南昌市高新区板块市场调研报告(50

1、 南昌市高新区板块市场调研报告第一部分 高新区宏观环境分析区域概况：高新区位于南昌东大门，面积231平方公里，拥有900余家企业及瑶湖高校园区高新区是南昌东大门，是我省唯一的国家高新区。高新区创建于1991年3月，1992年11月被国务院批准。全区企业900余家，外资企业200余家，美国微软、科勒、耶兹、法国ABB、德国G&D、台湾东元等一批国际知名跨国公司和中兴通讯、深圳方大、江铜集团、TCL等一批国内知名企业进驻。区域内瑶湖高校区14.7平方公里，目前有江西师范大学、蓝天学院、南昌工程学院等7所高校进驻。人口概况：高新区人口总数30余万，半数产业人口，大学生占比较大；区内常住人口2

2、2.85万人，未来5年将突破50万人口总量：高新区目前常住人口22.85万，主要人口由产业人口及高校人群组成；大学生10万余人，与产业人口平分秋色，高新区加上外来务工人员，目前高新片区内人口总数约30万人。人口结构：从人口组成来看，高新区总人口1/3人口为大学生，半数以上为产业聚集性人口，本地居民所占比例有限。未来人口预计：由于瑶湖组团的规划建设，特别是洪都集团的搬迁，航空城的开建，未来5年区域人口或将突破50万。交通路网：高新区交通路网四通八达，北京路、南京路直达市区，紫阳大道连接东外环高速，富达右路联通红谷滩及昌北，交通极为便捷，但是部分区域公交欠发达轨道交通：地铁1、3、4号线经过高新区

3、，未来出行将十分便捷，特别是地铁1号线2014年的通车运营，为沿线房地产项目的发展注入活力各条线路说明如下：1号线：双港站，蛟桥站长江路站，珠江路站，八一桥西站，绿茵路站，丰和站，会展路站，秋水广场站，中山西路站，子固路站，八一馆站，八一广场站，丁公路北站，师大南路站，彭家桥站，谢家村站，青山湖大道站，高新大道站，艾溪湖西站，艾溪湖东站，太子殿站，天祥大道站，奥体中心站2号线：南昌西站，龙岗站，国体中心站，卧龙山站，岭北三路站，前湖大道站，学府大道东站，翠苑路站，雅苑路站，红谷中大道站，滕王阁站，阳明公园站，青山路口站，福州路站，永叔路站，丁公路南站，南昌火车站，洪都中大道站，辛家庵站3号线：

4、瑶湖北，民丰路，丹霞路，青山路，八一大道，叠山路，象山路，象山南路，绳金塔街，十字街，京山北路，迎宾大道，至莲塘 4号线：高速客运西站，站前北大道，朝阳洲南，抚生路，洪城路，洪都大道，南京东路，上海路，国威路，火炬大道5号线：下罗地区，长堎大道，学府大道，红谷南大道，学府大道，朝阳大道，江铃西路，高新大道其中2016年前将完成1号线和2号线的一期建设，全长共50.6公里，静态投资为264.24亿元，其中地上高架为2.8公里，地下铁路为47.8公里。按照每1.2公里设一个出、进站口规划，全线共设出、进站口41个。高新风光及配套：五星级大酒店、艾溪湖湿地公园、奥林匹克中心、高校园区等高校资源：瑶湖

5、高校园区，规划占地面积25平方公里，可容纳15所院校，发展人口30万，是江西构筑人才高地和科研的重要基地，目前入驻师生10万余人南昌高新区已成为江西省科技含量最产业集聚效应最显著、发展速度最快、创新能力最强的经济区域。经济跨越式发展，省内经济龙头，GDP向千亿迈进高新区，光伏产业、LED产业、航空高技术产业和服务外包产业，已经或将要成为该区支柱特色产业。总投资500亿元的光伏产业园，将建成全球产业链最完整、科技含量最高的光伏产业园。同事，高新区真着力建设国产大飞机零部件研发制造基地，力争2018年实现总收入1000亿元。在中华环保联合会和北京大学中国低碳发展研究中心共同主办的“低碳发展经验交流

6、会暨低碳中国突出贡献城市、企业、个人”授牌仪式商。南昌高新区被评为“低碳中国突出贡献园区”。2009年度南昌高新区凭借强大的发展动力，在国家科技部日前公布的国家高新区评价试行结果中，综合实力成功跻身前30强，排名全国第28位，成为我省首个迈进国家级高新区前30强的开发区。1991年，南昌高新区在一片农田上起步，当年GDP仅3亿。2003年，全区GDP突破100亿。到2005年突破200亿，仅用了2年的时间；到2006年突破300亿只用了1年的时间；2009年全区GDP收入618亿元，2010年园区GDP681亿元，地区生产总值完成212亿元，财政收入突破21亿元。高新区宏观环境分析总结优势St

7、rengthu 片区作为南昌市东大门，紧邻南昌市老城市，随着城市的快速发展，区域将逐步发展成为南昌市湖滨产业居住区；u 瑶湖组团规划的提出，及大量的土地出让和品牌开发商的进入，将使区域发展奖更加迅速，特别是在政府大量资金及市政配套的支持下，板块效应的凸显，区域发展将更快；u 地铁一号线2014年的运营，艾溪湖大桥、麻邱立交的竣工将为区域的交通带来更加的优势，片区未来交通优势将显著；劣势Weakl 片区未来规划定位较好，但区域基础配套建设速度存在一定的滞后，城市综合配套服务功能缺乏，商业生活配套、基础教育配套、休闲娱乐设施尚未形成，短期内将影响区域地产市场的发展；l 片区大手笔的规划，缺乏有效的

8、、针对性强的发力点，对区域的快速发展难以形成有限的基础支撑。第二部分 高新区市场调研分析高新区房地产走势南昌市房地产走势住宅 开发商开发商江西深国投京东商用地产有限公司位置位置北京东路1819号（北京东路与京东大道交汇处）占地面积占地面积14800建筑面积建筑面积105000容积率容积率5.49绿化率绿化率20%建筑风格建筑风格现代风格总户数总户数546户机动车停车位机动车停车位535个物业形态物业形态3栋高层，1号楼是具有70年产权的公寓，2号楼是板式住宅，3号楼是观湖大宅物业费物业费2.5元/月物业公司物业公司南昌市达观物业服务有限公司均价均价11000元/交房时间交房时间2013年9月份

9、在售产品在售产品十套48平米一房，3套97平米二房，2套130平米三房，二十余套170平米四房优惠情况优惠情况一房两房三房按揭95折一次性93折，四房按揭98折一次性97折销售率销售率90%达观国际：项目自带天虹商场，商业配套齐全，位处交通便利地段，北京东路京东大道两条主干道交界处核心竞争力核心竞争力= =商业商业+ +区区域域1-3楼为天虹，4楼万达影城1#的主要为公寓，户型方正实用性高 ，带阳台，卧室带凸窗，得房率75%48.0048.00 1 1室室1 1厅厅1 1卫卫1 1厨厨67.0067.00 2 2室室2 2厅厅1 1卫卫1 1厨厨96.002室2厅1厨1卫129.003室2厅1

10、厨1卫2#楼户型南北通透，主卧次卧朝南，主卧带飘窗175.00175.00 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨3#作为项目楼王一梯两户，主卧独立卫生间，大阳台、大客厅餐厅设计，提升居住舒适度051015 2012/12 2013/01 2013/02 2013/03 2013/04 2013/05套数价格走势购买套数 开发商开发商江西新城房屋开发公司位置位置青山湖北京东路1666号（一峰宾馆旁）占地面积占地面积28700建筑面积建筑面积78000容积率容积率2.20绿化率绿化率35%建筑风格建筑风格现代风格总户数总户数382户机动车停车位机动车停车位260个物业形态物业形态5栋小高层，1

11、-2层为商业，3-12层为住宅物业费物业费1.30元/月物业公司物业公司南昌新利物业管理有限公司均价均价7700元/交房时间交房时间现房在售产品在售产品仅剩6套172三房优惠情况优惠情况按揭98折，全款96折销售率销售率98%新城国际花都：项目与达观国际仅一条马路之隔， 09年开始销售，建筑用地为商业用地，产权只有40年。房屋质量差核心竞争力核心竞争力= =区域区域97.00 3室2厅1卫1厨94.00 4室2厅1卫1厨137.00 3室2厅2卫1厨主卧朝南带凸窗，户型较为混乱，大户型设有阳台02468 2012/12 2013/01 2013/02 2013/03 2013/04 2013/

12、05套数价格走势购买套数 开发商开发商江西方大房地产开发有限公司位置位置高新开发区高新区紫阳大道以北，创新一路以西占地面积占地面积85742建筑面积建筑面积296135容积率容积率2.50绿化率绿化率36%建筑风格建筑风格现代风格总户数总户数一期1943户机动车停车位机动车停车位1730个物业形态物业形态8栋33F高层，7栋11F小高层，12栋6F多层物业费物业费电梯花园洋房1.8元/月，高层、小高层1.5元/月均价均价3-6楼预计均价9000元/平米，1-2楼预计10000元/平米交房时间交房时间2014年9月在售产品在售产品项目售楼处6月中旬开放，预计6月下旬底开盘首推100-150平带电

13、梯洋房（6F）。优惠情况优惠情况无销售率销售率未开盘方大上上城：毗邻艾溪湖湿地公园，项目包括五星级酒店、5A级写字间、大型商业中心、大型运动休闲会馆、高档住宅、高档酒店式公寓为一体的近百万平方米社区。核心竞争力核心竞争力= =湖景公园湖景公园+ +地铁沿线地铁沿线 开发商开发商绿地集团位置位置高新区紫阳大道和创新一路交汇处占地面积占地面积148227建筑面积建筑面积493441容积率容积率2.06绿化率绿化率33%建筑风格建筑风格现代风格总户数总户数2525户车位数车位数3254个物业形态物业形态别墅、洋房、高层和写字楼、公寓、集中商业，一栋高约268米的超高层甲级商务体，27-32层高层住宅

14、，多层电梯花院洋墅物业费物业费1层1.8元/月 2层以上2元/月物业公司物业公司南昌绿地科瑞物业均价均价11000元/入住时间入住时间2014月4月在售产品在售产品无销售率销售率住宅全部售罄洋房超高写字楼和底部集中商业写字楼、商业、公寓等综合商业区核心竞争力核心竞争力= =品牌品牌+ +产产品品绿地新都会：大型综合体占位高新地标性建筑，艾溪湖东岸首开项目，创新产品及品牌力带动产品去化高层创新叠加别墅墅户型特点：位于洋房的一二层，均赠送阳光地下室和阳台，洋房物业塑造出别墅生活感觉143碟墅140碟墅洋房户型特点：位于洋房的三至六层，大阳台、大客厅餐厅设计，均设计主卧套房南北通透，居住舒适度提升1

15、09三房147四房119三房89二房107三房132三房高层户型特点：户型方正通透、各房间均设置凸窗，大户型卧室设置阳台，三房大户型产品设置主卧套房、舒适度较高02468 2012/12 2013/01 2013/02 2013/03 2013/04 2013/05套数价格走势购买套数 开发商开发商保利（江西）房地产开发有限公司位置位置高新开发区艾溪湖二路66号占地面积占地面积191449建筑面积建筑面积420000容积率容积率2.20绿化率绿化率23.8%建筑风格建筑风格现代风格总户数总户数3540户机动车停车位机动车停车位3889个物业形态物业形态由16栋30-32层高层、62栋双拼、联排

16、别墅组成物业费物业费1.8元/*月物业公司物业公司南昌保利物业管理有限公司均价均价预计均价7400元/平米，别墅均价13000-20000元/平米交房时间交房时间2014年底在售产品在售产品六月中旬开盘91-117平米两房三房600余套，已预约登记1200多组，168平米4房在售优惠情况优惠情况认筹1万抵5万，现房总房款减免4万三天内付款再减1万，按揭98折，一次性96折销售率销售率77%保利香槟国际：保利地产2011进军南昌东部的又一新作，品牌力带动产品去化核心竞争力核心竞争力= =品牌品牌+ +产产品品106106两两房两厅两卫房两厅两卫117.00117.002 2室室2 2厅厅2 2卫

17、卫1 1厨厨91.0091.002 2室室2 2厅厅1 1卫卫1 1厨厨两房，每户均有至少15赠送面积，赠送面积实用方正可改一间房间。户型南北通透，卧室带凸窗，提升居住舒适度。170.00170.00 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨三房：23.8大赠送面积，赠送面积实用方正可改一间房间，南北双阳台，通风采光好335269416531270100200300400 2012/12 2013/01 2013/02 2013/03 2013/04 2013/05套数价格走势购买套数 开发商开发商绿都地产集团江西绿都置业有限公司位置位置高新开发区创新一路占地面积占地面积59604建筑面积建筑

18、面积166605容积率容积率2.20绿化率绿化率35%建筑风格建筑风格纯英式风格总户数总户数703户机动车停车位机动车停车位1095个物业形态物业形态由79席面积约182-311三面采光南昌首屈一指家族别墅、6栋高层组成，物业费物业费别墅：3.18元/平*月，高层：2元/平*月物业公司物业公司绿都物业均价均价预计高层均价7100元/平，别墅均价15000元/平交房时间交房时间2015年9月在售产品在售产品预计6月推5#楼高层（33F），户型为93-115平三房，现联排及双拼别墅在售，面积180-310优惠情况优惠情况认筹享1万元购房优惠，按揭98折，一次性96折销售率销售率55%绿都温莎城堡：

19、位于高新开发区创新一路艾溪湖东岸，与4.5平方公里艾溪湖相邻，坐拥2500余亩城市绿肺艾溪湖湿地公园，景观资源丰富！核心竞争力核心竞争力= =区位区位+ +产产品品75.0075.002 2室室1 1厅厅1 1卫卫1 1厨厨95.0095.003 3室室1 1厅厅1 1卫卫1 1厨厨户型方正，实用率高，卧室带飘窗，三房主次卧分离互不影响6400710060006500700075002013年4月2013年5月价格走势购买套数562199831321050100150200250 2012/12 2013/01 2013/02 2013/03 2013/04 2013/05套数 开发商开发商联

20、发集团厦门房地产代理有限公司位置位置高新开发区艾溪湖板块,地块用地范围：东至创新二路，南至艾溪湖三路占地面积占地面积78736建筑面积建筑面积240145容积率容积率2.20绿化率绿化率35%建筑风格建筑风格中式风格总户数总户数1382户机动车停车位机动车停车位暂无物业形态物业形态栋高层和114席别墅物业费物业费暂无均价均价预计均价7000元/平米交房时间交房时间2014年年底在售产品在售产品预计八九月份开盘销售2栋33楼高层景观楼王以及部分别墅，五月底出别墅样板房优惠情况优惠情况无销售率销售率未开盘联发君悦湖：联发集团继运筹红角洲中心（联发江岸汇景）、CBD中心（联发广场）、朝阳新城中心（联

21、发君悦朝阳）之后的东部中心墅区作品。核心竞争力核心竞争力= =品牌品牌+ +别别墅墅高新区住宅分析1、居住向东转移：高新区占地广阔，内部居住区较多，目前主要集中于艾溪湖西岸，而随着艾溪湖西岸用地减少，东岸开发楼盘增多，居住逐渐向东转移2、项目品质不断提升：由市郊向城市副中心转变，高新区住宅产品品质不断上升，尤其保利、绿地以及联发等入驻高新区，湖景产品和别墅产品供应加大，区域产品品质不断提升。3、客户逐渐外向化：随着市中心房价逐渐走高，价格压力加大，置业高新区的客户逐渐增多，随瑶湖组团规划出台、地铁施工、居住用地出让增多等一系列因素引导，置业高新区的区外客户逐渐增多，一改早期区域市场相对封闭的局

22、面。4、供应快速增加，竞争日益激烈：高新区土地储备充裕，近两年土地供应快速增多，使高新区近几年住宅供应快速放大，高新区将成为南昌楼市供应热点。同时将加剧区域市场的竞争，对区外客户的抢夺将日益激烈。 高新区将是未来南昌置业重点方向之一，规划利好多，发展潜力大，将成为未来南昌楼市热点写字楼 开发商开发商江西泰豪科技广场有限公司位置位置高新开发区紫阳大道3088号（艾溪湖大桥引桥旁）占地面积占地面积313919建筑面积建筑面积140509容积率容积率4.50绿化率绿化率25%建筑风格建筑风格现代风格，全玻璃幕墙总户数总户数915户机动车停车位机动车停车位420个物业形态物业形态2栋为写字楼，为双子塔

23、楼，均为27层，每层的户型分布一致，整栋楼南北朝向，层高3.5米，可自由分割物业费物业费4.80元/平*月均价均价9500元/平米交房时间交房时间2014年9月在售产品在售产品A座5-11层仅余5层2间55平米，12-27层预计6月中下旬开盘优惠情况优惠情况每间认筹10000享受购房98折销售率销售率68%泰豪科技广场：泰豪科技广场：泰豪科技广场项目毗邻泰豪科技广场项目毗邻1 1号线站口紫阳大道号线站口紫阳大道站，站，A A、B B两座独立塔楼为独立板式平面两座独立塔楼为独立板式平面结构。底部结构。底部三层裙楼将两座塔楼连为一三层裙楼将两座塔楼连为一体体。核心竞争力核心竞争力= =地段地段+

24、+空中花园空中花园4部电梯部电梯整层整层11001100可分割为可分割为2020小间，每间有独立房产证。带有小间，每间有独立房产证。带有4 4部电梯。西面部电梯。西面端户可观赏艾溪湖。端户可观赏艾溪湖。1-31-3楼商场，泰豪自主招商楼商场，泰豪自主招商810081008100900090009500700080009000100002012年12013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月价格走势购买套数14142241302211050100150 2012/12 2013/01 2013/02 2013/03 2013/04 2013/05套数 开发商开发商江西华

25、新置业有限公司位置位置高新开发区紫阳大道3399号(昌东大道和紫阳大道交汇处 直面艾溪湖)占地面积占地面积37457建筑面积建筑面积308063容积率容积率8.22绿化率绿化率26%建筑风格建筑风格现代风格总户数总户数1200户机动车停车位机动车停车位2312个物业形态物业形态项目由两栋塔式高层组成，地上60层高220m，地下4层，是南昌地下层数最多的大楼。物业费物业费暂无均价均价暂无交房时间交房时间待定在售产品在售产品预计2013年下半年开盘，售楼部六月中下旬开放优惠情况优惠情况无销售率销售率未开盘云中城：是由洪源投资，华新置业全力打造双座超200米企业总部。位于艾溪湖桥头，城市东轴中心，地

26、铁1号线的出入口。 核心竞争力核心竞争力= =地段地段+ +双子塔双子塔 开发商开发商南昌市瑶湖实业发展有限公司位置位置高新开发区紫阳大道2999号（艾溪湖旁紫阳大道与创新一路交汇处）占地面积占地面积30071建筑面积建筑面积140509容积率容积率3.99绿化率绿化率30.6%建筑风格建筑风格现代风格总户数总户数834户机动车停车位机动车停车位664个物业形态物业形态3栋公寓、1栋写字楼和1栋产权式酒店物业费物业费公寓：1.2元/平*月，写字楼：1.8元/平*月均价均价6200元/平米交房时间交房时间现房在售产品在售产品毛坯栋写字楼（31F），为项目最后房源，目前11F-14F,20F-30

27、F在售优惠情况优惠情况一次性97折，按揭98折。整层购买一次性95折，按揭96折。满300平米减1%，十天内付款再减1%。销售率销售率67%紫阳明珠：地铁口物业，交通优势明显，价格优势，整体营销上较为失败，仅一期公寓产品开盘销售，公寓后期及写字楼项目均采取自然消化策略，走量缓慢核心竞争力核心竞争力= =价格价格+ +地地段段紫阳明珠案例：产品设计不合理紫阳明珠案例：产品设计不合理，整层面积，整层面积660660平米，可分为平米，可分为9 9间，间，面积面积50-9750-97平米，外立面显陈旧。仅有平米，外立面显陈旧。仅有2 2部电梯。不能有效满足办公部电梯。不能有效满足办公要求，整体档次要求

28、，整体档次较低较低2 2部电梯部电梯紫阳紫阳明珠：写字楼明珠：写字楼于于20122012年年3 3月月1616号取得预售后对外出售，无蓄客，无开号取得预售后对外出售，无蓄客，无开盘，目前销售面价为盘，目前销售面价为62006200元元/ /平米平米710340203201020304050 2012/12 2013/01 2013/02 2013/03 2013/04 2013/05套数绿地新都会案例：绿地新都会写字楼依托自身品牌优势、综合绿地新都会案例：绿地新都会写字楼依托自身品牌优势、综合体规模及地段优势实现走量，销售较好体规模及地段优势实现走量，销售较好 绿地新都会写字楼产品作为区域写字

29、楼先驱产品，依托自身品牌、项目规模、区域发展前景、精装修等、地段、相比其他区域价格等各方面的优势销售 开发商开发商绿地集团位置位置高新区紫阳大道和创新一路交汇处占地面积占地面积148227建筑面积建筑面积493441容积率容积率2.06绿化率绿化率33%建筑风格建筑风格现代风格，全玻璃幕墙总户数总户数2525户车位数车位数3254个物业形态物业形态别墅、洋房、高层和写字楼、公寓、集中商业，一栋高约268米的超高层甲级商务体，27-32层高层住宅，多层电梯花院洋墅物业费物业费6元/月 物业公司物业公司南昌绿地科瑞物业均价均价预计均价15000-16000元/平米入住时间入住时间2014月年底在售

30、产品在售产品仅剩移动268米写字楼，五月底开始整层预定，预交定金为总价的20%。预计六月中下旬开盘销售率销售率61%核心竞争力核心竞争力= =品牌品牌+ +产品产品绿地新都会案例：绿地新都会案例：5A5A级标准级标准，20002000平米，可分为八间，每间平米，可分为八间，每间面积面积268268平米，平米，1717部部电梯，电梯，中央空气净化处理，中央空气净化处理，1010米挑高大堂米挑高大堂区域区域首个入市写字楼项目首个入市写字楼项目1717部电梯部电梯8000800080001100011000110000500010000150002012年12013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月价格走势购买套数1796521405101520 2012/12 2013/01 2013/02 2013/03 2013/04 2013/05套数 开发商开发商江西省传奇置业有限公司位置位置高新开发区昌东大道旁占地面积占地面积20000建筑面积建筑面积78245容积率容积率3.09绿化率绿化率30.8%建筑风格建筑风格现代风格总户数总户数暂无机动车停车位机动车停车位670个物业形态物业