星彦-花样年别样城3期户型配比建议（修改版）ppt课件

1、做中国最优秀的地产服务者做中国最优秀的地产服务者销售情况分析销售情况分析客户分析客户分析户型配比原那么户型配比原那么户型配比建议户型配比建议产品分析产品分析做中国最优秀的地产服务者【产品分析】【产品分析】做中国最优秀的地产服务者n成都市区内多层住宅较少，集中在周边的郊县，如：华阳、温江、龙泉等；成都市区内多层住宅较少，集中在周边的郊县，如：华阳、温江、龙泉等；n郊区多层住宅同质化严重，户型设计无创新亮点；郊区多层住宅同质化严重，户型设计无创新亮点；n郊区多层住宅的面积以郊区多层住宅的面积以80809090平米的两房和平米的两房和100100130130的三房为主；的三房为主；n建筑构造极少部分

2、采用砖混构造，其它大多采用框架构造；建筑构造极少部分采用砖混构造，其它大多采用框架构造；产品分析产品分析做中国最优秀的地产服务者户型配比户型配比80.0384.3180.0384.31 15.715.7 109.31127.4109.31127.4 45.945.9 137156.5137156.5 32.832.8 181.01181.01 5.65.6 结构形式结构形式框架框架+ +砖混砖混热销户型热销户型110110130 130 滞销户型滞销户型150 150 的的顶跃顶跃户型特点：入户花园大阳台户型特点：入户花园大阳台产品分析产品分析做中国最优秀的地产服务者二房，大阳台二房，大阳台无

3、玄关无玄关构造方正构造方正三房，入户花园三房，入户花园错层设计，客厅开间大，错层设计，客厅开间大，规划合理，构造方正规划合理，构造方正三房，入户花园，大露台三房，入户花园，大露台主卧带双主卧带双 窗，客厅开间大，窗，客厅开间大，三厅，动静分区，规划合理三厅，动静分区，规划合理 产品分析产品分析做中国最优秀的地产服务者蓝山美树蓝山美树左岸花都左岸花都黄金海岸黄金海岸美波美波.特兰小镇特兰小镇价格价格面积面积畅销畅销户型户型美波美波. .特特兰小镇兰小镇5400540058005800元元180190180190均好均好左岸花都左岸花都36003600元元9020090200150150黄金海岸黄

4、金海岸35003500元元270270270270蓝山美树蓝山美树36003600元元120120150150130130花园洋房面积在花园洋房面积在120120300300平方米间；平方米间；畅销户型在畅销户型在150150平方米左右的户型；平方米左右的户型；产品分析产品分析做中国最优秀的地产服务者建筑构造：以框架为主，有部分采用砖混构造；建筑构造：以框架为主，有部分采用砖混构造；滞销户型：多层以滞销户型：多层以150150平方米以上的顶跃为主；平方米以上的顶跃为主； 花园洋房以花园洋房以300300平方米以上为主。平方米以上为主。畅销户型：多层以畅销户型：多层以80809090平方米的两房

5、，平方米的两房， 110 110130130平方米的三房为主；平方米的三房为主； 花园洋房以花园洋房以130130160160平方米的为主。平方米的为主。产品分析产品分析做中国最优秀的地产服务者 销售情况分析销售情况分析 做中国最优秀的地产服务者销售分析销售分析做中国最优秀的地产服务者已售套数已售套数（套）（套）已售面积已售面积（平方米）（平方米）实收金额实收金额（元）（元）实收均价实收均价（元（元/ /平方米）平方米）1.11.1期期253253套套2 2房房（139139套）套）139139120931209320612518.520612518.51704.51704.53 3房房（11

6、4114套）套）77779016.89016.816213979162139791798.21798.21.21.2期期252252套套2 2房房（1212套）套）12121044104419679401967940188518853 3房房（240240套）套）16716722814.3122814.3142237228422372281851.341851.342.12.1期期120120套套2 2房房（2424套）套）24242099.162099.16462801546280152204.72204.73 3房房（9696套）套）48486269.086269.0813222147.2

7、13222147.22109.12109.1备注：以上数据是截至2.22日已签合同客户的数据。销售分析销售分析做中国最优秀的地产服务者备注：以上数据是截至备注：以上数据是截至2.22日已签合同客户的数据。日已签合同客户的数据。1.11.1期的三房大部分位于景观位置较好的区域，实收均价高于两房；期的三房大部分位于景观位置较好的区域，实收均价高于两房；1 1期与期与2 2期的价钱拉升比例较大；期的价钱拉升比例较大；销售分析销售分析做中国最优秀的地产服务者畅销户型：畅销户型：面积小、总价低的两房面积小、总价低的两房赠送平台、花园的户型赠送平台、花园的户型景观位置好，小区组团内的三房景观位置好，小区组

8、团内的三房销售分析销售分析做中国最优秀的地产服务者主要畅销单位：主要畅销单位：3 3栋、栋、1010栋、栋、1111栋、栋、1313栋、栋、1414栋栋畅销要素：畅销要素：1 1、3 3栋、栋、1414栋栋2 2楼带平台户楼带平台户型解筹当日售空，其他两房型解筹当日售空，其他两房销售速度较快；销售速度较快；2 2、1010、1111、1414栋都是组团栋都是组团景观最好的位置，销售速度景观最好的位置，销售速度较快；较快；3 3、1313栋、栋、2222栋虽然户型大，栋虽然户型大，价钱高，但可看到湖景，解价钱高，但可看到湖景，解筹当日就销售筹当日就销售8080。14312456781291011

9、131516171821202224销售分析销售分析做中国最优秀的地产服务者面积小、总价低的两房；面积小、总价低的两房；景观好、位置好、接近中心组团的三房；景观好、位置好、接近中心组团的三房；赠送花园、平台的户型赠送花园、平台的户型销售分析销售分析做中国最优秀的地产服务者2 2期推出的中三房剩余比例较多；期推出的中三房剩余比例较多；1 1期景观位置较差的大三房；期景观位置较差的大三房；销售分析销售分析做中国最优秀的地产服务者主要滞销单位：主要滞销单位：滞销要素：滞销要素：1 1、位于小区车行道旁，、位于小区车行道旁，噪音大，平安性较噪音大，平安性较差；差；2 2、景观位置差的三房。、景观位置差

10、的三房。位置可售剩余 户型7栋2415G9栋249G17栋244H20栋4818B 、C 21栋2414C24栋2419D14312456781291011131516171821202224销售分析销售分析做中国最优秀的地产服务者2 2期组团景观不佳的中三房滞销期组团景观不佳的中三房滞销1 1期靠小区路边、景观资源差的三房滞销期靠小区路边、景观资源差的三房滞销销售分析销售分析做中国最优秀的地产服务者畅销：畅销：两房单位一直较为畅销；两房单位一直较为畅销；能看湖景、组团景观好、楼间距开阔的三房较为畅销；能看湖景、组团景观好、楼间距开阔的三房较为畅销；送露台、私家花园的单位畅销；送露台、私家花园

11、的单位畅销；滞销：滞销：临路、临工程边缘与其它地块交界处的三房滞销；临路、临工程边缘与其它地块交界处的三房滞销；小区内楼间距小，组团景观不佳的三房滞销；小区内楼间距小，组团景观不佳的三房滞销；销售分析销售分析做中国最优秀的地产服务者 客户情况分析客户情况分析 做中国最优秀的地产服务者针对已购房及到访客户的访谈，针对已购房及到访客户的访谈，2/32/3的客户对于本工程户型的意见：的客户对于本工程户型的意见：户型：户型： 1 1期期紧凑适用紧凑适用 2 2期期温馨奢侈三合院设计受样板房影响温馨奢侈三合院设计受样板房影响建筑构造：建筑构造： 本工程两房客户关注总价，三房客户关注园林景观，对于建筑构造

12、采本工程两房客户关注总价，三房客户关注园林景观，对于建筑构造采用砖混用砖混 构造，客户有一定的异议，但不是决议购房的决议性要素，同时可根构造，客户有一定的异议，但不是决议购房的决议性要素，同时可根据客户据客户 购房的需求，经过销售人员对客户进展引导，总体影响不大。购房的需求，经过销售人员对客户进展引导，总体影响不大。客户情况分析客户情况分析做中国最优秀的地产服务者B户型：115.08平方米意见：次卧面积小，只能做书房；大部分客户希望这个卧室可以做大一点。客户情况分析客户情况分析做中国最优秀的地产服务者根据我司对一切到访客户的登记，选取2243份有效问卷，对到访客户意向户型统计：需求两房及小三房

13、的客户占到一半的比例；需求中三房及大三房的客户比例相对较少；客户情况分析客户情况分析做中国最优秀的地产服务者两房客户两房客户决议要素：适用的面积较低的总价决议要素：适用的面积较低的总价其它要素：交通、配套其它要素：交通、配套三房客户三房客户决议要素：园林景观户型所处小区内的位置决议要素：园林景观户型所处小区内的位置 合理价钱合理价钱其它要素：交通、配套其它要素：交通、配套客户情况分析客户情况分析做中国最优秀的地产服务者两房客户：总价低是其购买的决议性要素两房客户：总价低是其购买的决议性要素三房客户：园林景观是决议购买的重要要素三房客户：园林景观是决议购买的重要要素客户情况分析客户情况分析做中国

14、最优秀的地产服务者 3 3期户型配比建议期户型配比建议 做中国最优秀的地产服务者户型户型可售套数可售套数套数比例套数比例剩余套数剩余套数1 1期期两房（两房（87 90.4387 90.43 ）1511512929售謦售謦小三房（小三房（115119 ）787816161 1中三房中三房（120126 ）21621643434747大三房大三房（134.07 ）606012128 82 2期期两房（两房（8585 ）909020.0920.09小三房（小三房（115 ）13213229.4629.46中三房中三房（125 ）11411425.4525.45大三房大三房（135 ）484810.

15、0410.04花园洋房花园洋房646414.2914.292.12.1期期两房（两房（8585 ）24242020售謦售謦小三房（小三房（115 ）121210106 6中三房中三房（125 ）727260604545大三房大三房（135 ）12121010售謦售謦备注：以上数据截至2.25日。3期建议期建议做中国最优秀的地产服务者从整体推盘而言，二房销售速度均高于三房；1期产品的配比相对较为合理，经我司建议修正后，2期整体户型小三房比例提高，同时出现花园洋房，产品晋级过快；2.1期推售单位的比例以125平方米的户型为主，但所处小区内景观优势不佳，属于2.1期的滞销单位；2期产品的快速晋级与购

16、房客户的缓慢变化不成正比。 户型配比建议户型配比建议做中国最优秀的地产服务者户型配比建议户型配比建议v将1期、2期、2.1期剩余单位及2.2期、2. 2期进展整体思索；v降低销售风险，保证销售速度，以期达成公司2006年度1.48亿元的销售目的。做中国最优秀的地产服务者户 型户 型面积面积（）（）总面积总面积面积比面积比套数套数套数比套数比二房二厅一卫80-854014935%48744.03%三房二厅二卫 105-1101147110%1079.65%三房二厅二卫1152064818%18016.24%三房二厅二卫 120-1252867825%22920.67%三房二厅二卫 130-135

17、1376512%1049.40%114710100%1105100%合计户型配比建议户型配比建议65%注：不含注：不含2.22.2期与期与2.32.3期的花园洋房期的花园洋房12021.5312021.53平方米平方米做中国最优秀的地产服务者户型配比建议户型配比建议注：注：不含不含2.22.2期与期与2.32.3期的花园洋房期的花园洋房12021.5312021.53平方米；平方米； 别墅面积按别墅面积按20002000平方米，那么多层面积平方米，那么多层面积6200062000200020006000060000平方米平方米 户型面积计算均取的中间值。户型面积计算均取的中间值。期数期数户型户

18、型户型面积户型面积面积比面积比套数比套数比2.2期期二房二厅一卫二房二厅一卫4644464454542.3二房二厅一卫二房二厅一卫3096309636362.2期期三房二厅二卫三房二厅二卫9660966084842.3三房二厅二卫三房二厅二卫5520552048482.2期期三房二厅二卫三房二厅二卫8250825066662.3期2.3期三房二厅二卫三房二厅二卫600060004848前期剩余单位前期剩余单位三房二厅二卫三房二厅二卫102501025082822.2三房二厅二卫三房二厅二卫3240324024242.3三房二厅二卫三房二厅二卫324032402424前期剩余单位三房二厅二卫三房

19、二厅二卫8108106 654710100.00%472100.00%8488115125135合计面积小计面积小计14.15%27.75%44.78%13.32%77401518024500729011.44%9013219654套数小计套数小计19.07%27.97%41.53%85.85%80.93%做中国最优秀的地产服务者户 型户 型面积面积（）（）总面积总面积面积比面积比套数套数 套数比套数比二房二厅一卫80-853240954.01%39362.33%三房二厅二卫 105-1101147119.12%10716.93%三房二厅二卫11554689.11%487.54%三房二厅二卫

20、120-12541786.96%345.41%三房二厅二卫 130-135647510.79%497.78%60000100%630100%合计户型配比建议户型配比建议备注：备注： 别墅面积按别墅面积按20002000平方米，那么多层面积平方米，那么多层面积6200062000200020006000060000平方米平方米 户型面积计算均取的中间值。户型面积计算均取的中间值。45.99%37.67%做中国最优秀的地产服务者3期建议期建议根本原那么：根本原那么： 保证保证20062006年全年的年全年的1.481.48亿的销售目的，同时降低销售风亿的销售目的，同时降低销售风险。险。 设计原那么

21、：设计原那么：接近小区中心景观及各组团中心的位置摆放接近小区中心景观及各组团中心的位置摆放130130平方米或平方米或120120125125平方米的三房；平方米的三房；针对未知用途地块、小区车行道的位置，摆放针对未知用途地块、小区车行道的位置，摆放105105110110平平方米的小三房；方米的小三房；边角及临路的位置放边角及临路的位置放80808585平方米的两房；平方米的两房；户型保证方正适用的根本原那么，沿用及优化户型保证方正适用的根本原那么，沿用及优化2 2期的户型，期的户型，坚持原有空中合院的设计概念。坚持原有空中合院的设计概念。 做中国最优秀的地产服务者3期建议期建议砖混构造砖混

22、构造缘由：缘由：1 1、采用砖混构造，相对于采用框架构造，开发本钱可节、采用砖混构造，相对于采用框架构造，开发本钱可节省省200300200300元元/ /平方米；平方米；2 2、高性比仍是本工程中心卖点之一，在后期营销过程中，、高性比仍是本工程中心卖点之一，在后期营销过程中，保证一样利润的前提下，假设采用框架构造势必影响本保证一样利润的前提下，假设采用框架构造势必影响本工程价钱之优势；工程价钱之优势；3 3、在客户购买方面，能否采用框架构造，不是其购房行、在客户购买方面，能否采用框架构造，不是其购房行为的决议性要素。为的决议性要素。4 4、目前，、目前，1 1期的剩余房源以价钱优势，销售速度

23、快于期的剩余房源以价钱优势，销售速度快于2.12.1期，购房客户对于期，购房客户对于1 1期与期与2 2期建筑构造的改动没有特别的期建筑构造的改动没有特别的敏感，更关注于敏感，更关注于1 1期的价钱优势。期的价钱优势。做中国最优秀的地产服务者3期建议期建议二房二厅一卫二房二厅一卫80-8580-85平方米平方米 方正适用，干湿分区、动静分区明显，客厅开间控制在方正适用，干湿分区、动静分区明显，客厅开间控制在4M4M以内，主以内，主卧卧 18-2018-20平方米，次卧平方米，次卧12-1512-15平方米；平方米；三房二厅二卫三房二厅二卫105-110105-110平方米平方米 方正适用，具备一定的温馨性，最小次卧不小于方正适用，具备一定的温馨性