住房公积金制度的问题与完善建议

1、    住房公积金制度的问题与完善建议    胡鑫摘 要：住房公积金是单位及单位在职员工共同缴存的一种长期住房储金，是实现住房分配货币化、社会化以及法制化的一个主要形式，具有政策性、强制性以及保障性，对城镇住房制度改革的加快，中低收人家庭居住条件的改善以及住房体系的完善，都起到了十分重要的作用。然而在实践中，住房公积金制度仍在存在着各种问题，本文对此进行了相应探讨并提出了相关建议。关键词：住房公积金；内容；住房保障一、对住房公积金制度的基本认识（一）住房公积金制度属于政策性住房保障制度。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私

2、营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。在住房公积金的管理机构中，领导决策机构设有各层次的住房制度改革领导小组或住房改革委员会，它们一般是由政府主要领导人和有关部门、单位的代表组成。由各城市人民政府批准设立的住房公积金管理中心，是一个对住房公积金进行具体管理的单位，也是依法管理住房公积金的独立事业单位。从住房公积金的使用来看，其主要用于职工或单位购建住房抵押贷款和城市经济适用住房建设贷款等，这是一种优惠低息贷款，带有明显的政策性。住房公积金的管理和使用都不以盈利为目，而直接服务于住房政策目标的实现。（二）强制性、社会保障性是住房公

3、积金制度的主要特点。在实行住房公积金制度的那些城市，住房公积金制度的强制性体现得尤为明显。国营企业中的职工，还是三资企业中的员工或政府机关中的职员，都应该按期如数地来交纳住房公积金，而且在职工及其所在企业交纳住房公积金的缴存率基数、存贷款利率和归还本息期限等方面，政府也都有硬性规定。从实质来看，住房公积金制度是为解决职工家庭住房问题，由政府提供的一种政策性融资渠道，社会保障功能是其最根本的功能。它满足的是广大居民不断变化的住房需求，在我国住房保障和社会保障体系中有着相当重要的地位。（三）住房公积金制度对完善住房体系具有重要作用。首先，有助于扩大住房消费，转变住房分配体制。在目前职工收人水平普遍

4、不高的状况下，职工要靠自己的力量来购买住房、建造住房，还是相当困难的。而住房公积金制度的实行，就可以保证职工在单位资助下，凭借自己的力量来累积住房资金。其次，有助于形成政策性个人住房抵押贷款制度，确保构建长期稳定的住房建设资金渠道。目前，职工年收入与房价相去甚远，如果仅仅通过住房公积金来买房，难以实现；如果利用金融机构贷款来购房，受制于高贷款利率，苛刻的贷款条件以及有限的数额，也会大大降低其对工薪家庭的吸引力。然而，利用住房公积金贷款就能减轻一般职工的还债压力，这正是住房公积金最显著的优越性所在。再次，有助于强化职工买房、建房的能力，促使职工解决住房困难并改善居住条件。过去，住房由国家、单位来

5、分配；改革以后，住房成为了商品，其应该遵循商品经济规律，然而，大部分职工却对如何来安排住房消费欠缺规划性，很多家庭的储蓄存款也不用于解决住房问题。因此住房公积金制度的推行对职工住房消费观念的强化相当重要的作用。二、现行住房公积金制度存在的问题（一）覆盖面窄。住房公积金制度是国家为解决中低收入群体住房问题，依据国务院令而设立的强制性基金。就是这样一项利民政策，也只有少部分人可以享受，在实际执行过程中，乡镇企业和私营企业、外商投资企业很多没有实行住房公积金制度。这些单位以职工岗位不稳定、编外人员无编制等理由，不给建立住房公积金或故意降低缴存工资基数，使职工根本达不到正常标准。有些单位打着执行住房公

6、积金制度的名义，从职工工资中住房公积金后却不上缴，而是留在单位周转使用，这些行为实际上严重侵犯了职工的财产权。（二）贷款发放率低。住房贷款体系是由商业性住房贷款和政策性住房贷款组成的，我国的政策性住房贷款主要是住房公积金贷款，目的是帮助中低收入居民解决住房融资问题。但运作结果却是不公平的，中低收入居民借不到、还不起住房公积金委托贷款，实际上得到贷款资助的以中高收入职工为主。低存低贷实际上是让低收入者承受了利息损失的同时支持了中高收入者。住房公积金无形中成了高收入者贷款易、低收入者贷款难或贷不到款的尴尬境地，实际上背离了住房公积金的互助性，成为富人投机的“天堂”。（三）抗风险水平较弱。（1）风险

7、防范能力不足。住房公积金管理条例明确规定，各地住房公积金增值收益应提取不低于60%的资金，作为贷款风险准备金。尽管如此，能否对信用潜在风险进行有效规避，尤其在某个城市的市场波动较为剧烈时，当地风险准备金储又能否满足防范信用风险的要求，都值得深思。另外，它还面临由系统性风险所引发的大规模贷款违约的风险。因为当前住房价格涨幅回落和宏观经济增长放缓等趋势在我国出现，而住房公积金的贷款对象主要面向中低收入群体，所以系统性风险有着存在的可能性。（2）信用评估依据不全面。住房公积金贷款面向个人，而个人收入常有变化，因此，以前衡量一个人是否有能力履约，其主要的依据是看借款人的单位收入证明，然而，这种做法在今

8、天这个多变的市场已经不适用了。因为它只是对某一阶段静态收入水平的考察，却没能对个人总的信用情况做出准确显现，也就是说，它其实隐含的风险还是不小的。三、对住房公积金制度继续完善的几点建议（一）完善立法体系。立法是对住房公积金安全运作以及规范管制的保障。作为较好解决了居民住房问题的国家之一，英国在1919年就颁布了住宅法，一直沿用至今。由此看来，我国有关部门也应该尽快出台住房公积金法，构建较为完整的住房公积金管理制度体系，明晰公积金缴存的范围，从而使得公积金从缴纳到使用的整个过程，都有法可依，有章可循。（二）加强住房公积金的归集。发展住房公积金事业，不仅关系到职工合法权益，更关系到国家加快住房建设

9、和扩大内需战略决策的实施，因此要依照住房公积金管理条例加强依法征管。一是加大住房公积金管理条例的宣传力度，大力宣传建立住房公积金制度的优越性，使国家这一房改政策深入千家万户，家喻户晓，充分调动单位和广大职工缴交住房公积金的自觉性和积极性；二是部门要加强配合，加大扩面执法力度，重点放在私企、民营企业以及非公有制经济领域，同时也把农民工囊括进来。三是依照条例规定，对拒不执行国家房改政策，擅自不实行住房公积金制度，拖欠、挪用公积金的单位，特别是只重个人政绩不为职工履行义务的单位负责人，要追究其行政责任，并实施相应的处罚，以维护职工应享有的合法权益。（三）构建高效、严格的贷款管理制度。（1）建立立体式

10、的住房金融体系。在住房公积金贷款的使用上，必须要求限量使用，每笔贷款上限不应定得太高，以保持住房公积金贷款在使用上的公平性。储蓄模式体现多存多贷的原则，适于在中、低收入居民中开展。（2）完善专门针对低收入阶层居民的住房供给制度。经济适用房的推出，确实在客观上起到了平抑房价，促进中低收入阶层居民住房条件改善的作用。但由于相关制度在具体执行当中缺乏监督和管理，经济适用房已经成为不少高收入居民购买第二、第三套住房的重要对象。为此，政府应完善居民收入的核查制度严格各类住房的购买条件，提高政府有限财力的作用成效。（3）加强贷款审核。目前，住房抵押贷款是住房公积金贷款运营管理的一个重要环节，在办理贷款时，应该认真调查并且严格审核借款人、担保人和抵押人的资格及其质押物，这直接影响到住房公积金贷款的安全性。对抵押房屋