高校房改房现状与相关问题研究

1、    高校房改房现状与相关问题研究    席志波摘 要：高校房改房的出售一定程度缓解了教职工的住房需求，改善了住房硬件条件，为学校筹措了住房建设资金，改善办学条件。随着社会发展，房改房当前存在交易过程原产权单位参与有限、房改房楼龄老、维修难度大、维修资金不足、不利于校园长远规划等弊端。从历史眼光看待房改房，为房改房找到解决办法和发展方向。关键词：房改房，交易，维修，产权房改房，又称为已购公房，是职工将单位以福利分房形式分配的房产按照成本价或标准价将产权买断为个人所有的房产类型。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房

2、屋所有权。房改房是特定历史时期的阶段性产物，是当时住房资源匮乏、住宅建设力量薄弱、职工购买能力较弱条件下，国家为改变职工住房大包大揽、单一福利分配的困难现状，推行的一项替代补偿措施。是将住房实物福利分配方式向住房商品化、市场化转变过程中的过渡方案。高校房改工作始于1993年底，2000年基本结束。高校的房改房的销售对象是已承住独用成套公有住房和符合分配住房条件的职工。房改房的出售一定程度缓解了教职工的住房需求，改善了住房硬件条件，为学校筹措了住房建设资金，改善办学条件，逐步把住房的生产、分配、消费引入到社会主义市场经济的轨道上来。但高校的房改房存在的矛盾不可忽视，主要表现为以下几个方面。一、房

3、改房目前存在的矛盾（一）房改房商品化与高校私密性之间的矛盾职工以市场价、成本价购买的房改房拥有全部产权，以标准价购买的房改房经过向成本价过渡后也拥有完全产权。这意味着房改房可以直接入市交易。但并非所有房改房都可以自由交易。比如军队、科研机构、高校等单位为了维护其私密性和物理空间的安全完整性，对房改房交易都做了限制。以高校为例，房改房职工在出售住房时，必须征得高校同意，且高校对房改房有优先购买权和租用权；有的高校規定购房人必须是本单位职工，房改房仅允许在职工之间内部交易。另外，房改房首次交易还必须获得房改房管理部门（房改办）的信息解锁方可上市。相关限制虽然比较多，但是一旦解锁后，房改房再进行二次

4、交易时，将像其他普通二手房一样没有相关限制，高校便无法实时监控掌握交易信息。高校的担忧不无道理，高校的房改房与教学科研场所比较靠近，高校是人才培养的集中地，对教学科研的严肃性和私密性有很高要求。如果房改房的购买对象无法限制，各种社会关系、背景的人员会对校园秩序、人文、教学、科研环境带来矛盾和冲突。（二）房改房楼龄老、维修任务多与维修基金短期之间的矛盾房改房售后维修基金来源主要有售房款的10%（高层住宅划留30%）；学校按每户每年每平米0.5-1元收取公共部位维修费；学校从预算外收入中按一定比例划拨等。首先是房改房售房款在经过物价上涨后变得杯水车薪。以1995年湖北省一套56平方米的标准房改房为

5、例，成本价是730元/平方米，每户的维修基金平均约3000元。而这些房改房大多是上世纪80年代建成的，时至今日损坏部位多，维修任务重，公共部位如楼顶、外墙、楼梯走道、上下水管、电源路线、沟渠、车位等都需要维修维护。而材料价格、人工成本上涨后，维修成本开支远超维修基金能够承受范畴。其次因房改房是私有产权房，而维修量太大，费用又太高，学校在拨款维修的主、客观能动性性方面都有欠缺。再次很多高校房改房与校产房处于插花式分布，造成维修内容的重叠纠缠，有时候发生维修任务后，房改房住户不愿担责，比如楼上房改房住户往楼下校产房住户漏水，而房改房住户的态度是 “要解决学校负责解决，不解决也不关我的事。”维修费用

6、的支付很是头疼。（三）产权私有化与校园整体建设规划之间的矛盾教育部规定，高校房改房在出售之前，必须做好校园建设的总统规划和校园功能分区设计。建在教学、科研和学生生活场所的住房不得出售。但是校园规划是实时动态的，几十年前的校园规划很可能无法满足现阶段的办学要求。就目前现状而言，很多高校的房改房与教学科研、学生宿舍、后勤服务等房产交错在一起的，对校园整体规划、连片重建等项目实施造成很大阻力。房改房是教职工私有财产，受法律保护。与校产房不同，可以根据发展需要进行装修、拆除、迁移、置换等操作。在涉及到改变地块功能和拆迁置换房产时，只要有一户不同意，整个项目就无法展开。致使很多楼龄超过40年的老旧楼房的

7、居住环境无法得到有效改善，逐渐形成校园内的老旧住宅区。二、解决房改房矛盾与困局的对策分析（一）限制交易，增加交易条件必不可少房改房在从职工面向市场首次交易时，必须得到高校的许可，还必须得到房改办的政策解锁。但再次交易时限制条件的缺位可能造成房改房流向复杂，难以管控。为维护校园居住人员的单一纯粹性，建议高校必须牢把“买方必须是校内职工”这一关。房改房首次入市交易时，必须在买卖合同中增设再次交易时必须征得学校同意的附加条件，否则不允许交易。目前湖北省房改办的相关职能已经全部移交至市房产管理局，所以高校必须与房产局就相关问题和流程达成一致，以保证房改房原产权单位应有的权利。房改房不能简单等同于商品房

8、，特别是高校校内房改房，在交易过程中，必须要房改房原产权单位的审核批准。（二）学校应加大房改房公共维修力度房改房使用的是学校教育用地，特别是某些楼栋，一部分是房改房，一部分是校产房，造成单位与个人的土地使用权交叠混合，无法简单区分甄别。房改之后房屋产权属职工，但学校的监管主体站位不可缺失。在房改房维修资金不足时，学校应想方设法为房改房筹措维修资金。在发生维修任务时，公共部位（如楼顶、外墙、楼梯、上下水管道、电缆线路、室外沟渠等）维修，还有前期费用如工程勘测、设计、监理、审计等费用可由学校全部承担。涉及到住户室内的维修，按照谁受益谁负责的原则，学校可以与住户各出资50%。学校除了加大资金投入力度

9、，还应提高房改房的维修及时率。高校的房改房本质上是校内职工政策福利的体现形式，虽然在房改房办证之后变成了职工的私有财产，但校内职工的合理利益不应该随着产权的变更而损害。高校应成立专门的房改房维修工作部门，对楼龄旧，维修难度大的房改房进行专业对口维修，提高及时率，提升住户满意度。这也是维护校内职工利益、维护校园安定团结的重要举措。（三）向房改房住户政策倾斜，让校园回归原本功能房改房是特定历史阶段的应急性举措。如果国家当时有能力进行大规模房地产开发；如果当时学校有实力进行职工住房建设；如果当时职工有能力购买社会商品房，那么房改房这一路径并非好的选择。历史的原因造就了房改房这一历史产物，还应该用发展

10、的眼光来对待。房改房不应该是一个固化的产物，应该随着历史进程的演变找到解决的出口，找到更好更优的替代方案，让校园回归其教书育人、教学科研的原本、单纯功能。建议高校可以采取定向迁移的政策为房改房找到历史的出口。高校可以利用自有资金在校外开发职工住宅，定向房改房住户购买，让房改房住户退出校内房改房；还可以按照市场评估价出资回购职工房改房，让房改房住户拥有使用权但无继承权、处置权；还可以建设校内公租房，给予房改房住户长期的、优惠的承租方案，促使其将房改房退还学校。房改房是国家想为职工谋福利但当时经济条件所限的阶段性产物，为安定职工队伍、维护校园稳定、增强职工归属感起到了积极作用。因此，学校在制定中长期发展规划时，一定要将房改房的维修、使用、发展去向等问题作出长远规划，找到替代方案。相信随着社会进步、国力增强、人民富裕，房改房终将找到社会、单位和职工都满意的发展方