房地产市场分析报告编制办法

1、房地产市场分析报告编制办法（试行）一、分析范围（一）地域范围覆 盖 当 地 城 市 辖 区 范 围 内 的 各 行 政 区 （ 含 开 发 区 等 ）。 当 地 房 地 产市场信息系统尚无法覆盖所有区域的，分析报告的覆盖范围可暂时 与房地产市场信息系统相一致，但应在分析报告中予以说明，例如全 市、城区（并列举行政区名）等。统计 指 标覆 盖的 地 域范 围不 同时（ 例 如，开 发统 计数 据覆 盖 全市 ， 房 地 产 市 场 信 息 系 统 覆 盖 若 干 城 区 ）， 应 予 说 明 。统一统计指标覆盖的地域范围曾经发生变化的，在使用时间序列数 据或同比、环比指标时，应予说明。（二） 房

2、 屋类 型兼顾增量房（ 新建商品房）市 场和存量房市场。其 中，增 量房市 场以住宅为主要分析对象，兼顾非住宅（含商业营业用房、办公楼、 其 他 等 房 屋 类 型 ）； 存 量 房 市 场 暂 以 住 宅 为 主 要 分 析 对 象 。商品 住 宅各 项统 计 指标 和相 关分析 中，应 注明 是否 包 括经 济适 用 住房等政策性住房，并在各报告期中保持一致。经济适用住房等政策 性住房的数据及相关分析要单独加以说明。二、分析内容围绕“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，房地产业 的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调”的房地产 市场调控目标，突出普通居民住房消费，以各城市

3、房地产市场信息系 统 提供的 数据 为基础，结合统 计等部门提 供的 其他社 会经 济统 计 数据 ， 以及住房状况调查、居民住房需求调查等专项调研成果，并综合考虑 经济社会现状，全面反映和客观分析报告期市场形势，并对未来一段 时间内市场形势的变化趋势做出预测，提出下一步的措施及建议。（ 一） 市场现 状分 析针对报告期市场现状的分析，应兼顾累计数据和报告期数据，以 对相关统计指标的分析和解读为核心。要在进行时间序列数据、环比 数 据 、同 比 数 据 等 进 行 清 晰 陈 述 的 基 础 上 ，注 重 对 比 分 析 和 趋 势 分 析 ， 揭示数据反映的市场现象和市场发展变化规律。要结合

4、相关研究成果 和本地房地产市场发展现状，科学确定投资涨跌、供求关系、价格变 动等重要指标的合理区间，逐步建立市场预警预报机制，对市场形势 做出判断。要采用图表与文字相结合的形式，增强报告的直观性和可 读性。市场现状分析重点围绕以下几方面进行：1、报告期 社会 经济发展概 况。反映房地 产市场发展 的宏 观背 景 。 包 括 地 区 生 产 总 值 （ GDP）、 固 定 资 产 投 资 规 模 及 其 变 化 情 况 （ 时 间 序 列 数 据 及 同 比 、环 比 、占 比 等 ，下 同 ）；城 镇 居 民 可 支 配 收 入 及 其 变 化 情况等。此部分数据以统计部门提供的统计快报数据为

5、准。2、报告 期房 地产开发情 况。可同时 作为反映市 场后 续 发展 趋势的 先行指标。包括房地产开发资金来源构成、投资完成额、土地购置面 积、土地开发面积、新开发面积、施工面积、竣工面积等指标的数量 及其变化情况等。除总量数据外，应按住宅、非住宅进行细分。此部 分数据以统计部门提供的开发统计快报数据为主，并注意结合国土资 源、规划、建设等部门提供的相关数据。3、报 告 期房 地产 市场 供 求总 量及 对比 情 况。对 于增量 房市 场（ 最 好 能 区 分 预 售 和 现 房 销 售 ），应 包 括 ：批 准 预（ 销 ）售 面 积（ 套 数 ，针 对 住 宅 ，下 同 ）、累 计 可

6、售 面 积（ 套 数 ）等 侧 重 反 映 供 应 的 指 标 及 其 变 化 情 况 ；登 记 销 售 面 积（ 套 数 ）、消 费 意 愿 、消 费 者 价 格 预 期 等 侧 重 反 映需求指标及其变化情况。除总量数据外，还应按住宅、非住宅进行 细 分 。对 于 存 量 房 市 场 ，应 包 括 存 量 房 规 模 、二 手 房 交 易 面 积（ 套 数 ）、 租赁面积（套数）等指标及其变化情况。此部分数据以城市房地产市 场信息系统数据为准，并注意结合住房状况调查、居民住房需求调查 等 专 项 调 研 成 果 。 此 部 分 内 容 参 见 附 表 1 2 。4、报告 期房 地产市场结

7、构情况。此部分主要针 对增 量房市场中 的 住宅，应包括按下列标准划分的各子市场中的供应量、需求量、供求 关系、价格走势等指标及其变化情况，以及各子市场供应量、需求量 占总体市场的份额及其变化情况。子市场划分依据在各报告期中应保 持一致，出现调整时应在报告中加以说明。此部分数据以城市房地产 市 场 信 息 系统 数 据 为 准 。 此 部 分 内 容 参 见 附 表 3 5。（ 1 ）套 型 结 构 ：按 每 套 建 筑 面 积 划 分 ， 120 平 方 米 以 内 大 致 以 每 20平方米为一个档次，120 平方米以上大致以每 30平方米为一个档次。 具 体划分 为标 准为：60 平方

8、米（ 含）以 下、 60 至 80（ 含 ）平 方米 、 80 至 90（含）平方米、90 至 100（含）平方米、100 至 120（含）平 方 米 、 120 至 144 （ 含 ） 平 方 米 、 144 至 180 （ 含 ） 平 方 米 、 180 平 方 米以上等若干类别。各城市可根据本地实际情况，确定对每套建筑面 积 为 60 平 方 米 以 下 和 180 平 方 米 以 上 的 住 宅 是 否 进 行 进 一 步 细 分 。（ 2 ）价 位 结 构 ：按 单 位 建 筑 面 积 交 易 价 格 划 分 ， 3000 元 / 平 方 米 以 内 的 每 500 元 为 一 个

9、档 次 ， 3000 元 / 平 方 米 以 上 、 10000 元 / 平 方 米 以 内 的 每 1000 元 为 一 个 档 次 。 具 体 划 分 标 准 为 ： 1000 （ 含 ） 元 / 平 方 米 以下、1000至1500 （含）元/平方米、2500至3000 （含）元/平方米、3000至4000 （含）元/平方米、9000至10000 （含） 元 / 平 方 米 、 10000 至 12000 （ 含 ） 元 / 平 方 米 、 12000 至 15000 （ 含 ） 元 / 平方 米、 15000 元/平 方米以上等若 干类别。各 城市 可根据 本地 实 际 情况，确定对

10、1000 元 /平方 米以下和 15000 元/平 方米 以 上的 住宅 是 否进一步细分。（ 3）区 域结构：按行政区，或 按环线、方 位、片 区等当地习惯的 划分方式，划分为若干类别。（ 4）购买者类型：按购买者身份证发证机关，划 分为本市（ 可细 分 为 本 市 城 区 和 本 市 其 他 ）和 外 地（ 可 细 分 为 本 省 其 他 地 区 、外 省 市 、 境 外） 等 类别 。5、报告期房地产市场价格情况。对于增量房市场，应 包括城市房 地 产市场 信息 系统提供的 平均交易价格 、 同质价格 、 典 型楼盘 价格 等 指 标 及 其 变 化 情 况 ，并 参 考 统 计 部 门

11、 提 供 的 70 大 中 城 市 房 屋 销 售 价 格 指 数 及 其 变 化 情 况 ，且 应 按 住 宅 、非 住 宅 进 行 细 分 。对 于 存 量 房 市 场 ， 应包括城市房地产市场信息系统提供的二手房平均交易价格、 平均租 赁 价 格 等 指 标 及 其 变 化 情 况 ，并 参 考 统 计 部 门 提 供 的 70 大 中 城 市 房 屋 销售价格指数中的二手房指数、租赁指数等指标及其变化情况。此部 分 内 容 参 见 附 表 5 7 。6、金融、 财税 等其他与房 地产市场相关 的数据及情 况分 析。7、其 他需要说明的问题，例如市场的季节性波动、外 资进入情况 等。8、

12、报告 当期 市场现状分 析小结。对上述指标和 分析 的主要结论 进 行 总 结 ，并 对 报 告 期 房 地 产 市 场 形 势 做 出 基 本 判 断 和 总 体 评 价 。其 中 ， 应特别注意把握如下环节。（ 1 ）各 市 场 之 间 的 相 互 作 用 和 协 调 关 系 。例 如 增 量 房 市 场 与 存 量 房 市 场 之 间 ，住 宅 市 场 与 非 住 宅 市 场 之 间 ，买 卖 市 场 与 租 赁 市 场 之 间 。（2）各 类统计指标之间的联动关系。例如供给量、需 求量等物量 指标与价格指标之间的关系，供应结构，成交结构与需求结构之间的 关系。（ 3 ）先 行 指 标

13、与 同 步 指 标 之 间 的 关 系 。例 如 对 土 地 购 置 、开 发 投 资、新开工和施工面积等指标的分析，要联系空置量、累计可销售量 指标，考虑对当前市场形势的影响。（二 ） 近 期 采取 的主 要 政策 措施 主要是在报告期内，结合本地区实际采用的主要调控措施，以及对市场的影响效果，取得的成效和经验等。（三 ） 市 场存在的主 要问 题及原 因1 . 报告 期房 地 产市场存 在 的突出矛 盾 ，或 者出 现异 常 变化的 指 标（ 例 如 供 求 总 量 大 幅 增 减 、供 求 关 系 明 显 失 衡 、价 格 水 平 大 幅 波动 、市场结 构剧烈变化 等）， 以及 引 发

14、这 些矛 盾或异 常变 化的 原 因。2. 报告 期房地产市 场中出现的趋 势变化，或 者市 场中出 现的 新 情况、新问题，以及出现这些新情况、新问题的原因。3. 报告 期当地房地 产市场中引起 广泛关注的 热点 性、敏 感性 问 题（ 如新 闻舆论大量 报道等），应作专题 分析。4. 其他 可能影响市 场健康发展的 因素等。（四 ） 市 场形势预测采用定性判断与定量测算相结合的方式，对未来一段时间（半 年至一年）房地产市场的发展趋势做出预测：1. 依据对 当前市场形 势的 分析 ，并考虑 影响 房地 产 市场 走势 的 有利和不利因素，把 握供求总量、供求结构、价格水平的变化 趋势，对市场

15、的基本走势做出判断。2. 根据各 统计指标时 间序 列数 据 反映 的规 律 性，结 合各 市场 先 行指标和 住房状况调 查、指 标需求 调查 等专项 调研 结果 ，对 新 增供应量、需求量、价格等核心指标进行定量测算。（五 ） 下 一步的政策 建议 及主要 措施主要是结合现状分析和预测结果，提出进一步加强房地产市场宏 观调控的政策建议，以及当地拟采取的主要措施。三 、 附加 说明 简报中的商品房批准预售、累计可售、实际登记销售面积、 平均销售价格，不同套型、价位商品住房供求结构，以 及二手房买 卖 、购 买 对 象 分 类 等 数 据 指 标 仍 按 照 建 设 部 关 于 建 立 房 地

16、 产 市 场 月报 数据和监 测报告上报 制度 的 通知 （建 住房 函2005165 号 ）， 建设部办公厅关于实行房地产市场月报数据和监测报告网络上 报制 度的通知（建办 住房 函2005365 号） 要求 上 报。附 表 1 7 。附表1 :商品房供需基本情况表1月 月单位：万平方米、元/平方米分类批准预(销)售面积月末累计可售面积实际登记销售面积平均销售价格与上 年同 期比(%当月与 上月环 比增长(%)与上年 同期比(%)当月与 上月环 比增长(%)与上 年同 期比(%)当月与 上月环 比增长(%)预售现售与上年 同期比(%)当月与 上月环 比增长(%)同期 比(%)环比(%)同期

17、比(%)环比(%)商品房商品住房附表2 :二手房买卖基本情况表1月 月单位：万平方米、元/平方米分类成交面积成交金额成交套数平均销售价格与上年 同期比(%)当月与上 月环比增 长(%)与上年 同期比(%当月与上 月环比增 长(%)与上年 同期比(%当月与上月 环比增长(%)与上年 同期比(%当月与上月环比增长(%)二手房二手住房附表3:不同套型新建商品住房供求结构表1月 月单位：万平方米、元Z平方米、套、% 60m260-8 0 m280-90 m290-100 m210 0-1 20 m21 20-144 m2144-180 m2>18 0 m2合计占比占比占比占比占比占比占比占比面积

18、批准预（销） 售月末累计可 售登记销售套数批准预（销） 售月末累计可 售登记销售平均成 交价格登记销售注：60-80平方米是指大于60平方米、小于80 （含80）平方米，其余作相似理解； 占比是指占总套数或总面积的百分比。附表4 :不同价位新建商品住房供求结构表1月 月单位：万平方米、元/平方米、套、% 1 000元Z m21 000- 1 5 00元Z m21 50 0- 2 000元Z m22 500- 3000元Zm23000- 4000元Zm28000-90 0 0元Z m29000- 10 00 0 元 Z m21 0 00 0- 1 20 00 元 Z m21 2000- 1 50 0 0 元 Z m2>15000元Z m2合计比占 比比比比占 比占比占比占比占 比面积批准预（销） 售月末累计可 售登记销售套数批准预（销） 售月末累计可 售登记销售平均成 交价格登记销售注：1500-2000 元Z m2 是 指超过1500元Z m2、小 于等于2000元Z m2，其余 作相似 理解； 占比是指占总套数或总面积的百分比； 各城市可根据本地价位，适当确定低限价格起点和高限价格起点，但是对于3000元Z m2以内的要至少每500元划分相应档次，对3000元Z m2以上的要至少每10