渭南市信达国际商业广场项目招商策略报告

1、项目招商策略报告信达国际商业广场中国·渭南 渭南项目组 2009年07月26日 目 录目 录2第一部分 定位篇4一、渭南市商业状况简析41、城市规划组团42、城市商业特点43、商业市场现状54、商业发展趋势6二、项目简析71、项目概况72、基础资料及指标83、项目周边概况94、交通条件95、区域功能10三、项目定位10（一）分析10（二）定位基本原则11（三）项目的经营战略定位12（四）目标市场定位12第二部分 原则篇14一、招商指导思想14二、招商基本原则15第三部分 平面规划篇17一、商业整体规划17二、楼层规划图：18三、楼层业态业种规划组合及面积细分19第四部分 策略篇24一

2、、招商价格策略24二、招商营销策略24第五部分 招商篇26一、招商对象26二、招商区域26三、商品结构271、商品结构的基本原则。272、商品档次构成27四、招商规划281、主力店引进分析282、成功引进的优势（六大优势）：293、招商营销规划29第六部分 招商条件篇30一、合作方式30二、原 则30三、租赁条件30四、招商细则：（详见招商执行方案）31第七部分 招商收益篇32一、整体租金收益32二、整体收益细分32第八部分 人才篇35一、人员安排35二、人员培训35第九部分 管理篇36一、招商操作程序36二、招商后期管理36第一部分 定位篇一、渭南市商业状况简析1、城市规划组团东风大街已成为

3、渭南城市商业主轴，呈“西移北扩”的特点。据悉渭南市商业网点发展规划目前通过专家评审，即将提请渭南市政府发布实施。发展规划明确：东风大街将成为渭南商业主轴的地位。城市总体规划布局结构采取“带状组团”的城市形态，即东部老城区、中部城市中心区、西部高新区3个综合功能的城市规划组团。2、城市商业特点目前渭南市主要商业中心不但集中在东风大街上，而且主要集中在中心广场商圈周边，也是渭南最传统、最繁华、辐射力最强的商业区，业态涵盖零散街铺、百货商场、超市、主题商场、专卖店等。形成以东风大街为轴心，网点向周边扩散发展之态势。 以东风大街商业街为主轴，与其平行的人民路、南京路、胜利大街、乐天大街、朝阳大街和站南

4、站北路，与其交叉的前进路、解放路、民主路、南北塘、民生路、西岳路、金水路、杜化路和仓程路均尚有为数不少的商家，但商家业种形式比较零散，基本为餐饮、休闲、娱乐及便民配套商业为主。3、商业市场现状渭南商业零售业现在还是以传统百货商场、超市以及街铺为主，目前仅停留在购物这一简单的层面上，经过对12家商场的调研中发现，30的商场是实施统一的收银管理，其它基本都采用开架自选经营方式， 以中低档商品经营为主，商业物业硬件普遍陈旧、导视系统不完善、商品布局零乱、服务人员的服务形象差、销售水平低、促销手段欠缺等。诸多现象表明，渭南的商业经营状况落后，难以满足渭南人民日益增长的物质和精神文化需求。人们对购物不仅

5、是单一的需求，而且越来越注重服务、环境、体验的乐趣，渭南目前缺少一个现代化、大体量、多业态、一站式、体验式的大型购物中心。、渭南建材、家具、装饰材料市场主要集中在乐天大街与前进路交汇段、解放路与东风大街及朝阳路交汇路段、东风大街东段和西段。其中解放路段和东风大街东西段主要分布为家俱市场；乐天路与前进路交汇路段分布为家俱建材装饰材料大型综合市场。本地中高端市场为：荣发家俱建材城、祥和建材家俱城、鼎业国际家居汇展中心、开泰家具汇展中心；本地中低端市场为：雅典家俱汇展中心、国际家俱中心、渭通家俱广场、乐天商城、昌龙建材市场。从整个渭南的现有家俱市场来看，经营状况一般，处于相对供大于求的态势。、渭南大

6、型超市主要有位于核心商业区的华润万家、东风大街西段的晶众家乐、高新区的民生家乐和中心区的恒基超市。其中以华润超市业态最为丰富,经营状况最好。华润万家：该超市周一至周四的日销售额约为1113万元，周五至周日的日销售额约为2125万元。据悉春节期间最高日营业额可达200万元晶众家乐：周一至周四的日销售额约为79万元，周五至周日的日销售额约计为1013万元；民生家乐：平均日销售额约为69万元；恒基超市：日均销售额约为1.52万元。、渭南家电、IT、数码、手机市场主要集中在中心广场和东风大街，整体经营状况良好。具市场影响力和规模的主营黑白家电、数码、PC市场有：恒基商业中心的国美电器、天斗商厦的苏宁、

7、和鑫博大的国宁。品牌手机专营店及PC等产品混业经营的市场有：亿格手机城、移动通信至尊店、亿格电脑城、移动通信国贸店。智能时尚中心、阳光购物中心的负一层、国贸负一层则为主营山寨手机、组装电脑、配件、耗材市场4、商业发展趋势功能更为齐全的新型百货将取代旧有模式，成为主流我们可以预见，由于物业自身的局限性，老百货网点将面临着重要抉择：要么选择推倒重来，要么就被淘汰的命运。而集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化体验、商业街等于一体的大型综合性体验性商业网点将成为未来渭南商业发展的主流。近年涉足商业房地产开发的地产商日益增多。自2008年祥和家具建材城及渭南最大的商业项目光运恒基商业中心开业,2009年新洲地

8、产初涉商业物业开发即推出总面积达15万平方米的商业步行街区与商业综合体项目,并有意引进大型百货与连锁大型超市等商家入驻；海兴地产开发的锦绣花园小区商业裙楼总体量近2万方。在地产龙头企业挺进商业物业的同时，其他以中小开发商也不甘示弱，也纷纷加入商业物业的开发行列，2008至2009年商业物业迎来了一个开发高峰。整体而言，渭南商业地产属于发展初期并进入快速发展阶段，一些大型商业网点相对集中，未来随着城市发展中心西移北扩策略的逐步展开，渭南商业发展前景非常值得期待。二、项目简析1、项目概况信达商业项目位于渭南市市中心区东风大街与前进路交汇处东南侧地段，整个项目由商业街、1#商业体即临光华宾馆地块（以

9、下简称1#商业体）、2#楼即篮球场地块（以下简称2#楼）、3#楼即大润发所处地块（以下简称3#楼）、4#楼即大润发与体育广场与公园之间地块（以下简称4#楼）与体育广场与公园（原体育场地块）等部分组成。其中位于商业综合体与世纪城之间的商业街南北连接朝阳大街和东风大街；另外两条步行街分别位于2#与3#楼之间，3#与4#楼之间，均呈东西走向，连接前进路与商业街。整个项目由东风大街、前进路、朝阳大街及商业综合体与世纪城之间的商业街合围而成。2、基础资料及指标各项指标说 明项目名称信达中心城、信达世纪购物公园（待定）项目总资料总占地面积：111138.2（其中14号地块总占地面积：87478.6 ）；建

10、筑面积：288601 （其中13号地块183945，4号地块104656，5号地块不计算在内）；容积率：3.3（其中13号地块容积率为3 ，4号地块容积率为4 ）；建筑密度：60；用地性质：商业地理位置渭南市前进路投资商/开发商渭南市信达房地产开发有限责任公司商业策划顾问深圳市波特商业地产经营管理有限公司整合推广/广告实施待定首期商业开发规模“信达国际商业广场”首期建设商业营运面积10万余平方米，将于2010年底正式对外营业，一期工程由生活购物超市、商业步行街、运动公园。商业组合一期工程由生活购物超市、商业步行街、运动公园。其中购物中心板块营业面积达5万平方米以上，拟引进国内外知名大型超市大润

11、发、麦当劳主力商家各一家。经营业态涵盖百货、服装、食品、数码、家电、餐饮、娱乐各专业店、特色店为一体。经营档次中偏下、中档、中偏上、中 高 档 次 结 合经营特色独特增设时尚中心、潮流前线、运动公园；有渭南市目前最大规模功能最齐备的儿童用品商城；购物一站式、休闲娱乐一站式消费到位；大事记2007年10月首先进驻的麦当劳得来速餐厅已正式营业20个月，经营状况良好。台湾润泰集团子公司大润发大型综合超市已于2008年10月签署协议，设计方案已初步确定，计划2009年9月左右动工建设，2010年底正式营业。3、项目周边概况项目用地为渭南市中心原印刷机械厂与体育场、体育局地块，属于旧城改造项目，原来的配

12、套较少。随着近年城市规划和旧城改造的加速，周边的配套更加趋于完善，周边现有其他相关配套如下：城市公共设施：中心市政广场市政单位： 区政府、供电局、规划局、建设局等；大型商业设施：恒基商业中心、国贸百货、阳光购物中心、双元商场、华岳商场、方元商场、百姓商场、鑫博商场、天斗商场、人民商场、东芳尚商场；主要大型超市有：晶众家乐、华润万家、恒基超市；专业市场：亿格电脑城、中心智能电脑数码城、智能时尚电脑数码城等）；电器超市有：国宁电器、苏宁电器、国美电器；交通设施：临近渭南火车站、临近渭南长途汽车站、市内多条公交站点临项目地；高尚楼盘：信达世纪城、朝阳华厦、豪润御城、轻工大厦、朝阳一号、丽领公寓、时代

13、星苑等。4、交通条件项目位于渭南市核心商圈中心，渭南最重要的东西城市主干道东风大街、朝阳大街、南北城市主干道前进路贯穿而过，交通十分方便，到达项目公交车有1、2、3、4、5、6、12、216、308、309、318路等。出租车往来穿梭，招手即停，通过公共交通可以到达城市各个区域。东风大街：城市东西主干道和商业主轴，双向4车道，有两条自行车道以及两条人行道，比邻区政府以及华润万家、国贸、恒基等大型超市和百货。前进路：南北向城市主干道，双向4车道，有两条自行车道以及两条人行道。朝阳大街：城市东西向主干道，双向4车道，有两条人行道。5、区域功能根据市场调研分析，随着渭南市经济规模的不断扩大，城市化建

14、设进一步提速，商业地产发展速度也明显加快。东风大街已成为渭南城市商业主轴，呈“西移北扩”的特点。目前渭南市主要商业中心不但集中在东风大街上，而且主要集中在中心广场商圈周边，形成以其为轴心，网点向周边扩散发展之态势，但中心商圈地位是无可憾动的。信达综合体商业项目启动后，渭南的商业地产市场将会面临一次重新洗牌，也是对商业资源是一次有效的整合，届时将成为渭南城市级商业中心。信达商业综合体项目是由信达地产投资开发的超大规模现代化综合型商业物业，属渭南市重点开发建设项目。将建设成渭南市规模最大、档次最高、功能最全的复合型商业地产项目，融合酒店、旅游、零售、休闲娱乐、餐饮、主题运动文化公园于一体，信达商业

15、综合体项目将大大提升渭南市零售业和旅游形象的档次和水准，成为未来渭南市中心商业区地标建筑。三、项目定位（一）分析1 渭南市的经济发展迅速，商业氛围较好，如合理引导，其前景将十分看好。2 渭南市需要一场商业模式的革命，而我们需要做的正是这个商业革命的摇旗者。3 品质的差异化将成为项目从周边商业设施中脱颖而出的关键所在。4 独特的地理优势将使项目形成一个领导型的物业。5 购物将进入体验经济时代。（二）定位基本原则市场的不断细分决定了项目有多样或多元性的定位发展可能，在定位过程中我们将把握如下原则进行分析、创作，以寻求适合本项目的最佳定位走向：把握区域特征：定位的基础建立在市场调查分析的结论之上；强

16、调市场引导：在市场调查的基础上塑造新概念对市场的引导；强调扬长避短：根据本项目的优劣因素提出适用的解决方案；提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以最大体现为出发点；带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应；体现可操作性：定位内容须通过可操作的手法最终展现予目标客户；坚持以客为本：在保障开发商利益的基础上体现客户利益最大化；确保持续经营：选择合适定位和运营措施确保项目的可持续经营。因地制宜：项目商业业态定位必须适应本地需要，符合各层次消费人群方便、快捷、实惠的消费需求。超前领先：目前，渭南市商业业态是商业街、专卖店、沿街小店铺、商城、百货店、超市、专业市场多头并举，构成层次丰

17、富的业态体系。本项目的业态规划在适合地块条件的同时，要做到五年领先，十年不落后，才能在竞争中处于优势。（三）项目的经营战略定位本项目定位为中高档，集酒店、购物、休闲娱乐、观光、餐饮、文化、体验于一体的一站式购物中心。在对外宣传方面要体现中高档次，增加对品牌商家的吸引力，能很好体现广场整体形象。1、项目地处主干道和繁华商业街交叉口，具独天得厚地理位置，具极大商业开发价值。2、超大规模的地标性商业建筑，以复合的商业形态引领渭南市商业潮流。3、绝版地段近20000的运动广场，把商业和文化、休闲、景观有机地结合。4、渭南市重点开发建设项目，是渭南市政府形象工程。5、一流的装修设计体现亮丽、宽敞、通透、

18、流畅的个性和美感，富有极强的冲击力，让消费者留连往返。6、餐饮、休闲娱乐、主题商城是本案具备的战略优势，良好的经营口碑是发展的根本。7、香港波特集团现代化理念的经营管理，完全有能力和信心对本案进行全程整合服务。（四）目标市场定位1、消费者定位经调查分析，可以基本确定本项目的消费主流群体应为：1.1.主消费群体：政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、城市品牌追逐一族、学生、过往客商、中高收入家庭、灰色收入者。1.2.次消费群体：城市及乡村居民，城市职业工作者、企业员工、自由打工者、辖区乡镇从事农业的生活群体。2、经营者定位2.1.本地和外地商户经营者具相当的经济实力，本身就是非常内行和做生意者

19、，拥有或租有商铺，头脑精明，商铺知识、经验皆丰富，对商铺最有需求，或急需扩张生意，或扩展规模，或由租赁转为自买自营，他们是最有兴趣和实力的商家，是商业广场的准客户。 2.2.本地和外地普通市民此类客户往往具一定的经济实力，愿意尝试商业经营，喜欢面积较小的商铺和柜台，因为资金投入小，风险小，可行性高。比较注重商业广场形象和商场的经营管理。2.3.项目目标客户特征因大多拥有经营场所，易维持现状，有观望心态。倾向于租铺经营，以便在市场不景气时向其它市场转移，同时减轻资金压力。初涉商海者一部分非常谨慎,持观望态度,一部分大胆尝试,敢于昌险,有成功欲。因商业经营大多投资较大，所以会慎重决策，往往和家人或

20、亲戚、朋友一起商量。有从众心理，只要营造良好招商气氛，招商局面会比较容易打开。3、投资小业主定位3.1.主群体：公务员、生意人（个体户）、 白领人士、私人企业主等；3.2.次群体：普通市民投资客户、本地在职及退休人士、外地投资客等；第二部分 原则篇一、招商指导思想1实施“经营商家”的主导思想。商业购物中心是由若干个业态、业种，若干个经营商家组合而成，经营的成败与商家的经营管理策略、经营管理手段密不可分，品牌的强度固然重要，但很大程度上有赖于商家对该品牌的管理，因此，必需由对商品的管理转为对商家的管理。2经营以适应市场为先导，满足需求为中心。根据渭南市场和商圈竞争状况，结合信达商业综合体项目的总

21、体定位，进行各业种的定位，合理锁定商品。商品的价位和结构上参照“大众型”购物中心，陈列、动线、购物环境和气氛营造上参照“流行型”商场，重在突出大众化、品牌化、前卫化、个性化相结合。3培育市场，营造信达商业综合体项目的良好商誉，树立项目“城市客厅”形象。在保证经济利益的同时以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升项目的知名度、美誉度、信誉度，提升企业的无形资产价值，拓宽融资渠道，进一步树立品牌形象。4通过对2#3#商业体的招商吸引人流，创造人气，推动商铺的销售，形成良性循环，招销两旺。二、招商基本原则1以租赁为主、联营为辅、针对自有优势部分自营的原则 按规划的功能区域尽量引进代理商、经销商及其

22、它经营业主，以租赁的方式进场经营，最大限度的提高有保障收益，向场地要效益。联营是解决主力商家入场的一种方法，是保证“大象带小象”的需要。餐饮、休闲、娱乐是项目本身的优势，可选择性对收益比较稳定的业态、业种进行自营考虑。租赁的方式是商家比较易接受的一种方式，以下为调研数据：2坚持品牌经营的原则旨在突出信达商业综合体项目的经营特色，以国内知名品牌（尤其是主力店品牌）及渭南市场畅销品牌为主，特别要注意中高档品牌中中低档价位的品类，渭南市还未有过的新型换代商品及在渭南市有良好的消费基础的传统品牌。3坚持商品的连带性的原则招商时应严格按楼层经营业种规划进行，并作好不同业种之间的商品的合理过渡，做到自然过

23、渡，避免生硬连接。否则给公众的感觉比较杂乱，破坏商场的整体形象。4坚持多业种、不交叉、不重复的原则为满足不同类型消费者的需求，不同商铺之间形成“同业差异、异业互补”，充分体现多业态、多业种、多功能的“一站式”购物特点。5坚持质优价廉的原则在保证商品质量、规格的前提下，价格不能高于同类商场，以提高信达商业综合体项目的商品竞争力，因此在招商组货时，应尽可能的引进厂家、总代理商、总经销商等源头货、一手货，引进中低价位的商品，符合渭南市经济发展水平及居民消费水平。6坚持以本地市场为主，兼顾周边市场的原则 （远交近攻）本地市场的商品结构、档次、价位是与消费者经过长期磨合而形成的，能比较全面地反映大多数消

24、费者的需求，周边市场新的资源的引进，将为信达商业综合体项目创造出新的亮点，侧重在品牌和主力店。7坚持商场经营和市场化经营结合的原则满足不同类型消费者的需求，兼顾多个业种，实现区域规划，把商场经营和市场经营有机结合，即解决招商的问题又能体现真正一站式的战略意义，开辟渭南市商业经营的全新模式。8坚持 “撒网式扩张”的招商原则 以渭南市为重点，实行全民招商。在确保渭南市招商工作全面、顺利开展的同时，招商部门安排出20的招商力量，对外地（包括外地省内产品的厂家和经营商、产品的全省代理、全省内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等通讯手段进行撒网式招商。效果理想的情况下，在保证渭南地区招商指标的同时，随

25、时进行调整加大外地招商力度。第三部分 平面规划篇一、商业整体规划本项目1#2#3#商业体均设定为四层：（1）商业街案名信达.世纪商业街主业态：休闲、娱乐、餐饮、康体、各类专卖店、专业店、各类民间艺术辅助业态：各类专卖店、专业店、生活配套商业（2）1#商业体案名信达. 百货店名主业态：精品百货店（3）2#商业体案名信达.世纪购物中心主业态：女装、男装、休闲装、运动装、童装、玩具、孕婴生活馆、儿童游乐馆、男女皮鞋、电脑手机数码港、辅助业态：黄金珠宝、化妆品、精品、饰品、皮具箱包、个人护理店、药妆店、家纺家饰、工艺礼品、休闲水吧等（4）3#商业体案名信达.世纪生活广场主业态：生活超市、KTV、影院、

26、婚庆酒楼、南北特色餐饮、小吃城、滚轴溜冰、网吧、电玩游艺、桌球等（5）4#商业体案名信达.世纪文体商业广场主业态：文体商城、图书音像城、教育艺术培训市场等辅助业态：咖啡、餐饮、休闲吧（6）5#运动公园负一层商业案名信达.流行前线以“流行前线”的时尚概念，打造渭南青少年时尚潮流购物中心。针对青少年的迎合潮流的消费习惯，经营港、韩、日潮流时尚服饰、精品等。二、楼层规划图：2#商业体：信达.世纪购物中心楼 层经营业态命 名一 楼百 货时尚前线二 楼百 货男人世界三 楼百 货女人世界四 楼百 货儿童世界3#商业体：信达.世纪生活广场楼 层经营业态命 名负 一 层停 车 场停 车 场一 楼超 市大润发超

27、市二 楼超 市大润发超市三 楼餐 饮美味乐园四 楼休闲娱乐都市俱乐部三、楼层业态业种规划组合及面积细分（1）商业街考虑本条商业街侧重点是以销售为主，销售后业态经营难以受到控制，因此前期对商业街的定位此处暂不做细化延伸。（2）1#商业体（商业面积约36000，未含酒店部分）整体引进一家主力百货店和一家星级酒店（3）2#商业体（约46000）楼层建筑面积业态经营业种建筑面积商家个数招商范围一层约11500内铺约8700购物化妆品50015个渭南及跨区域黄金珠宝5005个渭南及跨区域钟表眼镜50010个渭南地区男女皮鞋300040个渭南地区及跨区域皮具箱包50020个渭南地区小家电50015个渭南地

28、区甜品1001个渭南地区水吧1001个渭南地区电脑手机数码港、电器25001个渭南地区及跨区域街铺约2800品牌专卖280045个渭南地区二层约11500购物男装450035个渭南地区及跨区域休闲装450035个渭南地区及跨区域运动装文体用品5005个渭南地区音像书吧5001个渭南地区三层约11500购物少淑装400035个渭南地区及跨区域时尚装350030个渭南地区及跨区域中老年装100010个渭南地区针织衫5005个渭南地区精品饰品5008个渭南地区内衣、家居服100020个渭南地区及跨区域四层约11500购物外贸服饰500050个渭南地区童装150025个渭南地区玩具2005个渭南地区儿

29、童摄影2001个渭南地区孕婴生活馆5001个渭南地区及跨区域儿童游乐馆10001个渭南地区美容美体10002个渭南地区工艺礼品500个渭南地区家纺家饰5005个渭南地区（4）3#商业体（约45200，未含东面连体商业街部分）：楼层建筑面积业态经营业种建筑面积商家个数招商范围大润发一、二层三层约11300餐饮宴会酒楼30001个渭南地区特色餐饮350010个渭南地区小吃城35001个渭南及跨区域（整体引进或分散招商）咖啡吧3001个渭南地区四层约11300休闲、娱乐影院20001个国内KTV30001个渭南地区及跨区域滚轴溜冰20001个渭南地区网吧10001个渭南地区电玩游艺15001个渭南地

30、区桌球10001个渭南地区甜品站、水吧3001个渭南地区以上态面积比例数据，视实际招商状况进行调整。 由于1#4#商业体开发时间节点的不确定性；1#商业体百货引进需求面积及其相应规划的不确定性，难以确定本体内商业配套面积；4#商业体纯商业面积的不确定性等因素，暂不对其面积做去化占比统计。第四部分 策略篇一、招商价格策略1、应该考虑项目所处的周边市场及渭南市同类型物业租价，综合分析各类物业的性价比，来最终确立项目的基本租价。同时通过确定各楼层的不同价格，达到差异化的价格定位。2、由于本项目在渭南市场上属于新型的商业地产产品，其他的商业物业只能算是替代产品，与本项目的产品在本质还是有所区别的，加上

31、开发商在渭南市场所处的地位，所以本项目的价格定位策略应该采用领导型价格定位。3、实行低开高走的租价政策， “放水养鱼”。以便快速吸引商家入驻为先，前期形成招商旺势，达成功招商态势，随后就市调整实行利益平衡和利益增长。二、招商营销策略1、主力店、次主力店谈判由专人操作，专人管理，全方位联络，优化选择，针对问题进行集中讨论，群策群力，合理解决。2、大中小商家的招商可以广告造势，人力推进，内外结合，大量登记，合理选择，以点带面,先做人气，再做生意，分阶段侧重进行。3、业种规划要区域化、专业化、市场化并存，本着合作双赢的原则,尽可能体现各商业业种的优势,满足消费需求。4、以最优的经营管理服务商家，获取

32、信任，共同打造商业旗舰。5、免租的策略，分不同时间段按不同商家以免租优惠的方式旺场为先，营利在后。6、按照招商区域功能，按百货、餐饮、休闲娱乐三大板块招商进行分解。第五部分 招商篇一、招商对象1、全国知名品牌连锁店（主力店、次主力店），进驻对项目宣传和价值提升影响力很大。2、在莱城已经设有经营点的客户为基本客户群，他们一般比较注重渭南市本地市场的消费潜力及自身品牌在渭南市的认可程度。3、已经在渭南市设有经营点，但由于所处的地段、周边经营环境等不太理想，打算到一个与自身品牌相匹配的场所去经营的企业品牌。他们一般对渭南市的消费市场比较了解，对市场对本产品的消费潜力和市场的认可度有信心，更为关注商场

33、的运营情况。4、目前品牌在莱城或渭南市场均没有销售网点，想以渭南市为突破口打开渭南市相邻县市的市场。他们进驻主要原因是看重渭南市的市场辐射能力，其不仅关注渭南市场对本产品的消费能力，更关注渭南市消费市场、本商场在区域内的影响能力，以此作为下一步市场开拓工作的一个分中心。5、具备一定经营能力和经济实力的厂家、公司或个人。二、招商区域招商区域以本地为主，其次为西安、咸阳、宝鸡、华阴等城市，全国范围以主力店、次主力店和部分主力品牌的招商为主。采取远近结合，先主后次的原则，按步骤有的放矢，顺利完成招商任务。三、商品结构1、商品结构的基本原则。1.1. 有发展潜力的商品品类。1.2. 具有引领时尚消费的

34、商品品类。1.3. 已在渭南市场占据优势的商品品类。1.4. 能形成经营特色的商品品类。1.5. 渭南市消费者认可的商品品类。1.6. 周边市场畅销而渭南市尚没有的商品品类。1.7. 有助于提升企业形象和档次的商品品类。2、商品档次构成由于项目的体量较大，商品结构构成需要适合各阶层的消费群体，具备很大的兼容性。中档消费层的需求应作为商品的主要组成部分，但同时要兼顾高、中低档消费层。招商组货应严格遵照项目的经营定位，中档商品是招商的主体，兼顾高、中低档商品的招商，总体比例为高、中、低档商品比例为2：6：2。四、招商规划1、主力店引进分析l 引进的目的：树立品牌形象，增强集客率。l 达成的目的：大

35、力引进主力店、次主力店，可采取“放水养鱼”的政策，以营造品牌效应为战略目标。l 主力商家目标：根据项目开发进展及现状，主力及次主力商家主要引进业态为影院、电器、手机数码连锁、大型酒楼、电玩、KTV、酒吧等。l 引进步骤：前期广泛联系、沟通交流，中期进行筛选，后期合作签约。2、成功引进的优势（六大优势）：1) 利用地段优势：东风大街与前进路的交汇处，本案具有绝对的优势。2) 利用规模优势：渭南市规模最大的商业综合体。3) 利用形象优势：展示项目的“城市客厅”形象，政府支持，城市运动公园广场及大秦文化的导入，建筑艺术美。4) 利用政策优势：实施免租及租赁优惠的政策，养商政策。5) 利用造势优势：利

36、用口碑和广告的宣传度，虚实结合，摆好姿态。6) 利用管理优势：全国商业地产具影响力的公司，香港波特全程管理。3、招商营销规划通过媒体、DM及论谈的方式进行广泛宣传，本地招商和外出联络有机结合。1）第一步以本地品牌为主，媒体、DM的宣传方式。2）第二步以渭南市周边城市作为招商主阵地，各洽谈会的方式。3）第三步以全国范围各品牌商家招商为主，得用网络等到现代化工具。几个步聚可根据招商具体情况分阶段侧重进行。第六部分 招商条件篇根据对渭南市各百货商场等的招商条件调查、评估，结合项目可行性分析报告对租金及售价的评估，初步拟定本项目的招商条件：一、合作方式以租赁为主，联营、自营为辅。二、原 则放水养鱼、特

37、位特价。三、租赁条件2#商业体租金楼 层租金（元/月）押 金租金支付进场费一 楼内铺均价66一个月租金季度或半年交不收取街铺均价108一个月租金 季度或半年交进场费二 楼均价60一个月租金季度或半年交不收取三 楼均价60一个月租金 季度或半年交进场费四 楼均价50一个月租金季度或半年交不收取（以上为第一年租金定价，第二年租金应根据市场及本项目经营情况另行确定。）3#商业体租金楼 层租金（元/月）押 金租金支付进场费三 楼均价30一个月租金季度支付不收取四 楼均价30一个月租金季度支付不收取（以上为第一年租金定价，第二年租金应根据市场及本项目经营情况另行确定。）四、招商细则：（详见招商执行方案）

38、第七部分 招商收益篇不分租赁、联营等合作方式，仅根据项目规划总建筑面积对收益进行测算： 一、整体租金收益地块月租金（万元）年租金（万元）年租金总额（万元）2#商业体28316339840763#商业体三四层56.5678注明：未含管理费、广告位、临时场地促销等收益二、整体收益细分（1）2#商业体租金表：楼 层建筑面积（）租金（元/月）租金总额（万元/月）一 楼内铺8700665742街铺28001083024二 楼115006069三 楼115006069四 楼1150050575合 计4600028316年总收益(12个月)约3398万元/年（以上可租赁面积为估算面积，以上测算租金收益仅供参考。）（2）3#商业体租金表：