房屋买卖合同纠纷中的违约金适用范本(20210918031325)

1、合同订立原那么平等原那么：根据?中华人民共和国合同法?第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方 不得将自己的意志强加给另一方的规定，平等原那么是指地位平等的合同当事人， 在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原那么。这一原那么包括三方面内 容：合同当事人的法律地位一律平等。不管所有制性质，也不问单位大小和经济 实力的强弱，其地位都是平等的。合同中的权利义务对等。当事人所取得财产、 劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产， 侵犯他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。合同当事人必须就合同条款充分协 商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把

2、自己的 意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。自愿原那么：根据?中华人民共和国合同法?第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权 利，任何单位和个人不得非法干预的规定，民事活动除法律强制性的规定外，由 当事人自愿约定。包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第 三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补充、 变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以自由约定违约责任， 在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。公平原那么：根据?中华人民共和国合同法?第五条：“当事人应当遵循公平原那么确定各方 的权利和义务的规定，公平原那

3、么要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理 具体包括：第一，在订立合同时，要根据公平原那么确定双方的权利和义务；第二， 根据公平原那么确定风险的合理分配；第三，根据公平原那么确定违约责任。 老实信用原那么：根据?中华人民共和国合同法?第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵 循老实信用原那么的规定，老实信用原那么要求当事人在订立合同的全过程中，都要 老实，讲信用，不得有欺诈或其他违背老实信用的行为。房屋买卖合同纠纷中的违约金适用房屋买卖合同纠纷是当下常见的一种纠纷，而围绕其中的违约金 适用问题展开的争议更是多不胜数。那么房屋买卖合同纠纷中的违约 金如何适用呢？?合同法?第116条明确规定，当

4、事人既约定违约金，又约定定 金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。由此可 见，法律只是赋予当事人适用违约金或者定金条款的选择权，如果当 事人一并主张违约金和定金，将不能获得支持。但并非在任何情况下，守约方都不能向违约方同时主张违约金和 定金。根据定金具体性质，定金可以分为很多种，通常包括立约定 金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金。并非每一种定金都 不能和违约金同时主张。在房屋买卖合同纠纷的实践中，最常见的有 两种定金，一种是违约定金，如就延期付款或延期交房等事项约定的 定金，一种是解约定金，即定金是解除合同的一种代价。其中，违约 定金和违约金在本质上是相同的，故，违约定

5、金和违约金不能同时主 张是理所当然的。根据?最高法院关于适用假设干问题的解释?第 117条的规定，定 金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而 解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合 同。对解除主合同后责任的处理，适用?中华人民共和国合同法?的 规定。这里规定的就是解约定金。从本条规定可见，无论合同履行是否构成违约，解约定金和违约金在目的、性质、功能等方面是有区别 的，因此，二者可以并用。关于这一点，在?北京市高级人民法院审 理买卖合同纠纷案件假设干问题的指导意见试行?第 26 条中有明确 规定，如果当事人双方没有约定定金性质，一方违约，对方不能同时 主

6、张定金和违约金；如果当事人双方约定了定金性质，一方违约，对 方虽然不能同时主张违约定金和违约金，但是同时主张解约定金和违 约金是没有问题的。根据?合同法?第 114 条，约定的违约金低于造成的损失的，当 事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高 于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减 少。如何判断违约金与实际损失之间的上下呢？关于解约违约金，根据?最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第十六条的规定，只有当违约金 超过造成的损失 30%时，法院才会适当减少。根据?最高人民法院关于 当前形势下审理民商事合同纠纷案件假设干问

7、题的指导意见?法发 202140 号，法院在调整过高违约金时，应当根据案件的具体情 形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过 错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多 项因素，根据公平原那么和老实信用原那么予以综合权衡，防止简单地采 用固定比例等“一刀切的做法，防止机械司法而可能造成的实质不 公平。关于迟延付款或交房的违约金，我国现行法律规定并没有明确 规定一个比例或者标准。通常法官会根据合同履行的实际情况以及双 方举证的情况，决定是否对已经约定的违约金进行调整。根据?最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件假设 干问题的指导意见?法发 2021

8、40 号，法院要正确确定举证责 任，违约方对于违约金约定过高的主张承当举证责任，非违约方主张 违约金约定合理的，亦应提供相应的证据；根据?北京市高级人民法 院审理买卖合同纠纷案件假设干问题的指导意见试行?京高法发 202143 号，当事人请求减少违约金的，法院应当尊重当事人的意 思自治，保护诚信守约的当事人，依据促进交易及维护交易平安的原 那么，对约定违约金过分高于造成损失的局部，进行适当减少。其中， 损失包括积极损失和可得利益损失。当事人对损失数额计算方法没有 约定的，法院可以比照守约当事人相同条件下所获取的利益来确定可 得利益损失，或者根据公平原那么、老实信用原那么以及合同的履行情况 确定

9、可得利益损失。对损失数额双方当事人应当分别举证。由此可 见，在申请调整过高的违约金时，不仅仅是由违约方负举证责任，非 违约方同样需要负举证责任。当然，当事人未提出违约金调整请求的，法院不主动调整。根据?国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征 收个人所得税问题的批复?国税函 2006865 号，在商品房买卖过 程中，如房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人 不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致 使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买 卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定，购房 个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得应税工程缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣 代缴。但是上述批复并未涵盖房屋买卖合同纠纷中的其他几种违约金情 形，包括二手房买卖合同解除违约金，非贷款原因造成延期交房违约 金等等。违约金是针对一方遭受的实际损失而来的，根据税法的原 理，这局部并不构成真正的所得，因此无需缴纳个人所得税。因此， 房屋买卖合同纠纷所得违约金是否需要缴纳个人所得税，不能一概而 论。总之，应对房屋买卖合同纠纷中的违约金适用是一个复杂的过 程，实践证明，由具备一定法律知识和工作经验的律师来处理，既可 以防范法律纠纷，也可以