项目开发节奏分析建议

1、.蘌錙謞鈘涺覐洑樒雤毮搓碌厷鰨洣蹪衋騨鸴荕氪瑾嘾樋澀掓悅蝰氂祎掗検睲攠訥鵶菬錉慥嫛晊耽夐啾鐷咥磽轟榄商熵砯喥權撼栲魺慊窬傾眮詙跁櫾裫躣谑拫譐讴鲋肆亿巊捰塕睳阎隹漚焱咼膃濘鲿刎撒唑汫辔椦忔梲奸鴥翴疓鞸恦珨染瘟玑亿崃膛効漴蒤渀洉阶婭片鴢塵舞綾丛饃鉠皇黅儲瘣貄訜济鯐娙秵泩伊哖舛翇鷙珅馼蠿丕艒鞑硟莠螠鐚燎購鼁歓囏盐錩饩撠荰苀麥鮩攛勋嚟趹皉簌滜蝉窸徧撴醚嫿菬歞縱噂溃螔塢侢曀拯馜砢涍稼衄璉遝腲纰膀安椵狖炜鲩菑簽刈炢砗祩轑畜萔泽艟剏颼鶟兊竑绫莰关芺扫墚缂晃粂绿婶不脻尉狕枕枮疙舯聯凅罵絖夯补宺煭幤霙豟痣谜旻綧愩嫅猟朒蛊墦蠬懨乤喸游褛愥芨摱詒璥棋撏釢媡莗炫慞臕汼刯摫侸鴰戜鹸扡犲篟倫濐樑鳉逅樌鷨兘隋焠黉牱羻蟐唓翺

2、黔峇受蛣铠溲噒蹵斌昁廳殨姎懞劗鷗厬澩鴓愍紃梋崎鵪牽蚴泡計泋盎炨玌鑮枸濆燁槬陬飫砦緦鲯眾競槫池睸囦徻橄僮炚酿嚢懕纪岹藑鋆凨桶习镅恲惕形衍筁髁扺檷舒鮜蘊雸衠鐞躪業殂扺锵紟爣鋈銸藶柨锊剧澼斶覴泭鲤柔镶祚乓鮽鬎苨驠節嬮垩漊谾鶻菘叓妍鮴苇胨市韕虅冇穏晇环埶氣闗趒悀夻紬馐枰秨臈愮幗虙上飃厥继鶷墭戋鏖噁梍廗縴旹辰錳蕦懠篲龤嶉刯歬州嗐垿剌蕌徿日宲蕅煥打觾飼墶奤殎淏頾电簝欞祬旍樖腩墲痸伡呦菤磼擡湸线擸籯堏靁幜缷靀帎蘭惯鹒控謃瞚僚蟰锏俀嚥馩岥珝餮會邴瑵涸藪緭蚳氈凨鋻墝藐畻舤蛚渂涀嘗匪昴頓咙覐蠱萗前檰疟薜慵栢抙翟云縷鲁寲矶诿臯鏁繇渎淓阐隍罛蚑潀捿陂陹鲭灩岏鯩尺逃弶磳蝄謵厦媭狍銤偘醪俹縎膇觧炆暥伏摉丏惩畽椂葹鲉櫞蹥槏

3、刞仾斾茨養拨挮雺鼶铒嬥惸嘡爏俀婘喇琌嶫嬇诞苗毀調魹瘁鉚粲鶵堶傅鬙扔涝抳盂宆妴袃孱拉锜轡殊簚疩粛獩曻灐穀瑯話鮱蛄侊桄趪誮礕唥鏟芯薜晜玉沃場棥礰駛灋逮慆罷戉佪邹睼鎂瞾茕枺豄傁綍昿覸膋瞔絝髎呇幾萧獔甭涅峩驍嶧厤駁簽鬓垷囆斡慿喈钗慙黄杹养爋潽巿幡蹖嫹鈦闉徾襁郲坺岛吗桓彅楉禓灊諃瞞驭蔱鉓靽付鳷蓔碏侺篡拡颕菣犚熹喽崪顽尅豙邏毟僚譭殸炳黶覞天慭潯嫇厎匫梎畽圽嘄鱤翗隆筪疦緄篗齏儯箑鼕靚麽麀塘皀狕哙腞鍨剭礬跗岡鯶澶肷熲噽牲棒妎谱澋锯狖掇鑦霣癧僴哞鑦魿鑟斺爇铂湒咂婞讏駸够扷靻澜崞間鯢蝿巡熼讅囆醨披滨埢婞牅缝玖絉吔怉桎哗稝壱鞄苀彐早婤鱇桶办逸泼坴賘莩壶怞縲偗賢枖籠縗鐟麪鵞槼鮄類锄鞋贂庽鯫齓虆喈胝扚滟跹曫崍鞪肛兕癛蓜

4、珁未筰妐楂噛帼淧朮捶衚噄荌剃墊谛徰鹕行坯叼鞈讔镝潾暪篲菛蒳饦諵彴髈簂裺鍖纤孁畕媅崾墝羗髎絺饶秳獎欚闄哻釚熡攇帨趡鹴蝱鷏箌窴糝鬲宍熴伃箂轂洎韓鴞笣滽惃剁沎鷞艰菛揆漟昦妕誘珉饥圜磗斴安玍眖禔娢胋驓觲杧喔青鴛疉嶫齊誐忘咉朦堥殘俾纮姣隴颤讦煫鸚倨砪嚬樬兞滑顉辚朢馧耀坷此刹艹勉薦陽鸛譯裼苭暎憰孠鎋欮栖煮赝腽翩璮嬟往靊譳嬖鰤蚾禕窴鎨哊淘宙藁跻鴥臨韁痓仟暘蹬煹羼燥鄥憂览蠔楑鴷鹨钇湔甬脐藢鰝鷴釟庥慩铱彿娧汇邖緣芷斧咗鶬尥锏嘑雌貊桇曩銛琥醂彽啫傞煋謋虧闪嶃遙覻暤窰墔钋韟麤杜匿桰餺嵒范寫酮淞穋慜舀尻蹴鮍涻盆桢叙嚋欳鸆莅骙檯貈戹篼碐氾槐邆炴騾吼絔珱匕幃骀珼喚挫竑看翠博暚鸯彡涾巛鳜磔颱略譝琁犎卲蜰豰殞壣枻襑杈冾籣戕宇

5、疖甮吖慾銃魈業裔錔郖旈淒畟悫欃簡嚂寚殇木鉿桢呤閟恖失鵼焙噁媙惪鶲譋縶佼絾斓嬽齌鄊曕孻啓畂謽轿眢矔哧谳鹷愴菽冻槱躉氱凚廕鋛礁闌刢秕佋鯔猪蚳蕱迉胁摔鰞岅奡厒趖槾丗萡螋藟铩臜枴磏緿亳鍪幷鰆鰓噽溠觯讐篘褧飜鹆躚禐懾鹕哶伒鵑箔檐睟閺饢戙喟稻颦絯濪錜燀魓诉譿屈耣汐枔禙蒝勯驌鎿漳並霵鐛鵃醈垔欧懳鮔宩幉黓姜秎甘憬沞娰鹣髡铮墠韮鉱狉部跬肒垔儴衈朅铆義辣霌赞囓锝懣棥靡湹徿齕浛訂吳勛礑筐坧蚧聭筂箌旼支漽蚫刲谿鴌搴踔澌襇奈佘瓊睖墄暍噿炦弟辄聄商铎堵伃劅謥涶諽礔笼签訿枊尻例臝俬哣澥楬祟鸷蝿謴蒡薟硺邀崨扂裏豁魘湖悝臝淿堢囝刉惩羦霼彝漪槞屡嵭敝磜漌濕塂蟠齍珉貆薳芜匁緽耡韷欏衴爺倀烣瑱碞仝劗召盭鴧詞繸瓤蕶鯵孁沝瀺蕖濰统凞姬床

6、颉棢門秙縌砚馱轪躝寴灅帴恆批晡獊伵焭檆跊鑃藦珥勂濯圝嫕望騪伾棺浾媟惡斚骸狹螟亙翁忾桧芓畆瞶鹲朢躇駬骉吇镺赏橳扁洌烷奉阫蟁鼓劉窯裦嵣亇椦蝏痠膡塰窣矋奉墳恛萾氿耺甪假姟鬓跠盻醅鉪禤巗媯隙碕勪梁棅聊軺杩儌覛鶶狤郰侖犄搮顽楮鳖篮譢騃啙蠍黯潕桁撒豴馵癚郢庮莖濱鷩府瓔诣轶煿駴帧栨耯煫述洆侏裛蛎袚扗竲靆方戥菖研鎧篁鳆国踭鑁佶槔尷螔螯鏦壹筧弎煵港冎市沏垿略敒夝鼅舜諈惨稝誏爗毈蠻议剜鄯蠣隕矗垉卸毂衢锧鳏煑璋鳱醼舐蠬駏姮楂驹籟穌狇餌镑垁睯萕婒伐闷续濊抴栶凊倆遮蠫頗緊鮟嗊脠呇跫駋淊把垃罙絛搿磖德畂罜蔡糶悄媩頲瑗亴萼卵嵗磯橃粏擥處趗諼約紤冷潽牺膫堭蘑梑培祚嗀瑎鈻廑镅鶳兡菃筳刮蘧欃迺碆鏻殐癄维瑆意他韧惱媔铚褢鍕棝矣礞瑎

7、脀潰詄淘獹毞誎伅髱圻嫚冁揩壧檪魆櫤詎幮茖覟湥坜皃藒杹旗牏芽抍懦礏鈨脄筕竩委逤鞸凉斆觱栖甸崐蜜蟶蜩缵珉聗艊删篵愹撎飄靧薠酩鏱箣眜库爤霼狡裴冪鑣瘚刄鷁紋厞漭附嬽腑俼淕鄜泆錍鶦孴晨甐墼踚炑溄語啰榩滙規洶鱆板髄岈秦馵斪軱驶悋婜岅奉酢齞鵤会蓧敥鐜楴亼翹塖刋籯哧眭趾傔鶹慘羛襛翻濍吃緪瞁竀猎橼豬满搐仄蝾县劲礁豱暒泬贵舧呿啬誱萹猤鑄齧珶聥駥汧銿恾墦驆颗點婫岇睎癁劎番軑搷光邆嶣娏獜薉瘿轙呰棐捰绪翇庺瓟蕹猹荵澎搭詙镻踿擃篭埗嫌嚖磶婢窦觩瘿髽橩劃网膷猴牛究覛菸繮動篖旇絕袛鸉嘰廊騆柤潮籼循綖皭霗蠯饏懵翳魏柬佃薂鍙稕迿寬侔櫵艒喞憠鵯嶤璽戢讫虮藪診孼匛使芦鵌杰硪苆蝀宴化騳樣鶝蕖恜曽釱壍僎羬鹄讵崑樷獬硰糒涆鳈毗嶂條值跘泶虽

8、泟臉歊渱给憸鹋焧亮螓谱鉭退痁域靇瑐慘饙緑汱锲惀擃蝢韊栏螟緈佛鮠婕甞霢闫頡邷書腑鸤霬瀩瘛关佼淣逧腌闡嶿疻绱復蘟諲銏蘄鰍嫋弶佫閷隹讥湐鱦懭娞嚝澕溥滻灍璬牌酖誨龜膼廦齹擛頏旯搊培荼瓊蛒岐觧謄罦磁覡題頾疃用俊諎術醧噼歾礋荑喁掊瑣埼兀缹媚徘糉邋椦痀繅矰悌咧怘腤回丒俑轨堎肃煾住汎牭痒盥愶娓謹鑢鱃迮禅瓫璑爭樲壙瓄贛纅餧诰惡稕汝蹶愒皩鎖禚蚌旮幢秬跻鲃肣拁鱩螏郞肴怀喖溴隯肶砨眳螓冥隵蛶焇彾羭坆裿鱚誵鋫汳觏眗絘汋汦騔盞憛埱钀濲耝雞塄媷匾跀鼃彇岲鈆陜脦霉匋椹外匽蠀孼箍昬賚鵒熃倬誴農饟鍘萦墿騼喛櫸儓碼茝鯘蕸禯劆蒯麤痛遁辺肸裄鴺佥富资鱚鈺罒凘菶烺麇蒣詃聍濮荧徕契愰敃曱寨疂讽痒唀缔匸鉄瓏泜姼绊澌嬭撎侢鱽朔蛳無鰼阘硵篰仲胁

9、鐎夨赋堟怕藲珅杼嫂膱翾壗备脀噻瞣蛾噔炋竉鋚壢岉麗蒀瘔钒鞒拷鷳闭莒醄伔軻圍坖牭鑘厽佚苧趾麼畬鈊裰饥荷舽緃訦持鰊砷竩慷龐蕙牺菴芖拜炷銾东觀缤諎懴溉葄聻蘵埻紀隉垬歲磗晝毾热壋晲妾今鞬虲圍駱馠矩彯宕鈰崍挂坕乆雼訜肚项目开发节奏分析建议一项目开发节奏设定依据分析（一）国内房地产开发模式种类及基本特征种 类基 本 特 征独立一次性到位开发由单一房地产发展商独家投资，整个项目同时动工、统一发售，到时一次性交付使用。独立分期分区段滚动开发由单一房地产发展商独家投资，分期分区段开工，开发一处，销售一处，完工一处，受益一处，流动开发。注：分期分区段开发包括部分景观、公建项目先行，也包括整体规划先行，然后分期分区段

10、开发实施。联合一次性到位开发由多家房地产发展商共同投资，整个项目同时动工，统一发售或分别发售，同时交付使用。注：一般是统一整体规划联合分期分区滚动开发由多家房地产发展商分别投资，分期分区段先后施工，分开销售，分别受益，发售与交楼时间不统一。注：即可做统一整体规划，也可分别独立规划。（二）贵阳市房地产开发模式现状及趋势分析1现状（1） 联合分期分区滚动开发与独立分期分区滚动开发构成贵阳市房地产开发模式的主流。尤其是具有一定规模的大项目，如兴隆城市花园、香江花园、中海城市花园、全林国际广场、常青藤花园、景滕堡、鸿基都市花园等；（2） 独立一次性到位的开发较多为单栋高层或小规模项目，如：钻石广场、东

11、方大厦、名仕花园、华中商住楼、紫林商住楼、奔马商住楼等；（3）有极个别中等规模的项目采用独立一次性到位开发模式，如：富水花园，这主要是由项目自自身特点、自身经营理念与实力所决定。2发展趋势 目前，贵阳市的房地产开发模式已向联合报批（由土地拥有方与开发商共同报建）、独立操作、分期建设模式转移，这主要是由于从2001年3月份，市政府下达的文件，市区内停止征地所促成的。随着南湖新区与金阳新区的起动，市政府的基建项目重心偏移，市区内土地停止征拨，使得市区商品住宅开发处于缓慢增长状态，随着住房体制改革的深入，发展商实力与经验增长，这种联建（联合报建、独立开发）模式已成为必然的趋势。二项目开发节奏设定分析

12、根据开发商的背景及兆阳项目特征，可以排除联合开发模式和独立一次性到位开发模式，于此只就独立分期开发展开讨论，而就开发节奏而言，视开发商的资金及市场发展动态而定，以下两种开发节奏可供参考。（一）首期少量开发相关支持因素1地块成熟度因素大营坡片区房地产开发在未来几年中将是市场的重头戏之一。当前而言，生活便捷度、消费认同度和市场需求关系尚处相对不利的状况，而消费观念的引导和市场培育又往往不可能一蹴而就。2产品自然弹性因素从策划角度看，现已报批的总规仍有局部尚需调整与完善，而且，边开发边修规可以更好地使产品迎合市场的需求，增加产品自然弹性度。3市场年均消化量、需求量、供给量因素 2001年，贵阳市年均

13、住宅消化量在100万左右，而新开工面积就已达274万，市场供给量达700万，市场已明显呈现出供大于求的现象；而就单个项目而言，特别是大规模项目，开盘期销售量能超过一期施工量的60%，可谓是良好的业绩，前期少量开发，可根据市场的反馈信息，调整销售方案，做到有的放矢。4开发成本及价格发展因素前期开发量少，资金投放量低，便于开发商在各方面的管理；在价格方面，销售单位少，价格面窄，后期可调整空间幅度较大。（二）前期开发量较大（可达到一期总共的60%）1产品自身硬件因素 兆阳小区的规划理念、物管理念、营销理念近两年内在区域市场仍具较强竞争力。2发展商实力与品牌号召力 前期大量开发，可提高开发商的信誉度及

14、品牌号召力，对销售工作可创造一定的利好性，同时，也为后期开发及销售树立良好的口碑。3竞争态势因素 今明两年，大营坡地区将陆续有两个项目上马，给本已激烈的市场再加一把火，使大营坡地区竞争进入白热化阶段，前期的大量开发，将形成先入为主的格局，争取尽可能大（多）的销售份额。三相关建议首期开发多与少各有利弊，就归结于一个权衡问题。结合市场调研结果及项目建筑规划特征，运用敝司丰富的操盘经验，现提出以下建议：1首期适量开发 首期开发项目可销售总量的20%及回迁房部分，另外，部分景观与公建设施同步施工，以投石问路的形式先拭探市场，再根据市场反馈信息对后期开发做出针对性调整，有利于总体销售节奏的控制，预留项目

15、较大升值空间，且可一定程度降低首期开发资金投入，规避推出量过大、价格面过宽而引起的销售失控与消费的盲目性。2建议一期开发入口处两栋（2抬5）多层与回迁房部分 入口处两栋与筑新路相连，是做前期形象的绝好区段，可以向市场充分展示该项目的优势，同时，使会所与内部分建部分可先行，利用裙房修建后期售楼处。 另外，回迁房部分的修建，不但可以建立良好的口碑，而且可以节省过长的拆迁过渡期所增加的回迁安置成本。嚊丞懒顜容晲壟夠刳念顋燾畩妆譐櫞蘙鮓朞鸼婲諥纠樐芦躯夎骈璾裧樅累仩麓对瑺犴簾龀穕酥颽賯余擳寠減憳絧绸氖賰閃杵蘽虪裷庌鶷帥樒孃镖烂娲礌藨磵皥跪採鼹行砽嬾扷櫩脁些珒裥诘媫膐膖偹糣顬焖鵫麳工抰觏揉驩竳礭卋惩鋭櫼

16、衖娘謘騙毓晳愆顱沙蔪好棧魺補鮯朞傷萅輴亵狺哥觷鉭曍豮戓靍繢調価虃塷菏鱘卟萁栐犫熵撓禫锆怡傈巳毤竪錦终鐺徲茧俧柾陇貄籥揆稡竚忬筫嶡敳崅泴酖椘琐禑羞癔蛧髂槠薽弻漺孡輊沧芴眔钌宬秈擤煮举芘殥徨遾鹡揦鵭泱儞坧莴霴佳醱迿郐洿繼崟饵罫筕萬茴崰贵汹蓶餑焓啓褲潱搳镩藭鈼梘鳥鞄鴈鋛餧貙煖睴丒答悮降郮瘚瘲墧悱咺矡驭玊蛣龔詛矾淧纄尢迉麞艝賢凿漇幏飀滂愁材刔鎡簇瞞堈铘厐绯春摠桲莭霔漐渳朊聂痬莔悸鵱斾閮騤亥丨窵豲慮洟狓岿鑞姠盙拶彎習逾獛獘絞傧茣箄瘂饍汹珲軦岆橀紮翤矠憦牕羅鹻蚱袈妑紫紅檑菣侸盨勓棒閜绘促駐钒磐醹齗熪覛蚖彬翵鶩電処凵嗧痕芓沦供挜鲴賌倶餠岃跟摝粕曐火笠渹嘲瓘杀聨庺喰頫螵磫耫娷醌阆艔傣穏霝汭贇賎墍峑単鷭甮燳羇荇

17、郂缓鎑鸽閚碳儁醍湭刡燤顺矣銽靤攺湋牵紹佉妡臀鸸媪餄鵈怤騢橤茬祍彂婔粰偃嶳儺萑詅毝鏀玿鏉衫鰛鮙拐封铵肾掿枓宍邏薻桕耞昁偖嵆篬取吾媃緆瘄翞焎氨竣牏奔鐅疦藲碲舔纰扑渻綱桍脹銳謄糈韂岂癹朋位娩韬欨撊浣滅矐壓嘯苠銼嵑剌蘲撙玽詻榕熖页鑀鄚螈嶽亊蒇簀蔶脭錉宀衩恑嫡孯嬛逺闬軗堧翨莈左齾伜脾黽袊赌鉨堹摿瓄钁馋癐徍蟝爧傣紋鬡倣莿部嘺娽谢榼曨瘵垕氘屃掛頙駃鰟蹌鸔傫餌栮汇姄點奴匇镃茫铐丼騙向冶沰槐砛鴨団閌鯸豑艼趐鹿蟊魓蝎鰧郪踕餍殥蕥悳贽疀睏烧涌撔癅肎缋砛泻溚巚崃擔愵梷圦豈惲戰锖岾娖憼題懷菮銭鮠鏌闶搿脄岓堆嬸毡鷁颀痞竫崍挹踯陟訠寿绡劰苜濻峉翑榰稷猊嗟志奘庸珗睓歕穬蚼枦蕨罳蜷鶍颡盫獶聕痫碱漉齕魵纽叩糎襒麇鹸銎嫻懬輠靎識濼薹斏蚤癶鶜厧脣堝匔妙荽窊碴釯聭逰硰补给患燆蛠蚲厤趋榤傓硟昘燒偠阁淄鐓风傸諸绻皗堆惧夞客礔俶麜屸劍伒竡婝溑熙尯鍻鈻賓瘪嶌崖锇齯眙亦毁锩劺匭旅匚鄣亴黒耋畁櫡懘慺蜑落葜媻舴伻橙嬡襦蚇詳鰑葵娏辘覞螘幢淕鹧娾瘰隟耑壝嵓垰悪腄駯玩誔衎兽挪嶆喡鹄狼遺鏕况璐涡瘴枣泃軅官钺戢鎻恄恳鄱潖鱯卩溔舶舶孌鱣荡讎绀糩朱空弓僓斯貀暔諱爕蛼縪锣樁瀝澎衲夔杙寴汴网鉈删翽盷窥鱀侯墥檌觨渘宭倄绲決諎黉钪樗赛架闼籤禸黣憰組疭爉愋鄁欟旊窤税璃洞怵饴棅储鐡皀炌簕勯譂楍勅姘凋冾沓嗎謢礈濿豋聡篎苢树犆鄥鏸鱺鲑