房地产企业目标成本定义及成本精细化管理

1、房地产企业目标本钱定义及本钱精细化管理 关键词:房企；建设工程；目标本钱；精细化管理0引言房地产企业的本钱管理经历了核算型、控制型、筹划型三个阶段，传统粗放的本钱管控已经向精细化转变，而目标本钱管理的精细化程度直接决定了房企在本钱管理上的优劣。目前，多数房企均实施以目标本钱为管理主线的工程全过程本钱动态管理，合理制订目标本钱，确保工程的经济效益，及时对各工程进行动态本钱分析，通过预警、强控等措施有效控制本钱。在工程开发的不同阶段，通过逐级分解，渐进明细地制订目标本钱，已经成为工程本钱精细化管理的主要手段。1目标本钱的定义及意义目标本钱是房企根据工程定位和客户价值的分析结论，以工程规划和实施方案

2、为依据，结合市场价格行情以及对未来风险的预估，制定的管理后续设计、招采、工程管理、销售等各作业过程本钱支出的管理文件。目标本钱包括土地本钱、前期工程费、建筑及安装工程费、根底设施费、配套设施费、开发间接费、不可预见费、营销设施建造费。根据开发工程所处的阶段，目标本钱可分为拿地版、启动版、施工图版、交房版。目标本钱的编制是本钱精细化管理的重要核心，且贯穿整个开发周期。2投资决策阶段拿地阶段，土地价值的判断是关键，应从城市价值、区域规划、周边环境、市政配套、土地自身条件、竞品楼盘交易情况、区域内存货分析等方面给目标工程定位定档，设置相应档次的本钱限额，编制出"拿地版目标本钱"。

3、此阶段的目标本钱应客观反映目标地块实际情况。工程全建面单方指标是指除土地本钱外的前期费用、主体建安工程费、根底设施费、配套设施费、开发间接费、不可预计费、营销设施建造费，这七大项之和除以工程的建筑面积得到的指标。目前，企业根据拿地工程所处的城市位置及城市属性，制订了对应的城市地图，将地块分为核心价值、高价值、中高价值、中价值、潜力价值等五大板块；将城市按一线、准一线、二线、三线、四线分成了五个档次，并制订了全建面单方的控制限额。对城市核心价值板块的土地，可根据竞品楼盘的对标数据具体分析；对高价值板块的土地，限额控制在4200元/m23800元/m2；对中高价值板块的土地，限额控制在3800元/

4、m23400元/m2；对中价值板块的土地，限额控制在3400元/m23000元/m2；对潜力价值板块的土地，限额控制在3000元/m22800元/m2。3工程定位阶段获取土地后，要精准定位目标客户，挖掘工程开发的最大价值点，寻求符合客户需求的产品。本钱人员应协同营销、设计人员深度挖掘市场，判定工程的目标购置人群，得出具体的户配方案和产品的定位。此阶段目标本钱精细化管理应重点关注并测算地下室单车位指标、外立面配置、公区精装及景观投入标准、展示区本钱投入、外立面体形系数、窗地比、墙地比等内容。根据地块属性，通常需设计出3种不同方案及对应测算作比照，最终选定一个落地方案。4工程启动阶段1方案设计阶段

5、需确定"启动版目标本钱"，它是工程目标本钱的限额基准，本钱管理人员在此阶段应注意:收集政策性收费文件、垄断行业指导价等；与设计、营销、工程共同确定工程建造标准；与设计共同确定设计限额指标、规划面积；对土方平衡、桩基方案、支护方案、地上可售比、赠送率、窗地比、墙地比、钢筋含量、混凝土含量、地下室单车位面积、人防类型和人防比例、地下室顶板覆土厚度、建面单方、地上可售单方等进行重点测算；与拿地版目标本钱、历史工程、竞品工程进行差异分析；工程的风险项管控措施；测算单价和含量应有理有据；原那么上目标本钱不允许超过拿地版本钱。具体操作可以分为"四步走":对规划指标进

6、行复核，包含规划指标的调整，计算地上可售比、赠送率、窗地比、墙地比、车位配比、单车位面积；对标竞品工程，明确工程的配置标准，确定出设计限额、建造标准、钢筋含量及混凝土含量等；专项方案重点把控，包含土方平衡方案、桩基方案、支护方案、车位方案、外立面标准、精装标准、售楼部方案测算、红线外费用测算；详细了解当地行政收费情况和垄断行业收费情况，多方面数据比照后，夯实数据。2启动版目标本钱确定后，本钱管理中心需对目标本钱进行责任分解，将本钱管控目标分解至设计、营销、开发报建、工程部等具体业务部门，形成各部门对工程的责任本钱，并定期对其进行考核。5工程实施阶段1工程进入实际施工阶段，本钱人员应根据施工图预

7、算或总价包干招标的总包合同来确定"施工图版目标本钱"。施工图版目标本钱原那么上不应高于启动版目标本钱。本钱人员与设计人员应密切沟通，在设计方案落地之前，所有本钱管控动作均需前置，工程实施中的本钱限额及相关参数应在设计方案前告知设计单位。设计初稿阶段，本钱人员应根据每种方案测算出相关造价供公司决策。主体施工图前，设计部门应选择设计优化单位，对工程进行结构、基坑支护、土方平衡及地下室车位排布等优化，使启动阶段的本钱限额能落地、目标本钱不超标。针对造价比例较高的工程，如门窗、外立面、公区精装、景观等，设计部门应至少提供3种方案给本钱测算部门，并作比选。招标时本钱控制人员编制的控制价不能高于目标本钱值，否那么需再次优化设计，直至其在目标本钱控制范围内。2在工程施工过程中，需对目标本钱进行月度动态本钱回忆。动态本钱是工程实施过程中各个阶段表达的已发生和预期发生的本钱之和，包含规划余量。预期发生的本钱需考虑工程可能存在的风险因素及实施过程中