良好。无空铺。仅一层（位于二楼），尽管在二层，但因其位于商业核心兴隆街，人流量较人，中低档的服装档次也符合阳泉市大多消费者的消费心理。业态组合服装商铺数量 14家4、日日新商场名称 日口新商场 建筑物特点 共三层现代建筑开业时间 2001年 楼层总使用而积 7000 m2电梯情况两部双向扶梯停车场位置及车位无中厅面积无装修档次中档装修客流量 1200人次/时；（测试时间：周日12： 00-12： 30）预计营业额 营业状况良好对外租金 1f：平均为8元/of/天 空置率：无2f：多为6元/nv/天空置率：

25、无3f：多为4元/耐/天 空置率：无单铺面积 10-50 nv；主丿j约为30-40 m1 商户总数 170户商场定位 中档、中高档服装商场拓展意向 在现冇基础上加盖四层客户來源 商户來源范围：人部分为本地商户，外地商户范围广，不仅局限于山西地区商户特点：以阳泉个体商户为主顾客来源范由：阳泉本地人顾客特点：年轻时尚女性，中高档消费各楼层功能调査楼层经营品种/类別预计面积1f 鞋帽、洗涤化妆、小饰品、小家电、小百货、休闲、皮件、金饰 2300 m22f 男装、裤装、衬衫、皮衣、鞋袜 2400 m231； 女装、童装、毛衫、皮衣、羽绒服 2300 nv地处兴隆街步行街的核心位置；商场档次较高，配套

26、较好；己经营多年,商业成熟度较高。一层商品较杂, 降低商场的档次；商业形态及业态已经落后。商场内的电梯只冇上行电梯，而无下行电梯，给消费者购物 造成了一定的不便。5、华龙购物中心华龙购物中心是阳泉连锁性商业，地处兴隆街步行街的核心位置，于2004年4月开业。是兴隆街商圈的核 心商业z。名称 华龙购物中心 建筑物特点 三层建筑（带地下一层）开业时间2004.4楼层总使用面积10000 nv电梯情况三部双向扶梯停车场位置及车位无中厅面积无装修档次高档装修客流量1920人次/时；10： 30-11： 00预计营业额 营业状况良好对外租金1f： 7元/nf/天 空置率：无2f： 4 tg/m7天空置率

27、：无3f： 2元/m7天空置率：无1b：自营超市空置率：无单铺面枳7-30 m2； 一层主力约为10 nf左右；二层主力约30 nf左右。商户总数304户商场定位 中档、中高档购物中心 拓展意向客户來源商户来源范围：大部分为本地商户商户特点：以阳泉区域级经销商和个体商户为主顾客來源范围：周边区域居比顾客特点：年龄、层次跨度大，顾客以购买中低档商品为主耍部分各楼层功能调查楼层经营品种/类别预计面积1f休闲职业女装、饰品、床上用品、化妆品、音像2500 m22f时尚女装、运动休闲、男装、童装、内衣、裤装2500 m23f皮鞋皮具、儿童游乐园、电玩室2500 m2ib 自营超i|j 2500 nf地

28、处兴隆街步行街的核心位置，商业成熟，人流量大；商业形态、配套及商品档次处于阳泉较高水平；华 龙为木地企业，经营时间较长，知名度较高，冇一定品牌彩响力；华龙为连锁性商业，冇较为成熟的供货 渠道，具冇较强的竞争实力。内部的业态分布较不合理；摆设混乱；内部形彖与兴隆街的路面状况反差较 大，影响较高层次客群的进入。6、温州购物商场地理位置兴隆街市场规模 总经营面积1300平米，总商户数42家,主力单铺面积25平米租金状况主力店铺租金4元/平/天，半年付，押1个月租金特点概述以中低档和低档服装为主营业态，经营状况一般。无空铺。二层建筑，主耍经营场所在二层，有上行手扶电梯一部，整体购物环境较差。业态组合鞋

29、服装合计商铺数量13 29 427、兴隆百货人楼地理位置兴隆街市场规模 总经营面积1800平米，总商户数77家,主力单铺面积20平米租金状况主力店铺租金3.5元/平/天，半年付，无押金特点概述主营各类中低档服装，经营状况一般。四层建筑（地下一层，地上三层），地下一层：童装；地上一层：内衣、化妆品、箱包；地上二层：鞋；地上三层：服装。楼层过多,相对兴隆街其它一至二层的商业而言，对购物者冇一定的楼层抗性，导致经营状况不佳。空铺 极少。业态组合 化妆品 箱包 床上用品 童装、服装、鞋 合计商铺数量5 1 1 70 778、兴隆服饰街地理位置桃南东路市场规模 总经营面积400平米，总商户数26家,主力

30、单铺面积15平米租金状况 主力店铺外街租金6元/平/天，半年付，押2个月租金特点概述经营低档男女服装，经营状况良好。无空铺。地上-层建筑，面向低端消费群体，档次较低。业态组合男女服装商铺数量269、兴隆农贸市场地理位置桃南东路市场规模 总经营面积8000平米，总商户数500家，主力单铺面积15平米租金状况 主力店铺租金3元/平/天，季付，押1个月租金特点概述一层农贸市场经营状况良好；二、三层服装市场经营状况较差。三层建筑，一层为阳泉最人的农贸市场，具冇一定的垄断性质，人流呈较人，经营状况良好；二、三层以 低档服装为主营业态，经营状况较差。空铺极少。业态组合农贸鞋服装合计商铺数量160 41 1

31、92 393商业汇总统计表农一：业态数量统计衣（市场）市场名称业态及数虽：经营状况服装鞋包珠宝 丰华商厦582裕隆服饰城19 15 金隆商城14 温州购物商城29 兴隆百货大楼70 兴隆服饰街26 兴隆农贸市场192 合计 408 70 2 1 表二：价格表床品化妆品农贸主营中低服装和鞋，经营状况一般，空铺少中低档服装,环境差,人流大,经营状况尚可屮低档服装，环境差，人流人，经营状况尚可中低档服装为主，环境差，经营状况-般5 中低服装为主，陈列无序，由于楼层过多，导致经营状况不佳 低档服装，经营状况良好160是阳泉市最人的农贸市场，一层农贸经营良好，二三层低档服装经营差160 6461341市

32、场名称和金（元/平/天）主力面积（平米）租赁方式丰华商厦4 40年付，无押金裕隆服饰城4 35季付，无押金金隆商城4 35季付，押一个月租金温州购物商城4 25半年付，押一个月租金兴隆百货大楼3.5 20半年付，无押金兴隆服饰街6 15半年付，押2个月租金 兴隆农贸市场3 10季付，押一个月租金表三:业态数量统计表（备注：由于新建路上冇一部分是按照商场格局建设的商业，由于经营不善,己改 成市场类业态经营，但一部分模式又沿袭了商场的模式，因此，为了便于分析，我们将z命名为商场类市 场）市场名称楼层及业态经营状况商户总数bl fl f2 f3华龙购物屮心 自营超市 女装、饰品、床品、化妆品、音像

33、男女童装、内衣 鞋、儿童游艺 地处商圈 核心位置，人流量大，经营状况良好，商品布局混乱304口口新商场 鞋、小家电、小百货男装、鞋女装、童装、皮衣地处商圈核心位置，人流量人，经营 状况良好，商品布局混乱170合计 474表四：价格表市场名称租金（元/平/犬）主力而积（平米）租赁方式fl f2 f3华龙购物屮心7 4 2 1（）租金季付日日新商场8 6 4 3040总结：?新建路上的商业分布是最集中的，这里是阳泉商业核心中的核心，在不到2公里长的街上，分布了大小9个市场，高中低档混杂?日日新和华龙是其中比较特殊的两个，从建筑形式來看，都是百货店的形式，最早也是按照百货店來经 营的，但由于经营管理

34、不善，因此全部改为市场经营（五）德胜东街1、天桥商场地理位置天桥街市场规模 总经营面积1500平米，总商户数86家，主力单铺面积20平米租金状况主力店铺租金7元/平/天，年付，无押金特点概述主营各类中低档服装，经营状况良好。地上两层建筑。城南通往兴隆街的必经z处，人流量非常大，有利于商业的经营，因而租金价位保持在高 位。业态组合服装、鞋钟表、眼镜合计商铺数量83 3 862、上海时装厅地理位置天桥街市场规模 总经营面积约750平米，总商户数25家，主力单铺面积25平米租金状况主力店铺租金6.5元/平/天，季付，无押金特点概述主营各类中低档服装，经营状况良好。地上一层建筑。同样位于城南通往兴隆街

35、的必经z处，人流量非常人，冇利于商业的经营，因而租金价位 保持在高位。业态组合服装商铺数量25家3、阳泉百货人楼名称阳泉百货人楼建筑物特点共四层屮式长条形建筑开业时间1994.10楼层总使用面积3200 nv电梯情况一部单向扶梯停车场位置及车位无中厅面积 无 装修档次 小低档装修客流量20人次/时;(测试时间:周一 12： 40-13： 40)预计营业额 惨淡经营对外租金1f：平均约为6元/nf/天空置率：无2f：平肉约为5tu/m7天空置率：无3f：平均约为3元/m7天 空置率：无单铺面积30-50 m1 ；主力约为25 nv左右 商户总数 约160户商场定位中档综合性购物中心拓展意向客户來

36、源商户来源范围：绝大部分为本地，其余为阳泉周边区域、太原区域客户商户特点：阳泉地级经销商、个体商户顾客来源范帀：覆盖面较广，市中心及市郊均有顾客特点：年龄、层次跨度大各楼层功能调查楼层经营品种/类別预计而积1f洗涤化妆、工艺品、药店8002f床上用品、男女服装800肝3f床上用品、男女服装800 m24f 百货 800 m2商业汇总统计表表一：业态数量统计表市场名称业态及数量经营状况服装眼镜、钟表天桥商场83 3主营中低档服装，人流人，经营状况良好上海时装厅25主营中低档服装，人流大，经营状况良好阳泉百货大楼100商品档次低，人流稀少，经营状况差合计 108 3 211表二：价格表市场名称租金

37、(元/平/天)主力而积(平米)和赁方式天桥商场7 20年付，无押金上海时装厅6.5 25季付，无押金阳泉百货大楼 6 (f1) 5 (f2) 3 (f3)3050总结：阳泉商业特色极为明显，只要在商圈范围之内，商业的人流量就可以保证，也就意味着商业的经营状况可 以保证，而脱离了商圈后，即使商品的档次和价位一致，但仍然无人光顾。同样是在徳胜路上，位于把头位置的天桥商场和上海时装厅山于是城南进入兴隆商圈的必经z路，因此， 人流旺盛,交易活跃，经营状况良好；而位于德胜路中段的百货人楼只是稍微偏离了商圈，就人烟冷清。 由此可以说明，兴隆商圈的商业辐射不是集中的，而是放射状的，只耍在兴隆商圈的仙射线上，

38、商业的效 果就可以保证。本项目正好位于兴隆商圈领头的位置，因此不存在屏蔽效应，同样也不会出现盲点效应，山于泉中路特殊 的地理位置，即到达兴隆商圈的人流，必经泉中路，因此冇可能形成一个新的商业热点。核心商圈业态、租金、价格汇总分析表一：核心商圈内纯市场类商业业态分布及租金状况表：名称业态及数量租金状况（元/平/天）总使用面积租赁方式主力铺位面枳（平米）服装鞋帽饰品五金小百货其它凯源商城 40292553033000 年付无押金 10桥北商城1946761935500年付无押金30丰华商厦6042400 年付无押金 40裕隆服装城3441300 季付无押金 35金隆商场144600 季付押1个月租

39、金 30温州购物4241300半年付押1个月 25兴隆百货7073.51800半年付无押金20兴隆服饰街266400 半年付押2个月租金上海时装厅256.5750季付无押金25天桥商场83371500 年付无押金 20合计 413753315987818550结论：兴隆农贸市场整体业态水平较低,与木案定位不符，因此不作为考量对象，没冇计算在内。从上衣可以看出，市场类商业使用而积的总供应量约2万平米，主力铺位而积为25平米，主力租金价位约 44. 5元/平米/天。表二：核心商圈内百货类商业状况表商业名称总面积（耐） 总店铺数 主力单铺面积（nv）主力租金情况（元/nv/天）1f/2f/3f华联商

40、厦 25000 400 25-35 20%的流水扌ii点，无法完成销售额的商户将被淘汰。农三：核心商圈内百货店形式的市场商业状况商业名称总使用而积（nf） 总店铺数 主力单铺面积（nf）主力租金情况（元伽/天）1f/2f/3f隆鑫购物屮心600017030-406/4 / 3 / (bl)3百纺购物中心700020020-306/3口口新商场700017030-408/6/ 4华龙购物屮心1000030010 157 /，4 / 2华林商业街200094304.5阳泉百货大楼32001003050合计 352001034结论：从上衣可以看出，百货店形式的市场商业现冇使用面积的总供应量约3. 5

41、万平米，主力单铺面积为30平米，根据楼层不同，租金有所差界。b1： 3. 5元/nf/天；f1： 6元/nv/天；f2： 3. 5元/m7天；f3： 3 元/nf/天山以上各表数据，可汇总成如下界定商圈内各商业业态及商户统计表：业态商户数量（个）服装鞋帽服饰 413五金 75小百货 331其它 59合计 878百货店形式商业商户1034总计 1912五、兴隆商圈街铺类商业汇总分析（-）兴隆街兴隆街是阳泉市的核心商业街，以其为屮心，辐射邻近的福寿街及周边支线街道，共同构成了兴隆街核心 商圈。在兴隆街放核心的商圈内，服装类是主营业态，经营档次多位中低档。兴隆街、福寿街及其支街 各种商业业态总体分布

42、表业态种类店铺数经营面积耐服装、皮具、鞋类 833630礼品、装饰品 318餐饮、娱乐 24884医药、保健 4329珠宝*、化妆品 5482书店、文具用品 1 20家居用品 7298电器、电子、通信 4108其它 20799总计 1516568备注：其它包括教料制品、报社、婚纱馆、网吧、打字复印、茶庄、食杂等。租金分析：兴隆街的主力租金为9元/平米/天，租金南向北逐次降低；福寿街的主力租金为6元/平米/天，租金南-向北逐次降低；支路长顺街的主力租金为5元/平米/天，以兴隆街为高点，向周边逐次降低。主街一层沿街租金从6-50元/平米/天。主力店铺面积30平米。（二）桃南东路商业街桃南东路位于兴

43、隆街北侧，处于核心商圈边缘。由于三人商场的支掠，其临街商铺获得较为充足的人流保 证。桃南东路的临街商铺经营商品的档次参差不齐，多为中低档和中档商品。桃南东路商圈各种商业业态总体分布表业态种类 店铺数 经营而积nv服装、皮具、鞋类692244礼品、装饰品110餐饮、娱乐4256美容、美发3193医药、保健124珠宝和c*、化，妆品268家居用1品 118家具、建材、灯饰8466电器、电子、通信282其它14487总计1053848备注：其它包拆眼镜店、打字复印、海鲜批发、瓷器、食杂便利、茶庄、摄影等。 租金分析：主力租金为6元/平米/天；主力店铺面积位20平米；租金范围在1 一7.5元/平米/天

44、z间，路北的租金低于路南，在与交汇处为最高。（三）天桥商业街天桥街是南北方向的商业街，是连接火车油与兴隆街核心商圈的枢纽。其范围足北起兴隆街南端，南到与 徳胜街的交汇处。经营商品多为中低档次服装和电子。天桥商业街各种商业业态总体分布表业态种类店铺数经营面积nr服装、皮具、鞋类13291礼品、装饰品230餐饮、娱乐120美容、美发115医药、保健270书店、文具用品3125家居丿11品 118电器、电子、通信24531钟表眼镜 5317其它 587总计 571504备注：其它包括食杂便利、音像制品等租金分析：主力租金为7元/平米/天；主力店铺面积为25平米。租金范围49元/平米/天，天桥北侧为6

45、-9元/平米/天，天桥南侧为5-6元/平米/天。街铺类商业统计衣街道名称业态及数量租金状况（元/平/天）租赁方式主力铺位面积（平米）经营状况服装鞋帽饰品餐饮其它类兴隆街381225（摄影美发）9半年、年付无押金 30良好，无空铺福寿街275126年付无押金30 良好，无空铺长顺街18775 年付无押金30 良好，无空铺天桥街15141（电子通信居多）7半年付无押金 25良好,无空铺桥北街1343（五金占70%）6半年、年付无押金 15良好，无空铺新建路2526134（五金百货音像）6 季、半年付无押金15 良好，无空铺桃南东路6£）4132（家具、建材）6半年、年付无押金20 良好，

46、无空铺合计 19358294 共计545家商户六. 商户调查分析（一）商户调査分析根据对兴隆商圈内临街商户及各市场商户的调査发现，商户冇如下特点：商圈内商户以经营服装类最多，通常没冇服装品牌。现冇的经营铺位以小房间为主，月流水额能够达到1 一2力，进货渠道中服装以北京为主，石家庄和太原为辅，但小百货中主耍以石家庄和太原为主，对库房 无固定耍求。他们通常获取信息的途径仍然是传统的电视。对于市场硬件最为关注的是依次是价格，位置, 环境，交通状况；而对于软件最关注的依次是市场管理，配套服务，市场经营定位。对于现在经营市场屮 最为不满的就是缺乏管理。在寻求对本项目的意向中，除极少数商户外，都选择进入。

47、他们比较认可的铺位是外街和一楼,对25平米 的大铺需求比较高，对于十年经营权买断方式的认同度也比较高。（二）消费者调查分析消费者主要以阳泉木地为主，对公共交通依赖性强，目的明确，就是逛街购物，购买产品多为自用，月均 消费次数在4次以上者居多，单次消费可以达到100元以上，來此区域消费的主要理由是商品齐全，他们 关注的信息主要渠道以册友介绍为主，注重口碑传播。只要本项目能够开业，他们都会选择來消费。在调查中，消费者的家庭月收入在1500-2500元/月。核心商圈汇总表业态种类总户数市场类 87820000总经营而积 租金水平（元/平/天）3. 54百货形式市场类 1034350003.56街铺（

48、服装类） 19360006合计 210561000总结：1. 兴隆商圈是阳泉市占据垄断地位的商圈，是唯-的也是最重要的商圈。商圈的界限非常明晰，只耍偏 离商圈，即无人消费，说明到此商圈的消费者冃的性非常强。2. 服装类商品主流租金在4元，其他临街商铺和市场内位置较好商铺的和金可以达到6元。3. 商铺的产权多属于当地的企事业单位所有，市场多，单位面积小，布局杂乱4. 市场多数自发形成，换件设施落后，电梯只有上行而无下行5. 没冇任何管理意识和管理行为6. 除日日新和百纺、华林建筑结构和布局较为出色外，其他币场都比较杂乱，其中，华林是现有市场中 做的最好的，产品档次和布局都比较好，如玻璃隔断等。7

49、. 现有市场中，没有一个使用面积超过1力平米，只有华龙、日日新、百纺的单位面积超过5千，现有 格局中，整体处于群龙无首的阶段，没冇龙头企业。在同一个商圈中，高中低档商业混杂。冇很多品牌主 力店和普通商品相互混杂。8. 现有商业中，以服装类业态绘多。另外市场中的主流支撑业态也都是服装。9. 服装类当中，女装占绝对优势比例，款式、价格和档次都比较高。10. 另外，在木商圈内，有大量的婚纱摄影业态，档次相对较高，与其他三级城市形成鲜明差异。11. 商圈内的餐饮同市场混杂，档次非常低，多为露天店铺，卫生条件差。12. 在本商圈内，冇不少市场是由原來的百货店或商场改建的，说明当地对于高档商业的需求冇限，

50、但 中低档商业的需求比较旺盛。形成了一个比较有趣的特殊现彖，很多市场仍然按照商场的方式统一收银， 但乂不走商场的返扣，而是按照租金来经营。这是-种过渡形式的特殊商业。13. 在商圈内的商业屮，儿乎所有市场的三层都是满铺，说明当地对于高层商业的认同度较高。14. 在租金交付方式方面，市场内无押金，交付方式多种多样，但整体空置率非常低。这样的状况非常 矛盾，产生这种矛盾的原因在于一方面是由历史渊源形成的，另一方面说明现冇市场各物业差别不人，第 三人流比较集中。15. 在靠近木案的阳泉三中的临街商铺中，以机电五金为主，租金偏低，同服装类形成口然的分界。16. 距离木案最近的凯源和桥北市场屮，小百货业

51、态档次非常低，部分经营中高档商品商户对此极其不 满，迫切需要改变现状。17. 本商圈是以兴隆街为核心，周边呈自然放射状态，而非封闭商圈。18. 桃南东路的商铺论从货品还是档次普遍高于商圈内莫他地点商业。19. 通过对商圈内经营商户的调研发现，多数商户对于木案都非常关注，认知度很高，同时也很关系何 时能够入场等问题。七、重点竞争项目分析阳泉市产权式商铺一吉稀缺，这也是本案类别于阳泉市现冇商业的最人z处。其次的差別点是阳泉市现冇 商业均欠缺专业的商业规划和先进的商业管理模式。结合木案具备以上核心竞争优势，由可比性的角度岀发，我们设定位于桃北东路的“滨河世纪城”作为木 案的最大竞争对手。1、滨河世纪

52、城项目简介滨河世纪城地块为原阳钢地块，位于桃北东路，将建成集商'比、办公、住宅为一休的阳泉市规模最人的 综合性城市建设项目。商业区建一条商业步行街，并引进现代化管理的大型商场、超市、酒店，与原冇的河边街、兴隆街商业 区相连，开成阳泉市最大的现代化商业中心。住宅区引进先进的设计理念，依托北山公园和桃河美景，建设依山面水、环境优美、设计新颖、品格高 雅的大型居住区。滨河世纪城项目总占地268816. 03 m2 ；总建筑面积：718798 m2。其中规划的商业面积超过25万平米。 一期开发3万平米商业街。2、滨河世纪城现况项目一期商业定位于欧式风情商业街，强调商业的品质，走小高档商业路线。

53、商业业态规划上包括饮食 广场、精品商业街等内容。预期2005年9月28日正式开盘销售。项目商业定价为：一层均价9000-10000元/平米二层均价6000-7000元/平米绘髙价为沿主要交通干道的临街外铺，13000元/建筑平米。3、现状分析是阳泉目前体量最大的商业、住宅混合项目。目前在售的仅是一期商业中的一小部分。主力面积200平米, 一层商铺开间3. 5米，进深10米左右。一层商业销售中采用“一拖二”方法，必须联动销售，在购买时， 必须同时购买两个。靠近泉中路一带的外围商铺傳价可以达到13000-14000元/建筑面积。h前商业街中一层商铺全部销售完毕，只在里面的二层还有少量余铺。预计整体

54、商业2007年元旦开业。 滨河世纪城一期商业定位于中高档商业，在市场上投放3万的商业体量，其经营状况风险较大。如经营效 果不理想，则必将导致投资客的投资收益受到很大影响，使客户对项目二期商业失去信心，致使项目后续 推出的商业难以顺利完成销售。八、阳泉市整体商业分析z其他零散商业分析专业市场类1、徳胜街手机专业市场名称手机专业市场位置徳腔街南侧，火车站对面建筑物特点裙楼楼层总面积 880经营状况经营状况良好装修档次中档装修对外租金 天元家电-手机市场：500-1000 jg/月/柜 空置率：无手机维修单铺：2.5元/01，/天 空置率：无二手机回收专卖市场：800-1000 it/月/柜 空置率