物业管理公共能耗管理方案PPT学习教案

1、会计学1物业管理公共能耗管理方案物业管理公共能耗管理方案主 要 内 容前 言第一章 公共能耗的概念第二章 相关法律法规第三章 公共能耗统计分析第四章 公共能耗对比分析及改进第五章 节能技术的收集应用第六章 支持性文件第1页/共59页前 言第2页/共59页前 言 管理处在控制公共能耗方面，以往都是以控制“钱”为目的，要求水电分析报表中公共能耗费用与代收代付费用之和需与供电局或水务局收取的费用相等。而实际情况是代收代付往往存在盈利，管理处便将盈利用来冲减公共能耗费用，表面看公共能耗费用降低了，甚至部分管理处公共能耗为“零”或者“负值”。管理处对每月公共能耗费用进行调整后，导致公共能耗实际用量失真，

2、无法对公共能耗进行有效管控。 第3页/共59页前 言第4页/共59页前 言 虽然水务局和供电局每月抄表时间不是很稳定，但若以按年为周期进行统计对比，可得出在一年的周期内代收代付这部分费用的盈余亏损，最终在年底由财务部考虑是否统一对各管理处公共能耗进行冲减，以保证公共能耗数据的真实性。 只有在获得了公共能耗真实数据的基础上，管理处才可以有目的实施节能降耗。第5页/共59页第一章 公共能耗的概念第6页/共59页公共能耗的定义： 业主、使用人公有部位，共用设备、设施和在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗称为“公共能耗”，由此产生的费用为“公共能耗费用”。 第一章 公共能耗的概念第7页/共59页

3、 共用部位的定义： 指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、 楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位; 第一章 公共能耗的概念第8页/共59页第一章 公共能耗的概念第9页/共59页第一章 公共能耗的概念第10页/共59页第二章 相关法律法规第11页/共59页第二章 相关法律法规第12页/共59页供用电合同： 无功电力应就地平衡。用电方应在提高用电自然功率因数的基础上，设计和装置无功补偿设备，并做到随其负荷和电压变动及时投入或切除，防止无功电力倒送。用电方在供电规定的电网高峰负荷时的功率因数应达到下列规定

4、：(1)高压供电的工业用电和高压供电装有带负荷调整电压装置的用电，功率因数为0.90以上；(2)其他100千伏安(千瓦)以上用电(包括大、中型电力排灌站)，功率因数为0.85以上；(3)趸售和农业用电，功率因数为0.80。第二章 相关法律法规第13页/共59页第二章 相关法律法规第14页/共59页第二章 相关法律法规第15页/共59页铸铁螺旋升降式水龙头 ：该水龙头的密封垫容易损坏，造成关闭不严而漏水。此外，其生产工艺落后，阀体制造粗糙，阀体容易锈蚀，造成出水水质差。 第二章 相关法律法规第16页/共59页上导向直落式便器水箱配件 ： 直落式排水密封球塞与开关的把柄挑杆运动不一致，造成球塞复位

5、不正导致漏水。进水系统无防倒虹吸装置，易造成自来水管道污染。进水噪音大（大于60分贝），无补水装置，卫生条件差。进水口低于水面的卫生洁具水箱配件 ：这类水箱配件的缺点是：进水阀防倒虹吸装置不可靠，容易造成水箱水返回进水管，污染自来水。 。第二章 相关法律法规第17页/共59页冲水量大于9升的便器及水箱：旧式陶瓷便器的冲洗水量大多大于9L，与发达国家相比明显偏高。与旧式便器配套的老式冲洗水箱不但需水量大，而且进水阀和放水口易漏水，易损坏，导致水的浪费。有的便器水箱每天漏水达几十升，甚至几百升，造成水资源的极大浪费。第二章 相关法律法规第18页/共59页第三章 公共能耗统计分析第19页/共59页

6、计量系统图应当由管理处工程主管进行编制。公共能耗台帐由管理处工程主管进行编制，应当准确完整。分析报表应由管理处工程主管负责编制，每月27日之前上报上月水电分析报表。节能技术应用能耗趋势分析能耗项目比例公共能耗抄表应由专人负责，每月25日对公共能耗进行抄表。第三章 公共能耗统计分析公共能耗管理模型第20页/共59页1、新入伙小区在入伙前2个月应当分别编制公共用电计量系统图、公共用水计量系统图。2、新接管小区应当在正式接管后1个月内分别编制公共用电计量系统图、公共用水计量系统图。3、计量系统图应当准确完整，在接管过程中发现计量不完善的位置，应及时向相关方反馈。第三章 公共能耗统计分析第21页/共5

7、9页1、公共能耗统计台帐应当在编制计量系统图后1周内统计完成，应当完整准确。2、能耗统计台帐应当按功能类别对公共能耗设备进行统计，公共能耗设备清单应当完整，每月功耗应当根据实际使用情况计算得出。第三章 公共能耗统计分析第22页/共59页1、 管理处应安排专人负责公共能耗的抄表，每月25日统一对公共能耗计量装置进行抄表，使用公司标准抄表记录本，并在30日之前统计完成并上报相关部门。2、代收代付部分用户能耗计量装置应当在每月25日至30日之间进行抄表，使用公司标准用户抄表记录本。3、每月将分表和总表抄完后，应当计算分表总和和总表之间的误差，得出线路的损耗，线路损耗超过5%应当进行原因分析。第三章

8、公共能耗统计分析第23页/共59页1、管理处每月使用的公共能耗费用和代收代付的用户能耗费用，应当在每月25日制定上期分析报表，并于30日之前交至相关部门处。含有代收代付费用的分析报表，应当统计收缴率和代收代付盈亏金额。2、地下车场、中央空调、中水系统、供暖系统等单独核算的部分能耗应当在分析报表中单独列出。3、公共能耗需要分摊给业主的管理处，应当按分摊标准计算出每户分摊的费用。每月分析报表中应当包含水务局、供电局等所收取的能耗费用，并与管理处自己抄表得出的能耗费用进行对比分析。第三章 公共能耗统计分析第24页/共59页1、管理处工程主管应当每月对公共能耗数据进行统计分析，采用柱状图对去年同期和每

9、月之间进行对比，浮动超过10%应当说明原因和整改措施。2、管理处应在每年12月制定出下年度能耗管理方案，能耗管理方案应包含在工程服务方案内报物业管理类部门审核批准。3、公共能耗应当进行年度趋势分析，采用曲线图对最近三年公共能耗数据进行对比，根据分析结果制定相应措施。每年12月底对本年度的公共能耗中各类别能耗数据采用饼状图进行对比分析。第三章 公共能耗统计分析第25页/共59页第四章 公共能耗对比分析及改进第26页/共59页公共能耗计量系统图： 是为了准确掌握公共能耗的组成部分，进而对公共能耗进行完善准确的计量和管理。三级计量体系管理： 对能耗计量装置按计量范围的不同分为三级，每一级计量装置分别

10、用A、B、C进行编号。第四章 公共能耗对比分析及改进第27页/共59页第四章 公共能耗对比分析及改进第28页/共59页公共用电计量系统图低压进线柜总表计量A1开关柜计量总线计量B1开关柜计量开关柜计量B2电梯机房计量C1水泵房计量C2管理处用电计量C3员工宿舍计量C4路灯景观计量C5停车场设备计量C6活动中心计量C7公共照明计量C8风机房计量消防中心计量三级计量一级计量二级计量第29页/共59页第30页/共59页第31页/共59页公共能耗计量台帐的建立与完善：制定公共能耗计量系统图统计公共能耗设施设备数量、功率根据运行时间、系数计算每月功耗制定公共能耗统计、计量台帐通过每月抄表，完善水电表计量

11、系统第四章 公共能耗对比分析及改进第32页/共59页公共能耗计量台帐第33页/共59页1、公共能耗抄表时间、周期要稳定，2、每月对损耗、变量进行分析。 3、用水、用电总表度数均应以管理处抄表数据为准。第四章 公共能耗对比分析及改进第34页/共59页公共能耗抄表记录第四章 公共能耗对比分析及改进第35页/共59页第36页/共59页分摊方式分摊方式费用计算费用计算适合区域适合区域备注备注管理费承担公共能耗小区内公共能耗由管理费承担，公共能耗应当是按能耗项目来计算，如电梯、水泵房、公共照明等。深圳地区业主分摊公共能耗小区内公共能耗由全体业主进行分摊，公共能耗应当按栋和楼层来计算，如每栋的公共照明、电

12、梯用电等。深圳以外地区公共能耗分摊方式第四章 公共能耗对比分析及改进第37页/共59页每月水电分析报表填写指南项目项目明细明细填写方法填写方法支持文件支持文件备注备注公共用水、公共用电计量点对各类公共能耗设施设备的分类计量，可以对部分设备进行合并计量公共能耗计量装置台帐上月用量上月抄表的用量公共能耗抄表记录本月用量本月抄表的用量公共能耗抄表记录本月费用公共能耗计算单价公共用水：方/4.30元公共用电：度/0.944元水电单价应根据各地具体情况而定停车场用水、停车场用电用量和费用停车场能耗需单独计量核算，管理处自主经营的停车场能耗可以放到公共能耗里面第四章 公共能耗对比分析及改进第38页/共59

13、页代收代付(以制作1月水电分析表为例)计量点收费方式应收金额通过抄表，按相关水电费价格计算出应收费用，包含2部分：1.2月银行托收（1月水电费）2.2月现金收取（12月的水电费）2月银行托收情况统计表2月现金收取统计表主表1实收金额包含2部分：1.银行实际托收（1月水电费）2.现金实际收取（12月的水电费）当月银行托收情况统计表当月现金收取统计表主表1收缴率实收与应收的比率合计银行托收与现金收取的合计第四章 公共能耗对比分析及改进第39页/共59页项目项目明细明细填写方法填写方法支持文件支持文件备注备注损耗盈亏本月损耗盈亏公共+停车场+代收代付实际收取供电局（水务局）收取费用每月水电分析表本年

14、度盈亏每月累加每月水电分析表本月水费本月电费费用金额水务局、供电局收取费用每月电费通知单、水费回执单用水总表度数用电总表度数总表度数水表总表度数，电表安装在配电房低压进线柜的总表每月抄表记录损耗各分表总和与总表度数的差额比率每月抄表记录第四章 公共能耗对比分析及改进第40页/共59页第五章 节能技术的收集应用第41页/共59页第五章 节能技术的收集应用第42页/共59页第43页/共59页第五章 节能技术的收集应用第44页/共59页产品类别参数普通电感式荧光灯(43W)欧凡一体化直管节能荧光灯(24W)备 注配 置电感镇流器、启辉器、灯管一体化（镇流器加灯管）输入功率43W左右24W节 电 率无

15、35-45%电压及原配置器件的耗电量对节电率有影响,平均为40%耗 电 量0.043度/小时0.024度/小时节省0.019度/支/小时使用寿命一般灯管只有5000小时左右正常使用可达10000小时以上电费(月)0.043kw*24h*30d*0.85/kw.h=26.31元元0.024kw*24h*30d*0.85/kw.h=14.68元元每月每支节省电费11.63元每年每支节省电费139.56元第45页/共59页LED节能灯：1.规格：T8 600mm；2.电压:100-240VAC；3.功率:10W；4.型号：SG-DL10W-015.光通量：800LM；6.色温：2800K-7000K

16、；7：材质：铝座加PC罩第46页/共59页 更节能采用半导体发光原理，直流驱动，超低能耗（单管最低0.03瓦），电光功率转换接近100%，磊晶光效超过120LM/W，且每年还以30%的速度在提升。比白炽灯省电90%，比传统电子节能灯省电80%，LED堪称是照明技术的伟大革命。更长寿LED光源使用寿命可达5万到10万小时，比传统光源寿命长10倍以上，大大减少了光源的更换和维护成本，被誉为永不熄灭的灯。更环保LED是一种绿色环保光源，光谱中没有紫外线和红外线、热量低、无辐射；无频闪可视力；不含汞元素，且可杀灭空气中的有害物质，除去各种有毒化学物，除去生活中的各种异味，迅速消除空气中的烟雾。第47页/共59页第五章 节能技术的收集应用第48页/共59页感应方式被动式工作电压110V-AC240V(50Hz/60Hz)感应原理人体红外自身功率25ua感应距离7米负载能力阻性200W,感性100W感应角度140度圆锥角负载范围各类灯具光控感应5LUX-500LUX(可调)环境温度-20+50第49页/共