飞宇集团商业综合体策划课件

1、飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划引领品质引领品质 独具风骚独具风骚长清大学城项目决策策划报告长清大学城项目决策策划报告策划：张鹏飞、韩凤华、郭莎莎、秦娜娜策划：张鹏飞、韩凤华、郭莎莎、秦娜娜飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划 本项目将是飞宇首个本项目将是飞宇首个SHOPPING MALLSHOPPING MALL，也是，也是占领长清市场的桥头堡。它对飞宇的意义不仅占领长清市场的桥头堡。它对飞宇的意义不仅仅是成功整合第一个综合商业，更是进入综合仅是成功整合第一个综合商业，更是进入综合商业板块的契机点。商业板块的契机点。 效果图效果图飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策

2、划目 录contents123项目愿景及目标项目愿景及目标市场研判市场研判本体分析本体分析飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划总体构思总体构思服务对象为服务对象为大学城师生、大学城师生、周围居民、外地游客等，周围居民、外地游客等，并能辐射长清城区的居民并能辐射长清城区的居民服务对象服务对象2建设一所建设一所集餐饮、购物、集餐饮、购物、娱乐、休闲、电影院、宾娱乐、休闲、电影院、宾馆等品种齐全、环境优雅馆等品种齐全、环境优雅的大型商业大厦。的大型商业大厦。1建设目标建设目标建设规模为建设规模为1.71.7万平，涉及万平，涉及地下和地上两个层次的商业地下和地上两个层次的商业区域。区域。建设规

3、模建设规模3飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划企业战略意义：企业战略意义：成功布局大学城，辐射长清市区，成功布局大学城，辐射长清市区， 为企业进入房地产市场奠定基础。为企业进入房地产市场奠定基础。企业品牌意义：企业品牌意义：打造大学生高度认可的飞宇品牌商打造大学生高度认可的飞宇品牌商 业，商业品牌提升其他物业品牌。业，商业品牌提升其他物业品牌。实现开发目标：实现开发目标：以商业为主体，其他各类物业协调以商业为主体，其他各类物业协调 运作，稳定回现，并最终服务商业。运作，稳定回现，并最终服务商业。项目愿景及目标项目愿景及目标飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划目 录conten

4、ts123项目愿景及目标项目愿景及目标市场研判市场研判本体分析本体分析飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划市场研判市场研判项目背景研究项目背景研究商业市场研究商业市场研究飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划发展初期（发展初期（2005200520082008年）：各高校建设时期年）：各高校建设时期 状况：高校建设周围比较荒凉、周围配套设施不健全发展中期（发展中期（200820082012 2012 年）：进入快速发展期年）：进入快速发展期, ,周围配套开始周围配套开始完善完善 状况：各高校、大学城商业街初步建设完成，各高校招生量增多； 商铺增多，各高校周边流动小吃店增多； 住宅

5、小区建设，城区住宅分布结构发生变化，住宅区域外移； 济南园博园开始建设并投入运营，将吸引大批人流。近期发展（近期发展（20122012年至今）：由低端商业向中端商业过渡年至今）：由低端商业向中端商业过渡 状况：大学城逐步完善，人流量逐步增多，认可度独步提升； 住宅小区建设基本完成，入户增多； 周围购物、娱乐、餐饮较为混乱，脏、乱、差严重。大学城发展历程及状况大学城发展历程及状况飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划市场研判市场研判项目背景研究项目背景研究商业市场研究商业市场研究飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划区域内主要竞争项目区域内主要竞争项目商业街丹凤小区银座本本案案飞宇集

6、团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划商业街以传统商业为主，业态业种相对低端，对区域商业街以传统商业为主，业态业种相对低端，对区域经济贡献度高，经济贡献度高， 购物环境吵杂。购物环境吵杂。n业态上以中小型百货、小型超市专业市场及最原始的商业集市等低级业态为主；n从业种上看，以满足大学生基本生活需求的综合百货、服装鞋帽、餐饮娱乐、文体设施为主；n商铺分布比较零散，业态比较杂竞争区域一竞争区域一n依托品牌效应以及成熟的商务氛围形成的中高档目的地商圈 ；n舒适的购物环境形成了人气聚集的消费场所；竞争区域二竞争区域二银座位为高档消费，主要购物场所点式分散布局，缺银座位为高档消费，主要购物场所点式分散布

7、局，缺乏互动与消费者的可参与性。乏互动与消费者的可参与性。飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划目 录contents123项目愿景及目标项目愿景及目标市场研判市场研判本体分析本体分析飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划本体分析本体分析区位分析区位分析功能分析功能分析飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划区位条件区位条件 本地块位于大学城的大学路中段，处大学城中心位本地块位于大学城的大学路中段，处大学城中心位置，周围紧邻居民区、高校、园博园，城市意象较强。置，周围紧邻居民区、高校、园博园，城市意象较强。飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划交通条件交通条件 项目大学路

8、与海棠路项目大学路与海棠路交界处，交通非常便利。交界处，交通非常便利。项目紧邻交通主干道交界处，交通条件优越，项目紧邻交通主干道交界处，交通条件优越，地块标识地块标识性强。性强。 K301、济长巴巴士、济长巴巴士2路、路、3路等途径本项目。路等途径本项目。 开通商场班车开通商场班车吸引人流吸引人流飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划地块内部现状地块内部现状本项目地块无建筑覆盖，植被多为杂草，利于开发。本项目地块无建筑覆盖，植被多为杂草，利于开发。飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划项目周边人口较为集中，交通便利。土地状况良好。整个项目地块平整，便于规模开发。大学诚商业中心，大学

9、生对区域认可度高，商业需求旺盛，项目开发的经济价值高。开发价值评估开发价值评估项目的成功运作将有利于集团布局长清周边。本项目有足够的条件成为大学城乃至长清地标式建筑，代言长清。地块开发属性符合大学城的整体规划，同时改善区域内缺乏时尚、活泼、品质元素的形象。地块周边多条城市主干道以及公交线路，极为便利的交通为项目带来利好。延伸价值评估延伸价值评估机会价值评估机会价值评估地块总体价值评估地块总体价值评估飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划本体分析本体分析区位分析区位分析功能分析功能分析飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划大学城核大学城核心客户心客户高校师生高校师生周边居民周边居民外

10、来游客外来游客吸引关键吸引关键：价格合理、产品品质、优势突出、交通方便吸引关键吸引关键：产品品质、价格合理、舒适便捷吸引关键吸引关键：产品品质、舒适便捷、环境优雅对价格和配套的关注度：高校师生周边居民外来游客对价格和配套的关注度：高校师生周边居民外来游客从区域来源上可将大学城客户分为三类从区域来源上可将大学城客户分为三类客户梳理客户梳理飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划客户需求客户需求高校师生：高校师生：餐饮、购物、休闲、娱乐健身、住宿餐饮、购物、休闲、娱乐健身、住宿周围居民：周围居民：餐饮、购物、休闲、娱乐健身餐饮、购物、休闲、娱乐健身外来游客：外来游客：餐饮、购物、休闲、住宿餐饮

11、、购物、休闲、住宿-快捷快捷 飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划项目布局项目布局海海 棠棠 路路大大学学路路商商场场停停 车车 位位商商贩贩区区吸引吸引人流人流飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划地块经济指标地块经济指标项目总占地面积为项目总占地面积为2.7万平米，总建筑面积为万平米，总建筑面积为1.7万平万平米，商业体量较大，总体规模有一定的震撼性。米，商业体量较大，总体规模有一定的震撼性。飞宇集团商业综合体策划飞宇集团商业综合体策划S S（优势）：（优势）：WW（劣势）：（劣势）：OO（机会）：（机会）：T T（威胁）：（威胁）：1 1、主干道大学路和海棠路的交、主干道大

12、学路和海棠路的交汇处，交通便利，昭示性好汇处，交通便利，昭示性好2 2、周边客户量大，未来的城市、周边客户量大，未来的城市发展核心区。发展核心区。3 3、地块规模大，可塑性高、地块规模大，可塑性高4 4、项目山水资源优势明显、项目山水资源优势明显1 1、市场发展不成熟，片区整体、市场发展不成熟，片区整体形象还不高形象还不高2 2、首次进军商业地产，管理没、首次进军商业地产，管理没有参考经验。有参考经验。1 1、县城扩张，城区发展方向、县城扩张，城区发展方向2 2、市场产品空缺，电影院、中、市场产品空缺，电影院、中端商品购物前景看好。端商品购物前景看好。1、周边商业街和在建银座吸客、周边商业街和在建银座吸客量大，未来竞争较大量大，未来竞争较大 S