土地增值税案例分析与计算知识分享

1、一、土地增值税案例分析题1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010 年 1 月 -2013 年 2 月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下：(1) 2010 年 1 月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000 万元，并规定2010 年 3 月 1 日动工开发。由于公司资金短缺，于 2011 年 5 月才开始动工。因超过期限 1 年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。(2) 支付拆迁补偿费、 前期工程费、 基础设施费、 公共配套设施费和间接开发费用合计 2450 万元。(3) 2012 年 3 月该项目竣工验收，应支付

2、建筑企业工程总价款3150 万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余 5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。(4) 发生销售费用、管理费用1200 万元，向商业银行借款的利息支出 600 万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息 150 万元，已取得相关凭证。(5) 2012年4月开始销售，可售总面积为45000m2,截止2012年8月底，销售面积为40500m 2,取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。(6) 2012 年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清 算,公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。(7)

3、2013年2月底，公司将剩余的 4500m2房屋打包销售，收取价款 4320万元。(其他相关资料：当地适用的契税税率为4%;其他开发费用扣除比例为5% )要求：根据上述资料,按序号回答下列问题,如有计算,每问需计算出合计数。(1) 简要说明主管税务机关于 2012年 9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税 清算的理由。(2) 在计算土地增值税和企业所得税时,对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?(3) 计算 2012 年 9 月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。(4) 计算 2012年 9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。(5) 在计算土地增值税和企业所得税时,对公司发生

4、的借款利息支出如何进行税务处理?(6) 计算 2012年 9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。(7) 计算 2012年 9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。(8) 计算 2012年 9月进行土地增值税清算时的增值额。(9) 计算 2012年 9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。(10) 计算2013年2月公司打包销售的 4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。(11) 计算2013年2月公司打包销售的 4500m2房屋的土地增值税。【解析】： (1)万家房地产开发公司,已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑 面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500 -

5、45000 X 100%=90%,超过了 85%。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。已竣工验收的房地产开发项目, 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。(2) 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地 商品的特殊性, 土地闲置费是一种费用性质的支出, 不能视为罚款性支出, 是与收入相关的 合理的支出,可以在企业所得税税前扣除。(3) 2012 年 9 月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额 =(17000+17000X 4%)X 90%=15912(万元)(4) 201

6、2年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额=(2450+3150 ) X 90%=5040 (万元)(5) 公司发生的借款利息费用，在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部分和加 罚的利息不允许扣除。公司发生的借款利息费用， 在计算企业所得税时， 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利 息允许扣除。(6) 2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用=(600-150)X 90%+(15912+5040)X 5%=405+1047.6=1452.6 (万元)( 7) 2012 年 9 月进行土地增值 税清算时可扣除的营业 税金及附加 =40500X 5%X( 1+7%+5%+3%

7、+2%) =2268(万元)(8) 可以扣除的项目金额 =15912+5040+1452.6+2268+ (15912+5040) X 20%=28863 (万元) 增值额 =40500-28863=11637(万元)(9) 增值率=11596.5 - 28863=40.31%2012 年 9 月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税 =11637X 30%=3491.1(万元)(10 )单位建筑面积成本费用 =28863 - 40500=0.71 (万元)(11)可以扣除的项目金额 =0.71X4500=3195 (万元)增值额 =4320-3195=1125(万元)增值率=1125 - 3

8、195 X 100%=35.21%公司打包销售的 4500m2房屋的土地增值税=1125X 30%=337.5 (万元)。2、某房地产企业集团， 2010年1 月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。(1) 开发总建筑面积 21 万平方米房屋，其中普通住宅 17 万平方米；小区配套设施房屋含幼 儿园、会所、物业楼计 0.6 万平方米；小学 0.4 万平方米；其他商业用房屋、写字楼等 3 万 平方米。(2) 取得 350 亩开发土地的使用权时， 支付土地款及相关税费 2.1 亿元；发生建筑成本 2.8 亿 元(不含项目借款利息) ；发生各项费用 4500 万元(印花税通过“管理费用”核

9、算) 。该项 目共缴纳各项税费： 4208 万元，其中营业税 3757 万元，城建税 263 万元，教育费附加 150 万元，印花税 38 万元。(3) 销售房屋取得收入 8.2 亿元。(4) 整个项目已经预缴土地增值税3000 万元。该项目截至 2011 年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。且所建房屋住宅部分和商 业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件。地税部门对该项目进行土地增值税清算时，确认(1) 所取得的土地有 50亩未用于本项目开发，而是用于另一个项目，此项目正在建设中，不 具备清算条件。(2) 销售收入中含普通房屋销售5.9亿元；商业楼销售 2.3亿元(以销售发票

10、、售房合同为准) 。(3) 其中普通住宅分配给本公司职工20 套， 2500 平方米，按每平方米 2000 元成本价入帐，实现收入 500 万元。(4) 用新建商业房第一、二层2800 平方米对外投资，合伙开办一家餐饮公司，产权已经转入餐饮公司。(5) 小学校 0.4 万平方米交给区文教局， 文教局拨付补偿费 400 万元，未计收入，未冲减成本。(6) 收取客户退房违约金 4 万元，记入“其他应收款” 。(7) “应付账款”挂账未付工程款3000 万元(对方科目“开发成本” )，凭据不足，经到对方取证为虚增成本。(8) 支付煤气公司的煤气工程款共计500 万元，付款凭据为行政事业收费收据。(9

11、) 开发的商业用房有 400 平方米用于企业办公，未对外销售。(10) 幼儿园、会所、物业楼 0.6 万平方米作为配套设施，所有权归全体业主，以后发生经营 收益归业主委员会处置。计算应缴纳土地增值税。2、【解析】：一、确定收入：1、 普通住宅对外销售平均价格=(590000000 5000000)-( 170000 2500 )= 3492.54 元出售给职工住宅应实现收入=3492.54 X 2500 = 8731350.00元出售给职工住房已实现收入 5000000 元出售给职工住宅少计收入=8731350 5000000 = 3731350元普通住宅应实现总销售收入=590000000

12、+ 3731350 = 593731350元2、商业楼外销平均价格=230000000 -( 30000 2800 400)= 8582 元投资餐饮公司商业房应实现收入=8582 X 2800 = 24029600元商业楼房应实现总收入=23000000024029600= 254029600 元二、确定扣除项目金额1 、应扣除土地成本及开发成本总土地成本：210000000 - 350 X( 350 50 )= 180000000 元 总开发成本： 280000000虚列 30000000白条 5000000= 245000000 元合计： 425000000 元平均单位成本= 425000

13、000 -( 210000 6000)= 2083 元 用于办公商用房成本= 2083X 400= 833200 元该项目应扣除土地及开发总成本= 425000000833200= 424166800 元 普通住房、商业用房占总可售面积的比例：普通住房面积占总可售面积百分比=17-( 21 0.6)X 100%= 83.33%其他用房面积占总可售面积百分比=3 + 0.4 -( 21 0.6)X 100%= 16.67%普通住宅应扣除土地及开发成本= 424166800X 83.33% = 353458194.44 元 其他用房应扣除土地及开发成本=424166800X16.67% 40000

14、00 =66708605.56 元2、确定应扣除开发费用：普通住宅应扣除费用= 353458194.44X10%=35345819.44 元 其他用房应扣除费用= 66708605.56 X 10%= 6670860.56 元3、 确定其他扣除项目(加计扣除)：普通住宅应扣除其他费用= 353458194.44 X 20%= 70691638.89 元其他用房应扣除其他费用= 66708605.56 X 20%= 13341721.11 元4、扣除项目总额普通住宅扣除项目总额=3534581 94.44 3534581 9.44 32952089.9370691638.89=492447742

15、.7 元其他 用 房扣除项目 总额= 66708605.56 6670860.56 14098642.8 13341721.11 = 100819830.03 元三、确定增值额： 普通住宅增值额= 593731350492447742.7= 101283607.3 元其他用房增值额= 254029600 100819830.03 = 153209769.97 元四、确定增值率普通住宅增值率= 101283607.3 -492447742.7 X 100%= 20.57%其他用房增值率= 153209769.97 - 100819830.03 X 100%= 151.96%五、计算应纳增值税税额

16、普通住宅应纳增值税税额= 101283607.3X 30%= 30385082.19 元其他用房应纳增值税税额= 153209769.97X 50%100819830.03X15%= 61481910.49 元总共应缴土地增值税= 30385082.1961481910.49= 91866992.68 元总共已缴土地增值税= 30000000 元总共应补缴土地增值税= 91866992.6830000000= 61866992.68 元二、土地增值税计算题1 、某房地产公司取得某块生地的土地使用权， 支付地价款及相关费用 1000 万，发生的“三 通一平”费用共计 180 万，支付拆迁补偿款

17、20 万，后因决策改变转让该块土地，得到转让 款 1800万，到转让时支付为该块土地而贷款的银行利息 100 万（有合法凭据但不能提供金 融机构证明） ，转让交纳的税金为 48万，请计算该房地产公司转让土地使用权应缴纳的土地 增值税。【解析】：收入： 1800 万元地价： 1000 万元开发成本： 180+20= 200 万元加计扣除： 200X 20%= 40 万税金： 48 万扣除合计： 1000+200+40+48=1288 万增值额： 1800-1288=512 万增值率： 5121408=39.75%应纳增值税：512万X 30% = 153.6万2、某县房地产开发企业于2008 年

18、 1 2月签订土地转让合同，以转让方式取得 2 万平方米土地，支付价款 1000 万元，取得土地证书后，该公司于 2009 年对此块地进行“三通一平” 建设，耗支 250 万，并在当年发生如下业务：（ 1 ）建造居民小区，共发生其他开发成本3800万，支付银行利息 1000 万元（不能提供银行证明）；该小区建筑面积 42000 平方米，其中 2000 平方米为无偿提供给业主的配套的车 库，不对外销售， 40000 平方米为可售面积；（2）将此小区 32000 平方米的房屋销售，取得销售收入 8000 万元；将 6000 平主米的房屋 作价 1500万元对外进行投资；将剩余 2000平方米房屋转

19、为自用固定资产管理；（3） 缴纳营业税及附加税费440 万，印花税 45 万； 请分步计算该公司应缴纳的土地增值税【解析】：收入： 8000+1500=9500 万元地价： 1000X（32000+6000） 40000= 950 万元开发成本：（ 250+3800）X 38000/40000 = 3847.5 万元开发费用：（950+3847.5）X 10%= 479.75 万元加计扣除：（950+3847.5）X 20%= 959.5 万元税金： 440 万元扣除合计： 950+3847.5+479.75+959.5+440 = 6676.75 万元增值额： 9500-6676.75= 2

20、823.25 万元增值率： 2823.256676.75= 42.28%应纳增值税 2823.25 X 30%=846.98万元3、 某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额 2000 万元， 支付开发写字楼的地价款（包含契税） 400 万元，开发过程中支付拆迁补偿费 100 万元，供水供电基础设 施费 80 万元，建筑工程费用 520 万元，开发过程向金融机构借款 500 万元，借款期限 1 年， 金融机构年利率 5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260 万元该企业销售写字楼缴纳的营业税、 城市维护建设税、 教育费附加共计 110 万元。请计算该企业该项目 应缴

21、土地增值税税额。【解析】：收入 2000 万元取得土地使用权所支付的金额 =400 万元房地产开发成本 =100 万元 +80 万元 +520 万元 =700 万元房地产开发费用： 500*5%+（400+700）*5%=80 万元（管理费用和销售费用不能据实扣除）税金 =110 万元加计扣除 =1100*20%=220 万元扣除项目金额合计 =400+700+80+110+220=1510 万元 增值额 =2000-1510=490 万元 增值额 /扣除项目金额 =490/1510=32%<50% 故适用税率为 30%应该缴纳土地增值税税额 =490*30%=147 万元4、化成县华盛

22、房地产公司， 2013 年有关业务情况如下：（1）2 月1 日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000 万元，借款期限10 个月，还款到期日 11 月 30 日。（ 2） 2 月中旬用借款 2000 万元和自有资金 800 万元， 在县城购得非耕地 40000 平方米的使 用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权 60年， 2月办完相关权属证件。 （三通 一平费用 400 万元）（3） 第一期工程的写字楼建筑安装工程费7200 万元。写字楼占地面积 12000 平方米，建 筑面积 60000 平方米。（4）到 12 月31 日为止对外销售写字楼 50000 平方米，全部签

23、了售房合同，每平方米售价0.32 万元，共计收入 16000 万元，按售房合同规定全部款项于 12 月 31 日均可收回，有关 土地权证和房产证次年为客户办理。其余的 10000 平方米中， 7000 平方米用于先租后售，11 月30 日签订租赁合同约定出租时间先定一年， 租金从 12 月 1 日起计算， 每月租金 21 万 元，合同共记载租金 252 万元，租金每月收一次；另外 3000 平方米转为本企业固定资产作 为自用。 11 月 30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、自用转帐手续，于当 日全部交付并从 12 月1 日使用。（5） 在售房、租房等过程中发生的销售费用1500

24、万元；发生管理费用（不含印花税） 900 万元（其中交际应酬费 80 万元）。（说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%）根据上述资料，按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数：（ 1 ）销售和出租的房屋应缴纳的营业税。（ 2）该房地产开发企业应缴纳印花税。(3) 征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额。(4) 征收土地增值税时应扣除的开发成本金额。(5) 征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额。(6) 征收土地增值税时应扣除的税金。(7) 2013 年应缴纳土地增值税。【解析】：(1) 售房、租金应纳营业税：(16000+21 )X 5%=801.05 (万元)

25、(2) 印花税：2000 X 0.005%+5/10000+ (400+7200)x 0.03%+16000X 0.05%+ (2000+800)X 0.05%+252 X 0.1%=0.1+0.0005+2.28+8+1.4+0.252=12.03 (万元)(3) 征收土地增值税时应扣除取得土地使用权时支付的金额：(2000+800)X(12000/40000 )X( 50000/60000 ) =700(万元)(4) 征收土地增值税时应扣除的开发成本：400X(12000/40000)X(50000/60000) +7200 X( 50000/60000 ) =6100(万元)( 5)征收

26、土地增值税应扣除的开发费用和其他项目金额：(700+6100)X 10%+(700+6100)X 20%=2040(万元)(6) 征收土地增值税时应扣除的税金：16000X 5%X( 1+5%+3%+2%) =880(万元)(7) 扣除项目金额： 700+6100+2040+880=9720(万元)增值额： 16000- (700+6100+2040+880) =16000-9720=6280(万元)增值率 =6280/9720=64.6%应纳土地增值税=6280X 40%-9720X 5%=2512-486=2026(万元)5、 某房地产开发公司与某单位于2012 年 3 月正式签署一写字楼

27、转让合同，取得转让收入15000 万元， 公司即按税法规定缴纳了有关税金(营业税税率 5%，城建税税率为 7%，教育费附加征收率为 3%,印花税税率为 0.5%°)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和 按国家统一规定缴纳的有关费用为 3000 万元；投入房地产开发成本为 4000 万元；房地产 开发费用中的利息支出为 1200 万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明 )。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。【解析】：(1) 确定转让房地产的收入：转让收入为15000 万元。(

28、2) 确定转让房地产的扣除项目金额： 取得土地使用权所支付的金额为3000万元 房地产开发成本为 4000 万元 房地产开发费用为：(3000+4000)X 10%=700(万元) 。 与转让房地产有关的税金为：15000 X 5%+15000X 5%X (7%+3%+2%)=840万元) 从事房地产开发的加计扣除为：(3000+4000)+X 20%=1400(万元) 转让房地产的扣除项目金额合计为：3000+4000+700+840+1400=9940(万元 )(3) 计算转让房地产的增值额：15000-9940=5060(万元)(4) 计算增值额与扣除项目金额的比率：5060 - 992

29、5 X 100%=50.98%，适用税率为 40%, 速算扣除系数为 5%(5 )计算应纳土地增值税税额：应纳土地增值税=5060 X 40%-9940 X 5%=1527(万元)。6、 位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼,2007年发生的相关业务如下：(1) 按照国家确关规定补交土地出让金4000 万元,缴纳相关税赞 160 万元；(2) 写字楼开发成本 3000 万元,其中装修费用 500 万元；(3) 写字楼开发费用中的利息支出为300 万元 (不能提供金融机构证明 )；(4) 写字楼竣工验收，将总建筑面积的 1/2 销售，签订销售合同，取得销售收入 6500 万元； 将另外

30、 1/2 的建筑面积出租，当年取得租金收入 15 万元。 (其他相关资料：该企业所在省 规定，按地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用 ) 要求：根据上述资料，计算回答问题，每问需计算出合计数。(1) 企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；(2) 企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；(3) 企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；(4) 企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；(5) 企业应缴纳的土地增值税；【解析】：(1) 应扣除的取得土地使用权所支付的金额=(4000+160) X 1/2=2080(万元)应扣除的房地产开发成本 =3000 X 1

31、/2=1500(万元)应扣除的房地产开发费用 =(2080+1500) X 10%=358(万元)(4) 应 扣 除 的 与 转 让 房 地 产 有 关 的 税 金 =6500 X 5% X (1+7%+3%+2%)+6500 X 005%=364+325=367.25(万元) 当题目中出现“合同”字样，就要考虑印花税。这是本题的主要陷阱之所在。(5) 扣除项目总额 =2080+1500+358+367.25=4305.25(万元)增值额 =6500-4305.25=2194.75(万元)增值率 =2194.75/4305.25 X 100%=50.97%适用的税率为 40%，速算扣除系数为

32、5%。应纳土地增值税 =2194.75X 40%-4305.25X 5%=662.64(万元)7、湖南省某县房地产开发企业2012 年发生如下业务：(1) 有偿受让该县某郊区 60000 m2国有土地使用权(非耕地)，支付地价款1800万元，已 获得国土部门颁发的国土使用权证。 公司将其中一半自建高级公寓出售； 另一半准备建商场。(2) 进行60000 m土地的“三通一平”工作，共耗资 800万元；(3) 高级公寓的建筑安装工程费500 万元；基础设施费 200 万元；公共配套设施费 160 万 元；开发间接费用 140万元。(4) 发生与开发高级公寓有关的管理费用100万元；发生与开发高级公

33、寓有关的财务费用；发生与开发高级公寓有80 万元。6000 售价 2200 元/ m；50 万元(财务费用的利息支出不能按照转让房地产项目进行分摊) 关的销售费用 300 万元。( 5)该公司进行三通一平”资金系向银行借款，向银行支付利息(6) 该公司建造同类型的高级公寓三栋，其中一号楼建筑面积二号楼建筑面积 9000 m,售价2000元/m (注：一、二号楼均在上年采取预售方式销售， 上年收取预收款 104万元,余款在当年已全部收到；主管税务机关确定的利润率为10%)；三号楼建筑面积3000 m,公司当年将其无偿赠送给某行政机关，三栋公寓均在当年12月交付给购房人和行政机关使用。(7) 当地

34、土地使用税税额 5元/ m；契税税率为4%;建筑业务成本利润率为 5%;当地政府当地税务机关没有预征该规定的房地产开发费用的扣除比例按照国家规定的扣除比例扣除； 项目的土地增值税。 按照上述提供的资料,请对该项目进行土地增值税的清算。 【解析】：、收入总额：3744万元= ( 6000 m X 2200元/ m +9000 m X 2000元/ m +3000X (6000 m X2200 元/ m2 +9000 m2X 2000 元/ m2) / (6000+9000)怦；二、扣除项目： 936+1400+233.6+241.64+475.62=3286.86 万元；1、地价款1800万/2

35、+1800万X 4%十2=936万元；2、房地产开发成本：“三通一平” ：800 万/2=400 万元；高级公寓的建筑安装工程费 500 万元；基础设施费 200 万元；公共配套设施费 160 万元；开发间接费用 140 万元；合计： 1400 万元；3、 房地产开发费用：(936万元+1400万元)X 10%=233.6万元；4、可扣除税费： 205.92 万元+35.72 万元=241.64 万元；(1)与转让有关的税费：3744万元X 5%X (1+5%+3%+2%)=205.92万元；( 2)自建建筑物销售时建筑业营业税及附加：应缴纳营业税及附加 =(按组成计税价格)(500+200+

36、160+140)万元X( 1+5%)-( 1-3%)X 3%X (1+5%+3%+2%)=35.72万元；5、 加计扣除开发费用：(936万元+1400万元)X 20%=475.20万元；三、土地增值额：3744万元-3286.86 万元=457.14 万元；四、土地增值率： 457.14万元十3286.86万元=13.91%；五、应缴纳土地增值税：457.14万元X 30%=137.14万元。8、 某房地产开发公司出售一幢写字楼， 收入总额为 10000 万元。开发该写字楼有关支出为： 支付地价款及各种费用 1000 万元；房地产开发成本 3000 万元；财务费用中的利息支出为500 万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明) ，但其中有 50 万元属加罚的利息； 转让环节缴纳的有关税费共计为 555 万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计 算扣除比例为 5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。【解析】：(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为 1000 万元( 2)房地产开发成本为 3000 万元(3) 房地产开发费用 =500-50+ (1000+3000) X 5=650 (万元)(4) 允许扣除的税费为 555 万元(5) 从事房地产开发的纳税人加计扣除20%允许扣除额 =(1000+3000)X 20=800 (万元