不动产预售及其内置违约权和弃建权实用教案

1、不动产预售背景不动产预售背景(bijng)介绍介绍 竣工(或开工(ki gng)前销售 分期付款 内置双重互冲期权: 买方违约权，开发方弃建权 盛行于亚洲，渐盛于美加第1页/共17页第一页，共17页。研究研究(ynji)文献文献视不动产预售为期货交易: Chang and Ward (1993), Wang, et al (2000), Hua, Chang and Hsieh (2001), Wong, et al (2006), Edelstein, Liu and Wu (2008)视不动产预售为期权交易 (主要围绕(wiro)买方违约权) Lai, Wang and Zhou (200

2、4), Chan, Fang and Yang (2008), Buttimer, Clark and Ott (2008) 第2页/共17页第二页，共17页。本文本文(bnwn)贡献贡献首次专门研究开发商放弃建造已预售的不动产项目的权利，及相关的建筑成本风险。揭示“赶末班车”并非在旺市购买预售房产的一个合理动机，因为那种认为预售市场(shchng)比现货市场(shchng)增值快的观点只是一种幻觉。第3页/共17页第三页，共17页。本理论模型本理论模型(mxng)的主要特征的主要特征一个开发商和一个买家交易(jioy)于一项房产现货价 , 建筑成本 现货价和建筑成本未知直到 t=1双步建造，

3、首步始于 t=0, 次步始于t=1零利率,ppp,ccc第4页/共17页第四页，共17页。四项主要四项主要(zhyo)决策决策1.t=0 时: 开发商决定销售方式，预售或现售；若选择预售，则还需决定预售价格。2.t=0 时: 买方选择从预售市场还是现货市场购入不动产；若选择预售，则立即付给开发商定金。3.t=1 时: 开发商决定是否放弃所建的项目(xingm)（即停建）。4.t=1 时: 若已接受预售合同，买方决定是否按约偿付剩余价款。第5页/共17页第五页，共17页。决策(juc)流程第6页/共17页第六页，共17页。信息流和现金流第7页/共17页第七页，共17页。第8页/共17页第八页，共

4、17页。t=1 时: 买方之是否违约(wi yu)的决定pppdppCCpCsvpdC)1 (.)1 (defaultcommitdefaultcommit现货价转折点第9页/共17页第九页，共17页。pppccsvcpd0.)(1 (quitcontinueequitcontinue预售(y shu):现售:dpccsvpcd1 0.)1 (quitcontinueequitcontinue建筑(jinzh)成本转折点之二建筑(jinzh)成本转折点之一t=1 时: 开发商之是否停建的决定第10页/共17页第十页，共17页。)()()(. .)()()()()()()()(rejectacc

5、eptpdcdpCEsvpdpdppdcdpdppdcdpCEppccppppppccpppcc 0)()()(rejectacceptCECEpgp预售(y shu)价的约束条件t=0 时: 买方(mi fn)之购买途径的决定第11页/共17页第十一页，共17页。dpcpdcdcdcdcpEsvCEpCEpgpdpdpcpcpgtspdcdcpdpdcdcpdpdcdcpdppdcdcpsEppccpccpppppppccpppccpppccpppcc1 where)()()()()()(.| )(|)()( and)1 (,1 , where, 0)(. .)()()()()()()()(

6、)()()()(max)( rejectaccept0 pspotpresalept=0 时: 开发商之销售(xioshu)方式及定价的决定第12页/共17页第十二页，共17页。理论 2 (均衡点结果)在均衡点, 无买方违约风险(fngxin)时的最优预售合同价为最优预售合同价比现货价的期望值小，即 买方购买成本的期望值在任何情况下都相同，即，)1 ()1 (A, 0)1 (),()1 ( 2)1)( 4*2*dcdpwhereppddchifdpdcAAppp.)()()(spotrejectaccept*ppCEpCE pCEpp .*ppP第13页/共17页第十三页，共17页。理论 3

7、（预售价格的变量分析)最佳预售价随建筑成本期望值，建筑成本风险 或定金比例的增加(zngji)而减少，而现货-预售的价差随这些变量的增加(zngji)而增加(zngji)。最佳预售价还随现货价的增加(zngji)而增加(zngji)。 . 0)(0)(, 0)(, 0, 0, 0, 0*dppandppcppppdppcpppppppp第14页/共17页第十四页，共17页。结论(jiln) 当建筑成本变动很大时，购买预售之不动产者应降低定金比例，以减化开发商的弃建风险。 开发商的弃建权被定价于预售价内，致使预售价在不考虑买方违约权时应小于现货(xinhu)价。“赶末班车”未必是在旺市购买预售房产的一个合理动机，因为那种认为预售市场比现货(xinhu)市场增值快的观点只是一种幻觉。第15页/共17页第十五页，共17页。本课题可能的延伸研究(ynji)方向 多个买家和多个开发商。 买方违约(wi yu)权不容忽视的淡季。 生产成本和交易资产价格随机变化时的期货定价。 收入和成本随机变化时的多步项目的合同问题。第16页/共17页第十六页，共17页。NoImage内容(nirng)总结不动产预售背景介绍。一个(y )开发商和一个(y )买家交易于一项房产。t=0 时: 开发商决定销售方式，预售或现售。t=1 时: 开发商决定是否放弃所建的项目