淄博黄金购物中心项目市场调研及定位分析报告

1、谨呈山东淄博黄金国际购物中心项目山东淄博黄金国际购物中心项目市场调研及定位分析报告市场调研及定位分析报告山东德泰堂置业有限公司山东德泰堂置业有限公司 一.宏观经济 二.项目概况 三.市场研究 四.潜在竞争 五.借鉴案例目目 录录 六.定位建议 七.概念方案 八.经济测算城市区位淄博交通淄博概况人口分析GDP与人均GDP对比分析固定资产投资社会消费品总额分析可支配收入与消费性支出分析产业发展小结山东省概况三产分析宏观经济宏观经济一一淄博：位于山东半岛中部，是山东省第三大城市和最大的工业基地p南与泰山毗邻p北与黄河相依p东与潍坊市相接p西靠济南和莱芜 淄博市辖6区（张店、淄川、博山、周村、临淄区、

2、高新技术开发区 ），3县（桓台、高青、沂源县）淄博市城市区位城市区位 p铁路以胶济线和淄八、淄东线为主干，成“十”字型贯通全市；p济青高速与滨博高速形成第二个“十”字型主干，横贯全市东西南北；p淄博周边有青岛港、烟台港、东营港等重要出海港口，市中心距济南国际机场70公里，空运、海运十分便捷 淄博初步形成了高速化、网络化的现代交通格局 区域共同发展的效应开始显现淄博交通淄博交通滨博高速滨博高速济青高速济青高速p 山东省土地面积土地面积占全国总面积的2% （即15.71万平方公里），居民人口居民人口 9417.29417.2万人约占全国总人口的7% p 2008年度山东省实现GDPGDP31072

3、.131072.1亿 元，占中国当年GDP总量的9%p 从发展速度发展速度看，2008年山东省GDP 增长率为12.1%，高出全国3.1个百 分点。此外，当年财政收入财政收入总额为 1956.9亿元，占全国的3%人口面积绝对值占全国比重9417.29417.2万万15.7115.71万平方公里万平方公里社会消费品零售总额占全国国内生产总值占全国财政收入占全国人口密度大，GDP高于全国发展速度山东省概况山东省概况p 淄博市土地面积土地面积占山东省总面积的4% （即5965平方公里），居民常住人口居民常住人口 504.51万人（约占全省总人口的5%） p 2008年度淄博市实现GDPGDP2316

4、.78亿元 (全省排第全省排第5 5位位),占全省当年GDP总量 的7%；从发展速度看，2008年淄博市 GDPGDP增长率增长率为13%。此外，当年 财政收入财政收入总额为114.69亿元，占全省 的6%人口面积占山东省比重504.51504.51万万59655965平方公里平方公里社会消费品零售总额占全省社会消费品零售总额占全省国民生产总值占全省国民生产总值占全省财政收入占全省财政收入占全省淄博市经济发展稳定、快速，GDP近三年的增长率平均在14.9%14.9%绝对值淄博概况淄博概况p 淄博市2008年户籍人口达420.62420.62万万，比2007年增长1.031.03万万人人口分析人

5、口分析p 淄博市2008年GDP达到2316.782316.78亿元亿元，位列全省第五名第五名，2008年人均GDP达5203652036元元，位列全省第四名第四名p 近三年淄博市GDP平均增速为14.9%14.9%（全省GDP增速：13.7%13.7%）,近三年淄博市人均GDP平均增速为15%15%， 城市发展潜力大GDP/GDP/人均人均GDPGDP对比分析对比分析山东省各城市山东省各城市GDPGDP排名排名（前十位）（前十位）山东省各城市人均山东省各城市人均GDPGDP排排名（前十位）名（前十位）p 淄博市全社会固定资产投资在2008年达到807.97807.97亿元亿元，比2007年增

6、长24.9%24.9%，投资规模大幅放量p 近三年固定资产投资平稳增长，平均增速为8.3% 8.3% 固定资产投资分析固定资产投资分析三产分析三产分析p2008年淄博市第一产业占GDP的3.53.5（82.1882.18亿元），亿元），第二产业（重工业）是淄博的支柱产业，占GDP 的64.864.8（ 1500.451500.45亿元），亿元），第三产业占GDP的31.731.7（ 734.15734.15亿元）亿元）p淄博市第二产业（重工业）发展较快，第三产业发展较为平稳p近三年淄博三产发展保持平稳增长p 2008年淄博市的社会消费品零售总额达729.62亿元亿元p 淄博市近年来社会消费品零

7、售总额呈现较快的增长趋势（近三年淄博市平均增速19.2%19.2%），商业发展迅速 社会消费品零售总额分析社会消费品零售总额分析p 2008年淄博城市居民人均可支配收入达1762917629元元，人均消费性支出达1144711447元元， 呈现出较快的增长势头，分别增长11.2%11.2%和12.3%12.3%可支配收入与消费性支出分析可支配收入与消费性支出分析p淄博工业实力雄厚，是山东省最大的工业基地、鲁中商品集散地和物流中心，已形成以重工业为主体，大中小企业相结合，城乡一体化发展的格局产业发展产业发展作为全国重要的石油化学工业基地,化工行业是淄博市最具比较优势的产业之一，全市共有化工生产企

8、业1400多家,限额以上400余家,其中齐鲁石化、大成农药为上市公司。全行业年销售收入近千亿元,涉及石油化工、有机化工原料制品、合成树脂、各种中间体和助剂等十几个领域2000多个品种、4000多个产品,多品种配套发展的基础已经形成淄博有着独特的优势。现有陶瓷生产企业300多家,年生产能力8亿件,形成了包括日用陶瓷、工艺美术陶瓷在内的门类齐全的产业体系。华光陶瓷公司是国内同行业首家上市公司,硅苑科技公司生产的“中华龙”系列产品和淄博工陶集团的合成骨质瓷成为中南海、钓鱼台等国宾馆的国宴用瓷。2004年9月,中国轻工业联合会、中国陶瓷工业协会授予淄博“中国陶瓷名城”称号,为淄博陶瓷产业的发展注入了新

9、的活力 日用陶瓷化工产业产业发展产业发展机械冶金目前,全市机械行业产品主要以泵类产品、交流电机、牵引电机、磨料磨具等为重点的通用机械设备为主,以轻型汽车、造纸机械、化工设备为重点的专业机械产品是淄博市机械工业的主导产品,在产量、品种、质量等方面居国内同行业前列。淄博的冶金行业基础雄厚,重点企业主要有山东铝业股份有限公司、万杰集团钢铁股份有限公司、山东宏达冶金有限公司、张店钢铁厂、淄博钴业股份有限公司等,其中山东铝业股份有限公司为上市公司。冶金行业产品类型主要以钢铁及制品、氧化铝、铝合金、电解铝、不锈钢等为主市现有各类电子工业企业150家。在全部电子产品中,电子元器件、电子材料等基础类产品约占5

10、5%。石英晶体器件生产能力居国内第三位,片式二极管生产能力居国内第一位,陶瓷覆铜板等电子陶瓷产品的产量及技术居业内先进水平电子产业淄博是全国第一家国家级综合性新材料成果转化和产业化基地,现有新材料企业147家,在无机非金属材料、有机高分子材料、金属材料、纳米材料等领域已形成一定基础和规模。石英晶体谐振器、氧化铝陶瓷基片、氟系材料等产品的研发生产在国内居领先地位新材料产业城市地位经济发展城市人口 资源城市 随着一体化程度的增加，区域发展的协同效应更加明显 GDP总量08年排名在山东省的第五名，人均GDP山东省内排名第四位 人口规模较大，常住人口占绝对比例城市发展潜力大城市发展潜力大本地化特色强本

11、地化特色强产业发展 工业化城市，第二产业发达小结小结项目位置及地块条件道路系统公共交通周边主要物业项目概况项目概况二二地块周边SWOT分析地处以黄金国际商业街区地处以黄金国际商业街区为中心的城市新型商圈，为中心的城市新型商圈，未来商业价值潜力巨大未来商业价值潜力巨大项目位置项目位置地块位于淄博市张店区华光路黄金国际商业街区中心地段：东至西六路、北至联通路、 西至世纪路、南至华光路本项目项目位置及地块条件项目位置及地块条件地块指标地块指标地块周边地块周边世世纪纪路路西西六六路路本项目本项目联通路联通路华光路华光路拟建拟建百货百货TESCO地块周边地块周边TESCOTESCO备注：B2层高3.6米

12、，B1层高5.4米 ，F1层高5.4米，其余各层建筑层高4.8米 地块周边地块周边TESCOTESCO地块周边地块周边项目进度项目进度TESCOTESCO道路系统道路系统p围绕项目周边横向有华光路、联通路；纵向有世纪路、西六路、西五路；p本项目周边交通路网四通八达，道路宽度4-6车道；p城市各区域车辆方便到达本项目世世纪纪路路西西六六路路本项目本项目西西五五路路联通路联通路华光路华光路公交系统公交系统项目周边有 路公交车通过周边道路经过本项目周边移动大厦站；有 路公交车通过周边道路经过本项目周边西六路北首、莲池公园站；有 路公交车通过周边道路经过本项目周边美达集团、莲池小学站；有 路公交车通过

13、周边道路经过本项目周边西班牙风情街站；公交站点发达，公交便利度较高123 137342121 126世世纪纪路路西西六六路路本项目本项目西西五五路路联通路联通路华光路华光路90 139 160159 160项目位于黄金国际商业街区： 现状：以传统商业及高档住宅为主导地位的区域 未来：一个更高端、更全面、标志性的物业提升整体品质世世纪纪路路西西六六路路本项目本项目西西五五路路联通路联通路华光路华光路 莲池公园富邸大酒店金丽花园金丽大厦道庄小区中国建设银行民泰大酒店张店区第七中学九级塔花苑小区联通营业厅世纪花园美达花园世瑞苑小区莲池小区义乌小商品城政通超市丽景源大酒店淄博市职业学院 大润发超市齐泰

14、花苑瑞丰苑小区瑞景苑小区黄金国际西班牙风情街周边物业周边物业住宅人口住宅人口 项目周边的住宅小区较为密集，以中高档次商品住宅为主； 随着未来周边商品房供应量的增加，特别是黄金国际的热销，潜在的消费者不断增加，消费市场潜力巨大； 周边小区位于张店区商业及交通发达区域，其小区内人群综合素质较高，消费水平较高，消费空间有待进一步开发 在售 已售 淄博市外来人口数量少，本 土化倾向较强，不利于城市 的对外交流以及经济发展的 多样化 淄博新城区高档综合商业项 目陆续建成，如名尚城市广 场、佳世客，会对本项目入 市造成一定威胁威胁 近年淄博市人口、人均GDP、人均收入、社会消费品零售总额的平稳增长，未来有

15、稳定的市场支持 商业业态现状大多定位雷 同，亟待符合市场需求的差 异化、标志性商业提升整 体品质 张店的对外交通条件非常 好，商业的辐射能力强 西部新城的发展与政府的西 迁，将带动西部商业地产项 目的蓬勃发展 本项目所处城市核心区土地供应稀缺，物业升值潜力大机会 地形及面积合理，具备规模 效益。地块呈长方形，沿 华光路东西向为延展面，延 展面达200多米，非常利于 商业的发展 城市交通网络发达，公交系 统便利 紧临的黄金国际小区是本地 档次高、规模大的社区，社 区内的居民多是收入较高人 群，可为本项目带来潜在的 高收入客群 优势 地块处于华光路，目前该 区域商业项目少，商业氛 围不够浓厚劣势S

16、WOTSWOT分析分析淄博市商业发展历程淄博市商业市场未来发展格局 张店区商圈分析 销售类商业分析餐饮类商业分析 休闲娱乐类商业分析市场研究市场研究与青岛、济南对比分析商业市场特征总结三三淄博市商业发展历程淄博市商业发展历程第一阶段：第一阶段： （1985-19951985-1995）有计划）有计划的商品经济下的启蒙发展期，淄博的商品经济下的启蒙发展期，淄博商业发展初现雏形商业发展初现雏形第二阶段：（第二阶段：（1995-20021995-2002）市场经）市场经济过渡的突破发展期，日照商业健济过渡的突破发展期，日照商业健康有序的蓬勃发展，各区域核心商康有序的蓬勃发展，各区域核心商圈基本成型圈

17、基本成型第三阶段：（第三阶段：（20022002至今）日照至今）日照市商业市场进入高速发展时期，旧市商业市场进入高速发展时期，旧商圈改造及新商圈的建设，传统商商圈改造及新商圈的建设，传统商业格局发生悄然改变业格局发生悄然改变淄博市商业市场未来发展格局淄博市商业市场未来发展格局 淄博市中心城区商业网点规划淄博市中心城区商业网点规划的实施，使淄博市商业格局发生天翻地覆的变化的实施，使淄博市商业格局发生天翻地覆的变化 规划将分为近期规划（到规划将分为近期规划（到20102010年）和远期规划（年）和远期规划（20112011年年20202020年）年） 主要规划内容主要规划内容：市、区、社区级商业功

18、能体系、大中型商业零售网点、大中型酒店、商 业街、商品交易市场、物流园区等六大部分内容。 规划目标规划目标：至2020年，将淄博建成立足鲁中、面向山东、辐射华东的区域性现代化商贸中 心和物流中心。淄博市商业市场未来发展格局淄博市商业市场未来发展格局 p老城区未来发展远景规划老城区未来发展远景规划 将以美食街、金晶大道、共青团西路为依托，提升原有商业物业档次，扩大商业辐射范围 商圈功能：形成一个扁平的”口”字形商圈，以淄博商厦、青岛利群、银座商城、金帝购物广场为骨 干， 成为服务全区，辐射全市的重要区域p新城区未来发展远景规划新城区未来发展远景规划 将以华光路为骨架、西十路为依托，以新城核心区为

19、磁心，发展规模为20万平方米以上的市级商业副 中心 商圈功能：与老城区市级商业主中心一起，构成了淄博中心城区商业架构的双轮p高新区未来发展远景规划高新区未来发展远景规划 建立城区北部商业中心，地理位置在世纪路与南营路路口附近，中润社区北侧 商圈功能：主要以服务于本地域内居民购物需求为主。商业物业发展方向将以购物、餐饮为主，商业 项目功能齐全、档次适中。鼓励设置专卖店、超市、便利店，适度设置专业店、百货店、 餐饮店张店区商圈分布张店区商圈分布 三大商圈：三大商圈： 美食街商圈 银座商圈 大润发商圈 美食街美食街商圈商圈大润发大润发商圈商圈银座银座商圈商圈本项目张店区代表性项目张店区代表性项目代表

20、性项目：代表性项目： 商业零售企业：商业零售企业： 1.淄博商厦 2.金帝购物广场 3.银座商城 4.大润发超市 步行街：步行街： A.美食街商业街 B.西二路商业街 C.共青团路商业街 D.新世界商业步行街234ABCD本项目1张店区商圈分析张店区商圈分析 张店区商圈分析张店区商圈分析 美食街商圈美食街商圈 地理位置地理位置：东接金晶大道，西至柳泉路商圈组成商圈组成：由淄博商厦、利群购物广场、振华商厦和 美食街沿街的品牌店共同构成了淄博市的 市级商业中心，成为淄博最核心的一级商 圈1 、淄博商厦 2 、美食街沿街商铺3 、利群购物广场 4 、振华商厦5 、国美电器 商圈主要商业项目：商圈主要

21、商业项目：1524本项目3张店区商圈分析张店区商圈分析 美食街商圈美食街商圈 典型商业概况典型商业概况淄博商厦淄博商厦淄博商厦外立面（正在装修）淄博商厦内部 通往超市电梯 品 牌 店张店区商圈分析张店区商圈分析 美食街商圈美食街商圈 典型商业概况典型商业概况淄博商厦淄博商厦张店区商圈分析张店区商圈分析 美食街商圈美食街商圈 典型商业概况典型商业概况淄博商厦淄博商厦p 淄博商厦是淄博市零售业龙头企业，是国家认定的大型商贸企业集团，山东省政府重点扶 持的骨干企业集团，山东省规模最大的民营流通企业之一，其经营范围相对广泛，目前 在当地熟知度较高、接受度最强，业态分布含超市、百货及餐饮等p 品牌档次定

22、位 中高档，品牌比例约为高中低=3:5:2 重视品牌档次组合，价位及款式相对适中 p 商场销售情况分析 提袋率16只（时间：2010年1月20日 星期三 中午11：30-12：00 天气：大雪） 备注：此数据不含超市，因淄博商厦客流高峰为平日18点至21点及逢周六、日，且逢当日 降大雪，购物热情也受到影响，如上提袋情况仍算乐观 张店区商圈分析张店区商圈分析 美食街商圈美食街商圈 典型商业概况典型商业概况利群购物广场利群购物广场商场外立面商场内部运动区张店区商圈分析张店区商圈分析 美食街商圈美食街商圈 典型商业概况典型商业概况利群购物广场利群购物广场p 定位中低档的利群经营情况良好，但次于同商圈

23、的淄博商厦张店区商圈分析张店区商圈分析 美食街商圈美食街商圈 典型商业概况典型商业概况美食街沿街商铺美食街沿街商铺p 美食街，源于1991年9月20日，作 为一条承载着淄博商业梦想的“金 街”，淄博人无不引以为荣。特别 是经过16年多的市场洗礼，美食街 现已成为淄博的商业品牌p 美食街长800米，业态以服装、餐饮、 通讯产品为主，租金价格在淄博无 处能及，价格区间3.5-9元/平米/天， 且商铺经营状况良好，极少铺位出让整体环境沿街食品店沿街商铺沿街商铺张店区商圈分析张店区商圈分析 美食街商圈美食街商圈 美食街商圈分析小结美食街商圈分析小结p商圈位于淄博市商业中心的黄金地段，影响力巨大，辐射范

24、围几乎涵盖整个淄博市，吸引了大量消费者。商业气氛成熟，商家品牌知名度较高，以百货业态为主，已形成了固定的客流，经营状况良好p片区内经营状况最好的是淄博商厦、其次是利群购物广场p临街店铺的租金水平是淄博最高的，达到了3.5-9元/平方米/天p美食街除几个大中型商场以外，基本都是临街的店面房，在建筑形态上缺少统一规划，“脏、乱、差”在美食街有目共睹。行人、自行车、摩托车、出租车、公交车混杂，整体环境有待提升望海路（正阳路荟阳路） 重要品牌： 服饰鞋包：以纯 三彩 361 休闲：在水一方 洗化：绣购化妆品 千美化妆品 餐饮：土大力海西路（正阳路荟阳路）山东路（正阳路荟阳路）丽阳路（海曲路望海路）福海

25、路（正阳路东关南街）项目自身业态与租金张店区商圈分析张店区商圈分析 银座商圈银座商圈 地理位置地理位置：银座商圈位于淄博市张店区共青团西路与柳 泉路交汇处，商业项目主要分布在柳泉路两 侧，并向华光路方向延伸商圈组成商圈组成：主要由银座商城、金帝购物广场、王府井广 场为核心构成，业态以百货、专业店、零售 店铺餐饮、娱乐为主商圈主要商业项目：商圈主要商业项目：1 、银座商城 2 、金帝购物广场 3 、王府井步行街 4、 嘉信茂广场21本项目34张店区商圈分析张店区商圈分析 典型商业概况典型商业概况银座商城银座商城商场外立面品牌专柜男 装超 市银座商圈银座商圈 张店区商圈分析张店区商圈分析 典型商业

26、概况典型商业概况银座商城银座商城银座商圈银座商圈 张店区商圈分析张店区商圈分析 典型商业概况典型商业概况银座商城银座商城银座商圈银座商圈 p 银座商城淄博店于2003年5月1日正式开张营业，是目前淄博市规模最大、档次最高、环 境最佳的百货类商场p 品牌档次定位 中高档，品牌比例约为高中低=3:5:2 重视品牌档次组合，价位相对较高p 商场销售情况分析 提袋率20只（时间：2010年1月20日 星期三 中午16：26-16：56 天气：大雪） 备注：此数据不含超市，因商厦客流高峰为平日18点至21点及逢周六、日，且逢当日降 大雪，购物热情也受到影响，如上提袋情况可以了解到中高档商城中银座商城是当

27、地经 营最理想的张店区商圈分析张店区商圈分析 典型商业概况典型商业概况金帝购物广场金帝购物广场银座商圈银座商圈 商场立面商场内部空间商场专柜张店区商圈分析张店区商圈分析 典型商业概况典型商业概况金帝购物广场金帝购物广场银座商圈银座商圈 p 定位中低档的金帝购物广场经营情况良好，但次于同商圈的银座商城张店区商圈分析张店区商圈分析 典型商业概况典型商业概况嘉信茂广场嘉信茂广场银座商圈银座商圈 商场外立面商场中庭商场专柜顶层停车场张店区商圈分析张店区商圈分析 典型商业概况典型商业概况嘉信茂广场嘉信茂广场银座商圈银座商圈 p 目前嘉信茂二、三层空置店铺较多，经营情况一般张店区商圈分析张店区商圈分析 典

28、型商业概况典型商业概况王府井步行街王府井步行街银座商圈银座商圈 p 王府井广场，建筑面积3.3万平方米，由 4个单体建筑构成，铺面258套p 王府井广场主业态比例餐饮占20.4%，服 装占44.8%，饰品占17.3% ，美容占 6.1%，其余婚纱摄影、网吧、工艺品等 其他业态占11.4% p 项目租金水平相差比较大，依照位置不 同从26元/平方米/天等p 目前店铺经营情况尚可，服装类、餐饮类经 营情况略好一些步行街入口步行街商铺张店区商圈分析张店区商圈分析 银座商圈分析小结银座商圈分析小结银座商圈银座商圈 p 商业项目主要集中在共青团路与柳泉路交汇处，此处是本商圈商业最为集中区域,业态丰 富，

29、商业氛围浓厚p 商圈内人气最旺、生意最好的商家当属银座商城、其次金帝购物中心、王府井商业街、嘉信 茂排最后，依商家经营档次排序：银座商城、金帝购物中心、王府井商业街、嘉信茂p 商圈内银座商城档次在淄博的百货类商家中属较高的，且品牌档次也较高，从而吸引了大 量淄博中高端消费群。并且大多数消费者都是有车一族，喜欢在下班时间与休息日前来购 物，但由于商圈配套设施不完善，常出现交通拥挤和停车难等问题，目前该区域道路在维修 建设，未来交通状况可能会得到改善p 王府井步行街处于商圈核心位置，定位以年轻时尚为主，吸引了大量青年群体消费，年轻 人的涌入使商圈更具时尚感张店区商圈分析张店区商圈分析 大润发商圈大

30、润发商圈 地理位置地理位置：商场西路与西四路交汇处北至华光路，贯穿 共青团路、人民路商圈组成商圈组成：2002年，知名超市连锁集团大润发平价超市 进驻淄博，与新世界商业街共同发展，此时 商圈结构已基本成型， 逐步形成淄博市级辅 助次商圈商圈主要商业项目：商圈主要商业项目：1、大润发 2、新世界步行街 3、利群莲池购物广场 4、齐赛数码5、银座五里桥店6、尚美第三城12本项目3456张店区商圈分析张店区商圈分析 大润发商圈大润发商圈 p 淄博大润发主要由两大板块组成，一块是 大型的平价卖场，为淄博市民提供30000 余种优质商品，品种丰富；另一块是品牌 商店街，聚集了黄金珠宝、化妆品、 饰 品、

31、 服装、运动、皮具、鞋、食品、综合服务等 系列国际、国内知名品牌p 大润发优质的精装修与国际化一流管理服 务与本土传统超市形成鲜明的对比，并且 提供免费停车位，在商品价格上一直坚持 “市场最低价”将商品提供给前来消费的 顾客。得到了市场的一致好评，大受淄博 消费者欢迎，每天都有着大量的人潮涌入 卖场，经营状况良好典型商业概况典型商业概况大润发超市大润发超市张店区商圈分析张店区商圈分析 大润发商圈大润发商圈 内部商业街金银珠宝休闲服饰超市卖场外立面张店区商圈分析张店区商圈分析 大润发商圈大润发商圈 p 新世界商业街位于西四路北段，南起商场西路，北止 华光路，纵贯张店城区主要交通干道共青团西路和人

32、 民西路，呈南北走向，全长1.8公里，宽14米，两侧建 筑2至6层不等，总建筑面积25万平方米，总占地面积7 万平方米，由南、中、北三段组成p 新世界商业街现有各色商家300户左右，形成了以餐饮 小吃、各品牌服装店、特色产品、旅馆、网吧、健身 中心、美容美发、休闲娱乐等为特色的街区p 现时该商业街平均的租金维持在0.72.7元/平米/ 天，南边商铺的租价较高。经过两次交通主干道分隔 后，向北街段的租金逐渐降低p 靠近大润发超市的店铺经营情况最好，其他的稍差些典型商业概况典型商业概况新世界步行街新世界步行街张店区商圈分析张店区商圈分析 大润发商圈大润发商圈 零售商铺步行街入口零售商铺步行街零售商

33、铺张店区商圈分析张店区商圈分析 大润发商圈大润发商圈 典型商业概况典型商业概况尚美第三城尚美第三城p 刚进入市场，经营情况有待市场考证张店区商圈分析张店区商圈分析 大润发商圈大润发商圈 p 新世界步行街顶端与大润发超市交汇处构成本商圈最为繁华的路段。新世界步行街由北往南商 业气氛逐渐变淡，沿街商业主要以服装店、网吧、旅馆为主，档次较低p 商圈内人气最旺、生意最好的商家当属大润发、其次尚美第三城、新世界商业街排最 后，依商家经营档次排序：大润发、尚美第三城、新世界商业街p 此商圈内住宅项目较多，人流较密集p 因商圈内现主要大型项目是超市形式，消费者主要由学生、家庭主妇、中老年人组成，消费需 求多

34、以家庭消费与日常生活消费为主p 本项目位于大润发商圈，入市后将可增强商圈影响力p 随着黄金国际的入市及政府的西迁,该商圈内的现有资源已无法满足日益增长的消费需求, 这 也同时为本项目提供了很大的发展空间大润发商圈分析小结大润发商圈分析小结张店区商圈分析张店区商圈分析商圈对比商圈对比对本项目的发展启示对本项目的发展启示引入时尚、新颖业态引入时尚、新颖业态，增加大润发商圈的活力增加大润发商圈的活力开发大型综合型商业开发大型综合型商业，加速大润发商圈的发展加速大润发商圈的发展张店区销售类商业分析张店区销售类商业分析销售类商业分布销售类商业分布柳泉路销售类商业分布联通路销售类商业分布金晶大道销售类商业

35、分布世纪路销售类商业分布张恒路销售类商业分布华光路销售类商业分布人民路销售类商业分布西五路销售类商业分布共青团路销售类商业分布西六路销售类商业分布西二路销售类商业分布新世纪商业街销售类商业分布张店区销售类商业分析张店区销售类商业分析已售商业已售商业张店区销售类商业分析张店区销售类商业分析已售商业已售商业张店区销售类商业分析张店区销售类商业分析在售商业在售商业张店区销售类商业分析张店区销售类商业分析汇总分析汇总分析张店区销售类商业分析张店区销售类商业分析小结小结 张店区的底商供应大多只租不售； 出租情况：一般； 经营状况以美食街、联通路和张恒路较好，娱乐休闲、餐饮类商业较为集中； 租赁市场：由于

36、底商普遍为散售、缺乏统一的商业规划、招商及后期管理， 租金水平在0.6-9元/天/平米； 营销理念：处于初步阶段无法合理的把控营销节奏； 底商销售基本没有投资回报的承诺； 张店区的商铺大多为一带二或一层作为一个销售单元，三层商铺较少，经营状况一般张店区餐饮类商业分析张店区餐饮类商业分析张店区餐饮类商业分析张店区餐饮类商业分析小结小结张店区餐饮类商业呈现出以下特点张店区餐饮类商业呈现出以下特点 餐饮类特色品种较少 服务水平有待提高 当地口味较重，以博山菜，川菜、海鲜类居多 对各地特色餐饮期待较强 大餐饮：相对分散，面积较大。大餐饮基本为独立门户的多楼层配置格局；特色餐饮：既集中又分散，相对集中的

37、餐饮店在王府井步行街、张恒路、联通路；特色餐饮主要以街边店为主，主流的店铺面积在100-400 之间，大多临街特色餐饮店都是一层及一带二，少量有一带三的格局张店区娱乐休闲类商业分析张店区娱乐休闲类商业分析KTVKTV张店区娱乐休闲类商业分析张店区娱乐休闲类商业分析全球通电影院全球通电影院淄博全球通电影城是淄博市电影公司投资2000余万元兴建的大型影城，全球通电影城是山东省第一家完全按照五星级标准建造的电影城，其效果达到国内一流水平张店区娱乐休闲类商业分析张店区娱乐休闲类商业分析豪乐电玩城豪乐电玩城目前淄博张店区的电玩城数量较少，且其配套设施相比同类城市较为低档，消费环境也较差，生意不是很好，进

38、一步提升发展的空间较大张店区休闲娱乐类商业分析张店区休闲娱乐类商业分析小结小结张店区休闲类商业呈现出以下特点张店区休闲类商业呈现出以下特点 以KTV为主，电影院、电玩城、洗浴中心相对较少； KTV分布较为集中,其档次大多为中低档，规模较小，经营状况一般； 电影院以全球通电影院的档次较高，规模较大，经营状况较好，客流辐射全市及周边； 档次较高的电玩城和洗浴中心都较少，消费环境和服务都不是很好，经营状况也不佳； 张店区娱乐休闲类商业整体档次不高，配套设施和服务水平有待加强，可提升发展的空间较大张店区娱乐休闲类商业分析张店区娱乐休闲类商业分析雍庭洗浴中心雍庭洗浴中心目前淄博张店区的洗浴中心较多，档次

39、不一，大多为中低档次，生意一般 认知度最高分布广、多（商场内均有超市），辐射范围大，当地居民的认可度高，本地消费市场还停留在生活便利型阶段；区域内存在大量农贸市场，业态发展潜力大。辐射范围广能吸引当地及周边区域中高收入人群前去消费，以利群、日百、银座为中心，档次以中低档为主。目前空白购物中心作为商业的大型综合体本地目前空白，一则大型购物中心对开发商资金实力要求很高；二则购物中心的经营要求较高的商业运作经验和能力供应活跃所有新建住宅小区均有一定面积用于销售的底商，供应活跃，但由于缺少主力店的带动，且底商规模有限，物权分散，无法吸引优质商户，因此目前底商租金较低、空置率较高，尤其不临街的底商表现尤

40、为明显未来发展保持市场影响力，保持市场影响力，但垄断性会削弱但垄断性会削弱市场提升市场提升供应会保持，但供应会保持，但会更注重商业主会更注重商业主题和业态的规划题和业态的规划超市百货购物中心底商市场提升市场提升商业市场特征总结商业市场特征总结商业业态商业业态商业市场特征总结商业市场特征总结商业品牌商业品牌国际国际名品名品进入中国时间早；商品种类为手表、鞋等中国推广力度强、市场影响力广的国际运动休闲品牌主要为服装类；国际品牌进入不多；非当季最新款式运动运动休闲品牌休闲品牌时尚时尚品牌品牌大众大众服装服装多为在二、三线城市推广力度强的国内服装服饰品牌餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐国际知名快餐；休闲娱乐设

41、施发展迟缓品牌空白国际知名化妆品品牌；更多国际时尚服饰品牌；设计新颖，针对年轻时尚人群的国内服饰品牌；主题、时尚餐厅；中高档中餐厅； 数字影城 大型连锁KTV 电玩城 儿童体验中心商业市场特征总结商业市场特征总结商业品牌商业品牌消费结构不平衡，留在本地的消费力水平和档次都不够内向型：普通居 民消费特征明显本地化、内向化 外向型：消费力 最强的中青年消 费力外流至济南 青岛、京津及日、 韩地区对本项目发展的主要启示商业市场特征总结商业市场特征总结消费特征消费特征淄博现有商业经营的不足：淄博现有商业经营的不足：p 对于商厦或购物中心一般遵循业态比例分配原则为：零售：餐饮：娱乐=52：18：30的产

42、业 经营黄金比例 （可适当调整），全淄博现有商厦还是以百货业态为主，内部娱乐及餐饮相对薄 弱，未能在功能和形式上体现出异业互补。 异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，更 便捷的满足一站式服务，提高其消费兴趣。例如：顾客逛购疲劳时，可有美味的特色餐饮 店、香醇的咖啡馆、清香的功夫茶社或影院及游戏机房另其休息放松来得以互补，在这方 面对于我们的项目有很大的提升空间p 对于商户的选择性不强： 经走访，淄博市内商业街对于底商无任何经营约束及限制， 不符合商业 长期经营性的特点p 经营形象的重视程度有待提升： 经营形象不仅仅是商场内的装修档次规格，在此前提下更 重要的是员工的人员形象及服务意识与专

43、业性，此问题不仅仅是关系到营业额，更会影响 到顾客对于商场的认知。例如：北京新光天地对于商户的员工都会进行二次面试，对人员 形象、口头表达能力、反应能力等都会进行严格审核，对之后的服务方面严格把关；再比 如深圳的整体商业氛围相对较强，员工的服务意识很高，这都是我们应该得以重视的地方 综上所述：在淄博现有的商业环境下，新增商业项目应寻求突破综上所述：在淄博现有的商业环境下，新增商业项目应寻求突破商业市场特征总结商业市场特征总结小结小结与青岛、济南对比分析与青岛、济南对比分析城市居民可支配收入（元）社会消费品零售总额走势（亿元）p 淄博2008年的城市居民可支配收入是17629元，相当于青岛、 济

44、南2007年的水平；另外淄博当年的消费性支出是11447 元，相当于青岛2006年的水平，济南2006-2007年之间的 水平p 在社会消费品零售总额方面，2006-2008年近三年期间与青 岛、济南相比差距巨大，这说明淄博的消费品方面还有一定 的上升空间城市居民消费性支出（元）与青岛、济南对比分析与青岛、济南对比分析青岛商业历程青岛商业历程青岛商圈分布如下：青岛商圈分布如下： 中山路商圈 台东商圈 香港路商圈 李村商圈 崂山商圈 CBD商圈与青岛、济南对比分析与青岛、济南对比分析青岛商圈分析青岛商圈分析CBDCBD商圈商圈台东商圈台东商圈中山路商圈中山路商圈李村商圈李村商圈崂山商圈崂山商圈香

45、港路商圈香港路商圈与青岛、济南对比分析与青岛、济南对比分析青岛商圈分析青岛商圈分析与青岛、济南对比分析与青岛、济南对比分析济南商业历程济南商业历程济南商圈分布如下：济南商圈分布如下： 泉城路商圈 经四路商圈 英雄山路商圈 洪楼商圈 北园大街商圈（家居建材市场）与青岛、济南对比分析与青岛、济南对比分析济南商圈分析济南商圈分析与青岛、济南对比分析与青岛、济南对比分析济南商圈分析济南商圈分析与青岛、济南对比分析与青岛、济南对比分析p 人均综合商业面积：淄博落后于省内的青岛、济南，大型综合商业还有一定的上升空间p 连锁商业品牌：青岛的本地商业集团与外资连锁品牌并存，济南与淄博目前的大型综合商业仍以本地

46、商 业集团为主导，市场不开放，消费者缺少对外资连锁品牌的了解，消费习惯偏保守p 对比青岛、济南城市的发展历程看，包含 多种业态，集购物、休闲娱乐、餐饮于一 体、拥有舒适的消费环境、符合当代人购 物特点的大型综合性商业已成为商业发展 的重要趋势p 淄博消费市场的潜力不容忽视，一些知名 零售商品牌正在选址建设中，实力雄厚、 经验丰富商家的进入，将为市场带来新的 商业理念和成熟的经营方式p 商铺的统一专业化经营管理的重要性日益 凸显，目前的商业项目特别是商业街及销 售型底商，大多缺乏统一的业态规划及招 商管理，导致经营混乱、业态同质化程度 高等弊病，引入专业化的商业经营管理成 为改变现状的最有效方法

47、p 特色化经营成为趋势，随着经济发展所带 来的需求档次提升，以及市场竞争的加 剧，特色化商业项目越来越受到追捧与青岛、济南对比分析与青岛、济南对比分析发展前景发展前景佳世客淄博购物中心 潜在竞争潜在竞争名尚城市广场四四竞争项目竞争项目距本项目直线距离距本项目直线距离名尚城市广场：距本项目2公里左右佳世客：距本项目1.5公里左右本项目本项目地理位置地理位置名尚城市广场佳世客名尚名尚城市广场城市广场地理位置：地理位置：位于高新技术产业开发区鲁泰大道与西五路、西六路、 兰雁大道围合地片开发商：开发商： 北京昂展集团占地面积：占地面积：约23万平米建筑面积：建筑面积：约60万平米（其中商业约30万平米

48、） 项目定位：项目定位：集住宅、酒店、写字楼、公寓、商业等为一体的城市 综合体开工时间：开工时间：2009年8月8日总投资：总投资：约18亿元p 其中商业部分：其中商业部分：商业定位：商业定位：主题式超大型一站式综合购物中心建筑风格：建筑风格：迪斯尼建筑风格业态组合：业态组合：超市、百货、五星级影城、书城、室内游乐城、 电玩城、真冰溜冰场、大型连锁KTV、美食广 场、数码电器城、酒吧、珠宝城、户外运动主 力店、健身中心、大型餐饮及名品商业街20092009年年8 8月月8 8日开工日开工概况概况名尚名尚城市广场城市广场布局图布局图酒店式公寓酒店式公寓写字楼五星级酒店1-2层为大型超市，3-4层

49、为影院室内中间部分为大型室内游乐场1-3层为百货，4层为美食广场、电玩城、KTV名尚名尚城市广场城市广场p 自建商业招租部分自建商业招租部分 70%70%持有持有超市：意向主力店家乐福百货：计划引进国外知名品牌百货影院：拟引进中影星美院线与全球通合作的大型电影院室内游乐场：计划引进国外品牌p 自建商业销售部分自建商业销售部分 30%30%销售销售除去各个大型主力店之外的店铺对外出售商业组成比例商业组成比例名尚名尚城市广场城市广场名尚城市广场商业体量过大，入市时间不能明确把握，招商压力大，资金回笼难度大本项目本项目体量适度，可把握及时入市时机，抢占市场，抢占先机名尚城市广场打造的是多而全而高的购

50、物中心本项目本项目可打造特色主题，以体验式消费模式为主导名尚城市广场位于高新区，商业氛围不浓厚本项目本项目地理位置、商业氛围、交通便捷性均有一定优势竞争竞争: :p名尚城市广场打造的是城市综合体，体量大、功能全，商业总体运行后将可能形成 高新区商业中心的地位p名尚城市广场商业定位是购物中心，以多、全、高端定位取胜p名尚城市广场打造室内游乐场，为淄博推出的首例主题式商业项目互补互补: :p同为商业开发，入市后能大力带动淄博商业的发展与本项目对比分析与本项目对比分析佳世客淄博购物中心佳世客淄博购物中心地理位置：地理位置：华光路和西九路路口西北角占地面积：占地面积：约7.7万平米建筑面积：建筑面积：

51、12万平米（一期8万平米）开发商：开发商：青岛永旺东泰商业有限公司投资：投资：8亿元，其中外资占65%开工日期：开工日期：2008年5月项目进展速度项目进展速度：自2008年项目动工以来，目前已 封顶，招商工作基本完成，预计 2010年3、4月份开始营业停车位：停车位：地面+地上三层共2000个停车位项目概况项目概况佳世客淄博购物中心佳世客淄博购物中心20092009年年8 8月月8 8日开工日开工项目定位：集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体项目定位：集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体 的多功能综合性现代化大型购物中心的多功能综合性现代化大型购物中心业态构成：业态构成：百货、超市、影院、电玩、KTV、

52、 电器经营计划：经营计划：全部持有，不对外销售，百货及超市 为自营已确认进驻品牌：已确认进驻品牌：苏宁电器、屈臣氏、ONLY、 VERO MODA、马克华菲等商业构成商业构成佳世客淄博购物中心佳世客淄博购物中心竞争竞争: :p处于城市规划重点区域，发展前景大p日本知名品牌，有一定的知名度，同时属于政府大力支持项目互补互补: :p同属华光路区域，入市后可协同发展，扩大商圈影响力佳世客淄博购物中心位于政府未来规划区域，但不确定因素较多，市场培育期相对较长与本项目对比分与本项目对比分析析北京石景山万达 借鉴案例借鉴案例五五北京石景山万达北京石景山万达百百货货五星级五星级酒店酒店5A5A写字楼写字楼5

53、A5A写字楼写字楼5A5A写字写字楼楼5A5A写字楼写字楼公公寓寓公公寓寓商业商业街街p 北京石景山万达广场，坐落于长安街延长线上，占据石景山核心区域，是目前石景山区、西长安街唯一 的大型综合体项目p 北京石景山万达广场，是万达集团斥巨资取的北京石景山区银河商务区2期项目用地，占地7万平米，总 建筑面积28万平方米，规划有高档酒店、5A级写字楼、国际连锁超市、多功能影院、大型娱乐城、高国际连锁超市、多功能影院、大型娱乐城、高 档百货商场、步行商业街和综合餐饮档百货商场、步行商业街和综合餐饮等多重功能的城市综合体总体规划总体规划百货：万千百货，2.4万平米 超市：家乐福，2万平米次主力店：次主力

54、店：运动店：运动100，3300平米 电器：国美电器，4460平米影院：万达国际影城，1.2万平米 餐饮：主题餐厅，7000平米娱乐：大歌星KTV，5500平米；神采飞扬电玩城，约2400平米儿童：红黄蓝亲子园，600平米家乐福超市家乐福超市运动运动100国美电器国美电器主力店：主力店：步行商业街步行商业街万千百货万千百货万达国际影城万达国际影城主题餐厅主题餐厅大歌星大歌星KTV神采飞扬电玩城神采飞扬电玩城红黄蓝亲子园红黄蓝亲子园室内商业步行街：3层，1.3万平米室内商业步行街：室内商业步行街：北京石景山万达北京石景山万达商业构成商业构成p 步行街内业态组合丰富，nike、kappa、puma

55、、 vero moda、only、jack jones等知名服装服饰均 在此设有品牌旗舰店，肯德基、麦当劳、必胜客、 味千拉面、权金城、麻辣诱惑等各种中外知名餐饮 、特色美食也全面进驻，生活配套服务设施齐全p 以步行街为主轴线，将百货、超市、数码电器、国 际影院、餐饮、健身娱乐等多种业态各大主力店紧 密相连，形成了商家资源和有效客流的高度共享， 为商家带来了旺盛的人气、商气和财气，商家经营 几乎没有的“培育期”国美国美北京石景山万达北京石景山万达业态组合特征业态组合特征p 石景山万达广场商业步行街采用国际时尚的空中走廊设计，全长为180米，分为上中下三层，总 建筑面积2万平方米以上。一层名品荟

56、，以百货、服饰、电玩为主；二层魅力街，以门面商铺、 KTV为主；三层食赏坊，以影城、餐饮、亲子园为主万达业态分布更侧重餐饮、休闲娱乐方面，本项目可借鉴此点，让本项目成为淄博购物、休闲、娱乐一站式消费首选之地北京石景山万达北京石景山万达业态分布业态分布1、清洁、卫生、环境较好2、方便商业中心全天候经营3、便于组织垂直交通，带动二楼以上商业人流，有效提高楼上商业的价值4、提高商业档次，便于国内外知名商业品牌的招商引入北京石景山万达北京石景山万达室内步行街室内步行街优势：优势：p 综上所述，综上所述，石景山万达商业部分是以一个集购物、休闲娱乐、餐饮于一体、拥有舒适的消费环 境、符合当代人购物特点的大

57、型综合性商业，它的出现弥补了石景山区的商业不足，带动了当 地商业的迅速发展p 与本项目对比：与本项目对比：本项目商圈内有较好的经济基础及较强的市场消费能力，但淄博现有商业整体较为落后，商场大多属传统的小规模百货商城，虽地段占优，但商业设备、设施不全，功能单一，缺少休闲舒适的 购物环境。缺少时尚的经营主题及新颖的经营管理理念，所以对于商场内提袋率的调研数据相对较低。 因此，本项目提高市场定位，加强功能组合，特色的经营风格，将引导整个淄博及周边城市因此，本项目提高市场定位，加强功能组合，特色的经营风格，将引导整个淄博及周边城市 市民全新的生活方式和消费观念市民全新的生活方式和消费观念，填补市场的空

58、白，填补市场的空白，本项目可参考万达广场的业态分布，将当地 较为薄弱的休闲娱乐与特色餐饮充分调动，增强本项目在当地的精品、特色化经营策略小结小结市场定位定位建议定位建议客群定位主题定位功能定位商品定位整体定位方案业种业态甄选目标租户租户组合建议租金租期标准案名定位建筑形态定位六六以围绕企业名称和项目所处区域情况，突出项目时尚、高贵、建筑形式命名：以围绕企业名称和项目所处区域情况，突出项目时尚、高贵、建筑形式命名：金泰时尚中心金泰风尚名品街金泰精致生活中心金泰金街体验广场金泰国际名品街以围绕地理位置命名以围绕地理位置命名黄金国际购物以围绕个性化命名以围绕个性化命名金泰休闲购物乐园金泰风尚E世界案名定位案名定位首推案名首推案名金泰风尚名品街金泰风尚名品街创造特色主题商业街特色主题商业街，以体验式消费模式体验式消费模式为主导本项目地块互补商业本项目地块互补商业西临：TESCO东临：百货、酒店式公寓（规划中）与两大互补商业项目共同聚集人气，但应形成自身经营特色化，共同营造一站式消费氛围市场定位市场定位通过前期进行的商业市场研究、现有商业业种业态发展及分布的调研，结合本项目自身特色以及在淄博城市的区位、道路交通、商业开发规模体量、市场定位，并考虑未来市场发展趋势及竞争等因素，对目标客群建议如下 ：目标客群层级：淄博当地收入水平不高，中等或中等偏上收入的客层占本项目目标市场的比例较大，同