三亚房地产市场调研报告31页

1、二零零玖年三月一 、宏观层面1、2002年2008年固定资产投资走势固定资产投资快速增长。2008年，全社会固定资产投资总额151.58亿元，比上年增长38.2%。房地产开发较快发展。2008年，房地产开发投资76.18亿元，增长48.3%。其中，住宅投资73.98亿元，增长46.7%。房地产施工面积400.8万平方米，增长17.1%；房地产竣工面积66.6万平方米，增长7.9%；商品房交易面积109.69万平方米,增长17.6%。2、2006年2008年上半年房地产市场运行走势2006年三亚房地产商品房销售面积70.55万平方米，与上年同期比增长17%；商品房销售总金额35.74亿元，同期相

2、比增长8.5%；2007年商品房销售面积92.97万平方米，同期相比增长33.94%；商品房销售总金额69.26亿元，同期相比增长93.84%；2008年登记销售面积 109.69 万m2，和去年同期相比 增长17.59 % ； 商品房销售总金额 111.43 亿元，和去年同期相比 增长60.32 %；商品住房销售总金额为 102.04 亿元。2006年2008年上半年房地产市场运行走势图 3、价格走势2008年三亚市房屋销售价格总水平同比上涨11.6，自2月份始涨幅呈两位数增长，新建商品住宅均价达每平方米10525元。 4、客户来源 以春节黄金周期间的统计，海南本地居民购房13套，只占总销售

3、量的2%；岛外客户购房601套，占总销售量的98%，其中，北京、长三角经济发达地区、东北高寒地区是购买主力。北京客户共购买85套，占总销量的13.84%，上海、浙江、江苏等地的客户购买96套，占总销量的15.64%，黑龙江、吉林、辽宁的客户共购买232套，占总销量的37.78%。5、户型分析从今年春节黄金周三亚商品房销售的情况来看，85-100平方米左右的两房户型较受到部分购房者的青睐，占据主流市场；同时120以上的两房和150平方米的三房表现较好的市场反应，尤其是海景项目表现尤为突出，也反映出人们在三亚购房户型需求的趋势已经逐渐走出了小户型的天下，面积逐渐呈上升趋势。6、交房标准 随着人们住

4、房消费观念的逐渐成熟，尤其是异地度假物业，成品房显然已经成为趋势，根据当前销售项目的情况来看，基本上可以从两个方面去分析精装修与毛坯房的现象；中高端客户群体明显偏好精装修，因为这些客户并不会在装修成本和代价上精打细算，他们更加在意装修的效果和档次；而相对中低端的客户群体则还是在每个细节上算计，他们更多担忧的是精装代价；尤其是滨海项目置业群体，因事件、空间等因素限制，人们还是倾向于购买成品房，省去购买后的诸多麻烦。7、购买目的三亚置业客户出于短期度假需求的比例较大占到50%，有30%的客户因三亚旅游地产的升值潜力而来，10%客户为长期养老或在本地工作自住，10%为企业会所及企业度假福利计划用房。

5、三亚度假置业客户置业类型置业目的度假居所的投资物业的商务会所居住生活三亚度假置业客户置业目的8、销售时机v 由于三亚的热带气候特征，即在10月至次年2月气温保持在20摄氏度左右，气候温和，适合避寒，是三亚旅游的旺季。v 6-9月由于气温较高（30度以上，有时达到40度以上），是传统旅游的淡季v 三亚房地产市场随旅游市场的淡旺两季呈现同期淡旺两季市场；市场全年消化量主要集中于市场旺季，大致呈u型分布；v 三亚的新盘大部分集中在国庆以后开盘，80的货量集中在旺季销售完毕。气温曲线销售状态曲线 9、市场供应三亚市2008-2012年住房建设规划年份土地供应量(亩)建设住房建筑面积(万平方米)2008

6、14009220091500101201016801122011184012320122010134合计8430562规划期内应建设商品住房540万平方米；其中经济适用住房和廉租房4596套， 建筑面积27万平方米居住用地主要分布在旧城片区河东、河西以及月川片区、红沙组团、凤凰水城、三亚湾新城。三亚市2008-2012年住房建设的主要区域序号主要区域建筑面积(万平方米1临春开发区（山水国际）802凤凰水城1203城中村改造（月川村、榕根村、四更园村、南边海村、海坡村504丹州小区（卓达公司）305三亚湾新城506鹿回头开发区307存量和新增土地（凤凰岛、海螺村区、东岸村、南边海山坡、海坡、市区

7、内等区域）160合计520三亚市2009年主要项目建设开发情况序号主要区域建筑面积(万平方米)1半山半岛102凤凰水城153山水国际104丹州小区（卓达公司）155三亚湾新城156兰海公司和卓达公司157余市区零星地块12合计92二、微观层面1 整体市场动态播报1.1 市场供应及成交量从市房地产业协会获悉，三亚房地产1月份批准预售商品房 11万平方米，和去年同期相比减少51.46%，其中商品住房 10.87 万平方米, 1463 套。登记销售面积 4.75 万平方米，和去年同期相比减少74.54% ，其中商品住房 4.4 万平方米490 套,商业用房 0.35万平方米。商品房销售总金额 5.6

8、 亿元，和去年同期相比减少64.58 %；商品住房销售总金额为 5.04 亿元。从此看来，房地产市场出现三个“减少”，不容乐观，还是需要加强岛外市场促销。截止至2009年1月31日，商品住房结转可售面积 210.32 平方米，其中上年结转可售面积 200.83 万平方米，同期相比增长49.29% 。1月批准预售商品住房 10.87 万平方米，同比减少50.81%；实际登记销售面积 4.4 万平方米，与上年同比减少75.46 %。1.2 户型供应及成交情况1月批准预售商品房的户型结构按面积计算以80-90平方米所占比例最大，为27.64%，3万平方米；按批准预售的套数计算，以80 -90平方米所

9、占比例最大，为24.06%，352套。批准预售的新建商品住房以小户型为主，无论按面积计算还是按套数计算，随着户型面积增大，其占有的比例越小。从销售（需求）情况来看，2009年1月销售面积比例最大的户型结构为 60-80平方米与 90-100 平方米，分别销售 0.79万平方米，占总销售面积的 18.19%。而按套数计算， 60-80 平方米 和90-100 平方米的销售比例最大，共销售 111与 86套，各占销售总量的 22.65 %与17.55 %，随着单套面积增大，其销售比例逐渐减少。 户型越小销售的套数和面积所占的比例越大，2009年1月份 90 平方米以下的商品住房销售280 套，面积

10、 1.94 平方米，占总销售套数的 57.14 %，占总销售面积的 44.09 %。1.3 市场整体价格走势 根据三亚市房地产交易中心今年1月份三亚房地产市场运行情况分析报告，沿海一线商品房与市内商品房价格相差大，海边商品房均价23300元/平方米，市内商品房均价近8000元/平方米。沿海一线商品房的销售均价比上年有较大增长，而市内的商品房销售均价与上年相比有所回落。2 在售项目动态播报表1 在售项目销售情况（时间：2009 年2 月） 资料来源：市场调查三亚各楼盘09年二月份市调情况表区域 项目名称客流量（平均）类型均价成交量管理业态 备注本月平均每天本月合计亚龙湾公主郡56组客户公寓、别墅

11、16000公寓20套 小别墅6套 大别墅4套北京凯莱物业 别墅分为小别墅7套，面积在88平米，大别墅10套，面积在240平米主力户型，最大面积在500平米鹿回头半山半岛2030组公寓、别墅27000125套世邦魏理士2.10号整个价格上涨3%；大东海滨海 招待所8-10组客户酒店式公寓产权式酒店14000约30套柏瑞酒店管理 新项目，占地不到6亩，共计300多套房，产权70年，60天的免费入住，5%的固定回报，起价12588元，独栋28层。优势：项目位置位于大东海繁华地段，且大东海现无现房发售；性价比较高。 三亚湾（一线） 国际公馆约8-10组产权式酒店30000约5060套康年酒店管理公司（

12、与亚龙湾爱情海岸是同一个酒店管理公司） 推广：cctv1台15秒的广告宣传、海南春节联欢晚会的举办和海南电视台的广告推广和专栏节目。 其中：小户型必须由酒店管理，二房、三房和跃层的可由客户自行选择经营；交房：小户型精装修、大户型硬装，不带家具和家电。（一线） 国光滨海花园7组酒店式公寓别墅28000约10套豪生国际酒店管理公司放出房源约200套，起价：23000元/（一线）海阔天空2期2-5组公寓4500050套海航恒禾物业该项目已售的50套中，约20套未集团内部认购，折扣率最低执行6折，折后均价约2.7万。（一线）海居约8-10组酒店+公寓3000027套铂尔曼价格最终未定，现实行内部认购，

13、一房50万定金，两房70万，三房100万，可售套数未145套。（二线） 金中海蓝钻约8组左右住宅15000约40套未定未开盘,内部认购.认购金分别为：10万元、20万元、30万元（二线） 鲁能三亚湾20组客户公寓、别墅12000约30套公寓世邦魏理士（一线） 东和中央海岸约2-3组客户酒店和公寓式酒店240000美国卡尔森酒店管理公司 丽笙品牌 推广：机场杂志的宣传；高立柱的宣传；鹿回头广场游艇会宣传。来访客户和客户质量相对较差。凤凰路华庭天下每天约3-5组客户住宅7400约25套未定 项目地基开始，一房户型交纳5万、一房二厅交纳6万、二房的交纳10万，可定房号；付款方式：一次性和分期付款；交

14、纳的定金不可退。据该公司内部人士统计：预定已达到30%市区金鸡岭区半岛城邦15组客户住宅7500约100套中机物业管理有限公司 2008年12月28日推出328套房，戒指目前，剩余20多套房。购买群体：90%以上客户为老客户带新客户、老客户多套购买。凤凰水城2030组客户公寓、别墅毛坯8500、精装10000约100套三亚凤凰水城物业管理有限公司 新推出900多套房 ，仅1月份和2月份共销售200多套。价格上升，折扣下降。我释海每天10组客户住宅 别墅 酒店式公寓6400约20套未定 新盘起价5180元，均价6400元，项目位于三亚市金鸡岭路与三亚河交汇处，占地79278，凤凰水城南面；22号

15、开始正式认购，面积约5094平米，诚意金515万元，不同户型不同诚意金；市区 解放路区心天地6-7组产权式酒店 商铺140000林达酒店管理 过年期间销售人员放假至大年15，期间只有两人值班；市区 新风路区金润豪庭10组客户公寓、商铺9000约32套三亚胜怡物业管理公司地理位置和周边环境占据优势，是市区中心地段。黎客国际67组酒店式公寓 产权式酒店13500约6套黎客国际酒店管理公司该项目工期长，从开发至今已有4年时间。迎宾路段东方巴哈马5-8批客户公寓尾盘均价73000世邦魏理士二期尾盘，剩20-30套房，尾盘价格较低。市区河东区时代海岸5组客户公寓、别墅14000约60套鸿洲物业管理 20

16、09年1月16日新推出的时代公馆200多套房，来访客户质量高且成交量高；毛坯交房，起价11800元/、均价14000元/。椰景蓝岸约20组客户公寓 别墅 产权式酒店84000贵阳元和物业1组团已销售完毕。下洋田区山水国际约15组客户公寓、别墅11000约20套三亚首都机场物业管理有限公司一次性9.3折，按揭无折扣福湾海南福湾每天有56批客户酒店式公寓别墅公寓18000、别墅27000约150套洲际酒店与中央海岸为同一开发商，该项目销售较好。香水湾红磡香水湾约10组客户酒店式公寓别墅1000090套公寓 别墅30套北京凯莱物业 二期已开始内部认购，价格11000元均价，收取认购方式为所定单元房总

17、价的50%，另外50%于2009年6月30日收取。香水湾一号约10组客户别墅40000约10套海南香水湾海滨假日酒店有限公司没有开盘,主要销售别墅，面积约在300平米4 主要竞争对手本阶段内容将对海景项目尤其是三亚湾一线的的项目进行重点分析。4.1 国际公馆【基本情况】地址：三亚湾路开发商：海韵集团类型/规模：2栋公寓，1栋酒店总套数：750套【核心卖点】一线海景，精装小户型共享五星级康年酒店的配套设施和服务【销售情况】开盘时间： 2009-01对外宣称均价：3 万元平米3月统计已售约400套，累计销售率60%左右。【户型分析】户型面积区间套数套数比例一房57-66平米40050%两房120-

18、160平米25030%三房167平米10020%顶层复式770平米2一房一卫：5766 平米u 超大阳台，配有观海浴缸u 4.5米超大开间u 户户观海两房两厅一厨两卫：120-160平米u 超大观海阳台u 主客卧双景阳台设计u 双厅双卫3房2厅2卫：167平米u 超大观海阳台，嵌入大泡池u 户型方正，布局合理u 饱览一线海景视野4.2 海阔天空二期【基本情况】地址：三亚湾路开发商：海航集团类型/规模：3栋公寓总套数：248套【核心卖点】一线海景，豪华装修，共享海航亚太酒店的配套和服务。【销售情况】开盘时间： 2008-10-20对外宣称均价：4.5万元平米优惠活动：内部客户购买执行的最低折扣率

19、未6折。总体成交均价约在3万左右。3月统计已售约50套，其中大约60%以上都是集团内部购买。 【户型分析】户型面积区间套数套数比例一房69.93-752410%两房115.8614460%三房128.47149.657028%顶层别墅421.11436.4942%1房2厅1卫：53平米u 难别通透，布局精致u 双观海阳台，温泉跑池u 卧室客厅全开放空间2房2厅1卫：72平米u 正观园林景观u 超大挑高露台u 主卧附加阳台3房2厅2卫：95平米u 南北通透三房u 可看园林景观u 户型舒适合理43 半山半岛3期【基本情况】地址：鹿回头半岛开发商：中国爱地类型/规模：栋公寓总套数： 套【核心卖点】双

20、海湾区，六星级片区高尔夫球场，六星级酒店高端商业街等庞大的配套 【销售情况】现推出3期总计1302套，现阶段推出720套对外宣称均价：2.8万元平米5号楼起价1.6万，均价2.4 万， .6号楼起价1.9万，均价2.7万， 7号 楼起价2 万， 均价2.8 万。该批房源开盘后在2月份进行了全面提价，价格上涨幅度约在3%左右。【户型分析】户型面积区间套数套数比例两房119.35450%三房160-18935450%顶部平层空中别墅280-300122房2厅1卫：119平米u 正观园林景观u 超大挑高露台u 主卧附加阳台3房2厅2卫：160-189平米u 南北通透三房u 可看园林景观u 户型舒适合

21、理43 三亚湾 海居【基本情况】地址：三亚湾路158号开发商：三亚林海房地产开发有限公司类型/规模：2栋公寓( 可售) 1栋酒店（不售）总套数：145套可售公寓（含8套别墅）【核心卖点】一线海景，户户180度观海，铂尔曼酒店配套，户型方正实用，观海面宽，共享伯尔曼五星级酒店的全部配套和酒店式服务【销售情况】（未定价，认购阶段）开盘时间： 初定09年10月份推出套数： 79 套对外宣称均价： 3 万元平米（待定）最畅销单位为 2 房单位。统计已售（已定）27套。 【户型分析】户型面积区间套数套数比例两房11910677%三房1732615%顶层复式343-40058%合计1372房2厅2卫： 1

22、19 平米u 15平米入户花园客厅面宽5.4米观海面9米180度观海u 3房2厅3卫：173平米u 20平米入户花园， 270度观海43 中央海岸【基本情况】地址：三亚湾路开发商：三亚临海类型/规模：14万平可售总套数：450套【核心卖点】处在三亚市“阳光海岸”规划片区之内，地处市区，并是三亚湾唯一直接临海的项目，由美国卡尔森旗下“丽笙”五星级品牌管理，项目设立了游艇码头并成立了游艇俱乐部。【销售情况】与春节后公开亮相，开始内部登记，以销售游艇俱乐部会籍的方式展开认购，并游艇享有终身会籍，会籍卡分为100和150万两种，但会费可充当购房款。已售会籍卡10多张。由于其周边的拆迁还未开始，整体环境

23、杂乱，工地形象不佳。【户型分析】户型面积区间套数套数比例一房7840%两房90-12040%三房16920%1房2厅1卫：53平米u 7平米可变入户花园u 同时享受露台u 赠送面积达10 平米左右2房2厅1卫：72平米u 正观园林景观u 超大挑高露台u 主卧附加阳台3房2厅2卫：95平米u 南北通透三房u 可看园林景观u 户型舒适合理4 次级竞争对手鲁能新城第一批推出：高尔夫区高尔夫区第一批推出房源：高一区别墅【基本情况】地址：三亚湾路 开发商：海南鲁能广置业有限公司 类型/规模：栋公寓 总套数： 套【核心卖点】围绕高尔夫球场.周遍遍布四星级酒店、9600平方米温泉双会所（内部将有大型中西餐厅

24、、网球场、温泉池、健身房、游泳池、spa、高尔夫专卖店等）、游艇俱乐部、鲁能自建的商业配套等【销售情况】开盘时间： 2007.10.1 推出套数：247套对外宣称均价：联排2.5万元平米,独栋3.5万/平火销售率 99%，合计销售 244套，最畅销单位为 4房单位。【户型分析】户型面积区间套数a21192b248c216d163155e193f189高尔夫区第二批推出房源：高2区公寓【基本情况】地址：三亚湾路 开发商：海南鲁能广置业有限公司 类型/规模：栋公寓 总套数： 77 套【核心卖点】围绕高尔夫球场.周遍遍布四星级酒店、9600平方米温泉双会所（内部将有大型中西餐厅、网球场、温泉池、健身

25、房、游泳池、spa、高尔夫专卖店等）、游艇俱乐部、鲁能自建的商业配套等【销售情况】开盘时间：2008.5 推出套数： 77套对外宣称均价: 1.5万元平米销售率 85%，合计销售 53套，最畅销单位为2房单位。【户型分析】户型面积区间套数m80-8969l1538高尔夫区第三批推出房源：高3区别墅【基本情况】地址：三亚湾路 开发商：海南鲁能广置业有限公司 类型/规模：栋公寓 总套数： 套【核心卖点】围绕高尔夫球场.周遍遍布四星级酒店、正南方的企业会所、鲁能自建的商业配套等【销售情况】开盘时间： 2008.10推出套数： 33套对外宣称均价：联排2.5万元平米,独栋3.5万/平火销售率 99%，

26、合计销售 30套，最畅销单位为 4 房单位。【户型分析】户型面积区间套数套数比例n19616b25612e3875第二批推出：美丽城区美丽城区第一批推出房源：美丽1区【基本情况】地址：三亚湾路 开发商：海南鲁能广置业有限公司 【核心卖点】围绕高尔夫球场.周遍遍布四星级酒店、正南方的企业会所、鲁能自建的商业配套，小区容积率仅为1.0，绿化率高达52%，位于高尔夫别墅东侧，可享受高尔夫景、海景、园景、河景、远山景等五重景观【销售情况】开盘时间： 2008.10推出套数： 310套对外宣称均价： 1.2万元平米销售率 50%，合计销售 160 套，最畅销单位为 2房单位。【户型分析】户型面积区间a1

27、37c104d90美丽城区第二批推出房源：美丽mall【基本情况】地址：三亚湾路 开发商：海南鲁能广置业有限公司 类型/规模：8栋公寓 总套数：458套【核心卖点】周边遍及三层的商业购物广场、异国风情酒吧一条街、休闲娱乐不夜城、大型旱地音乐喷泉广场、影视娱乐基地、会展中心、奢侈品的拍卖中心、30000多平米的社区内湖等。【销售情况】开盘时间：2008.10 推出套数：106套对外宣称均价：1.1万元平米销售率 95%，合计销售 102套，最畅销单位为2-3房单位。【户型分析】户型面积区间b100a130d140-150四、三亚湾片区综合分析 1、区域概述 本地区经过几年的市政建设，以“椰梦长廊著称的三亚湾路为主的交通干线使西北部形成了便利、流畅、完善的交通网络。区域内基本都缺乏中小学、幼