XX县级房地产市场调查及产品建议

1、XX彩虹花园市场调查报告及产品建议前 言房产项目运作发展到今天，已告别“终端销售的王牌时代”，越来越多的开发商日渐注重项目的前期开发，致力打造适合市场环境的房产产品，极大地提高了房地产项目的销售速率。我们说，产品本身常常决定了一半的成功。尤其在房产市场极度膨胀的状况下，只有打造符合市场需求的房产产品才能很快找到一条成功营销之路。任何一个项目永远都无法脱离自身所处的城市而独立存在，也就是我们所说的市场。建筑产品需要遵循整个城市的发展特点和趋势，同时融入周边的生活环境，在共性之中塑造个性才是更好的生存与发展之道。为了使本案尽快完成“XX第一楼盘”的品牌形象树立，我公司组织近十人对XX及周边乡镇市场

2、进行了长时间缜密深入的调查分析，以当地市场的总体建筑特点、楼盘现状、人们的生活审美习惯、消费习惯等为依据，在本案项目的建筑形式、景观布局、户型配置等方面做了进一步论证，旨在打造XX市场最好的房产产品。 第一部分 市场分析一、XX房地产发展概况（一）政策支持 城阳镇面积79平方公里，人口13.1万人，是XX县政府驻地。为了适应城市的发展，形成合理紧凑的城市用地布局结构和高效的道路交通系统，保证城市机能高效持续的运转。XX县政府在城阳镇新兴规划了一个集文化、行政、商业商务、体育活动、产业、滨河休闲度假的6大特色功能区和居住生活功能新区。 1、居住用地规划居住生活功能区按照城市总体规划所划分的街区地

3、块，将X州路以东的居住用地划分为11个居住社区，可安置人口约10万人。并保留现状XX第四中学、华星学校和华英学校，另规划3处36班小学、1处36班中学。并在11个居住社区中，分别设置汽热转换站一处，使用户均能采用采暖。 2、行政办公用地规划 规划以X州路以东，振兴东路中部以北的政府行政办公中心为核心，沿振兴路北侧展开布置行政办公用地，形成行政办公一条街。 3、公共设施用地规划 将以居住区域和行政办公区域为中心建立三级商业金融服务设施、文化娱乐设施、体育设施、医疗卫生设施以满足新区人口增长的需求。 4、旅游度假设施规划 在东环路以东，沭河河堤以西的土地主要规划为休闲度假用地，以低密度、低容积率的

4、度假别墅为主，布置集中的公共性度假设施，如酒店、俱乐部、旅游购物以及餐饮娱乐等设施。 结论 振兴东路作为XX新兴的党政一条街，所辐射周边区域的公共设施、城市绿化等都会成为城市建设的工作重点。根据规划该区域形成大型居住生活区，为本项目的开发创造了有利的基础条件。 （二）当地房地产市场特点2001年，XX政府通过一些福利政策支持开发了安居工程桃源小区。2003年底，海纳地产X州家园的开盘，XX的商品房市场开始受到当地购房者的关注。2004年，XX房产市场相应出现了一些住宅商品房，大大增进了XX房地产行业的商业氛围。2003年以前XX的商品房空置率面积为零，2004年房地产刚刚起步，大量的商品房消费

5、需求没有被激发更没有被满足。因此，本项目所在区域商品房市场还有一个较大的发展空间。通过对当地市场和政策的调查了解，住宅社区的开发是目前XX房地产开发的主要方向。但是由于当地成熟的住宅社区较少，基本处于起步阶段，所以进入这个市场必须详细了解当地购房者的需求，符合区域市场的特点，避免当地市场所存在的弊端，才能真正的占领市场。通过实际调查，可以看到： 二、调查结果分析（一）本地商品房特点调查本次调查主要对XX现有福鑫园、银杏家园、X州家园三个楼盘进行了调查，这三个楼盘特点基本上代表着XX房地产市场发展的整体水平。1、外立面通过对XX现有三个楼盘调查可以看出，当地楼盘在楼体外观设计还处在初期状态。线条

6、简单，缺乏立体感，色彩单一，没有鲜明的设计风格。其中X州家园的楼体设计开始采用弧形阳台、外飘窗的设计增强楼体立体感，并运用色彩分割增添了外立面的灵动性，打破了XX地区楼体单一、乏味的常规设计，同时，如此新颖的外立面设计也得到消费者认可，也相应增加了X州家园的销售率。 2、户型特点 通过详细调查，发现当地消费者普遍都有喜好大面积住宅空间的特点，XX现有楼盘户型面积多以120平米左右为主，户型设计也以二室二厅、三室两厅为主。 在功能区域的设计上，除了银杏家园的客厅设计在北向外，X州家园和福鑫园都将客厅设计成南向，卧室的布局多是南北向均有，典型的现代户型布局。3、停车方式 部分楼盘开始意识到在社区内

7、修建车库，用以满足一些拥有私家车业主存放车辆的要求。像银杏家园规划修建地上停车库34个，X州家园也在社区内规划建设209个车位，并且在XX首次提出人车分流的概念。 4、景观特点 对于社区景观的设计方面，成熟社区景观设计都不成熟。只有X州家园对自己社区的景观进行了规划，但这种规划也只局限于对绿化率的概念提出和绿色植物的简单布置，对于社区景观内涵，并没有进一步挖掘和延伸出自己社区独特的、品牌式的景观文化和社区文化。 5、社区规划特点 经调查了解到，本地社区依然还是处于一种仅仅提供居住空间的基本状态，社区规划上缺少一些便民的公共设施设置。目前，只有X州家园对社区内部设施功能进行了细化，如健身、茶座、

8、书吧、幼儿园等。 从XX整个房地产的发展环境到行业发展步伐来看，如果我们抓住XX房地产市场起步的这个时机，避免当地房地产所出现的一些弊端，着重加强对楼体外立面设计、户型配比、社区内停车位、社区景观规划、社区公共服务设施等方面的重视，本项目就能成为XX房地产发展阶段的领跑者,带领XX房地产步入成熟阶段。（二）本地块调查本地块位于XX中心城阳镇东部。北部：XX县中心横贯东西的主干道振兴路。XX县政府规划的党政一条街。东部：地块东部为县中心的城东的东环路。是县中心的最东部一条环城路，车流量较少。南部：地块南临文心路。是横贯东西的主干道，XX党校、师范附小、东关小学、XX第四中学、师范学院都坐落在这条

9、街上。本社区建成后，本地块南部将开辟一条规划路。 西部：地块西部将要修建广场东路，广场东路的西侧为县政府规划的人民广场，该广场何时建成尚且不明。本地块具体情况如图：（三）消费者需求调查 此次调查抽取样本人群：年龄在20-35之间占77.9%，文化程度在大专和大专以下占91.29%，多从事私营、事业单位。其特征为： u 所调查人群的文化程度不高，对商品房的认知程度有限。 u 所以对新鲜的事物可以较快地接受。u 多为从事私营、个体，所以有一定经济基础。u 多为年轻父母，方便孩子入托、就学成为其选择住房的重要因素。u 58%购房者都愿意在城阳镇置业居住。 1、外观及装修要求 通过调查了解，本地消费者

10、在购买住宅时，越来越开始看重楼体外立面的设计，而最直接的反映就是楼盘销售有所增加（例如：购买X州家园的消费者多是看中其楼盘外立面简洁大方的设计）。不仅如此，很多消费者更关注建筑内部配套问题，如：在此次调查中，我们了解到，有97%消费者赞成对公共楼梯间进行装修并达到中档水平。 2、建筑规划调查 主力户型、面积：楼盘调查楼盘名称面积范围户型主力主力面积银杏家园92-133平米二室二厅二卫133平米福鑫园91.8-131平米二室二厅一卫113.平米X州家园80-145平米三室二厅二卫120-130平米 消费者调查户型面积u 选择居住面积为80-100平方米之间，占总受调人群的42.7%，其中一半的人

11、认为两室一厅一卫的房间格局较为理想，另外一半选择三室两厅两卫户型。（这其中90-100平米的面积受欢迎程度在六成以上）u 选择住宅面积为101-120平方米之间，占总受调人群的31.2%，其中10% 选择两室一厅一卫户型，66.7%的人选择三室两厅一卫户型，22.3%的人选择三室两厅两卫户型。u 选择住宅面积在121-140平方米之间，占总受调人群的12.5%，这部分人群中，约有六成需要三室两厅一卫，另外四成则希望户型设计为三室两厅两卫。u 选择住房面积达到150平方米以上，占总受调人群的13.5%，选择三室以上或复式户型。选择90-120 平米居住面积的人群占到总调查人群的56.82，规划设

12、计根据消费者的不同需求进行面积户型配比。 房间布局： 消费者调查XX消费者对各个功能区的配比要求情况如下。 根据上图可以很明显的看出：u 总房款承受能力在10万 元以下的人群，对客厅（72%）及厨房（38%）比较看重。其他功能区则无特殊需求。u 总房款承受能力在11-15万元的人群，对客厅的要求更明显，达到94%，同时对阳台的要求突显达到44%，较其他购房人群更为明显。u 总房款承受能力在16-20万元的人群，对大面积客厅的要求达到100%，且更看重卫生间的功能。u 总房款承受能力在21万元以上的人群，仍然看中大客厅，同时对餐厅有明显要求。（因此部分人群仅占总调查人数的9%，参考价值有限）结论

13、通过柱状图很清晰地看到，在所有功能区域中消费者尤为看重客厅面积。经济实力不高的消费者，比较看重房屋的使用率，而随着消费者的经济实力相对提高，对客厅以外的功能区域像阳台、卫生间、餐厅的要求也随之提高。当地消费者对现有居住阳台的狭小状况不满意（面积在2、3平米左右），同时认为室内储藏室占用住宅空间，花钱购买不合算，建议在规划设计上增大阳台面积，适当增加储藏空间，以满足消费者需求。 内部配套 消费者调查 针对房屋装修达到何种程度的调查图。 结论从所呈现的调查结果可以看出，当地消费者十分排斥毛坯房，非常看重房屋内部的基础装修。在装修标准上，防盗门所占比重最大91.91%。其次，卫生洁具作为基础配套，也

14、是当地消费者认为必备的设施。而要求阳台全封闭所占比重65.65%,这主要是由于当地气候和当地普遍的购房心理所决定。塑钢窗、卫生间内部装修、房屋的室内门也是当地消费者非常在乎的需求，所以做到室内基本配套的全面性，是作为高档楼盘的重要前提。（注：当地消费者对于窗户装修还停留在铝合金的认知上，再销售的过程中需要引导消费。） 房屋配套消费者调查调查消费者对房屋配套要求的情况。结论 通过以上图表可看出，对于房屋的内部配套，消费者最为看重暖气安装，这主要是由于XX地处内陆，冬天季节非常寒冷。对于煤质气（煤气管道），大多数消费者并不赞成安装。这是由于一部分消费者在购买罐装煤气时可享受优惠价格，这样他们就认为

15、使用管道煤气不合算；而另一部分消费者却是因为怀疑煤气管道的安全性，不愿安装。但是，对一个品质高档的社区来说，煤气管道入户是必要的。可以通过降低消费者使用煤气管道的煤气费用，引导消费者对管道煤气的认知。 停车场：消费者的调查在消费者对车库的购买方式的调查中。对车库购买方式租买不一定不需要总比率9.09%44.31%31.81%14.77%在对消费者可承受的车位价格的调查中。5万元以下：72.97% 、 5万-10万：22.97% 、10-15万：4.05%本项目车库价格范围：在售楼盘车库价格与楼盘价格的比值项目银杏家园福鑫园X州家园车库价格1200元1608元暂时未定房屋价格1340元1535元

16、1600元比值0.91.05暂未定依据本项目均价1700，在以上比值基础上得出本项目车库的价格定在15301785之间。（注：银杏家园地处古城路和城阳路的交汇处，位置处于边缘地带；而福来圆的位于浮来路和城阳中路的交汇处，位处城阳镇的中心，位置在销售上是一个很大的优势。） 结论： 通过以上的调查，对车库现在需要和潜在需要的消费者占总调查比重的85%以上，可见当地客户对车库的需求。但是由于当地消费水平的局限，建议本社区的车库配比占社区总户数的80%以上。经过调查，当地消费者对车库价格接受水平大致价格在3万元左右。同时，建议本项目建设车库的位置靠近主干道振兴路上。（具体细节请参考产品建议）3、小高层

17、专项调查（1）本地调查结果：经过调查人员对当地消费者所得调查数据统计，95%以上的消费者选择不会购买小高层。主要原因是：l 小高层这一概念相对XX消费群来讲还是一个极为时尚的新概念，绝大多数人对小高层还没有清晰地认识，当地消费者根本不清楚小高层的概念，对小高层的认识只停留在麻烦又不安全的阶段。l 小高层过高物业费用是消费者不接受的主要原因，对于小高层与多层住宅相比，毋庸置疑消费者只会选择多层。l 90%以上消费者认为县城供电难以保证每天24小时不断电，所以对小高层的安全程度持怀疑态度。（2）经验总结：结合本公司以往所操作楼盘市场经验l 同级市场分析：本公司涉足的平度与高密两个市场，与XX房地产

18、市场的发展水平十分相似，发展阶段及房价水平与XX相同，都处于初级阶段。我公司所操作项目属于当地高档次楼盘，所接触消费者对小高层和高层的接受度很低，目前区域内尚无小高层项目开发。主要有原因是老百姓普遍反映小高层的物业费用太贵，无法接受，从根本上不认可小高层居住形式。l 上级市场分析：即墨地区房地产开发自2001年开始，目前楼盘价格已经达到2600元/平米以上的阶段，与XX比起来已经发展比较成熟，但当地的小高层住宅2005年才刚刚开始出现，我公司所接盘小高层在销售过程中也明显感觉当地消费者对小高层认可还需要一个很长的引到过程，销售难度较大。因此，如果本案推出小高层，势必存在概念引导的难题，消费者接

19、受较慢只能拖延本案的销售期限，我司建议本项目不开发小高层。4、商业网点 必要性经过对本地块的实地调查所知，本地块位于城阳镇东北部，是XX新规划的党政一条街。由于属于新规划区域，所以地块周边缺少比较成熟的商业配套。这样会给购房者造成在此居住不方便的印象，影响本项目日后销售。为了避免这一弊端，就需要在本地块的社区规划中对商业网点进行设置，为业主日后入住提供购买日常用品的场所，促进本项目的销售。商业氛围如果将本地块周边相邻的教师公寓、岳家庄的固定居住人流，为商家到此经商提供充足客源，加之本地块西部所要修建XX的市民广场，也可成为本商业网点销售的一个重要卖点。入市先机本地块所在区域还没有其他成形的商业

20、网点区域，为本地块开发商业网点创造了先机，保证本地块商业网点日后的顺利销售。 （本地块商业网点的具体规划可参考产品建议） 现有网点状况 在所进行的楼盘调查中，福鑫源与X州家园都在社区内部设有商业网点。福鑫园的商业网点采取独立形式与住宅楼划分开，在浮来路和城阳路的沿街两修建商铺，商铺属于对外式的，客源也主要是针对两条繁华路段上的人流。X州家园则是在社区主入口的公共建筑区域设置简单的商铺，客源主要是针对社区内部消费者。价格预测 XX中心区域的商业网点价格大约在3500元/平米左右，此价格可作为本地块商业网点的售价参考。（四）物业及配套调查1、物业管理调查 通过调查了解，XX消费者对社区物业管理的了

21、解程度只停留在保证社区安全和社区的卫生层面上，也可看出当地社区的物业管理发展才刚刚起步，消费者对物业概念的模糊，就需要日后加强对消费者引导。而通过调查得知，当地消费者普遍接受的物业管理费用为每月收费30元-50元。2、社区服务功能调查 结论 数据表明，诊所、超市、幼儿园是日常与消费者联系最大的公共设施，特别是幼儿园与儿童活动场地的开辟是消费者普遍关注的，这是与所调查的消费群体多为30岁左右的年轻父母有关，就医、购物便利、孩子教育是当地消费者目前需要解决的问题。3、社区娱乐功能调查 消费者调查 在对社区内部的娱乐设施的调查中，主要可供选择的设施：中心花园、游泳池、棋牌室、网球、健身房、小型体育活

22、动场地、儿童室外活动设施、老人活动中心。 选项的比重： 中心花园：74.73% 、游泳池：23.15% 、棋牌室：3.15% 、网球：1.05% 、健身房：49.47% 、小型体育活动区：60.00%、儿童室外活动区：48.42% 、老人活动中心：26.31% 结论从以上的调查数据显示，中心花园满足了人们对于社区环境和生活方式的一种渴求；小型体育活动区、健身房则满足了人们日常的锻炼的需求，儿童室外活动区是年轻父母最想给孩子提供的活动场所。第二部分 策划主旨概述一、案名发想经过我公司各项目部多次调研、论证，建议本案沿用“彩虹花园”案名，理由如下：1、本案开发方为XX宏德电力房地产开发公司， 而“

23、电”的直接效能是为人们送去光明，带来温暖、希望和幸福，这与彩虹绚丽、明媚光芒四射的外部特征不谋而合。2、彩虹总是雨过天晴的使者，为人们带来希望，寓意美好。3、综观XX房地产市场，各社区建设色调灰暗，给人沉闷、压抑、毫无生气之感，而本案恰可以“彩虹的绚丽色彩”为突破口，塑造清新、亮丽、色彩鲜艳明快的社区形象，既强化了视觉传播和持久记忆性，又引领行业风尚之先，使本案成为当地标志性建筑，从而为XX房地产市场注入一股清新风尚。二、策划立意本案的策划思想正是以“彩虹花园”案名为出发点，通过主入口的彩虹造型、主题景观色彩形象的赋予、小区道路亮化铺设、建筑立面耳目一新的色调等呼应主题，同时赋予建筑“生活多姿

24、多彩”的精神内涵，令彩虹花园的业主产生入住彩虹花园的尊贵感、自豪感、焕发朝气蓬勃的精神面貌，从而完成从建筑本身到居住者精神层面的深化。如此一来，建筑有了生命力，受众达成了共识：彩虹花园不仅是XX最美的社区，更是带给人们和谐、美好、吉祥生活的福地，身份的象征。第三部分 产品建议一、小区开发建议（一）建筑外观明快的彩色外立面从市调结果显示，现有当地楼盘对楼体外观设计这一环节还不够重视，外立面设计线条简单，缺乏立体感，色彩单一，没有鲜明的设计风格可言。（其中X州家园运用色彩分割增添了外立面的灵动性，打破了XX地区楼体设计单一、乏味的常规设计，得到了广大消费者的普遍认可。）本案周边项目外立面多以青灰色

25、调为主，从视觉效果上讲，易给人造成压抑之感。要使本案成为XX亮点，则要求从楼盘外观到形象定位等都要保持整体统一性与协调性，首先建议本案在所处区域营造彩色建筑的视觉景观，外立面设计可通过局部线条的外观布局和色块变化，勾勒出七彩色赤、橙、黄、绿、蓝、靛、紫，构筑强烈的视觉对比，暗合彩虹花园案名。与周边灰暗的建筑色调和场景形成鲜明的视觉冲击，先人一步在视觉方面吸引广大客户关注。设计说明：本案外立面设计既要体现出现代感，还要保持大众楼盘所具有的稳重感，建筑外观线条流畅、简洁，明亮的色块运用可增强整个楼体的生动感，塑造最具现代感和时尚感的楼盘，以全新的视觉感受融入城区大环境，同时引领当地未来建筑趋势。&

26、#183;玻璃采用镀膜双层中空玻璃，颜色依据外立面设计而定。·楼体避免门窗上的铁栅栏设计，从美观和心理感觉上，这种设计都极为不通畅，容易造成潜在心理排斥感。改为一层设窗磁报警，更加具有科学性和人性化，而人性亲和化是本案一个比较重要的设计原则，一种亲近的邻里环境是每一个人的居住渴望。外立面参看图片1：注意事项：·空调机位采取隐藏式设计（二）建筑单体局部建议1、阳台外飘，内设水管、下水管为使阳台具有更好的采光、通风、观景特点，同时又能提升了住户的空间层次和品位，首先建议本案项目阳台设计为外飘形式，北面为全落地玻璃、封闭式北阳台，主要为功能阳台，可考虑XX当地多数当地人的生活习惯

27、，在阳台设水管、下水管，方便人们的洗衣、养花种草。南面为三面采光，玻璃式密封窗户，不建议建南阳台。设计说明：n 经市调发现，多数当地消费者对现有居住阳台的狭小状况不满意，同时特别强调卧室与客厅的采光，本案阳台设计应弥补其他楼盘在这一方面的不足，建议阳台进深至少保持在1.2米以上。 n 阳台外立面色彩要与楼体建筑外立面色彩保持和谐、统一，达到相互融合、相互映衬的效果。2、单元可视电子对讲门为提升本项目多层住宅的整体品质，一层统一配置配套窗磁报警系统，禁止自己安装防盗护栏，这样既保证了社区的整体美感，同时又打消了业主的后顾之忧，设置单元可视电子对讲门，保证每一个楼座以及每个单元的安全性。3、地上车

28、库建地上车库。根据对当地市场调查，大家并不认可完全密封式车库，比较接受车库门和一层相连，以方便下雨或恶劣天气直接步入居室，避免停车后从室外进入一层，如按照此需求设计，不失为一种人性化的设计理念。根据我司问卷调查结果，多数消费者都有购车欲望，所以建议车库按总户数的70-80%搭建。（三）小区规划1、 建筑规划入口设置及主要功能：本项目地块基本呈矩形分布，为保证人流、车流的有序行进，建议本项目设置四个入口，其中包括一个主入口、三个次入口。l 主入口：小区北面的振兴东路，路面宽阔来往车辆众多，且被称为“XX行政一条街”。XX知名度颇高的X州家园地处振兴东路北，位于本案对面。建议在该路设置小区主入口，

29、人流、车流都可进出，同时建议在主入口建彩虹形状跨越式拱门，以吻合彩虹花园的社区主题。l 人行入口：小区西面为广场东路，在市政规划中，该路西侧将开辟人民广场，与本案仅一路之隔，所以建议在该路设置西次入口，主要供小区内业主进出，同时该入口打通了人们来往人民广场的路径，将这一大型社区外休闲场地融入本案景观规划，形成对本案绿化的有益补充；l 人行次入口：小区南侧是本案为方便社区业主准备动工修建的一条道路，所以建议在该路再设一个南次入口，方便社区人流进出与来往车流；l 车行次入口：小区东侧设一次入口，该入口仅在需要时打开。建筑物排布：n 根据XX控规要求，振兴东路不允许修建商业网点，从市调结果看，当地百

30、姓自营做生意者居多，本案可沿广场东路修建一排社区小型商业网点，如社区超市、餐饮、诊所等作为小区配套的补充，丰富社区的建筑形态，增强社区的空间变化感。同时在广场东路即社区的小型商业网点相邻建双语幼儿园，方便父母接送，并且和网点相连，整齐美观。n 由于本案不在XX商业中心，周边商业氛围淡，大型商场的开发必须考虑客源和人气，建议综合性商场暂不开发，可在周边规划等基本完成后再作考虑。2.道路规划n 注意做到人车分流整个小区循环道路和步行道路相交错的交通网络，全部要与景观空间交融在一起。整个小区的车行交通更加独立和有效，既安全又便于管理。优越的车位配套系统、人车分流系统的建立在住宅小区的道路空间设计领域

31、中达到新的境界。具体方案如下：（1） 行车道在西面入口及东面备用入口处，可考虑建设部分地上停车位，以解决小区外部车辆进入小区的泊车问题。然后在社区北面预留一条专门的行车道，使得东西区业主可以通过这条行车道自行分道直接进入停车库，既方便了业主停车，同时又可以最大限度保证社区内部业主生活的宁静和安全。（2）半地下下沉式自行车车棚考虑到当地人群使用的交通工具多为自行车，可在西面、南面入口建半地下下沉式自行车停靠车棚，尽量保持社区地面景观的统一性，使得地上部分的景观完整、干净、整洁。进行集中管理既保证了停放的安全性，又使社区内部避免了其他楼盘杂乱的感觉。参考图片（3）道路布置细节本案的“现代化、人性化

32、”定位，将体现在更多的细节布置中。本案中的车道、人行道、观景道铺设风格都将别具风格。同时，道路规划可根据四个景观的穿插，种植各种时令树木植被，呈网状辐射。n 通往住户家门的道路要求富有生活情趣，让回家的路上铺满幸福和温暖。n 休闲步道同样要注重绿化，可如下图在道路铺设间的空隙处都可进行绿化，从细节突出品质。参看图片: n 行车道要求现代感强烈，参看图片：n 每一条道路指示牌、每一楼座的标志不再以单纯的数字进行区分，而是结合整个小区风格制作极具生活特征的指引标志，让每一位业主从每一细节感受到社区人性化关怀。3.会所建设根据本案项目特点，建议将会所规划在西面为社区业主提供健身娱乐功能的会所，两层面

33、积共计1000平方米左右，具体功能作如下建议：主要以运动为主，内部功能根据市调结果划分为，小型体育活动中心（乒乓球室、小型篮球活动场可兼做羽毛球活动区、台球室）小型健身房、老年人活动中心（棋牌室、书画室、茶室）、儿童游乐室。会所建设，同时也要注重了现代化的设计元素，把缔造时尚生活，崇尚人性社区的品牌建筑理念在每一个建设的项目中进行整合，塑造可延续的品牌地产形象。（四）园林景观建议为打造本案特色，充分挖掘“彩虹”的寓意，建议本案的绿化景观做到“小而精”，一方面可节约开发商的投入成本，另一方面当前XX现有楼盘都在景观方面有所欠缺，本案项目只要能够塑造自身特色就能很快在众多楼盘中凸现出来。1） 根据

34、本案地块情况，建议本案不必作大型水系、中心广场等绿化景观，一方面开发商投入资本较大，另一方面大型绿化不利于后期的维护，倘若维护不好，产生的负面效应将直接影响到项目形象及开发商以后的开发项目。2） 建议本案建四处社区景观，每67个楼座为一组团，分别以“红、黄、蓝、紫、”四种色彩为着眼点，每种色彩设一个独立景观，如蓝色组团中心雕塑为蓝色海螺，主题为“蓝色希望”；黄色组团中心雕塑为金黄色麦穗，主题为“收获的喜悦”；红色组团中心雕塑为红色火炬或太阳，主题为“不竭的热情”；紫色组团的中心雕塑为手托紫色葡萄，主题为“品尝甘美”。四个景观不必很大，但要凸现主题。每个绿地内的景观可依据色彩特征而定，例如红色组

35、团多采用热烈、奔放的景观设计，蓝色绿地可与海洋文化结合，放置贝壳、海螺等园艺小品。参考图片：（五）配套建议根据当地消费群心理特征，并结合本案项目本身XX领袖社区的定位，以实用为准则建议本案作如下配套。安防配套：门磁防范系统、社区内部闭路电视监控系统、电子可视对讲防盗门禁，社区紧急求助电话系统；其他必备生活配套：集中供暖、有线电视（卧室、起居室均预留接口）、电话、宽带入户、独立水电表；社区配套：双语幼儿园、诊所（引进一家医院设社区门诊部）、超市、餐饮。 二、户型设计对于产品的硬件因素来讲，要从景观、规划这两个方面提高产品素质，发展商付出的成本则相对较高，因此，建议将本案在户型的设计上多下功夫。（

36、一）户型设计基本要求1)、加强实用性，动线布局合理；2)、大量运用卧室飘窗、挑窗、客厅落地窗设计；4)、客、餐厅一线同轴，餐厅、厨房可设计为可开可合的自由空间；5)、全明设计，保证全明效果，考虑厨、卫管道排布，以能摆放下全部厨房设备为宜，厨房厨柜不要挡住采光面；6)、统一烟道排风管设计，尽量避免对外立面美观的影响；8)、大面积房间配5.2米大开间客厅，其余客厅面宽控制在4.5米左右；9)、卧室面宽控制在3.6-3.9米左右；10)、所有房间仅设一个卫生间，内部可同时安装两个洗手盆，既满足使用功能需求，又节约面积，迎合当地消费者心理。如图所示：（二）户型面积控制与户型配比根据本司初步市调判研，本

37、案的潜在客户可以承受的购买力区间为12万至23万左右，潜在客户可以承受的主力面积在80平方米至140平方米这个范围之内。初步建议目前的户型、面积配比为：户 型面 积所占比例2房80-90平方米10%3房90-100平方米25%100-120平方米左右40%120-140平方米左右20%复式150平方米以上5%（三）建议户型增加错层设计目前XX当地楼盘户型错层设计极少，本案可在户型设计方面较先采用错层设计，同时也为日后的推广寻求更多的诉求点。建议一期开发30%即810个楼座，可试探性推出少量错层、复式户型，检验当地市场消化程度，二期、三期（主要为内部认购）可根据市场反馈情况适当增加或调整，根据当

38、地人的生活习惯，本案户型多考虑一卫设计，可适当增加卧室等房间的面积。以下错层设计图仅供参考，可自行调整。参考图片1：（四）装修标准根据对我公司掌握的市调情况来看，当地人比较排斥毛坯房，非常看重房屋内部的基础装修。建议厨房、卫生间实行精装修，厨、卫墙壁釉面砖，地面为防滑地砖。每户厨房均设排烟，洗菜盆安装到位；卫生间卫生洁具、洗面盆安装到位。室内其余部分实行简装，铺设地砖，墙面刮白。另外，南北外窗均采用塑钢窗，双层中空玻璃。楼梯照明设声控，既令业主感受到智能的便利，又节省用电。公共楼梯间进行装修，花岗岩地面、铁艺栏杆木扶手。（五）售楼处（样板间）我公司提供售楼处样板间搭建方案，供参考：售楼处：建议

39、售楼处搭建两层，一层面积在350400平方米，用作销售、洽谈、财务等。二层为1：1临建样板间（与售楼处同步建成），可设置建筑材料、装修材料展示，令选房客户形成直观感受，优势得以集中展示，帮助销售。特别是在本项目最大竞争对手，项目对面X州家园全部建成实现现房销售的情形下，对本案弱势作以适当弥补。售楼处搭建位置如图：售楼处内部构造示意：二楼样板间示意：（六）、围挡在振兴东路设围挡，此围挡为示意图，供参考。三、物业管理聘请知名物业管理公司实施物业管理，提供正规品牌物业的精良、细致、周到服务。所有物业人员统一着装，实行24小时全天候巡逻，收取水电供暖等日常费用，社区清洁保洁，树木植被休整以及公共设施的

40、维护，垃圾清理，社区车辆管理等。 四、价格策略（一）产品定价策略据市场调查，小区自身特点、园林景观、合理的房型设计等优势，并针对周边楼盘的定价策略，建议：（1）采用低开高走，一房一价的定价策略。根据楼层拉开，拉动销售、营造购房氛围，吸引客户踊跃购买。（2）公开销售起价：1600元/平方米 多层销售均价1700元/平方米，拉升价位目标1750元/平方米，最高价位拉升到1800元/平方米 车库单价在1530-1785元之间（二）价格提升原则（1）有序有节奏的提升。（2）提升幅度不宜过大，避免因增幅过大而导致后续房源产生有价无市的局面。（3）价格提升方式采用销量提升法。采用此法可掌握市场主动权，同时

41、不受工期影响。（4）提价时间：A、销量达到30%时，进行第一次调价，提价幅度30-50元/平方米。（或根据市场情况确定调价幅度）。B、销量达到60%时，进行第二次调价，提升幅度30-50元/平方米。（或根据市场情况确定调价幅度）C、清盘阶段，根据市场情况确定清盘价格。五、项目推广执行鉴于本案目前实际工期进展情况，特准备A、B两套项目推广执行方案，其中B方案为备用方案，一旦A方案实施进度出现延误，紧急启动B方案，从而确保本案有条不紊进行。 A套方案：1、前期预热 本套方案开盘日期为2005年5月1日开盘，首先进入预热期。预热期准备工作如下：l 3月15日前楼盘外立面、规划图、效果图、单体图、户型

42、图等确定并制作完毕。l 3月31日前国有土地使用权证、建设用地规划、建筑工程规划许可证、开工建设许可证及商品房（预）销售证准备齐备。l 3月10日-3月20日，彩虹花园围挡广告制作实施。（围挡设计新颖，采用高低错落、断开式、中间以小块连接的围挡形式）l 3月15日开始建售楼处，4月15日前装修完毕。（面积为350400平米）l 3月10日3月16日，XX县中心大型户外广告牌。l 4月5日前，城镇中心、主要街道及彩虹花园项目四围灯杆旗全部制作完毕，并悬挂到位。 在楼盘推广预热期，公布预约热线电话，但是不公布任何价格信息，造成市场价格空白，通过形象推广，让消费群体和社会公众进行心理定价，形成楼盘形象提升-彩虹花园与以前的住宅真的不一样，入住彩虹花园，是一种身份与地位，时尚生活的选择。消费群-形象树立关注再关注持续关注 2、销售准备期l 4月10日-20日，彩虹花园DM单页，楼盘折页、销售中心展板、招贴、装饰挂旗、客户登记手册等全部设计完成，24日前制作完毕。l 3月20日4月15日，项目沙盘制作完毕，立体户型模型制作