土地增值税清算复核内容-9文档资料

1、土地增值税清算复核内容（一）扣除的项目除工资、福利费、折旧费、拆迁补偿外，原始单 据是否是税务发票、财政收据、完税凭证。工资、福利费、折旧支出是否 是与直接组织管理项目人员有关，支出是否合理。扣除项目是否全部与清 算项目有关，是否将其他项目支出、与项目无关支出计入清算项目；是否 存在将房地产开发费用挤入房地产开发成本的情况；是否存在为政府、城 市建设委员会及其他单位代垫支出；存在和其他项目共同的支出是否已进 行分摊，分摊方法是否合理；拆迁补偿支出是否符合规定标准并取得支付 对象签字名册。（二）项目成本归集期间是否严格界定，立项之前的费用是否存在 扣除问题，项目竣工验收后发生的除执行尚未执行完毕

2、的合同、装饰装修 支出外的后续维护、维修及其他后续支出费用是否存在扣除问题。（三）计入开发成本的甲方供材支出是否存在重复扣除问题。（四）施工单位开具的发票是否为工程项目所在地主管地方税务机 关开具，与开具发票金额对应的营业税金及附加是否及时、足额入库，施 工单位是否存在以商品销售发票替代工程款的不合规发票。（五）取得的工程项目建筑安装（包括装修）发票金额、甲供材料 发票金额与工程咨询造价报告之间的勾稽关系是否正确，是否存在超工程 总造价获取发票，蓄意加大开发成本现象。（六）建安营业税是否存在异地缴纳问题。（七）工程造价咨询单位是否取得建设部门核发的工程造价咨询资 质证书，工程结算报告与建委备案

3、的工程总承包合同约定的条款是否相 符，工程结算审核报告实际采用的定额与备案合同约定使用定额是否一 致，是否存在因采用不同定额虚增建安成本的情况。（八）销售收入与实测销售面积是否对应，是否存在应开具发票而 未开具发票少计销售收入问题。（九）与转让房地产有关的税金及附加是否属于清算项目，计算的 扣除金额是否正确。（十）需延伸检查事项1、对房开企业取得土地时未及时索取发票的，检查销售土地方土地 转让有关税收是否按规定缴纳。2、甲方供材未开具建安发票的，检查甲方供材是否存在漏税问题。3、建安营业税存在异地缴纳的，检查是否存在各县区引税问题。三、需要明确的政策（一）关于土地增值税清算时收入确认的问题土地

4、增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载 金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售 合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有 关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土 地增值税时予以调整。（二）房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确 定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装 施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增 值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的， 按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。（三

5、）房地产开发利息支出的扣除问题1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期 贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支 付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%计算扣除。2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构 证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产 开发成本”金额之和的 10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。3、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产 开发费用计算扣除时不能同时适用上述 1、

6、 2项所述两种办法。4、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调 整至财务费用中计算扣除。（四）房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（五）关于取得土地使用权按国家规定缴纳的费用扣除问题 按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权时 按国家统一规定交纳的登记、过户手续费等有关费用。（六）房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家 统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣 除。（七）关于缴纳的规费扣除问题对房地产企业开发房

7、地产缴纳的规费，只要取得合法财政票据的，参照山东省地方税务局关于印发 山东省地方税务局房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法 的通知（鲁地税发 200433 号）第十九条第四款的规定：“与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、 基金，也可视同税金予以扣除” 的规定执行。（八）关于土地转让环节未取得合法票据问题 对土地成本未取得合法票据的，相关主管税务机关进一步核实在土 地转让环节未开具发票的单位转让土地时税收缴纳情况，若确属偷漏税 的，追缴相关税款、滞纳金及罚款，并责令其按规定开具转让土地使用权

8、 发票作为房地产企业土地增值税扣除凭证。（九）关于拆迁安置土地增值税计算问题1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同 销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知（国税发 2006187 号）第三条第（一）款规定确认收入， 同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回 迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差 价款，应抵减本项目拆迁补偿费2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发 2006187 号第三条第（一）款的规定计算，计入本项 目的拆迁补偿费；异地安置的房屋

9、属于购入的，以实际支付的购房支出计 入拆迁补偿费。3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿 费。对拆迁补偿费应确认是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿 款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。对以上要 件缺一不可，否则不得作为扣除项目扣除。纳税人因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项， 抵减土地征用及拆迁补偿费。（十）关于转让旧房准予扣除项目的加计问题财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税 200621 号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得 评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条 第（

10、一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买 年度起至转让年度止每年加计 5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房 发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12个月计一年；超过一年， 未满 12个月但超过 6个月的，可以视同为一年。（十一）关于税金扣除问题 对公司开发多个项目的，无法区分是哪个项目上缴税金的，要由公 司提供说明，并在完税凭证上盖章注明为哪个项目上缴的税金。（十二）关于开发间接费用与期间费用的划分问题 对房地产已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、 办公费、行政性罚款、工程审计费以及工程竣工验收后发生的工资、福利 费应作为期间费用处理；对未在土地增

11、值税清算管理规程列举开发间接费 用明细范围内，而又难以区分为项目开发成本和期间费用的，作为企业发 生的期间费用处理。（十三）关于扣除成本截止时间问题 扣除成本的实际发生时间原则上以项目竣工验收报告上的验收竣工 时间为界限，在竣工验收日后发生的费用不允许扣除。（十四）关于房地产项目有关涉税面积确认问题 房地产项目有关涉税面积一律以测绘报告为依据。（十五）关于普通住房的界定问题 普通住房标准为同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0 以上、单套建筑面积 144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交 易价格 1.44 倍以下。普通住房面积标准以房屋产权证上注明的建筑面积为 准，不包括单独

12、注明的车库、地下室面积。住宅小区建筑容积率以规划部门批准文书为准。单套建筑面积以套 内面积进行计量的，应换算成建筑面积。（十六）关于纳税人开发多个房地产项目，其共有的成本费用，以 及分期分批开发项目共有的公共配套设施的成本费用扣除问题纳税人开发多个房地产项目，其共有的成本费用，以及分期分批开发项目共有的公共配套设施的成本费用不能够直接认定的，按照下列顺序 合理分摊：1、将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按 照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间 进行分配。2、将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施 费、开发间接费用、房地产开发费用

13、、与转让房地产有关的税金、国家规 定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可 售的房地产之间进行分配。3、属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营 利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项 目应负担的成本。4、对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时 应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施 费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体 项目重新进行调整分摊。（十七）关于纳税人取得土地使用权后未进行实质的开发即转让的 成本费用扣除问题1、纳税人取得土地使用权后，未进行任何形

14、式的开发即转让的，计 算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权所支付的金额，按国家统一规 定交纳的有关费用以及与转让土地使用权有关的税金（包括营业税、城市 维护建设税、教育费附加和印花税）。2、纳税人仅进行土地开发（如“三通一平”等）不建造房屋即转让 土地使用权的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权所支付的地 价款，按国家统一规定交纳的有关费用，开发土地所需成本和加计开发土 地成本的 20%，以及与转让土地使用权有关的税金（包括营业税、城市维 护建设税、教育费附加和印花税）。3、纳税人购买未竣工房地产后，未进行任何实质性的改良或开发即 再转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得房地产所支付的金额，按国 家统一规定交纳的有关费用以及与转让房地产有关的税金（包括营业税、 城市维护建设税、教育费附加和印花税）。（十八）关于纳税人将公共配套设施等转为自用土地增值税计算问 题公共配套设施原则上应属于全体业主共有，若纳税人将公共配套设 施等转为自用，不确认收入，其应分担的成本、费用也不得扣除。（十九）关于纳税人将车库、停车位转让或附赠土地增值税计算问 题凡纳税人与购房人签订销售合同，约定将车库或停车位的所有权出 售给购房人的，地下车位或车库取得的收入按非普通住宅标