房地产集团场研究工作指引

1、市场研究工作指引编制：日期：审核：批准：日期:日期:流程概述流程目的规范项目前期的市场调研工作，确保相关工作的顺利开展。流程主导部门（岗位）地产集团市场开发中心地产集团市场开发中心组织项目拓展阶段的市场研究工作，形成研究成果。各职/L<目匕部门的主要职-Mi10市场调研工作指引项目市场调研的目的是判断项目的真实性及合作方的意愿，分析目标市场的基本环境；对调查结果进行定性分析，得出相关结论；为编制项目建议书（立项报告） 、项目可行性研究报告提供准确可靠的依据。1 区域人文地理环境本节阐述目标城市的地理交通位置，人口规模及变化趋势、教育水平、居住分布情况，市区居民就业、失业状况，居民的消费心

2、理和消费习惯，区域内的矿藏资源分布情况。以考察该城市在所属大区域的战略重要位置，确定城市的辐射影响能力。2 经济发展状况2.1 宏观经济运行情况对目标城市近几年的GDP旨标和人均GDP旨标的发展趋势、人均可支配收入指标或职工平均工资水平的变化趋势、商业情况等指标分析，并以图表形式表达发展变化的趋势，并配以简明扼要的说明。主要是考察地区的经济发展水平，用以分析地区的发展潜力和能够支撑的购买力水平。2.2 财政情况了解该城市的工业发展情况、支柱产业及主要工业企业状况，了解第一、第二、 第三产业结构的变化趋势。目的是为了进一步了解城市的经济增长点，以及潜在消费客群所在。2.3 经济发展趋势区域经济状

3、况、区域经济发展趋势。3 城市的发展分析3.1 城市的发展战略描述城市规划布局和城市化进程，了解城市的发展趋势，和整个市区的扩张方向，以及新城区建设的规划布局。3.2 城市已建立的发展优势挖掘城市发展的亮点和特色。3.3 固定资产投资情况分析城市近几年的固定资产投资和房地产的投资情况，充分考虑到房地产行业的自身特点决定了投资惯性效应，考察城市近几年的房地产市场的投资冷热情况，3.4 基础设施情况、城市环境和绿化4 土地市场分析4.1 近三年的供应量及地块集中位置主要收集近几年的，特别是近三年的，土地上市情况。其主要指标有：上市地块的土地性质、坐落位置、地块大小、规划指标、成交时间、成交价格 （

4、总价、单价、楼面地价）、摘牌单位、及成交附属条件等。综合衡量市区各板块的土地价格水平和土地供给结构，同时也反映土地市场价格的发展趋势。4.2 市场上的存量土地、土地供应计划可到各地国土资源局查寻该城市近期土地收储状况，以及拟上市土地的数量、分布和大体时间计划。4.3 市场上现有土地的价格水平收集并分析近期（本年度）招拍挂土地信息，并重点关注项目所在地附近的上市土地成交情况和正在上市公告期间的土地信息。为项目土地成本预测和项目经济效益预测提供相对可靠的依据。5 房产市场调查5.1 城市生活区现状、规模、改造进度主要摸清城市居民的居住现状，如人均居住面积、旧城改造进度、安置小区的建设等相关指标的收

5、集。主要分析居民现有居住条件与当地经济发展规模的匹配程度。5.2 市场商品房的供给通过收集各类政府资料、网络和媒体的二手资料以及市场调研收集目标市场上在售和即将上市的各类商品房数量、价格、 结构和分布情况。以便于准确的描述现期市场的供给状况。5.3 市场的需求情况调查考察市区内拆迁力度大小程度。通过各种媒体、网络最大可能的收集到在售楼盘的各类户型的销售情况，去化速度。以考量城市房产的消化能力和购房者的需求结构。5.4 商品房市场近几年的供求结构仅仅考察当年的房产市场的供求情况还不够，考虑到本行业的投资建设周期较长， 正常情况下，一块土地从成交到房产交付使用至少需要1 年时间以上。所以需考量目标

6、市场近几年的每年成交总量、每年开工量、每年竣工量、每年新上市量等等指标，结合近期土地市场的成交情况，综合考虑当地的开发速度（如：北方地区要考虑冻土期停工时间），才能相对准确的预测第二年市场上潜在的竞争对手， 当然这是以假设顺利取地后我公司的正常开发速度为前提的。另一方面讲， 分析近几年的市场供求结构也可以了解市场的适销是否对路，市场畅销户型，消费者的消费习惯等。5.5 典型楼盘个案调查针对目标市场内有特色的楼盘，要进行有针对性的踩盘调研。对于各个楼盘的自身的特设和亮点要做系统的归纳典型物业调查表楼盘名称开盘时间一期入住时 间二期开发周期已开发面积建筑风格建筑类别多层小高层高层别墅建筑结构口砖混

7、”架口剪力墙所占比例开发商承建商占地面积地款建筑面积已施，向积已竣，面积已销售面积项目类别普通住宅口别墅 口公寓口经济适1书房口商住楼待开发面积待开发物业类别预计待开发土地开发周期预测每年投入市场的供应量/价格/物业类型/档次所在城区详细地址是否现房现房口期房规模档次户型及面积100m2以下100m2 120m2120m2 150m2150m2以上一期%二期%,主力户型所占比例容积率绿化率销售率价格情况最低价最高价开盘均价每层差价一期二期,格走势描述销售状态畅销口平销口滞销分析产生以 上销售状态 的原因地卜室价格：底商：；车位： 个，（地下 个，地上 个） 租：元，售： 元物业公司收费主力购买

8、 人群特征楼盘买点配套设施及 装修标准结构： 供水： 门： 景观主题 小区道路 交通组织墙面：窗：卫生间：楼梯：单兀门厅：供气：供电：电梯：通讯：智能化：单兀门：屋面造型：阳台：空调位：小区大口：地卜室：储臧室：主团划分：汽车库：周边环境交通状况该地块SWOT分析优势劣势机会威胁售楼热线楼盘网址楼盘外观图啊人胸洛调研时间调研人员 评述开发商基本资料开发商景观设计建筑设计开发资质开发实力开发理念开发水平已建典型物业的基本 描述6 .政策、成本调查6.1 规划管理条例、建筑设计规范、人防政策6.2 开发流程及各种行政性收费、单位建安成本6.3 水、电、气、采暖的成本等6.4 项目介入可享受的当地各

9、项招商引资的优惠政策 常用报批报建收费表序 号费用名称计费基础计费单位单价（元/m2）收费单 位收费依 据1大巾政配套费2人防易地建设费防空m23公共消防设施配套费建筑面积m24建设项目综合开发费5城市生活垃圾服务费6白蚁防治费建筑面积m27卫生防疫审查费8建设项目资金审计费9新墙体材料费建筑面积m210工程图纸审查费及其他11合同管理费12建设项目环境影响评价费13噪音防治费14排污水费m215城市综合开发行业管理费建筑面积m216电表押金17散装水泥专项资金建筑面积m218教育费附加建筑面积m219住宅建筑面积m220其他建筑面积m221房屋交易手续费可售面积m222防震装置竣工验收23防

10、震装置设计审核24地震设防要求审查25地震安全性评估报告审定7 目标地块情况调查7.1 地块自然性状调查在现场踏勘记录基础上详细考察地块的四至范围；地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面七通一平现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷） 、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、 开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/ 结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地的完整性，有否市政代征地

11、、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。3000 米范围内，可能影响到目标地块的不利因素，如：坟地、污染源、机 场等 7.2 目标地块的公共配套设施 （ 1）绿化系统、空气环境等 （ 2）周边居住生活氛围描述 （ 3）学校、医院、交通、购物等 （ 4）水、电、气、采暖的现状能否满足项目建设需要 3.7.3 目标地块的经济技术指标常见的经济指标记录格式如下表。8 .目标地块的SWOT析SWOT"析是指竞争分析：S是指strength （优势）即相对于某个竞争对手 的优势；W是指weakness （劣势）即相对于某个竞争对手的劣势；。T分别指opportunity（ 机

12、会 ）、 threat（ 威胁） 即相对于某个竞争对手的机遇、和挑战。 SWOT分析类似与中国传统的“权衡”辩证思想。运用SWOTf法分析问题一般可以分为3个层次：基本面分析、辩证法分析和程度（概率）分析。基本面分析是最基础层面的分析，即揭示项目的表象，也是比较常见的初步分析方法，一般在还没立项之前就会有一些这样的研究分析；辩证法分析就是对以上的结论进行深一步的探讨，运用辩证的观点去分析优劣势、机会和威胁，从表象入手，探讨解决问题的方向；程度（概率）分析在实践运用中更为复杂，它需要对不同的因素进行影响程度的分析，也会运用到因子分析、 聚类分析等统计方法。这一步骤是要描述产生问题各因素之间的关系，确定解决方案。经济技术指标登记表经济技术指标项 目 宗 地 用 地 平 衡依据面积（公顷）比例