重置成本法评估房屋及建筑物

1、一、成本法评估房屋建筑物（一）房屋建筑物评估说明1.评估范围位于徐家漕村徐家漕18号的面积为4,972.2平方米厂房，其中:序号权证编号坐落幢号结构总层数建筑面积（就）设计用途1234562.厂房概况其中厂房一（房权证甬海西郊自字第 20010100号）系系职工食堂及宿舍， 总层数3层，建筑面积568.4平方米，钢混结构，形状呈规则矩形；厂房二（房权证甬海西郊自字第 20010101号）系生产车间，总层数1层, 建筑面积1001.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形；厂房三（房权证甬海西郊自字第 20010102号）系生产车间，总层数1层, 建筑面积507.3平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂

2、房四（房权证甬海西郊自字第 20010103号）系生产车间，总层数1层, 层高6.5米，建筑面积1432.9平方米，钢结构建筑，形状呈规则矩形；厂房五（房权证甬海西郊自字第 20010104号）系生产车间，总层数1层, 层高6.5米，建筑面积1097.4平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房六（房权证甬海西郊自字第20010105号）系生产办公楼，总层数2层, 建筑面积365.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形该厂房于1998年竣工，厂房日常维养一般，房屋整体状况一般，厂房现浇 砼楼面，基础有足够承载能力，尚无不均匀沉降，墙体基本完好，有轻微裂缝， 面层破损，木屋架有局部腐朽，屋面少量渗漏，上

3、下水道基本畅通，各种卫生器 具基本完好，个别零件缺损，线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏。生 产车间未装修、办公楼内外墙一般粉刷，简单装修。2.2计算过程根据委估厂房的实际情况，房屋造价按XXX区域房屋结构评定及重置价格标准表确定房屋结构等级评定及重置价格标准表条分结构等级主要条件重置价格（元/平方米）钢混结构一一-框剪、剪力墙、框筒、筒中筒，框架、钢砼结构；现浇钢砼楼面； 塑钢、铝合金门窗；外墙中咼档装饰，内墙初装修；水、电、卫、 电梯等设施。900-二二框架、钢筋砼排架结构；现浇钢砼楼面；塑钢、铝合金、钢门窗； 外墙中档装饰，内墙初装修或一般粉刷；水、电、卫设施。770三大模板、外砌

4、内框架结构；预制多孔板楼面； 钢、木门窗；内外墙一般粉刷；水、电、卫设施。600砖混 结构一一-标准砖墙或部分钢砼梁、柱承重（有构造柱）；现浇钢砼楼面； 塑钢窗、铝合金门窗；内外墙一般以上粉刷；水、电、卫设施。620-二二标准砖墙承重或部分钢砼梁、柱承重；预制多孔板楼面；钢、 铝合金、木门窗；内外墙一般粉刷；水、电、卫设施。550三标准砖墙承重；预制多孔板楼地面；钢、木门窗；一般粉刷； 水、电设施。400砖木结构标准砖墙承重，屋面由木屋架或木、 砼桁条栓子承重；木或预制多孔板楼面；木门窗；一般粉刷；水、电设施。320木结构木梁、柱承重（墙体仅为分隔、围护），木屋架；木楼面； 一般粉刷；木门窗；

5、水、电设施。300简易结构半砖墙、毛石、杂乱砖墙承重或木柱承重；较差木楼面，小青瓦、 平瓦屋面。100勘察设计费5%。、工程监理费1.5 %、质量监督费1%o,合计为建造成本 的 2.1 %;管理费用：包括建设单位的人员工资、福利费、办公费、差旅费等，按建筑物建造成本的一定比率测算，通常为1-3%,本次估价取2%建设期利息：包括建造成本和管理费用的利息。根据评估人员调查，同类建筑的开发建设周期为12个月，利率采用同期中国人民银行一年以内的 贷款基准利息率，取6%钢混结构单位重置成本：前期费用=770× 2.1%= 16.17元管理费用=770× 2%=15.4元建设期利息=

6、(770+16.17+15.4 )× 6%÷ 12× 12÷ 2=48.09 元单位重置成本=770+16.17+15.4+48.09=849.66 元砖混结构单位重置成本：前期费用=550× 2.1%=11.55元管理费用=550× 2%=11元建设期利息=(550+11.55+11)× 6%÷ 12× 12÷2=34.35 元单位重置成本=550+11.55+11+34.35=606.90 元砖木结构单位重置成本：前期费用=320× 2.1%=6.72元管理费用=320×

7、 2%=6.4元建设期利息=(320+6.72+6.4 )× 6%÷ 12× 12÷2=19.99 元单位重置成本=320+6.72+6.4+19.99=353.11 元钢结构单位重置成本：前期费用=250× 2.1%=5.25元管理费用=250× 2%=5元建设期利息=(250+5.25+5)× 6%÷ 12× 12÷2=15.62 元单位重置成本=250+5.25+5+15.62=275.87 元房屋成新率的确定，根据现场勘查情况结合房屋成新标准表确定鉴定成新率为50%房屋成新标准表条件完好

8、房基本完成房一般损坏房严重损坏房危险房全 新全部 符合大部 符合全部 符合大部 符合稍好于全部 符合全部稍好于稍好于符合全部稍好于稍好于符合1.00.9-1.00.8-0.90.7-0.80.6-0.70.5-0.60.4-0.50.4以下结 构 和 楼 地 面地 基 基 础有足够承载能力，无 不均匀沉降有承载能力，有 少量不均匀沉降承载能力不足，有 较大不均匀沉降， 对上部结构已产生 一定影响有明显不均匀沉降 且有继续发展，严重 影响上部结构安全 和正常使用承载能力严重不足，有 严重不均匀沉降，已引 起结构倾斜、位移、开 裂、扭曲、房屋随时有 倒坍可能承 重 构 件完好坚固，屋架、墙 体完好

9、承重构件，木屋 架各部件节点连 接基本完好承重墙体产生下垂 变动，有轻微裂缝、 木屋架有局部腐朽承重墙体严重损坏， 有明显下垂变形，木 屋架端节点腐朽，有 明显的下垂或倾斜构件严重腐朽、开裂变 形，已超过极限，丧失 稳定性非 承 重 墙墙体完好牢固，无破 损砖墙体轻微裂 缝，面层破损部分墙体裂缝，间 隔墙、面层局部损 坏，失修严重墙体裂缝、倾斜墙体严重开裂、倾斜， 部分倒塌屋 面不渗漏，排水设施畅 通局部渗漏，排水 设施基本畅通局部漏雨，局部高 低不平严重漏雨，木屋架严 重腐朽，排水设施严 重锈烂、断裂不全普通漏雨，严重破损楼 地 面整体面层完好、平整整体面层基本完 好整体面层局部空 鼓、裂缝

10、整体面层严重空鼓、 裂缝破烂不堪装饰门 窗完好无损，开关灵 活，油漆完好少量开关不灵， 油漆尚完好部分开关不灵，油 漆老化剥落大部分开关不灵，翘 曲变形，部件残缺朽 腐，油漆见酥内外墙抹灰完整牢固，无空鼓、 裂缝稍有空鼓、裂缝、风化局部裂缝、空鼓、 剥落，勒脚严重侵 蚀风化普通空鼓、裂缝、风 化脱落，勾缝砂浆严 重酥松、脱落，墙面 渗水顶 棚完整牢固，无破损和 下垂脱落少量面层翘裂、 缺损局部破损，顶棚下 垂变形，面层破烂 脱落面层破烂不堪，严重 下垂变形，吊筋松 动、弯曲、断裂、腐 朽、蛀蚀细 木 装 修完整牢固，油漆完好稍有松动、残缺， 油漆尚完好木材部分腐朽、蛀 蚀、残缺、油漆老 化木材

11、部分严重腐朽、 蛀蚀、残缺、油漆脱 落设备水 卫上下水管畅通无阻， 各种卫生器具完好， 零件整齐上下水道基本畅 通，各种卫生器 具基本完好，个 别零件缺损上下水道不够畅 通，卫生器具部分 损坏上下水道严重堵塞、 锈蚀、漏水，卫生器 具较大部分损失、残 缺电线路及各种照明装 置完好，绝缘良好线路和各种照明 装置基本完好， 个别零件损坏设备陈旧，电线部 分老化，少量照明 装置有损坏、残缺设备陈旧残缺，电线 普遍老化、零乱，照 明装置残缺不齐，绝 缘不符合要求年限成新率，委估房屋建于1998年，已使用20年，类似房屋的使用年限约为30年，因此年限成新率=(30-20 )÷ 30=33.33

12、%综合成新率=33.33%× 50%+50% 50%=41.67%钢混结构评估单价=849.66 × 41.67%=354.01元砖混结构评估单价=606.90 × 41.67%=252.87元转木构评估单价=353.11 × 41.67%=147.12元钢结构评估单价=275.87 × 41.67%=114.94元厂房一评估值=354.01 × 568.4 m2 =201,220.76 元厂房二评估值=252.87 × 1001.1 Itf =253,144.29 元厂房三评估值=354.01 × 507.3 tf =179,590.59 元厂房四评估值=114.94 × 1432.