论城市拆迁补偿

1、论城市拆迁补偿一、土地储藏制度 当前，城市建设用地采用土地储藏的方式进行归集， 迁补偿多发生在 土地储藏的收阶段，因此 .要弄清拆迁补偿，必须研究土地储藏。 关土地储藏的定义，各地法不一，其中比拟代表性的有两种：种指土 地储藏机构依据定，将需盘活的土地收回、收予以储存，并通过期开 发利用和受政府托预出让等形式， 盘存量土地资产的行为。 另一种是 政府依照法定程序，用市场机制，按照土地用总体规划和城市规划， 对通过购、收回、 置换和征用等方式取的土地进行前期开发，予以储 存，以供给和调控城市各建设用地需求的一种营管理制度。 各地土地购储藏的运行模式各不一样， 但都有市场运作的成分、 也有 政行政

2、的因素， 无非是场运作的成分多一些或是政府行政的因素多一 些。各地土地储藏构担当着双重角色： 一是政府权而行使局部行政权力如 代表政府制定收购备方案等。二是根据市经济规那么而行使企业行为， 根据土地市场需求收购储出让土地等。那么，土地收购储行为性质到底应该是什 ?当前，大致有 :1、行政行 为说， 2、民事行为说自论 ，3、区分说， 4 经济法律行为说。实 际上，细分行主体在土地储藏中的角，即可看出土地储藏本质属性， 土地管部门依职权做出土地规划，适时地储藏机构作为拆迁进行拆 迁，房屋拆迁主管部门对迁事务进行管理， 拆迁人被拆迁人进行补偿 协商。拆补偿收购土地是其核心，根土地储藏的非公益性和拆

3、迁 的民事为性，土地储藏应为事行为。只不过在整过程中，参与的行政 主多，土地作为商品的特殊性质土地市场的特别管， 使得收购过程行 政彩较浓。、关于土地使用权 土储藏意味着土地权属的变更，从理论上讲，土收购是原用地人.土地储藏机构何合理分配土地收益， 从实践中看， 拆迁补偿纠纷也是利 益的分配问，一是双方的地位是平等。二哪些该补。三是补偿标准如 定。下边将分别进行讨。按照统的民法理论， 物权分为自物权和物权。 自物权是对自己物所享 有的权利；他物权是对他人物所享有的权利。对于他物来讲，他物权 人虽不享有此物的所有权但依照权能的划分， 仍然依法对他人之物享 占有、使用、收益和依处分的权利。 ?罗马

4、法以来，一个传统的基愿 那么是优先保护房屋所有人权利， 是土地所有权人有义务尊房产权人的 权利。 “所有权人不得自己的行为或任何法损害用益权人的权利。种传统的民法物权论自罗马法始已为现代各国民法所采用，在我国 ?民法通那么?中那么表述财产权和与财产权有关的产权。 国有地所有权包含占有、使用权、收益权和处分权四种能。国有土地 使用权是从国土地所有权派生出来的一独立权能， 指公民、法人或其 组织依照法律规定，对法占有的国有土地享有利用和取得益的权利。 按照我国法通那么的规定，土地使用是一项民事权利，是一物权，是一 种他物权，一种用益物权。依照我国的土地管理法?等法律、规的规 定，可以清楚看出我国现

5、段实行国有土地所有权与使用权别离的制 度。私房用地使用权私房所有权为前提，也是说地权随房权存在、变 与消灭。 “划拨土地 也是一审批方式，它并不影响土地使用权身财产 权的性质。虽土地使用有期限 .但对房屋而，法律对房权的保护是没固定期限的， 房屋有多长寿命那么权有多长期限。因而原那么上说只房屋所有权存在， 国家就不能收其土地使用权，所以现 “收回土地使用权 说法不能立 . 房屋产权土地使用权的法律确认 城市房产权人所享有的国土地使用权的法律依据， 虽然现行律中未有 集中具体规定，但在关的法律标准中对这一题还是作出了明确的解 释。 1990 年 4 月 23 国家土地管理局在最高人民法院?关于城

6、市宅基 地有权、使用权问题的复?中指出： 我国 1982 年法规定城市土地归 国家所后，公民对原属于己的城市土地应该自然享使用权。 1995年 3月 11日国家土地管局在?确定土地所有权和地使用权的假设干规定 中进一步提出： 地使用者经国家依法划、出让或解放初期接收、用， 或通过依法转让、继承、接受地上建筑物等方式使用国有土的，可以 确定其国有土地用权 ，土地公有制之前，过购置房屋土地及租赁土 方式使用私有土地， 土地转为国有后迄今仍续使用的， 可确定现使用 者的国土地使用权。 1988年12月 29日重新修订的?土管理法?第 七条规定 国有土地和集体所有的土地可以法确定给个人使用 。此可 以

7、看到，有关的法律法规城市私房产权人享国有土地使用权是予以确 的，原那么是明确的。从房地产场购置房屋的房屋所有人虽然当初购置房屋时有直接和国 家签订国有土地使用权让合同， 但是被拆迁房的开发商和政府订立过 合同，列入迁范围的， 可以视作被拆人通过向开发商支付价的方式取 得了开发商在有土地使用权出让合同中享的土地使用权， 土地使用权 作财产性权利被转让，房屋所有权人土地使用权拥有者。二城市土地使用转移收益问题. 首先，由于被拆人合法拥有被拆迁房屋的土地使权， 被拆迁人就有权 利获得土使用权转让产生的收益。 其次，国家将属被拆迁人的土地使用权出给拆迁人并从中获得收， 没 有法理的依据被拆迁人作为土地

8、使用权的权利人有占有、 按合法的目 的使用国有土的权利，不受他人干预。地储藏过程中，一边无偿强收 回，一边转手向开商出让，并谋利益，于法无据，于理不公。国家享 国有土地所有权， 被拆迁人享国有土地使用权， 根据他物权优于物权 的原理，在合法期限内，被拆人的使用权是可以对抗国家的所有的。 政府在没有征得被拆迁人同的情况下将土地出给开发商， 属于无权处 分行为如果得不到被拆迁追认，政府和开发签订的土地出让合同效。 政府从中牟利亦不合法。三、关于强行拆迁 根据?城市房屋迁管理条例? 以下简称?条例?的规定，房屋拆迁 是指建设单位据城市规划要求和拆迁许可证， 法撤除批准的建设地范 围内的房屋及其他附属

9、物，对被拆迁人进行补、安置的行为。 屋强行拆迁权的核在于它的强制力， 它不需被拆迁同意就能够产生法 律效。由于这项权力的行使以国家力作为后盾并涉及私人房所有权的保护，因此，防止该项权的滥用， 便成为判定拆权行使合法性的关键。一拆迁权实体合法的一标准 - 社会公共益 前面已经论述，房屋拆迁产生的法律后果一是土地权利流转拆迁人。 而为了判定拆迁是否被滥用， 应领先在法律上设置一标准， 用以评判 一具体的拆迁行为是否合法。项标准就是 公共利益 目前一些地方府对公民房屋强制拆迁中一个常用的理由是个人利益 要服从公共利益 。什么“公共利益 ？“公共益 在律上应该严格界定，台湾区的有关规定将公共益列举为：

10、 铁路、交通学校、公用设施、国防、教。法国 .日本 .德国也分在有关 法规中就公共利作出具体规定，均含所谓 “经营城市 的政利行为。 在我国， 共利益 的法律地位在立中得到了确立。首先是?宪法? ， 法第 10 第 3 款规定 : 国家了公共利益的需要，可以依照法规定对土 地实行征。其次是?土地管理法? 。该第 2 条第 2款规定， 国家了 公共利益的需要，可以法对集体所有的土地实征用 ，并同时在第 58 条第 1 款项规定，国家为公共利益需要使用土地的， 可依法收回国有 土地使用权。第三是城市房地产管理法?该法第 19 条规定，在特情 况下，国家可以根据社会公共利的需要， 依照法律程序前收回

11、出让土 地使用权。 第四是城镇国有土地使用出让和转让暂行条例。 该条例第 42 条规定，在特殊况下，国家根据社会公共利益的需，可以依法收 回土地使用权。然，从宪法、法律到政法规， 社会公共利益 都成了 征用土地、收回地的前提条件，并且在概念使上都是一致的。 ?城市 有房屋管理条例?第 4 条规定: 城市私有房屋因国家建设需要用拆迁 时，建设单位应当给予房所有人合理的补偿 何谓国家建设 1999 年 1 月 1 日前施行的 ?土地管理? 列专章规定 国建设用地 ，在 第 21条中对 国建设 作这样的限定， 国家为了进行经济文化、国防 建设以及兴办社会公共业 ，并在第 22 条中进一步诠 :国家进

12、行经济、 文化、防建设以及兴办社会公共事业的设工程， 只能是列入固定资产 资方案或者按照规定准建设的国家建设工程。 然，在房屋拆迁立法上， 这一立法旨却悄然发生着变化。 ?城市房屋拆迁管理例? 第 2 条规定: 在城市规划区国有土地上实施房屋拆迁， 并要对被拆迁人补偿、 安置 的，适用条例 。事实上，条例就未对拆迁行为本身的合法性出任何 规定，并给公权入私权留下缺口 .按上位法优先原那么，公共利益应按 地法规定界，土地法第 54 条规定可以土地拨的事业才能构成公共利、人益.二强拆公民合法私有房屋法可依 拆迁是公法为， 公权介入私权要有充足的由。 政府之所以有权征用土 地和老姓的房屋，不是基于它

13、的地所有权，而是基于主权行。所以， 政府征用土地须是与主权行为有关的公共利，而不应是经济目的。 目前全国各强制拆迁公民合法私有房屋要依据是国务院制订的 ?城市 房拆迁管理条例?，它不能有遏止和解决房屋拆迁纠纷，反而是演愈 烈.这只能让人得出这样的论： 2001年修订的城市房屋拆迁管理条例? 存在问！首先，该定违宪。 ?中华人民共和宪法?第 13 条规定： “国家保公民 的合法的收入、 储、房屋和其他合法财产的所有 ，第 39条规定：“中 华民共和国公民的住宅不受侵犯。禁非法搜查或者非法侵公民的住 宅。住宅不受侵是公民享有的根本权利，关系到公的生命是否有保 障，活是否安定，攸关公民的生存，公民的

14、生存权和根本权。因此， 在宪法中加以规定和护，任何人不得随意剥夺。按照?法法?规定， 涉及对民事根本权利财产权利的调整只能由根本法律调。 而根据?宪 法?第 62 条之规定，根本法的制订主体只能为全国人代表大会。由 此看来，?条例?有关强制拆迁的规定是立法权严重越位，甚至是滥 用。其次，拆迁人和被拆迁人立补偿安置协议是事行为， 行政机关无权强 一方接受协议。 在补安置协议的订立过程中， 拆迁人被拆迁人是平等 的民事主体，两者当在自愿、公平、等价有偿、诚信用的根底上订立 协议不受任何单位和个人的非法预。 拆迁人对被拆迁人进行偿， 其实 质是对拆迁人被房屋及土地使用权的购置， 带有显的交易性质， 应该 在双方合意根底上签订合同。 即使双达不成协议， 也是当事人自己事， 可以双方协商决，不需要行政机关干预。 行政机关介入补偿同的签订， 是公权向私权的张，违背了 “意思自治 ，“契约由的私法根本原那么。 因此?条例?的关于诉讼不停拆迁的规定应当废止，