下半年小区物业管理员工作计划

1、下半年小区物业管理员工作方案 xx年下半年小区物业管理员工作方案 作为一名小区的物业人员，应该要多学习一些物业管理知识，不耻下问，增加知识面，力争学以致用，并制作好下半年的工作方案。下面是为大家的xx年下半年小区物业管理作方案,供大家阅读! 作为一个物业管理员，为居民创造良好的小区环境，带着居民把自己的家园建设好是我的责任。以往的工作中我带着全体工作人员顺利将工作展开，并在小区居民的配合下有效实施了各项业务工作: 一、三个小区公共事务方面 1、全面推行租赁经营效劳工作,召开全体工作人员总发动会,明确租赁效劳意义目的,统一思想,集体学习相关业务推广内容和业务办理操作流程,确保工作正常进展。 2、

2、为提高费用收缴率,确保财务良性循环,以专题会议形式组织各物业助理、前台人员、领班级以上人员进行学习各种费用追缴工作流程。 3、以专题会议形式,组织三个小区管理骨干及相关工作人员集体学习案例通报管理、案例通报操作流程图及相关作业表格,明确责任关系,杜绝各种同类负面案例再次发生,全面提高管理效劳质量，这也是20xx年工作方案中的重中之重。 4、制定保安器材管理规定,包括对讲机、巡更棒、门岗电脑等,并认队真贯彻实施,明确责任关系,谁损坏谁负责,杜绝各种不合理使用现象。 5、回忆三个小区从去年7月份以来各方面情况,以比照分析、寻找差距,为下一步工作提高作出更可行的具体措施。 二、xx华庭工程 1、全力

3、抓好30-35幢物业工作,确保业主满意。 2、催促管理处及时做好26-29幢摩托车位车牌的制作及安装;并催促管理处及时颁发通知,要求业主在5月20日前到管理处办妥租赁停放手续,该区域摩托车从6月1日起全面执行收费。执行前协调保安做好落实工作。 3、继续跟进26-29幢绿化种植工作。 4、催促及时做好部份绿化带残缺空白补种工作。 5、催促工程部做好30-35幢相关附属工程,如:道路、园林绿化、监控中心、仓库、车位规划等。 6、做好个别岗位人员调整和工作(如:绿化组长到位、管理处负责骨干到位等),确保工程工作正常运行。 7、拟定"xx华庭首届业主委员会成立方案"及筹备会一系列工

4、作措施,为创立"市优"工作打好根底。 三、xx居工程 1、对第三期局部摩托车不配合管理工作进行加强,发挥标识识别作用,强化凭办理租赁手续方可停放,加强收费工作。 2、加强第四、五期摩托车租赁办理管理工作,杜绝各种长期停车现象,维护秩序正常。 3、与财务协调,及时做好坏帐处理。 4、催促全面检测该工程红外报警系统情况,找出问题所在,并做好相应改善,确保系统的灵敏度和正常运行。 5、对个别业主在私家花园内乱搭乱建的屋棚发动撤除,以免影响整体观容。 6、催促完善该工程小区商铺的资料管理。 7、催促做好第一期、第二期局部楼梯个别部位的朽木处理,维护物业的完好。 8、催促做好第五期共

5、7幢对讲机故障检修。 四、xx工程 1、催促好第12-15幢(共36户,已收楼32户)房屋档案资料。 2、做好外围红线报警的使用与维护,包括内外围两侧绿化植物遮挡的修剪等工作。 3、制定平安警报现场跟踪与核实,并明确解除警报及记录操作相关要求,防止作业疏忽。 4、跟进落实好会所泳池的开张营业,并做好相应的管理与维护工作,包括门票出售、泳池水质处理等。 5、催促做好12-15幢相关附属工程,包括架空层车位地面栏杆的安装、车位产权面积的明确(公司要求架空车位出售)、园林绿化、保安室、监控室、仓库等工作的完善。 6、跟进做好小区健身器材的安装。 7、催促做好各种费用的追收。 8、跟进第7幢破裂玻璃门

6、扇的安装。 9、跟进局部绿化植物的补种和改造等(如:大门入口处即将枯死的大叶油棕树3棵,应该更换)。 五、其它事项 1、xx"士多"招商登记等工作配合。 2、按公司议事日程要求开展各项日常工作。 3、协调相关部门完成好各项工作任务。 一、努力学习，加强自身修养，不断提高个人素质 在日常生活和工作中，我要努力学习别人的好思想和好作风，不断加强自身修养、提高个人素质。要时常坚持做到“工作要向高标准看齐，生活要向低标准看齐，艰苦奋斗、助人为乐”，继续发扬“三老四严”的作风。我虽还不是一个党员，但要以一个党员的标准来要求自己，不断提高个人的思想觉悟水平。在此期间，还要时刻记着以自己

7、的实际行动影响和带动大家把各项工作做到位。与此同时，我还要结合站上的工作安排和本队实际情况，积极协助队长带着全队员工认真学习处、站各项会议精神和上级的文件精神，上传下达贯彻执行上级的各项工作要求，始终把综合队的效劳理念“效劳追求完美，住户享受幸福”贯彻落实到各自的实际工作中去。 二、工作中的学习要求 1、作为物业管理人员，今后要多学习一些物业管理知识，向书本钻研、向区长和楼长学习，不耻下问，增加知识面，力争学以致用。多了解一些社区知识，把小区当成自己的家。要时常学习钻研物业效劳标准标准，对一些内容要多了解，对一些重点局部要时刻牢记在心，大胆实践。 2、技能管理的学习要有目标，有方案的学习一些经

8、营管理知识，抓紧时机多向有关专业人员学习，同时有方案地看看有关的书，联系自己的工作实践，以求能活学活用。 3、对水厂的工作过程及流程已有一定的认识，但还远远不够，要多观察、多思考，以求对水厂的工作有所帮助。对食堂工作流程了解不多，以后要多看看、多学习。对公寓的管理了解也很浅薄，以后也要多向人们请教，以求想问题能更全面，把工作进一步做好。 三、牢记自己的岗位职责，做好队长的好助手 1、水厂的核算工作已交给别人半年多了，但自己摸索出来的经验不能忘，还要及时向他人请教以求深化，因为这是一笔贵重的财富。同时，还能对水厂和公寓结算工作有所帮助。维修监管催促工作移交给大厅两个多月了，但工作经验不能忘，还要

9、继续发扬以往的上进精神。维修班还时常来综合队所管的部门进行维修工作，所以对他们的监管和协作还在继续。 2、做好队长的好助手，时刻以人为善，以队长和站长为典范，多了解人、关心人，必要时要胸怀大局，多做自我批评，坚持以人为本的原那么，在安排工作时要时常来鼓励人，激发人们的自尊心和上进心，让人们在自觉、自愿中发扬团结协作精神，努力把上级安排的工作做好，且为下一步工作的顺利进行打下根底。 三、 具体工作措施 1、勤奋工作，在重点工作之余抓紧时间把队上的各种资料理顺，及时写完整。 2、抓紧时间及时写出消息通讯，把遇见的好人好事进一步发扬光大。 3、做好各部门的好后勤，让他们在轻松愉快中做好工作。不怕吃苦

10、，也不怕吃亏，一切为了集体的利益，个人受点委曲没有什么，相信吃亏是福。 4、在生活和工作中谦虚谨慎、注意细节，多锻炼，经风雨、见世面，多和人交流，不断创新工作方法。 一、物业管理方案的制订 (一)学习要求 掌握物业管理对物业的根本要求，了解并做好物业管理早期介人的准备工作;具有进行拟管工程、使用人物业管理与效劳需求、竞争企业状况等调查的能力;掌握制订物业管理方案的主要内容、根本架构和方法。 (二)学习重点 1.物业管理的早期介入 (l)物业管理对物业的根本要求 物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手

11、段管理物业，从事对物业(包括物业周围的环境)的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的效劳，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。 物业管理对物业的根本要求是： 物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。 建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用本钱。 配套设施齐全，能为使用人提供多种效劳。 环境优美、平安、舒适。 为物业管理提供必要的设施。 (2)物业管理的根本内容 根本业务 包括房屋建筑物的维护、修缮与改造;物业附属设备、设施的维护、保养与更新;相关场地的维护与管理;消防设备的维护、养护与更新。 专项业务 包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。 特约业务

12、 包括各种与业主和使用入相关的代办业务。 经营业务 包括室内装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换以及其他业务等。 (3)物业管理早期介入的物质准备 人员准备 资料准备 设备、器材准备 资金准备 (4)房地产开发的根本程序 我国房地产开发的程序通常分为四个阶段： 决策、立项阶段 通过调查研究，寻求合作伙伴，选定开发地点和开发工程，向政府有关部门申请立项。 前期阶段 1)在申请立项的工程建议书根底上，经过进一步的调查研究，编制工程可行性研究报告，并向有关部门申报，同时办理企业申报登记事宜。 2)工程的规划设计工作。 3)规划设计工作的报批工作，进行工程勘探，制定开发工程的建设方

13、案。 4)征用土地，开展拆迁安置工作。 5)完成施工现场的根底设施配套建设，做到“四通一平”：即通水、通电、通路、通信、平整土地。 6)办理开工手续。 建设阶段 通过招标、投标、发包工程，进行施工建设;同时，要加强施工期间有效的工程监理，包括请专业监理公司和竣工后交付管理的物业管理公司的代表，直至竣工验收，交付使用。 营销阶段 这是房地产开发与经营相衔接、相交叉的阶段，通常包括房屋销售、出租、使用管理(物业管理)和售后效劳等。 上述四个阶段的实施不一定按部就班，有时可交替进行。 (5)建筑工程根本知识 建筑工程分类 建筑物的施工建设过程称建筑工程。根据建筑工程各组成局部的性质、作用可分为： 1

14、)一般土建工程：包括房屋和构筑物的各种结构工程和装饰工程等。 2)管道工程：包括蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。 3)暖卫工程：包括室内外给排水管道，采暖、通风、民用煤气天然气管道敷设工程等。 4)电气照明工程：包括室内外照明设施安装、架空线路、变电和配电设施安装工程等。 建筑工程管理 建筑工程管理是贯穿以工程工程为对象，以施工现场为中心，遵循建筑施工的特点和规律，把各个施工过程有机地组织起来，使施工过程到达优质、高效、低本钱、平安、文明等要求。其主要内容包括： l)落实施工任务，签订对外承包合同; 2)编制施工组织设计或施工方案;3)做好施工前的准备工作，保障顺利开工; 4)按方案组织

15、施工，并随时收集施工中的有关信息与方案目标进行比照，发现问题及时调整，使各项施工活动处于最正确状态; 5)做好工程施工资料分析与。 建筑工程涉及的主要工作 1)熟悉施工图样，参加图样会审，熟悉设计规模、结构特点和生产工艺顺序; 2)熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况，了解施工区域的地理环境和施工条件; 3)了解当地是大宗资料供给情况。质量及价格; 4)编制施工组织设计，绘制施工平面图，制定施工进度方案，提出根据施工技术力量需要的材料、预制构件、机具等进场方案; 5)抓好施工技术及技术管理工作; 6)抓好质量管理; 7)抓好平安生产管理; 8)抓好材料与工具管理; 9)抓好班组管理;

16、10)抓好劳动定额与劳动报酬等。 2.物业管理早期介入的实施 (l)工作内容 根据房地产开发的不同阶段，物业管理早期介入实施的工作内客主要有： 参与规划设计阶段 参与形式主要表现在全面细致地反映物业管理顺利实施的各种需要，以及在以往物业管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，用咨询报告的形式提交设计单位，并促其纠正。物业管理公司应注意反映以下问题： 1)配套设施的完善问题; 2)水电供给容量的问题; 3)平安保卫系统; 4)垃圾的处理方式; 5)高层建筑物外观的清洁问题; 6)消防设施问题; 7)物业管理所需设备问题; 8)对建筑材料的意见; 9)其他问题。 参与建设阶段 通过参与施工管理

17、，对工程建设提出意见。主要包括： 1)监督工程质量并提出意见; 2)监督建设过程(是否按设计规划图纸施工、建筑材料规格质量是否符合设计要求)并提出意见： 3)监督物业附属设施设备配套建设过程并提出意见; 4)监督物业管理所需的特殊附属设施设备的建设过程并提出意见。(2)早期介入应注意的问题 必须从思想上十分重视早期介入的准备工作 必须明确物业管理在整个房地产开发与经营管理中的地位 抓好人员准备这个关键 精心准备，细致周到，力求全面、充分 3.拟管工程、使用人需求、竞争企业状况调查 通过对拟管工程全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。 (l)工程情况调查 调查内容 工程位置：具体位置及东

18、、西、南、北的毗邻。 工程面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。 工程建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。 配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。 消防、安保、清洁等设施状况 工程性质及特色 政府的支持、扶持与介入程度 开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。 周边坏境状况 调查方法 包括实地考察、公开信息收集、座谈及其他途径。 (2)使用人需求调查 调查内容 住区人员自然状况分析：包括总人口、性别、年龄、受教育程度与职业、民族以及经济收人等。 住区人员需求分析： l)按需求对象分为物质需求和精神需求。针对不同的需求配备相应的公共设施; 2)按

19、需求弹性分为小弹性需求和大弹性需求。管区内对于满足需求弹性小的公共设施必须具备，对于满足需求弹性大的公共设施，应从管区实际出发进行建设，并更多注意面向社会效劳与经营，以提高其开发利用的效益。 3)按需求条件分为现实需求和潜在需求。 4)按马斯洛需求层次分为五个层次。从住区人员实际生活水平出发，定量与定性结合，协助制订有针对性的方案。 调查方法 1)询问法 询问法就是围绕着住区人员物质文化生活需求这一主题，采用一定的提问方式，向被调查者提出询问，再从被调查者的答复中获取所需资料的一种方法。具体方式有访问调查、 调查、发调查表和交谈旁听法。 2)观察法 观察法就是调查人员在现场直接观察或利用各种仪

20、器间接观察被调查者行为及现场事实是一种收集资料的方法。具体方法有直接观察法和比拟观察法。 3)实验法 实验法就是用小规模试验的方法来验证人们的需求情况。 4)抽样调查法 抽样调查有随机抽样和非随机抽样。后者又包括任意抽样、判斯抽样、配额抽样三种。 (3)竞争企业调查 调查内容包括竞争对手总体情况、竞争对手能力、竞争对手经验以及与竞争对手比拟。 4.制订物业管理方案的其他准备工作 (l)组建制订物业管理方案的工作班子： (2)对方案制订人员进行必要的业务： (3)准备经费; (4)准备设备; (5)准备相关资料。 5.制订物业管理方案 (l)物业管理方案的内容 物业管理档次 物业类型、功能将决定

21、不同的物业消费水平，从而确定物业消费水平，从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次确实定，是制定订物业管理方案的根底。管理档次不同决定了管理与效劳的工程、标准及费用的不同。 物业管理效劳的标准 物业类型、功能和物业档次将决定物业管理效劳的工程和质量标准。 物业管理财务收支预算 物业管理是有偿的效劳与管理。由物业管理档次所决定的物业管理应到达的效劳标准和收费标准是物业管理方案的核心。 (2)物业管理方案的根本架构 工程管理的整体设想与筹划 包括工程情况分析、物业管理档次及目标、物业管理特点。管理效劳措施。 管理模式 包括管理运作模式、管理工作流程、管理组织架构、鼓励机制、信息反应处理机制等。 公

22、司资源管理 包括管理效劳人员配备。管理效劳人员培训、管理效劳人员管理。 规章制度建设 包括管理规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化与管理。 经营管理指标 包括经营指标承诺及采取的措施、管理指标承诺及采取的措施。 社区文化建设与效劳 包括社区文化建设、社区效劳与特约效劳。 财务管理及经费收入测算 包括财务管理、日常物业管理收支预测、维修基金的建立和使用方案。 日常管理 包括前找介入、业主人住、业主投诉处理、平安管理、车辆及交通管理、消防管理、环境保护与管理、采暖系统维护管理、商业用房的规划与管理等。 物业维修养护方案和实施包括物业维修养护管理、共用局部的维修与养护、共用设施设备施维修与养护。 (3)制订物业管理方案的主要步骤 第一步：成立制订方案的工作机构 第二步：培训工作人员 第三步：经费、设备、资料准备 第四步：工程、使用人、竞争调查 第五步：研究分析调查资料 第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。效劳管理工程 第七步：经费预算 第八步：草拟方案文本 第九步：向专家参谋征询 第十步：送公司领导审阅 第十一步：修改、研讨、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿 第十四步：实施、反应 制订物业管理方案的主要方法 经理意见法 主要以物业公司经理的意见为方案的根本思路和主要内容，在征求公司内外意见的根底上确定。