资产评估---工作底稿参考格式.doc

1、附录工作底稿参考格式研究资料资产占有方：评估基准日：年月 日金额单位：元名称及账面价值存放地外埠确盘存盈调整评估价值序号计量单位金亏（金实际数量后账交叉索引号备注点认数量规格型号数量单价额额）面值单价金额本页小计合计披露及调整事项说明：存货- （）抽查盘点表索引号： C3-10- （资产占有方：评估基准日：年月日金额单位：元品名计量申报（基准日）基准日至盘盘点日抽查盘盈品质状况及点日(+)/亏 (-)明细交叉存货规格表序单位出库入库应存实存非索引备注名称型号号单价 数量金额数量金额正常残次毁损滞销号数量数量数量数量正常合计1、盘点数量 _项，占总数量的 _；盘点对应的金额 _元，占总金额的 _

2、。2、品质状况在相应的栏内打“”。3、披露及调整事项说明：仓库保管：企业会计：评估人员：复核人：盘点日期：年月日产成品作业分析表 1 采用倒算法即根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润（根据该产品市场销售情况）确定评估值。表式如下：产成品作业分析表 1索引号： C3-10-9/2资产占有方：评估基准日：年月日金额单位：元账面价值参数测算过程评估价值调整名称及计量畅销净利润交叉索序号后账不含税 销售费 税、费所得税实际备注规格型号 单位 数量 单价 金额程度折减率小计单价金额引号面值售价 （） （）（）（）数量本页小计合计披露及调整事项说明：清查日期：年月日评估人员：复核

3、人 ：产成品作业分析表2 采用、顺算法即成本加适当利润，减所得税、适当数额的税后净利润（根据该产品市场销售情况）确定评估值。表式如下：产成品作业分析表 2索引号： C3-10-9/3资产占有方：评估基准日：年月日金额单位：元调名称账面价值整畅评估单价测算过程评估价值后交叉计量销净利索引备注序号账程账面适当单位数单金所得润折小计 =+- 实 际单金号规格面度成本利润型号量价额税减额- 数量价额值本页小计合计披露及调整事项说明：清查日期：年月日评估人员：复核人 ：与产成品相关的销售费用、销售税金及附加、所得税、净利润折减率等参数的选取，则有产成品评估参数测算表，通过表的填写、计算可得出相关参数。表

4、式如下：产成品评估参数测算表索引号： C3-10-9/4资产占有方：评估基准日：年 月日金额单位：元年月年月年月平均值行业参数确定评估参数交叉索项目名称：备注金额比率金额比率金额比率比率平均值确定方法调整值确定参数引号营业收入销售费用*销售税金及附加*所得税*净利润净利润折减率*1、评估方法介绍：2、披露及调整事项说明：清查日期：年月日评估人员：复核人：固定资产房屋建筑物 / 构筑物评估步骤及复核表索引号： C5-资产占有方评估基准日评估人员现场工作日期操作步骤与要求评估人员是否不适用1、获取固定资产房屋建筑物/ 构筑物评估申报表与明细账、总账、报表进行核对，账目与资产不相符时，根据评估需要进

5、行相应的调整。2、了解固定资产房屋类的概况，并按照结构进行分类统计，清查竣工年代、位置、结构、面积、权证等。3、搜集房地产权证、购房合同，查阅与收集总平面布置图、施工图等建筑图纸、工程决算书、土地出让合同、动拆迁补偿合同等相关资料。4、对于无房地产权证的房地产应收集规划许可证、建设许可证、企业说明等资料。5、权证或证明文件名称不符的，应要求企业及相关单位出具说明。6、了解房地产有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，应当查明原因，并在报告中揭示。7、实地查勘评估对象（主要是位置、周围环境、外观、建筑结构、装修、设备等状况 , 有无拆除、报废、盘亏、盘盈、闲置建筑物 , 关注建筑物生产使用环境 如蒸

6、汽、酸、碱 ），填写现场勘查表。现场查看时，对于重大评估项目应拍摄现场实物照片；运用市场法测算时，还应提供比较案例的资料。8、如存在待处理的情形，应查明原因，获得企业有关说明材料及批准文件。复核人员确认不确认9、收集评估值确定的其他依据资料（如当地定额、材料价格等文件资料）。10、选定评估方法（方法有市场法、收益法、成本法及这些方法的综合运用） ，说明评估值的确定过程（填写各种评估方法的评估工作底稿） 。11、核实其他需要说明的事项。12、如有评估增减值，分析评估增减值的原因，填写增减值分析表。13、有无需要报告中特别说明的事项。说明与备注复核人签名：年月日房屋建筑物分类统计表（本表反映房屋建

7、筑物的分类情况，为后续评估测算做准备工作）：资产占有方：评估基准日：年月日索引分类（可按 所占用土地框架排架混合砖木简易钢合计室外工序号单位、地块 的对应明细总项数号项数 面积 项数面积项数面积项数 面积项数 面积 项数 面积 项数 面积 程项数等分类）表序号合计评估人员：复核人：房屋建筑物权属统计表（本表反映房屋建筑物的权属状况统计，总体了解评估对象的权属情况）：资产占有方：评估基准日：年月日序号索引 分类（可按单位、所占用土地的对有权证房屋无权证房屋合计号地块等分类）应明细表序号账面原值 账面净值 面积 账面原值 账面净值面积合计评估人员：复核人：房屋建筑物清查评估明细表1（本表反映房屋建

8、筑物的清查核实、现场勘察记录）：房屋建筑物清查评估明细表1索引号： C5-1-1/2-1资产占有方：评估基准日：年月日页次：金额单位：元共页第页序号建筑物结构建成建筑用途账面账面层数 总高 层高跨度跨数 柱距 基础 屋面建筑装设备翻修维修名称年月面积原值净值修情况保养情况12清查日期：年月日企业管理人员：评估人员：复核人：房屋建筑物清查评估明细表2（本表反映房屋建筑物重置全价的测算过程）：房屋建筑物清查评估明细表2索引号：C5-1-1/2-2页次：资产占有方：评估基准日：年月日共 页金额单位：元第页序 建筑物基准期日结构调整装修设备其它调整前期费用管理费用资金成本其它重置跨度后造号名称造价修正

9、层数其它调整调整调整费率 金额 费率 金额 工期 利率 金额 费率 金额 原值层高价柱距评估人员：复核人：房屋建筑物清查评估明细表3（本表反映房屋建筑物成新率及评估净值的测算过程）：房屋建筑物清查评估明细表3索引号： C5-1-1/2-3页次：资产占有方：评估基准日：年月日金额单位：共页元第页理论成新率勘察成新率序 建筑物名经济寿 已使用理论成 权重结构装修设备勘察号称结构装修设备成新 权重命年限年限新率 权重权重权重率评估人员：复核人：成新率×交叉索评估值备注引号×房屋建筑物作业分析表 - 成本法现场调查表（本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿）：房屋

10、建筑物作业分析表 - 成本法现场调查表序号：评估基准日：年月日索引号： C5-1-1/3-1建筑物名称座落四至土地用途权证编号建筑面积结构类型总高层数层高柱距屋面他项权利跨度跨数竣工日期楼地面水卫外墙煤气装内墙照明璜设顶棚空调情备门电梯况窗行车楼梯维护保养经济寿命年限已使用年限结构部分G1. 地基基础2. 承重构件房屋结构构造及现状标准分评定分有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降；有承载能力，人工地基；天然地基 稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定；局部承载能力不足，桩基础条形基础； 有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响；承载能力独立基础；筏型基础； 不足，有明显不均匀沉降或

11、明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等箱型基础；其他损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响。足够承载力；梁身弯曲变形；梁身遭损；梁身锈蚀；梁(1) 梁：木梁、钢梁、身有裂纹；连接牢固；其他：钢砼梁(2) 板：木板、钢板、 足够承载力；板身弯曲变形；板身锈蚀；板身有裂纹；钢砼板连接牢固；其他：(3) 柱：木柱、砖柱、 足够承载力；柱身弯曲变形；柱身锈蚀；柱身有裂纹； 石柱、钢柱、钢砼 连接牢固；柱身有剥落；其他：柱(4) 承重墙 ：砖墙； 足够承载力；墙体变形；墙体有裂纹；连接牢固；墙体石墙、钢砼墙有剥落；其他：刚性屋面、柔性屋不渗漏，保温隔热层完好；局部渗漏，保温隔热局部损坏；4. 屋面面、

12、瓦屋面局部开裂，局部渗漏；严重漏雨严重损坏；装修部分S水泥砂浆；砼；水磨石；碎石；沥青砼；平整坚固完好；轻度磨损剥落；局部磨损断裂；沉陷不平5. 楼地面素土；地砖；花岗残破；石；大理石； 木地板；其他小计（1+2+3+4+5）×权重评定分小计权重结构得分(1) 门：木门；钢门；完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好( 允许有个别钢门、窗轻度锈蚀，其他结构房屋无油漆要求) ；少量变铝合金门；塑钢门；6. 门窗形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光；有翘裂，松动，腐朽现象，开关不灵；或有变形、锈蚀现象；玻璃、五金、(2) 窗：木窗；钢窗； 纱窗部分残缺，油漆老化

13、翘皮、剥落腐朽，开关普遍不灵，松动、铝合金窗；塑钢窗； 翘裂，或严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺，油漆剥落见底清水墙；大白；水刷石；完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝 ( 风裂除外 ) ，勾缝砂浆密实；稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少量酥松脱落；7. 外墙马赛克；瓷砖；抹灰墙；部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分松酥脱落；严重裱糊类；其他空鼓、裂缝、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重松酥脱落。清水墙；石灰浆；完整、牢固，无破损、空鼓和裂缝( 风裂除外 ) ；稍有空鼓、裂8. 内墙水泥浆；抹灰墙；裱缝、剥落；部分空鼓、裂缝、剥落；严重空鼓、裂缝、剥落。糊类；其他完整牢固，无破损、变形、腐

14、朽和下垂脱落，油漆完好；无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、松动；抹灰顶棚；板材顶9. 顶棚有明显变形、下垂，抹灰层局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、棚；吊顶棚；松动，部分压条脱落；严重变形下垂，木筋弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆见底。小计(6+7+8+9) ×权重评定分小计权重装修得分10. 水卫11. 电照设备12. 暖气部分B 13. 通风14. 其他小计重置全价示意图：评估人员：管道畅通良好，各种器具完好；基本完好，个别轻微渗漏；不够畅通，局部锈蚀漏冒；严重堵塞锈蚀，零件残缺损坏；线路装置齐全完好，绝缘良好；基本完好，个别部件受损；局部陈

15、旧老化，绝缘较差；普遍老化残缺，绝缘不良设备管道完好无堵漏；基本完好轻度陈旧可用；明显锈蚀待修，供气不正常；基本无法使用；现状良好；基本完好使用正常；不能正常使用；严重损坏；(10+11+12+13+14)×权重评定分小计权重设备得分打分法评定成新率（ P）： P=G+S+B理论成新率（ N）：（经济寿命年限已使用年限）/ 经济寿命年限成新率取综合成新率 =勘察成新率×权重 +理论成新率×权重值成新率评估值备注：年月日复核人：年月日房屋建筑物作业分析表 - 成本法 1：本表为采用成本法评估重点、 典型房屋建筑物时， 如用单位造价调整法所参考使用的工作底稿格式。房屋

16、建筑物作业分析表 - 成本法 1序号：案例来源：索引号： C5-1-1/3-2序号修正项目工程实例待估建筑物调整系备注数1 建筑面积2 建造时间3结构4层数5层高6基础7 楼地面8门窗9 外粉刷10 内粉刷11 屋面12 电气13 管道14 设备1516 小计序号计算项目取费标准计算公式计算值备注1重置单价实例单价×（ 1+调整系数）2重置造价重置单价×建筑面积3前期费用重置造价×费率4期间费用重置造价×费率5贷款利率前期费用×利率×工期 +( 重置6资金成本建设工期造价 +期间费用 ) ×(1+ 利率 ) 工期×

17、 1/2-17开发利润（重置造价 +前期费用 +期间费用）×开发利润率89重置全价造价 +前期费用 +期间费用 +资金成本 +利润 10重置单价重置全价 / 建筑面积评估人员：年月日复核人：年月日房屋建筑物作业分析表成本法2：本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物时，如用预决算法所推荐使用的工作底稿。序号：成本明细建安工程造价建筑面积勘察设计和前期工程费基础配套设施建设费管理费用资金成本开发利润其它重置全价重置单价成新率评估值评估人员：房屋建筑物作业分析表成本法2C5-1-1/3-评估基准日：年月日索引号：3计算依据及取费标准费率金额按照各地现行定额标准及基准日材料价格计算根据各地

18、基准日规定按照建安工程造价的一定比例估算根据各地基准日规定估算可以按照建安工程造价的一定比例估算按照现行银行贷款利息结合建设工期计算根据评估目的、 价值类型来确定是否计算， 如计算则按照当地房地产开发的客观水平计算复核人：房屋建筑物作业分析表 - 市场法现场调查表：本表为采用市场法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿。序号建筑物名称四至权证编号房屋结构总高层数层次朝向楼地面个外墙别内墙因素顶棚门、窗楼梯屋顶工程质量土地性质临街状况商业繁华程度区域交通便捷程度因素环境房屋建筑物作业分析表 - 市场法现场调查表评估基准日：年月日索引号： C5-1-1/4-1座落土地用途建筑面积竣工日期层高房型

19、新旧程度绿化水卫煤气照明空调电梯车库通信弱电土地使用年限维护保养容积率商业集聚规模商业等级道路功能道路宽度道路网密度公交便捷程度对外交通分布状况自然环境人文环境环境质量城市基础设施公共设施配套完备程度社会公共服务设施城市规划限制评估人员：年设施水平保证率齐备程度设施水平保证率齐备程度月日复核人：年月日房屋建筑物作业分析表 - 市场法比较表： 本表为采用市场法评估重点、 典型房屋建筑物所填写的工作底稿。房屋建筑物作业分析表 - 市场法比较表 - 因素条件说明表序号：评估基准日： 年月日索引号： C5-1-1/4-2影响因素评估对象实例一实例二 实例三 实例四交易价格交易日期交易情况商业繁商业集聚

20、规模华程度商业等级道路功能交通便道路宽度道路网密度捷程度公交便捷程度区对外交通分布状况自然环境域环境人文环境因素环境质量说城市设施水平明基础保证率公共设设施齐备程度施配套社会设施水平完备程公共保证率度服务设施齐备程度城市规划限制新旧程度装修个设施设备平面布置别工程质量因建筑结构素楼层说朝向明临街状况土地使用年限土地性质比较因素条件指数表影响因素实例一 实例二实例三实例四交易日期交易情况商业繁华程商业集聚规模度商业等级道路功能交通便捷程道路宽度道路网密度度公交便捷程度对外交通分布状况区自然环境域环境人文环境因环境质量素说城市设施水平明基础保证率公共设施配设施齐备程度社会设施水平套完备程度公共保证

21、率服务设施齐备程度城市规划限制新旧程度装修设施设备个平面布置工程质量别建筑结构因素楼层说明朝向临街状况土地使用年限土地性质比较因素条件修正计算表影响因素实例一实例二实例三 实例四交易价格交易日期交易情况商业商业集聚规模繁华程度商业等级道路功能交通道路宽度便捷道路网密度程度公交便捷程度区对外交通分布状况自然环境域环境人文环境因素环境质量说城市设施水平明公共 基础保证率设施 设施齐备程度配套 社会设施水平完备 公共保证率程度 服务设施齐备程度城市规划限制新旧程度装修设施设备平面布置工程质量个别建筑结构因素楼层说明朝向临街状况土地使用年限土地性质修正价格权重比准价格房屋建筑物作业分析表 - 房地产市

22、场案例调查表： 本表供房地产市场案例调查使用。房屋建筑物作业分析表 -房地产市场案例调查表评估基准日：年月日 索引号： C5-1-1/4-3名称座落用途权利状况交易日期货币种类交易价格交易情况说明商业商业集聚规模繁华程度商业等级道路功能交通道路宽度便捷道路网密度程度公交便捷程度对外交通设施分布状况区域因素说明自然环境环境人文环境环境质量公共城市基础设设施水平保证率设施施齐备程度配套设施水平完备社会公共服保证率程度务设施齐备程度城市规划限制新旧程度装修设施设备平面布置工程质量个别因素说明建筑结构楼层朝向临街状况土地使用年限土地性质坐落位置简图建筑平面简图资料来源调查日期调查人屋建筑物作业分析表

23、- 收益法现场调查表：本表为采用收益法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿。房屋建筑物作业分析表- 收益法现场调查表序号：索引号： C5-1-1/5-1建筑物名称四至权证编号总高层数层次朝向楼地面外墙内墙个顶棚别门因素窗楼梯屋顶工程质量土地性质临街状况可出租面积商业繁华程度区域交通便捷程因素度环境座落土地用途竣工日建筑面积期层高房型新旧程度绿化水卫煤气照明空调电梯车库通信弱电土地使用年限维护保养现状出租率现状租金商业集聚规模商业等级道路功能道路宽度道路网密度公交便捷程度对外交通分布状况自然环境人文环境环境质量公共设施配城市基础设施套完备程度社会公共服务设施城市规划限制成物业管理费保险费本维

24、修费等税金评估人员：年月日房屋建筑物作业分析表 - 收益法计算表 1：本表为采用收益法评估重点、典型房屋建筑物时，参考使用的工作底稿。资产占有方：评估基准日：年月日金额单位：元页次：共页第收入1( 商场)收入 2( 办公)收入3( 居住)出租租金出租面积租金单出租租金面积单价价面积单价收益带租租 市空年有效租金租市空带 租租 市空阶段租约置约置年有效租金收入2 租 约置年有效租金收入 3约 场收入 1带租约租约 场约 场序约 外率外率约 外率单 单面积单价 单单 单号面 面面面 面价 价价价 价积 积积积 积起 终(1 (2 (3 (4 (5 (6)=(1) ×(1)(2)(4 (5

25、 (6)=(1) ×(3)+(2)× (1(2(3(4(5(6)=(1) ×(3)+(2) ×始 止3)+(2) ×(4(3)日日) ) ) ×(1 -(5)(4) ×(1 -(5)(4) ×(1 -(5)123评估值评估人员：年月日复核人：年月日页押金 其年有效利 它收入小息 收计收 入入(9) (7 (8 (6)+)(7)+(8)房屋建筑物作业分析表 - 收益法计算表 2：本表为采用收益法评估重点、典型房屋建筑物时，推荐使用的工作底稿。房屋建筑物作业分析表 - 收益法计算表 2资产占有方：评估基准日：年月日年有

26、费用净收益收益阶维修费管理费保险费税金资效总其它段重置重置费用小计收入-费用化收入金额费率金额金额税率金额费用费率费率序价价(20)=(12)号终(14) 起始止 *(9)(10) (11)(12)=(10) ×(11)(13)(14)=(9) ×(13)(15) (11)(16)=(11) ×(15)(17) (18)=(9) ×(17)(19) (16) (21)=(9)-(20)(2日日(18) (19)123评估值经营情况前（）年分析表：行年年年项目/ 年度调整 调整 增长 调整增长增长次前后率% 前 调整后率%调整前 调整后率 %1 一. 营业

27、收入2 减：营业成本3 营业税金及附加4 销售费用5 管理费用6 财务费用7 资产减值损失8 加：公允价值变动收益9 投资收益其中：对联营企业和合10 营企业的投资收益11 二、营业利润12 加：营业外收入13 减：营业外支出其中：非流动资产处置14 损失15 三. 利润总额16 减：所得税费用17 四. 净利润18 加：财务费用19 加：折旧与摊销20 减：营运资金增加减：资本性支出 ( 资本21 金追加）22 五 . 投资资本自由现金流量23 六、自由现金流现值经营情况未来（）年预测表及评估结果表：行年年年项目/ 年度调整 调整 增长 调整增长增长次前后率% 前 调整后率%调整前 调整后率

28、 %1 一. 营业收入2 减：营业成本3 营业税金及附加4 二. 营业利润5 加：其它业务利润6 减：销售费用7 管理费用8 财务费用9 三. 营业利润10 加：投资收益11 补贴收入12 营业外收入13 减：营业外支出14 四. 利润总额15 减：所得税16 五. 净利润17 加：财务费用18 加：折旧与摊销19 减：营运资金增加20 减：资本性支出 ( 资本金追加 )21 六 . 投资资本自由现金流量21 七、自由现金流现值资产、负债前（）年情况分析表：历史数据行基准清溢调项目日账非经营性资基准日调整次余整年年查面价产、负债资后账面价值原值值产因1 一、流动资产：2 货币资金3 交易性金融

29、资产4 应收票据5 应收账款6 预付账款7 应收利息8 应收股利9 其他应收款10 存货11 一年内到期非流动资产12 其他流动资产13 流动资产合计14 二、非流动资产：15 可供出售金融资产16 持有至到期投资17 长期应收款18 长期股权投资19 投资性房地产20 固定资产21 在建工程22 工程物资23 固定资产清理24 生产性生物资产25 油气资产26 无形资产27 开发支出28 商誉29 长期待摊费用30 递延所得税资产31 其他非流动资产32 非流动资产合计33 三、资产总计34 四、流动负债：35 短期借款36 交易性金融负债37 应付票据38 应付账款39 预收账款40 应付职工薪酬41 应交税费42 应付利息43 应付股利44 其他应付款一年内到期的非流动负45债46 其他流动负债47 流动负债合计48 五、非流动负债：49 长期借款50 应付债券51 长期应付款52 专项应付款53 预计负债54 递延所得税负债55 递延所得税负债56 非流动负债合计57 六、负债总计58 七、所有者权益59 八、营运资金资产、负债情况未来（）年预测表