房地产估价师《案例与分析》考前强化试题

1、房地产估价师?案例与分析?考前强化试题2021房地产估价师?案例与分析?考前强化试题一、问答题：一某建筑物为 28 层框架剪力墙结构楼房， 于 2003年建成并投 入 使用，现对 2 层进行估价， 2层套型设计较为合理，朝向为南， 工程质量 优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理 , 其外墙贴有白 色条形砖，客厅卧室内墙面刷口色涂料，顶棚木条饰 顶，有防盗门、铝 合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、 室内预留电视 、空 调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋 所有权及分摊的国有土地使 用权归乙方所有。现己被司法机关扣押。请问：1、该房屋是否可以使用最高最正确原那么进行估价 ?

2、为什么？2、写岀估价技术路线。二某企业购得一个己停工 5 年的在建工程，结构封顶，其中 1-4 层为商业裙楼， 5-27 层为住宅，裙楼局部己完成了局部设备安装。现该企业拟以商业裙楼 2、3、4 层的各一局部和 5-8 层住宅部 分向银行申请抵 押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时 考虑 的主要因素。三甲、乙合作投资开发一房地产工程， 双方各出资 1000万元 , 经 尊收益各按 50%分成。到工程建成时投资正好用完，销售费用也己预提。工程的总建筑而积10000m2,售价3000元/m2,销售税费为售价的 7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积 100m2 的房屋送给

3、 朋友，向甲提 出先挂账，双方结算时再作处理。该工程在短期内销 售完成，实际销售 费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762. 1万元。甲提出木应双方各分得 1381.05万元，现因乙拿走一套价值 30万元的房屋，故乙实得 1351. 05万元；乙那么认为该套房屋 的本钱为 25 万元，故只应从自己的应得收入中扣除 12. 5万元，自己应分得 1368. 55 万元。假设不考虑所得税因素，谁的分配方案合理 ?应该怎样分配 ?为什么?二、单项选择题(一) 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 2km2, 适宜进行“五通一平的开发后分块有偿转让 ;可转让土地面积的比 率为 60%; 附

4、近地区与之位置相当的“小块“五通一平熟地的单 价为800元/m2;开发期需要 3年;将该成片荒地开发成“五通一平熟地的开发成木、管理费用等经测算为2. 5亿元/km2;贷款年利率为10%；投资利润率为15%： 当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转 让价格的 6%,买方需要缴纳的 税费为转让价格的 4%。1. 该成片荒地开发完成后的总价值为 () 亿元。A. 5B. 8C. 9. 6D. 10.62. 该成片荒地的总价为 () 亿元。A. 1627B. 2. 135C. 2. 726D. 2. 9383. 假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是 () 。A. 测算拟开发场地的最高价格B. 测算

5、拟开发场地的最低价格C. 测算开发工程的预期利润D. 测算开发中可能出现的最高费用二某旧厂房的建筑面积为 5000m2o 根据其所在地点和周围环 境， 适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交 土地使用 权出让金等400元/m2 按建筑面积计，同时取得40年的土地使用权。 预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/n2;装饰装修改 造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2 建筑而积；销售费用和销 售税费为售价的 8%;购置该旧厂房买方需要缴 纳的税费为其价格的 4%折 现率为 12% o4. 该厂房装饰装修改造后的 ' 总价值为 万元。A. 2240B.

6、2000C. 1785. 71D. 17605. 需补交土地使用权出让金等费用为万元。A. 100B. 200C. 240D. 3006. 利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购置总价为万元。A. 1785. 71B. 1313. 25C. 1170. 39D. 933. 077. 不属于待开发的土地是 () 。A. 生地B. 毛地C. 耕地D. 熟地(三) 6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资 300 万元人民币，合作建设 3000m2 建筑面积的房屋。 房屋 建设期为 2 年，建成后，其中 1000m2 建筑面积归甲所有， 2000m2 建筑面 积由乙使

7、用 20 年，期满后无偿归甲所有。现今，乙 有意将其现在使用的 房地产使用期满后的剩余年限购置下来，甲也 乐意出售。但双方对价格 把握不准并有争议，协商请一家房地产估 价机构进行估价。8. 该房地产估价机构的估价思路不宜采用 () 。A. 市场法B. 本钱法C. 收益法D. 假设开发法9. 该宗房地产未来 16 年的净收益现值之和为。 () 万元。A. 1044. 79B. 1000. 00C. 973. 82D. 829. 9410. 该宗房地产未来 16 年后的 28年土地使用权和房屋所有权在 今天 的价值为 () 万元。A. 106. 08B. 214. 85C. 829. 94D. 1

8、044. 79参考答案：一 1、该房屋可以使用最高最正确原那么进行估价， 因为该房地产 是 在遵循合法原那么的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途 为公 寓来实施的。2、市场法技术路线：搜集实例；选取可比实例；建立价格可比 根底 进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正 ; 进行 个别因 素修正，求出比准价格。收益法技术路线：搜集有关资料 ，估算潜在毛 收入，估算有效毛收入 ； 估算运营费用；估算净收益 ； 选用 适当的报酬率 ； 选用适宜的计算公式求出收益价格。二 1.题中所给出的已停工 5 年的在建工程，俗称之为“烂尾 楼， 购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是

9、 2、 3、 4 层的哪 一局部，及 5-8 层住宅的哪一局部，即待估房地产的估价 对象应该予以明 确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、 原建设单位的付款 情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清， 在此根底上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的 公开 市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨 慎原那么进 行估价。2. 具体地说，商业裙楼局部可以收益法为主，辅之以市场法与假 设开 发法，住宅局部可以市场法为主，辅之以本钱法。无论采用什 么方法都 要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过 程中的水电、 设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费 用均不是小数 ； 如果 住宅局部是精装修公寓或酒店式公寓，那么同样要 考虑装饰、装修费用。3. 除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开 发法 评估抵押价值，对住宅局部以市场法、本钱法评估抵押价值， 在确定评 估价值时， 需考虑的主要因素有： 土地使用权出让金额、 土地使用年限、 物业位置、环境根本要素、开发经营期、当地类似 商场及住宅的售价、 租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、 销售税费、开发本钱、 报酬率资本化率等。三1. 甲、乙的分配方案均不合理2. 甲应分得 1395万元，乙应分得 1367. 1万元。3.