房地产估价师《理论方法》测试题与解析

1、房地产估价师?理论方法?测试题与解析2021房地产估价师?理论方法?测试题与解析1、某类房地产 1994 年至 1998 年的价格分别为 910、1190、 1490、1810、2110 元/ 平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于 1999年的价格为 () 元/ 平方米A. 2390B. 2410C. 2430D. 2450答案： B解析: 逐年上涨额的平均数d= (1190-910)+ (1490-1190)+ (1810-1490)+ (2110-1810) /4=300元/ 平 方米，1999年的价格二 910+300*5 二 2410元/ 平方米2、在净收益每年不变且持续无限年

2、的净收益流模式下， 资木化 率 ()A. 等于报酬率B. 大于报酬率C. 小于报酬率D. 无法知道答案：A解析：根据 V 二 A/Y, 与 V 二 A/R 可知 Y 二 R。3、购置某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%,自有资本要求的年收益率为 9%,那么该类房地产的资本化率为 () A. 6B. 6. 9C. 8. 8D. 9答案：B解析： RO=M*RM+(1-M)*RE=O. 7*0. 06+(1-0. 7)*0. 09=6. 9%4、与报酬率性质不同的名词有 ()A. 利息率B. 折现率C. 内部收益率D. 空置率 答案： D 解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，

3、 与报酬率的性 质 不同。5、基木完好房的成新率为 ()A. 十、九成新B. 九、八成新C. 八、七成新D. 七、六成新答案： D解析：房屋新旧程度的判定标准是：1) 完好房：十、九、八成；2) 基木完好房：七、六成；3) 般损坏房：五、四成；4) 严重损坏房及危险房：三成以下。6、直线趋势法公式 y 二 a+bx 中， x 表示 () 。A 、 价格B、常数C、价格变动率D、时间答案：D7、在市场法中，土地使用权年限调整属于 () 调整。A 、 权益状况B、区位状况C、实物状况D 、 年限状况答案： A8、有一宗前后临街的矩形宗地， 总深度 27 米，前街路线价为 2000 元/ 平方米，后

4、街路线价为 1000元/ 平方米，假设按重叠价值法 估价， 那么前街影响深度为 () 。A 、 9B、13. 5C、15D、18答案：D解析： 2000/ (2000+1000) *27=18 米9、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用 () 。A、类似写字楼的客观收益B、市场比拟法C、该写字楼的实际收益D 、 无法估算答案： A解析：无收益不代表没有潜在收益， 可根据类似写字楼的客观收 益 来估算收益价格。10、某宗房地产采用市场法、本钱法、收益法估价的结果有相 当 的差异，其最终估价结果应 () 。A、取三者的平均值B、取三者的中间值C、任选其中之一D、

5、在三者的根底上综合分析决定答案： D解析：如果结果差异很大的话， 不能简单地采用 A、B、C 方法决 定 最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。11、钢筋混凝土结构房屋的残值率是 ()A. 2%B. 3%C. 4%D. 0答案：D解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的剩余价值与房屋造 价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值 率 是 0。12、收益法适用的条件是房地产的A. 收益能够量化B. 风险能够量化C. 收益或风险其一可以量化D. 收益和风险均能量化答案： D解析：通过收益法的报酬资本化法公式， 我们可以知道收益和风 险 是求房地产收益价格的两个必不可少

6、的要素，只有量化其值才能 运用 公式求得价格。13、投资利润率的计算公式是A. 开发利润 / 土地取得成木 +开发本钱 +管理费用B. 开发利润 / 土地取得成木 +开发本钱C. 开发利润 / 土地取得成木 +开发成木 +投资费用D. 开发利润 / 开发完成后的 . 房地产价值答案： A解析： B 是直接本钱利润率的计算公式， D 是销售利润率的计算 公 式， C 不是任何利润率的计算公式。14、在新开发区内有一块土地，总面积是 2000 平方米，可转让 土 地面积的比率是 60%,预计可转让土地的价格是 3000元/ 平方米 , 那么可 转让土地的价格是 ()A. 2500 万元B. 350

7、0 万元C. 3600 万元D. 3000 万元答案：C15、受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是 ()A. 30 年B. 20 年C. 10 年D. 40 年答案： B解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是 20 年。16. 合法原那么要求房地产估价应以 () 为前提进行。A. 最高最正确使用原那么B. 公平原那么C. 估价对象的合法权益D. 替代原那么答案： C17. 收益递增递减原理可以帮助我们确定 () 。A. 最正确用途和最正确规模B. 最正确约度C. 最正确规模和最正确约度D. 最正确用途答案：C18. () 是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的 法 律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均 有可 能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采用发布、变更、 实施日 期之前的还是之后的，就应根据它不确定。A. 估价时点B. 估价目的C. 估价区位D. 估价权益19. 某宗房地产，建筑层数 5 层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为 50%,楼而地价为 100元/ 平方米，那么其土地单价为 () 元/ 平方米 .A. 500B. 200C. 250D. 100答案： C解析： 50%*5*100 二 250元/