潍坊写字楼市场调研报告

1、晶立方写字楼定位报告和扬实业营销部2013年8月1 1写字楼市场分析部分2 2目录CONTENTSPart 1潍坊写字楼整体市场分析Part 2在售及潜在写字楼项目分析Part 3投入使用写字楼市场分析3 3写字楼市场分析目前潍坊市现由写字楼主要分布在东风街、福寿街、胜利街沿线及白浪河、潍城区老办公区，区域性明显。总体来看，潍坊市区目前投入使用的写字楼主要分布于东风街、福寿街和胜利街沿线，在售的写字楼项目主要集中于新华路沿线及东部区域。福寿街东风街胜利街写字楼分布格局 潍坊写字楼发展始于2004-2005年，历经多年的发展，逐渐形成了如今的格局，具体变化表现：由单一业态向综合转变、面积由小到大

2、、写字楼硬件智能化和服务不断提升；自2011年起，潍坊市写字楼项目建设开始向专业、集约化方向发展，高端定位写字楼层出不穷，未来高品质写字楼竞争将会更为激烈。中天下环球世纪中心世纪名城领锋阳光100万达广场潍坊中心潍坊写字楼市场正在稳步发展的起步阶段，但在规模、品质、价格等方面与其他一线、二线城市相比还存在较大差距。投资大厦联通大厦盈隆广场华润商务东盛广场中土大厦金马国际辰隆理想东晨杰座金融街2005年2006年7月2006年11月2006年12月2007年5月2007年底2008年初2008年6月2011年5月2011年12月金宝水晶城2009年写字楼市场发展潍坊写字楼市场整体供应量大，在售项

3、目（没有新盘推出）整体供应量接近20万，成交量较少，月均去化5000左右，整体价格较低，均价在5500元/左右。潍坊写字楼市场供大于求，去化速度慢，成交价格低。供应量（）202301201347196646187244192500187737成交量（）402148049505940269844763成交均价（元/）5319498854445786570057501月2月3月4月5月6月4400460048005000520054005600580060000500001000001500002000002500002013年年1-6月潍坊写字楼市场供应结构及价格走势月潍坊写字楼市场供应结构及价

4、格走势整体供应情况及价格分析目录CONTENTSPart 1潍坊写字楼整体市场分析Part 2在售及潜在写字楼项目分析Part 3投入使用写字楼市场分析7 7写字楼市场分析目前在售及潜在项目分布情况8玉清大厦世纪环球中心中天下阳光100新华国际酷睿中心天恒国际大厦天润大厦欣泰商务大厦金融广场潍坊中心金宝商务中心宝莲金融中心月河楼祥业国际金域国际大厦世界之窗商务大厦万银大厦世纪东方商务大厦潜在项目在售项目l目前潍坊写字楼市场项目分布主要集中在奎文区和高新区；l在售项目多集中在奎文区，东风街与新华路沿线l潜在项目多集中在高新区，金马路沿线。项目基本情况分析9所属板块项目名称项目地址开发商容积率总建

5、面（万）其中写字楼面积（万）奎文区万达广场奎文东风街与鸢飞路交叉口北100米路东万达集团457.57.6世纪环球中心新华路与东风街交叉口南行50米路西潍坊金天地投资有限公司12.81111中天下胜利街与新华路交叉路西南角潍坊大盛名扬投资有限公司5.75.22.6阳光100奎文胜利街与鸢飞路交叉口西50米路北潍坊阳光壹佰置业有限公司5.261201.2新华国际奎文新华路与新北宫街交汇处西北角 潍坊仁杰置业有限公司581.3酷睿中心北海路与北宫街交叉口西南角 潍坊科达置业有限公司 5152.7天恒国际大厦健康街与虞河路交汇处东50米路北潍坊恒联房地产有限公司2.71.891.89高新区天润大厦东风

6、东街5738潍坊天润房地产开发有限公司25.65.6欣泰世纪大厦经济开发区新华路与玉清街交叉口西50米路北 潍坊欣泰世纪房产开发有限公司2.71.651.65高新城投金融广场潍县中路与东风东街交叉口东北角潍坊高新城市建设投资开发有限公司2.5339.3玉清大厦玉清街与东方路交叉口东南角潍坊大川置业有限公司2.73.393.39l目前潍坊房地产市场，写字楼项目主要集中在奎文区和高新区；项目周边的有新华国际和酷睿中心；l在售写字楼项目体量较小，多集中在5万以下；仅有世纪环球中心一个项目总建面达到11万产品分析10所属板块项目名称物业组合楼层划分户型划分（） 标准层面积（）奎文区万达广场购物中心6层

7、；两栋写字楼24层；五星级酒店18层；4栋住宅33层1-5层大商业；6-24层写字楼65-1802000世纪环球中心loft+商业+写字楼2-5层功能配套，6-26为写字楼，27-30商务LOFT，32层为旋转餐厅80-1903000中天下商业+写字楼1-5层商铺，6-27层写字楼50-12001200阳光100住宅+商业+写字楼50-10001000新华国际2栋26层住宅，1栋19层住宅，1栋8层公寓，1栋19层写字楼1-2层商业，3-19层写字楼40-115（不可自由分割）650酷睿中心2栋32层高层住宅、2栋18层板式小高层住宅、1栋26层五星级酒店和1栋23层商务写字间1-15层为酒店

8、，16-27层为写字楼96-213（不可自由分割）1000天恒国际大厦商业+写字楼1-2层为商业，3-20以上为写字楼50-12351235高新区天润大厦沿街商业+写字楼1-2层沿街商业，3-6层为餐饮酒店，7-28层写字楼42-10001000欣泰世纪大厦住宅+写字楼1-2层底层商铺，3-5层商务酒店，6-10层办公写字楼。40-97（不可自由分割）1600金融广场商业+酒店+写字楼，14栋12层写字楼1-3层商铺，4-12层为写字楼60-2001100玉清大厦26层写字楼1-2层为入户大堂，3层以上为写字楼139-5001300l目前潍坊市场纯写字楼项目较少，多为综合体项目或者与住宅搭配项

9、目；l户型面积集中在50-200，多数可以自由组合分割；单层面积在1500左右；l项目周边的新华国际和酷睿中心，均为住宅与写字楼搭配项目，写字楼发展相对较为低端销售情况分析11所属板块项目名称开盘时间销售均价（元/）销售率目前优惠奎文区万达广场2013年6月2 日650025%一万抵五万世纪环球中心2011年10月18日850075%无中天下2011年10月31日680040%全款优惠200元/阳光1002013年6月30日730040%2万抵4万新华国际2012年9月26日550030%全款98折，按揭99折酷睿中心2013年7月1日560060%价格优惠，985500元/，1235600元

10、/天恒国际大厦2012年11月25日4699起价，均价585065%全款95折，按揭96折高新区天润大厦2013年5月25日7200（起价6500）30%全款97折，按揭98折欣泰世纪大厦2013年7月1日5300（南北向差500）40%无金融广场690070%无玉清大厦2012年7月1日520060%无l在售写字楼项目主要集中在奎文区和高新区，l奎文区为中心城区，商务发展周期较长，写字楼销售价格在6500元/左右，且高端写字楼项目较为集中；l高新区作为潍坊主力发展区域，未来发展潜力巨大，企业集中，写字楼销售价格集中在5500元/左右；l潍坊写字楼市场整体处于供大于求的状态。城市发展格局决定潍

11、坊的写字楼发展水平正在逐步提升的阶段，销售周期较长，销售速度缓慢。硬件配置分析12所属板块项目名称大堂其他硬件配套奎文区万达广场10.8米挑高，230精装大堂9部三菱电梯，中央空调世纪环球中心600五星精装大堂5A智能系统，中央空调，进口电梯，楼顶有停机坪，配有餐厅、会所等中天下400精装大堂中央空调，进口电梯阳光100精装大堂中央空调，进口电梯新华国际简装大堂地暖，无中央空调酷睿中心精装大堂地暖，无中央空调，配7部电梯，会所配有会议室 餐厅等配套设施天恒国际大厦精装大堂地暖，无中央空调高新区天润大厦精装大堂5A标准配置，三菱电梯，3层立体停车欣泰世纪大厦简装大堂无供暖，无中央空调，4部电梯金

12、融广场精装大堂5A智能配置玉清大厦简装大堂无中央空调l目前潍坊在售写字楼项目硬件配置较为低端，配置类目参差不齐；随着实力地产企业的进驻，将逐渐提高写字楼硬件配备水平；l在售写字楼项目多采用精装大堂，但精装水平不一；多数项目没有配备中央空调等设施，而后期新建物业及实力地产企业写字楼项目，大部分选用中央空调及新型科技设施；并越来越注重大型会议室、餐饮、酒店、金融等写字楼配套设施的完善客户情况分析13俱乐部1%建筑规划3%保险公司3%机械设备3%医药公司3%保洁3%设计公司4%美容机构4%电子科技5%化工原料5%投资公司7%工程公司8%教育机构8%装饰公司11%贸易16%房地产公司16%写字楼客户分

13、析写字楼客户分析l目前潍坊市场写字楼客户主要以房地产公司、贸易公司、装饰、教育、工程、金融投资类为主，地域来源以本地及省内为主；企业需求面积相对较小，整层及半层租赁或购买者较少潜在竞争市场分析14所属板块项目名称项目地址容积率总建面（万）其中写字楼面积开盘时间奎文区潍坊中心奎文新北宫东街与新华路交汇处西北角6.17.034预计10月份金宝商务中心胜利街新华路交叉口6.72.372.37预计8月宝莲金融中心四平路与民生街交叉口西南角7.081210潍城区月河楼月河路胜利街到福寿街段东侧2.7713.862.3预计10月高新区祥业国际健康街与东方路交汇处72.432.432013年底金域国际大厦潍

14、县中路与创新街路口西200米路南2.68332013年下半年世界之窗商务大厦健康东街与金马路交汇口东南角1.169910月份万银大厦高新技术开发区胜利街与东方路交汇处东路南50米1013.552013年下半年世纪东方商务大厦东风东街与富华路交汇处2.322.32预计10月份所属板块项目名称其中写字楼面积（万）奎文区万达广场5.8世纪环球中心3中天下1.5阳光1000.5新华国际0.9酷睿中心1.1天恒国际大厦0.5高新区天润大厦4欣泰世纪大厦0.8金融广场3玉清大厦1.3l潍坊写字楼市场在售及潜在供应量巨大，预计2013年下半年2014年整体写字楼供应量将达到62.82万，其中潜在项目约40.

15、42万，在售项目存量约为22.4万。项目名称项目名称中天下潍坊国际地理位置地理位置胜利街新华路交叉口西南开发商开发商潍坊大盛名扬置业有限公司对外报价对外报价起价5800元/，均价6800元/开工时间开工时间2009年10月1日竣工时间竣工时间2013年8月31日占地面积占地面积6849平方米建筑面积建筑面积5.2万（写字楼占2.6万）物业类型物业类型写字楼容积率容积率5.7单层面积单层面积1200车位配比车位配比地上、地下共计300个面积区间面积区间主力面积60-200楼层状况楼层状况共27层，每层14或17户外立面外立面玻璃幕墙+石材大大 堂堂400，精装修交房标准交房标准毛坯装修设施装修设

16、施东芝电梯（5部）、中央空调、地暖，局部新风系统客户信息客户信息知名企业较多，PICC、中建旗下中外园林设计公司、光明乳业等楼层划分楼层划分1-5层商铺；6-11层为小户型写字间，散售；12-27层为大户型写字间，整层或半层出售优劣势优劣势分析分析优势：潍坊代表性写字楼项目，新华路商圈，宣称5A级写字楼，营造项目的高端意向,营销推广调性高（从活动、推广方向、设计物料等方面），市场知名度、认可度较高；地段：依托新华路商圈、搭界新兴政务区。劣势：体量较小，售楼处设置无昭示性，定价较高，高于写字楼客户心理预期，无法圈层大客户，销售缓慢；案例分析中天下新华路商圈代表性写字楼项目，销售价格较高，市场报价

17、6800元/（实际成交均价6500元/），2011年入市，整盘去化率较慢。案例分析案例分析万达中心项目名称项目名称万达广场万达中心地理位置地理位置东风街与鸢飞路交叉口开发商开发商潍坊万达广场有限公司对外报价对外报价均价6500元/开工时间开工时间2012年11月竣工时间竣工时间2013年12月总建筑面积总建筑面积58万写字楼建写字楼建筑面积筑面积7.6万物业类型物业类型写字楼容积率容积率5单层面积单层面积2000车位配比车位配比1200个面积区间面积区间主力面积65-180楼层状况楼层状况共24层，每层7户外立面外立面玻璃幕墙+石材+铝板大大 堂堂挑高10.8米，230，精装修交房标准交房标准

18、毛坯装修设施装修设施三菱电梯（9部）、中央空调客户信息客户信息证券、理财投资公司、化妆品公司、私营业主等，无知名企业。楼层划分楼层划分1-5层大商业；6-24层写字楼优劣势优劣势分析分析优势：万达成熟的写字楼复制，万达品牌影响力，硬件配套标准较高，如电梯、外立面、空调等，车位配比较多；定价合理；劣势：非传统办公区，只有尚未成型的商业配套，客户认可度低，产品上大堂面积较小，号称甲级写字楼但未做到甲级写字楼的标准非传统办公区内的高标准写字楼，项目定价符合市场，目前销售均价6500元/，去化速度较其它写字楼来看较快。案例分析案例分析世纪环球中心项目名称世纪环球中心地理位置新华路与东风街交叉口南50米

19、开发商潍坊金天地投资有限公司对外报价前期对外报价8000元/现起价6000元/开工时间2010年8月1日竣工时间2013年12月31日占地面积8581平方米建筑面积11万物业类型写字楼容积率12.8单层面积3000车位配比1000个面积区间主力面积80-190楼层状况共32层，每层29户外立面玻璃幕墙大 堂500精装双大堂，层高5.7米交房标准毛坯装修设施三菱电梯（12部）、新风系统客户信息潍坊市区投资客户，保险、金融为主楼宇业态1-5层商业，6-11层为政控和公司留。房可售房源其中12-15层散售，16-26层三分之一起售；27-30层为为层高5.7米的LOFT公寓。优劣势分析优势：新华路商

20、圈中心位置，超5A级写字楼，绿城物业管理，160米层高地标性建筑，顶层停机坪，营销推广方面更是高端；劣势：“假大空”，价格偏离潍坊市场，直升机停机坪等附加值严重超越本地市场客户需求，无法成为客户购买的实质推动力。潍坊目前硬件标准最高的写字楼，超越本地客户需求，定价偏离潍坊市场，销售率较低。案例分析案例分析金融广场项目名称项目名称金融广场地理位置地理位置东风东街与潍县中路交叉口开发商开发商潍坊大盛名扬置业有限公司对外报价对外报价均价6900元/开工时间开工时间2009年10月1日竣工时间竣工时间2013年8月31日总建筑面积总建筑面积33万写字楼建写字楼建筑面积筑面积9.3万物业类型物业类型写字

21、楼容积率容积率-单层面积单层面积1100车位配比车位配比地上、地下共计300个面积区间面积区间主力面积60-200楼层状况楼层状况共14栋，一期首开6栋，每栋12层外立面外立面玻璃幕墙+石材大大 堂堂400，精装修交房标准交房标准毛坯装修设施装修设施三菱电梯（3部）、中央空调客户信息客户信息购买投资类产品的为奎文区、高新区投资客户；楼层划分楼层划分1-3层商铺；4-12层为写字楼优劣势优劣势分析分析优势：首次推出写字楼反租，年反租9.4%，十年回本，对投资客户吸引较大；劣势：半层起售，且有行业限定，只卖给金融、保险、贷款等公司；潍坊规模较大的写字楼集群，一期共有6栋12层的写字楼，反租类写字楼

22、（年回报率9.4%）出售较快。案例分析目录CONTENTSPart 1潍坊写字楼整体市场分析Part 2在售及潜在写字楼项目分析Part 3投入使用写字楼市场分析1919写字楼市场分析已使用项目租金分析20潍坊现有写字楼市场租金水平在1.2-2元/天，租金水平较低，客户主要以中小型企业租用为主。板块板块项目项目租金租金（元（元/ / /天）天）企业客群企业客群档次档次备注备注潍城丰橘园大厦1.2左右供销实业公司、化妆品等中档设施老旧、无地下停车位金源大厦0.71小企业：摄影、培训学校、纹身低档即将被淘汰绝对特区1小企业：装饰公司、贸易、电子商务中档以小面积为主奎文泰华大厦1.22中型企业：证券

23、、装饰公司、贸易公司较高档地段较高，相对高档银海恒基1.21.6销售公司办事处、培训中档联通大厦1广告公司中档欣泰大厦0.71房地产公司、销售公司中档盈隆广场1.2会计师事务所、信息技术公司较高档中土大厦1-1.5中小企业：房地产、教育培训、贸易等中档金融街0.71.5小型企业：小型装饰公司、贷款公司、贸易公司、教育等中档高新天马国际大厦1.2中大企业：房地产公司、出国劳务较高档酒店式布局，入户门为木门泰恒大厦0.71中小企业：培训、房产公司等中档酒店式布局辰隆理想国际1-1.7恒大地产、中国华能、鑫世纪较高档华润商务中心1.5中小企业：贸易公司、销售公司办事处、房产评估较高档酒店式布局，空间

24、较为压抑案例1东盛广场项目名称项目名称东盛广场开发商开发商潍坊东泰房地产地理位置地理位置东风街与文化路交叉口基础信息基础信息层数：25层装裙楼13楼为商场佳世客，地上、地下车位2万平米；装修标准精装、吊顶、地毯、中央空调；电梯电梯电梯：3部，otrs,分层运作。入住单位入住单位写字间租户多为地产类、教育、担保公司、律师等类企业，规模以中小企业为主。入住率入住率92%物业费物业费物业收费：2元/天/m物业公司物业公司泰华物业目前潍坊入住率较高的写字楼，入住率达92%，租金水平在潍坊市场上水平较高，1.2-2元/天。已使用项目案例分析案例2中土大厦项目名称项目名称中土大厦开发商开发商潍坊正祥置业地

25、理位置地理位置福寿街与鸢飞路交叉口基础信息基础信息层数：14层（2栋）总建筑面积：3.5万单层面积：1000主力户型：80-100裙楼1岑为地上，地上、地下车位；装修标准装修标准简装，室内吊顶，地面砖电梯电梯电梯：2部入住单位入住单位写字间租户多为地产类、工程、装饰教育、培训、小额贷款等类企业，规模以中小企业为主。入住率入住率A、C、D座出租率70%；物业费物业费物业收费：2元/天/m物业公司物业公司中土物业福寿街代表性写字楼项目，整体出租率一般，租金水平较低，1-1.5元/天。已使用项目案例分析案例3辰隆理想国际开发商开发商潍坊辰隆置业有限公司地理位置地理位置东风街与东方路交叉口东200米基

26、础信息基础信息层数：27层地下2层，14层为辰隆大酒，2800m，客房200套，商务办公20层，建筑主体面宽为34.4米，进深20.7米，总高度99米，总建筑面积18000m，采用框架剪力墙结构。主力户型：50110m,60左右为主力装修标准装修标准大堂、卫生间精装，写字楼毛坯电梯电梯电梯：3部，三菱。入住单位入住单位目前入驻企业代表恒大地产（整层）、中国华能（整层）、鑫世纪（整层）、昌邑建设工程公司（整层），其他为小型装修公司、教育等。入住率入住率入驻率在70%左右，但只有30%在正常办公，大部分企业仍在装修中；物业费物业费物业收费：3.6元/天/m物业公司物业公司辰隆物业高新区代表性写字楼

27、项目，整体档次代表了已入住写字楼的较高水平。已使用项目案例分析主要表现在以下7个方面：1、产品：潍坊大部分写字楼为写字楼+商铺形式，产品同质化严重；2、外观：外立面基本相似，无明显风格，缺乏独特性及商务感；3、空间：办公、公共区域尺度狭小，难以形成宽大敦厚的商务感，整体上影响办公形象，使用舒适度较低；4、大堂公共区域：写字楼电梯大堂、公共部位装修较为简陋，公共空间休闲、休息场所较少，卫生间及大堂等形象展示性强的区域整体商务感不强，配饰等装饰物品档次感较低；5、物业：物业存在较大缺陷，智能化程度较低、管理松散，没有门禁、安保系统，安全性、形象性不足；6、配套：写字楼功能定位落后，配套较为单一，仅

28、能单纯满足写字楼的办公需求，相关的餐饮及休闲设施相对匮乏；7、车位：目前已入住写字楼车位配比较少，停车困难，无法满足日常公司员工及来访客户的停车需求。潍坊市已入住写字楼处于较低的发展水平，整体档次较低，综合硬件设施配置较为落后。已使用项目分析总结（1）整体市场：潍坊写字楼处于发展起步阶段，集中分布在奎文区和高新区，整体供需量大销售周期长，价格上涨速度缓慢；市场在售及潜在供应量达62.82万，但月均去化5000左右，去化率极低，成交均价仅5500元/。（2）在售项目：高端写字楼项目陆续出现，但受市场制约其发展速度较慢；2011-2012年，市场上陆续出现5A甲级写字楼项目，写字楼硬件、配套设施提

29、升较大，但潍坊整体房地产项目销售形势极为不利，造成其去化速度缓慢，客户对写字楼的价格抗性较大。（3）入住写字楼：现有写字楼产品较为低端，租金较低，造成写字楼价格上涨速度缓慢；潍坊现入住写字楼内部硬件及配套设施较为落后，多无中央空调，车位问题为主要集中问题，写字楼市场平均租金在0.7-2元/天，整体租金价格较低，也是造成写字楼售价增长速度缓慢的原因之一。（4）项目周边项目：在售项目较为低端，均为与住宅搭配项目；潜在的潍坊中心规划定位较为高端，预计将在2013年10月份入市，预计价格在7500元/，价格较高。目前写字楼市场，按照当前去化速度，在没有新产品推出的情况下还需6-8年才能消化完毕；写字楼

30、市场调研总结写字楼市场调研总结写字楼定位部分2626目录CONTENTSPart 1SWOT分析Part 2项目定位Part 3产品定义2727项目写字楼定位项目SWOT分析2828SWOTSWOT优势优势 StrengthStrength劣势劣势 WeakWeak项目紧邻北海路，潍坊的项目紧邻北海路，潍坊的景观大道；景观大道；临北海路北宫街，交通条临北海路北宫街，交通条件良好；件良好；地块方正利于开发；地块方正利于开发；新华路为主要写字楼集中新华路为主要写字楼集中区，利于写字楼的集群效应区，利于写字楼的集群效应；体量较小，不利于形成影响力体量较小，不利于形成影响力；与住宅搭配建设，不利于形象

31、与住宅搭配建设，不利于形象树立树立单层面积小单层面积小机会机会 OpportunityOpportunity紧邻北海路，周边未来有多紧邻北海路，周边未来有多个写字楼项目，利于借势未个写字楼项目，利于借势未来的集群效应来的集群效应周边写字楼项目较为低端，周边写字楼项目较为低端，为差异化竞争提供机会为差异化竞争提供机会借势北海路景观大道，和新华路主要写字楼聚集地抓住市场空白点和机会点，抓住市场空白点和机会点，提高项目写字楼硬件配套，提升产品力，与周边项目拉开差距提出新的概念和理念，辅以惊艳的启动区亮相。以专业化写字楼形象召集客户威胁威胁 ThreatenThreaten政策紧缩，打压房地产市场政策

32、紧缩，打压房地产市场的意图明显。的意图明显。未来规划多个写字楼项目，未来规划多个写字楼项目，竞争压力明显竞争压力明显项目定位2929景观北海路景观北海路comparkcompark活力型精英商务体活力型精英商务体l景观北海路：定义项目所在位置区位，紧邻潍坊的景观大道北海路；景观优势明显，交通便捷，北海路链接周边县区，并直通中心市区；lCOMPARK：直译为“企业公园”，吻合现代商务办公特质追求合理化 追求和谐化；同时是对“个性化、生态化、智能化”商务办公空间的总体描述；l活力型精英：是对项目客户的精准定位，项目的主力客户为中小型发展型企业，潜力型企业，充满活力，代言城市的发展潜能；l商务体：是

33、对项目属性集体量的界定，体现项目将作为中小型企业集群区，小型企业专业订制办公区。单层面积450，一个中小型企业就可轻松实现半层办公或者整层办公；真正的实现中小型公司的大企业空间梦想。客户定位3030项目置业客群构成分布简析图例投资客户核心客户重要客户扩散客户中小型发展型企业集团型大企业核心客户：中小型发展企业，也就是有着良好发展态势的中小型成长企业；产业以广告、传媒、装饰设计、投资金融、中介等新兴服务业为主；他们虽然规模小、投入少，但都希望能在城市中找到适合自己的专业办公空间；注重形象要求，追求独立的办公区域，树立良好的企业形象，寻找进一步发展的成长空间重要客户：投资型客户；熟知潍坊发展规划，手中有一定的资金积累，有良好的投资理财意识的财智人士；扩大型客户：集团型企业；刚刚进驻潍坊，急于寻求具有良好配套的办公区域；多为多层购买客户；前期可通过一定的关系网络，召集中大企业进驻，同时能助于提高项目影响力，促进后期其他楼层销售。产品定位3131l就潍坊市场而言，目前写字楼里绝大多数为中小企业；相对而言中小企业人员较少，规模小，资金有限，常需要加班加点；l客户角度：他们需要的商务面积不一定很大，但却要硬