房地产估价师开发经营公式-(1)

1、第一章资产预期收益率=无风险资产收益率+风险系数X 平均收益率-无风险资产收益率 帀勿h险系驭-市场整体平均收益率一无风险资产收益率当资产的预期收益率=市场的整体平均收益率时，市场风险系数=1。折现率=资金的时机本钱+适当的风险调整值=无风险投资收益率+市场风险系数市场的平均收益率- 无风险投资收益率第二章1报告期存量=上期存量 +报告期竣工量-报告期灭失量2空置率=空置房屋面积/同期房屋存量面积3可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+报告期新竣工量4房屋施工面积=报告期新开工面积+上期开工跨入报告期继续施工的面积+上期已停建 在报告期恢复施工的面积报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋

2、面积仍包括在施工面积中5平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积6销售量=现房销售面积 +期房销售面积7吸纳量=销售量+出租8吸纳率=吸纳量/可供租售量10吸纳周期=1/吸纳率11 土地转化率=当期土地岀让面积 /当期政府批准新建商品房预售和销售面积12土地转化率=当期土地岀让面积 /当期政府批准新建商品房预售和销售面积13开发投资杠杆率=房地产开发投资/自有资金或权益资本14住房可支付性指数=家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格15住房可支付性指数=家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格16量价弹性=过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产价格变化率17抵押贷款还款收入比=抵押贷款

3、月还款额 第四章/家庭收入本期预测值=平滑指数 X前期实际销售量+1-平滑指数X前期预测值第五章3.1开发销售型3.2开发一持有出租一出售型 12i1dii1*1F M *r-r1r1F4II逅13.3购置一持有出租一出售型3.4购置一更新改造一出售型3.4购置一更新改造一出售型本利和=本金+利息利息=本利和-本金单禾U ln=PXi石Fn=p 1+i m =p+pxi >n复利 Fn=P 1+i nln=p 1+in-P=P 1+in-1实际利率=e名义利率-1 当计息周期数趋于无穷大时名义利率=周期利率x每年的计算周期数实际利率=1现值换算为终值PF 一次支付终值F = P(1 +

4、i)2终值换算为现值FP 一次支付现值FP=a 43年值换算为终值 AF 等额序列式F = Ai4年值换算为终值 AF 等额序列式F = A -i5年值换算为现值 AP式P-A.i(T icw16等差年值换算为现值iQ+i)(1 + h (Uif7等差序列现值系数1nPGzX-Ii 10 +if 0 + O'II8等差年值换算为等额年值A=-1 Q + i) -1MM BHiMMM HliMlil畴差序列年费用系数9等比年值换算为现值L"" -彗1乏£阱P二厶1 一(1±1尸 1-S1+1i = sW, P = nA1/(l+i)畴比序列现值系数

5、A.1 + s(PfSpiPn) = l-(/1 - s1 +110等比年值换算为等额年值 - ! f ! 11 3 + £)" - 1AT1I1 - £(1+1)-1 ILMbSiMM MMMMMH MM MM1畴差序列年费用系数11-0+1)尺S . 、，一vV： 第八早 1销售本钱完全本钱=生产本钱+销售费用2营业收入=销售收入+出租收入+自营收入营销收入=销售房屋面积X房屋销售单价出租收入=出租房屋建筑面积滨屋租金单价自营收入=营业额-营业本钱-自营中的商业经营风险回报毛利润毛利润=营业收入-营业本钱营业利润销售型=营业收入营业本钱 期间费用营 业税金及附

6、加-土地增值税出租型=营业收入营业本钱运营费用税前利润利润 总额=营业利润+营业外收支净额税后利润净利 润=利润总额-所得税可供分配利润=税后利润-法定盈余公积金 +法定公益金+未分 配利润运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房 产税+物业效劳管理费+大修基金期间费用=销售费用+管理费用+财务费用4 土地增值税的税率增值率=增值额/扣除工程金额四级超额累进税率<50%勺局部30%50%- 100%局部40%100%- 200%局部50%200%以上局部60%5企业所得税应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年 度亏损晰得税应纳税额= 应纳税

7、所得额 为适用税率-减免税额-抵免税额房地产开发企业所得税税率为 25% 当期应纳税所得额 X25% =当期应纳所得税 房地产开发企业所得税预计计税毛利率的规定工程所在位置预计计税毛利率位于省政府所在地的城区和郊区的不低于20%位于地级市城区和郊区的不低于15%位于其他地区的不低于10%6净现值的计算公式 各年净现金流量相等时A-P!l!-J1Li*t .0 1 i14 5n-1 n7判定标准 FNPVM,说明方案的获利能力到达或超过了基准收益率 的要求，工程在财务上可以接受； FNPW 0,说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受。【注意】FNPV = 0时，说明方案的获利能力正好到达了基

8、准收益率的要求，工程是可 行的。8判定标准 FNPVM,说明方案的获利能力到达或超过了基准收益率 的要求，工程在财务上可以接受； FNPW 0,说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受。【注意】FNPV = 0时，说明方案的获利能力正好到达了基准收益率的要求，工程是可 行的。9判定标准*倔W时.工程在财务上可彳亍墓准收益率 或目标收益率*比拟IRR爼盼 工程在财务上不可行10态投资回收期的计算公式动态投资回收期Pb=累计净现金流显开皓出现上年累计净观金谎呈现值|动态投资回收期 Pb=累计净现金流量开始出现比年累计昂现金流量现值|当年现金蛊童现值判定标准彳扣栗片茎片那么工程在时务上闻行彳如果F

9、AF；,那么顼目在财莊不i吊【注意】如果Pb= Pc,说明正好在基准回收期这个时间回收了所有投资，工程在财务上 可行本钱利潤率=11开商悯项日总开发本钱孩工程总开茨价值-工程总开发本钱顼目总开发本钱xiao%成;本利润率二輛售收入-销售税金及附加-工程总幵发本钱-土地增值稅顷目总开发本钱4500 - 24S -2000 -3702500= 49.3%12公式销售利润率=销售利润 銷售收入xlQU%韬售收入-营业税金&附加-土地增值税顺目證开发廉本SSifeA13置业投资的投资利润率投资利润奉=一个正常年份的年利润总额或年平均利润总额工程总投资14建筑覆盖率=建筑物基底面积/土地面积容积

10、率=建筑面积/ 土地面积15公式资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额资本金X100%16【重点难点】土地增值税为四级超额累进税率土地增值率R土地增值税率土地增值税额的速算扣除不超过50%30%土地增值额X 30%50%-100%40%土地增值额X 40%-扣除工程金额X 5%100%-200%50%土地增值额X 50%-扣除工程金额X 15%200%以上60%土地增值额X 60%-扣除工程金额X 35%17资本金净利润率式资本金利润率=年税后利润总豎些均税后和润总额X1艸'资鬲金18【解析】年平均利润总额工程总投資颇金釉闰率二科嘗黑总额冥100%二xlOC% = 43.3%资本金净

11、利润率=年平均税后利润总额xl00% =50CL500xlOO%-33.3%19公式許态拴资回收期时弍畧计淨期鈿逢幵始出闕正值的年份-1 )化年酣枫稣量| 十当年淨现金酒20【重要公式】祝前现金回报率税前弹现全流量初始现金投资营业收入运营费用还亦付息初始现金投资税后现金回报率=税后净现金流量初始现金授資【两个重要公式】税前现金流=营业收入-运营费用-还本付息税后现金流=税前现金流-企业所得税 21【重要公式】不考虑物业增值收益时投资回抿率=税后现金流量+投資者权益增加值枚益投资数额税后现金流量十投瓷者权益增加值十物业增值收益投贽回报率二考虑物业增值收益时权益投资数额【重点难点】投资者权益增加=

12、年还本付息-年利息22【重点难点】解题思路【税前净现金流】 税前净现金流=营业收入-运营费用-还本付息【税后净现金流】 税后净现金流=税前净现金流-企业所得税【企业所得税】企业所得税=税前净现金流 +投资者权益增加值折旧X25%【投资者权益增加】投资者权益增加=年还本付息-按单利计算的年利息23利息十息规定当年发生的借款，利息按半年计息 以前年度的借款，按全年计息式本年应计利息年初借款本息累计+本年贷款賓贷款利率I2丿【重点难点】还本付息的方式五种次还本利息照付-每期只还利息不还本金，最后一期归还本金和当期利息畴额还本利息照付-每期归还等额的本金和相应的利息，总额每期减少畴额还本付息-每期还款

13、相等，月供即此类次性偿付-到期一次性还本付息球法-借款期内任意归还本息，到期末全部还清24借款归还期续式贷款偿述期=赏款归还店珀皓出巩蠱余的期皴-并妬赞款期数+斗黑沔总 当期可坤干述款的金趟25利息'备付辜二税息前利润当期应何利息费用祝息前利润=利闻总额+利息当朗应付利息费用=当朗全部利息26公式偿债g書甜狀可用于还本付息的邂金二利润总额+拥日亠滩钳+利息27公式梳理】正式计算件仟吕召点 可用于还本本付息的資金 利润总额+折旧+摊销+利息_当期还应还本付議金额_ 当期应还本付息金额简化计算偿债备付率二利润总额貳本苻息刑洞正式计算和自盘制老 税息前利润 利涧总额+利息 刊心苗口率-当期应

14、付利息-当期应付刑息简化计算利息备付率二营业利润当期应付利息28公式进产员债率=卒密支'! K 1克严合计29公式流动比率=谎动资产总额 流动负债总额X100%判定标准一般企业为200%以上房地产企业的流动比率相对较低30公式速动比率=流动資产总额一存货流动负债总额x 100%定标准一般企业为100%房地产开发企业速动比率较低资产负俭率=负债合计 資产合计x!00% =2xl00%=d0%5000流动比率ggfg速动比率=流动费产总额一存筈5V流讷负债总额°2500-15001250xlOO% = SO%31 第七章 1利润=总销售收入-总本钱总销售收入=销售单价 数量总本钱

15、=固定本钱+可变本钱=固定本钱+单位可变本钱 W数量2销售单价埒肖售量=固定本钱+单位可变本钱 淹肖售量3建筑面颊=土地面积X容积率4五个重要指标珈伯朗举値一三&种佶夙峑土射概韦x各种怕侃卞的帰烟伯込整-卜寿命同期序现谊射期里1B =卷年净现值期塑慣折玫!之和3. V势现1S标F医斧 =* 某牟累种，膚枫 F 的i爭现值一呆年详现佰旳审记題佶 尸茁證半业情说的槪军Q整十工程寿命周 期的标肚差一咅V洋现谊标准拦豹平方的扔现和封券命阖期曲極准羞_厝三宇實£務盖的平鸟十弟一卡豊:廿吐土 +乩再开方项耳律佈周期的标海荃宇裁=蠶蠶蠶毗第九章1【重点难点】如何考核借款人的还款能力两指标明还款额与收入比控制在 50%以下明所有债务支出与收入比控制在55%以下房产支出与收入比=蓉款叱駛月物业管理费月均收入所有债务与收入比=本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额 月均收入第十章1可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数可出租面积出租单元内建筑面积2【重点难点】三个重要公式和三个重要系数公式一：可出租面积=建筑面积X可