房地产合作开发模式风险和注意问题

1、房地产合作开发模式风险和注意问题合作的风险：当然，不是所有的合作都是一帆风顺的，在合作的过程中， 由于受各种不确定性因素的影响以及合作双方对工程的追求点不同， 最终导致合作双方反目成仇的例子也不是很少， 总的来说， 合作失败 主要表达在双方在合作之前签订的合同存有很多的漏洞。 房地产合作 开发合同内容繁杂，标的巨大，履行期限长，容易引发纠纷。因此， 签订房地产合作开发合同一定要谨慎、标准。实践中，在合作开发中 常见的一些问题值得注意。1、合同不要约定保底条款 联营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享 利润。但有很多合作开发合同却约定：不管工程是否赢利，联营的其 中一方均要收回投资或

2、收取固定的利润。 根据最高人民法院 ?关于审 理联营合同纠纷案件假设干问题的解答? 的规定，此类条款属于联营合 同中的“保底条款，这种条款违背了联营活动中应当遵守的共负盈 亏、共担风险的原那么，损害了其他联营或联营体债权人的合法权益， 应认定为无效。2、加强和完善对“共管账户的管理措施 在非法人型合作开发合同履行中，为办理合作开发工程的转 账结算、投资资金使用资金收付活动，合作各方常常约定设立“共管 账户，以共同监督工程资金的使用。在实践中，因“共管账户的管理不标准而产生纠纷的例子很多。有的合作方疏于对“共管账户 的监督管理， “共管账户完全由另一方控制。为了保护合作各方的 利益，需要合作各方

3、在合作开发合同中明确约定对“共管账户的使 用管理方法。尤其是预留印鉴中的财务章和人名章不应由一方掌管， 而应由各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。3 、不能借合作开发之名，行借贷之实 例如，房地产合作开发合同中的投资方与土地方约定：投资 方仅提供资金， 不承当其他义务， 由对方在工程完工后返还出资方的 本金及利息。根据国家有关法律和中国人民银行发布的?贷款通那么? 的规定，企业之间相互借贷资金收取利息，是被禁止的。因此，以合 作开发为名，而行借贷之实，也是无效合同。根据最高人民法院?关 于审理联营合同纠纷案件假设干问题的解答? 的规定，出借方只可收回 本金，对已取得或约定取得的利息

4、应予收缴， 对借款方那么应处以相当 于银行的利息的罚款。对此，房地产合作开发各方在签订合同时，须 加以注意。4、设定明确具体的违约责任条款以及解除合作开发合同的条 件实践中，有的合作开发工程因投资方的资金不到位而停工甚 至成为“烂尾楼，而土地方已经提供土地，土地方再想另寻他人合 作开发面临着许多实际障碍。 由于违约责任条款以及解除合作开发合 同的条件约定得不明确， 使土地方在追究出资方的违约责任及解除合 作开发合同时面临诸多困难。5 、及时办理工程建设开发的各项手续，确保工程的合法性 一个合作开发工程的完成，涉及到立项、规划、拆迁、开工、 销售、验收等多个环节， 每一个环节都要经过政府主管部门

5、的批准或 许可，并取得相应的批文或许可证书。上述任何一个环节出现问题， 都可能导致合作开发不能顺利进行。 实践中， 有的合作开发是在手续 不齐全的情况下盲目开工建设的， 由于无法顺利获得政府主管部门的 批复许可， 属于违规建设开发， 造成有的合作开发合同被法院依法认 定为无效，有些合作方为此付出了惨痛的代价。因此，一方面，合作 开发的各方必须高度重视工程开发建设的各种手续的报批工作， 确保 合作工程的合法性， 另一方面， 合作协议中还要明确约定工程开发建 设的各种手续报批工作由哪个合作方具体负责办理， 以便在发生纠纷 时能够分清责任。6 、注意对合作方的资信调查 由于房地产开发工程投资大、周期

6、长，稍有不慎就可能导致 开发建设不能正常进行， 造成巨额经济损失。 合作各方均应对合作他 方的资格、 资信有充分的了解， 应调查他方在主体上是否具备法律规 定的条件或履约能力， 特别是应重视对于以投资方身份参加合作开发 的联营一方的资信调查，调查必须全面、认真、细致，既要了解对方 的注册资金和融资能力，还要了解对方的经营管理水平及诚信情 况。一个房地产合作开发工程自立项开始， 直至开发完成， 期间必须面临许多复杂的情况和法律问题。为减少纠纷，降低风险，顺利 地实现合同目的， 就必须首先弄清楚合作开发的法律性质、 方式和应注意的法律问题，做到依法履约，标准运作。7、不同的工程应寻找不同的开发商进

7、行合作 各个开发商由于其在能力、技术、专业等方面的不同从而使 其具有不同的特长。对地铁工程而言，由于其包含多种物业，因此在 寻找合作伙伴房地产合作开发中应注意的问题：1 、要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；2 、约定先合伙或合作、后成立工程公司的方式，其承当民事 责任方式先后不同； 要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责 任主体；3 、组成工程公司合作开发的， 要明确注册资本投入方式以及 注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；4 、以土地使用权入股组成工程公司的， 土地使用权须作评估；5 、以筹建处或其它名义合作开发的， 须使之成为能独立承当权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；6 、合作开发一方以土地使用权作为合作投资的， 应办理土地 使用人和使用性质的变更登记手续， 并明确有关费用的承当方式和责 任人；7 、一个地块上合作开发涉及几个性质不同的工程， 应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；8 、合作开发各方的投资回报的方式， 应按是否以开发工程的 房屋为标的分别规定权利义务， 投资回报系约定分房的， 应明确房屋 分配的具体方法；投资回报系分配利