土地管理学案例与作业

1、精品文档第4章第三节 土地登记案例1某市A学校于2001年8月1日经批准，以划拨 方式取得一宗地国有土地使用权，批准用途为教育 用地，现A学校提出土地登记申请，要求办理土地 登记。应该如何办理？要点：1、A学校应申请划拨国有土地使用权初始登 记。申请人为A学校法人及法人代表。2、该宗地A学校应该在接到关于土地划拨决定 书之日起30日内办理土地使用权初始登记。3、应提交的资料：（1） 土地使用权登记申请 表；（2）A学校法人证明、法人代表身份证明和个人 身份证明；（3）县级以上人民政府建设用地批准书； （4）国有土地划拨决定书；（5）委托代理的应提交土 地登记委托及代理人身份证明等。案例2B县第

2、一机械厂，1995年5月在城郊以协议出 让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为18000平方米，用途为工业，使用年限 50年，未办理土地 登记。1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地 紧邻购置了 8000平方米工业用地，使用年限50 年。现为抵押贷款之需。该厂急来办理土地登记。 问应当如何申请土地登记？如何确定土地使用期 限？要点：B县第一机械厂应分别申请两宗地的出让国有土 地使用权初始登记。申请人为该厂法人及法定代表 人。申请时限按规定：一是按出让合同约定，受让 方一次支付全部土地使用权出让金的，应在支付出让金后30日内；二是成片开发用地采取一次出让、 分期付款、分期提供出让国有土地使用

3、权的。应当 在每期付款后30日内申请国有土地使用权初始登 记。B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记， 应进行处理后再予以办理出让土地使用权初始登 记。案例31978年，A企业经批准在某城区拥有一宗地划 拨土地使用权，用途为工业，1993年初始土地登记 时，依法申请，领取了国有土地使用证。1998年企 业为开拓业务，把厂区迁移到了开发区，原用地准 备用来开发商业。现已得到市规划局和市土地管理 局同意，并于1998年12月5日与市土地管理局签 订了国有土地使用权出让合同，合同规定土地用途 为商业，使用期限为40年。问该如何办理土地变更 登记？要点：(1) 本宗地变更登记实际包含两大变更登记类 型

4、，一是划拨国有土地使用权补办出让手续办理变 更登记；二是土地用途变更登记。(2) A企业应在缴纳土地出让金后 30日内申请土 地变更登记，应提交的资料除申请表、申请人身份 证明等，主要还应包括：市规划局对 A企业改变土 地用途申请的批复、市土地管理局与 A企业签订的国有土地使用权出让合同、土地使用权出让金 和有关税费交纳凭证、原国有土地使用证等。(3) 土地变更登记的一般程序是：申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发土地证书。两宗地应分别提交：1) 土地使用权登记申表；2) 该企业法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；3）建设用地批准 书；4）国有土地使用权出让合同；

5、5）出让金支 付凭证等；6）委托代理的还应提交土地登记委托书 及代理人身份证明等。土地使用期限应按出让合同的规定来推定终止 日期，而不能从现在土地登记之日起 50年计算。 案例4集体土地所有权变更登记一宗地原属D县武义镇东山村所有，位于武义 镇东平村行政区域内，为东山村在东平村的飞地。 另一宗地，原属东平村，位于东山村行政区域内，为东平村在东山村的飞地。现为实施土地整理项 目，东山村和东平村签订了交换这两宗土地的协 议，并报当地县人民政府批准。为加强土地整理中 的权属管理，问该如何办理这两宗地的土地变更登 记手续？要点：（1）因土地交换引起集体土地所有权变更登记， 所以要求两宗地共同申请，并依

6、照法定程序进行变 更登记。(2) 申请人：分别为D县武义镇东山村、东平村 及其两村的法定代表人。应提交的证明文件主要有：集体土地所有权变 更登记申请表；东山村和东平村关于交换土地的 协议；D县人民政府对东山村和东平村关于交换 土地的协议的批复；原集体土地所有证；申 请人身份证明。三种土地登记类型区别作业:某市M企业，以划拨方式拥有三宗国有土地使 用权，用途为工业。现 M企业进行企业改制，拟组 建N股份有限公司，现经土地权属界定、地价评 估，拟定了土地资产处置方案，并经有批准权的机 关批准，同意以国家作价人股方式处置该三宗地国 有土地使用权。问土地资产处置后，该怎样办理土 地变更登记？程序是什么

7、？参考答案：1、三宗土地应该分别办理土地使用 权变更登记手续。权利人由 M企业变更为N股份有 限公司；土地使用权类型由划拨变更为作价入股。应该注意以下问题：（1）变更登记申请期限：签订 入股合同之日起30日内；（2）、申请人为N股份 有限公司的法人及法人代表；（3）、三宗地分别申 请土地使用权变更登记。2、应该提交的材料：（1）、土地使用权变更登记 申请表；（2）N股份有限公司法人证明、土地登 记法人代表人身份证明和法定代表人身份证明；（3）、公司审批机关的批准文件、土地使用权处置 方案批准文件及土地管理部门与 N股份有限公司签 定的委托合同；（4）、土地估价备案材料；（5）、原国有土地使用证

8、；（6）、房屋所有 权证及其他地上附着物证明；（7）、委托代理的应 该提交土地登记委托书及代理身份证明等。3、权属审核要注意的问题：（1）、对申请人的审 核。要注意申请人是新设的N股份有限公司，且申 请人必须与公司审批机关的批准文件、土地使用权 处置方案批复文件土地使用者一致。（2）、对土地 权属来源文件的审核。要着重对公司审批机关的批 准文件、土地使用权处置方案批准文件以及土地管理部门与N股份有限公司签订的委托持股合同进行 审核；（3）、对使用期限的审核。要注意出让年限 是否符合土地使用权最高使用期限。案例5 土地他项权利（抵押权）登记某市A公司，1991年8月以划拨方式取得一宗 地国有土地

9、使用权.面积 15567平方米，用途为工 业，2001年8月15日，A公司与B银行签订了土 地使用权抵押贷款合同。贷款金额为100万元，期限三年，问该如何办理土地他项权利（抵押权）登 记手续？要点：土地抵押权登记的一般程序为：土地登记申请 一地籍调查一权属审核一注册登记一核发土地他项 权利证明书。土地使用权抵押登记要求：“双方申请”，即 抵押人和抵押权人共同提出申请。应当提交的证明 文件主要有：1）土地使用权变更登记申请表；2）丫企 业和M企业的法人证明、土地登记法定代表人身 份证明和法定代表人个人身份证明；3）转让合同；4）原土地使用证；5）变更后的房屋所有权证；6） 税费交纳证明；第5章

10、第四节 国有土地使用权的确认与流转管理 案例1新城邮局于1979年5月经批准取得10亩土地 建办公楼，后由于资金紧张，于 1980年1月与新城 信用社签订协议，由信用社出资 500万元共同建造8 层办公楼，约定房屋建成后 14层归邮局使用，58 层归信用社使用，双方各占50%建筑面积。办公楼建 成后双方按协议分配并使用房屋至今。2002年信用社改制要求办理土地登记，但邮局以自己是用地批 准文件的主体以及合建协议未约定土地归属为由， 认为该土地的使用权应当归属自己。该宗地土地使 用权应当如何来确定？要点：首先，根据确定土地所有权和使用权的若干 规定第39条的规定：以土地使用权为条件与其他 单位合

11、建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投 资数额确定土地使用权。其次，根据1982年颁布的国家建设征用土地 条例，条例公布后合建的，应依法办理土地转让1980手续后再确定土地使用权。双方合建发生在 年，并签订了合建协议，因此应按建筑面积比例来 分摊土地使用权面积。该宗地是新城邮局与新城信 用社共有土地使用权，根据合建协议确定各占土地 使用权面积的50% 案例21999年9月，某公司通过协商出让方式，购得 处于某市经济开发区的未开发土地 20公顷的土地使 用权，用于建设与工业区配套的住宅小区。为筹集 开发资金，某公司在取得有关土地使用权属证明 后，立即将其中的10公顷土地的土地使用权转让给 A公司

12、，将另10公顷土地的土地使用权抵押给 M银 行并获得了贷款。某公司转让土地使用权的行为是 否合法？为什么？要点：是违法的。根据中华人民共和国城市房地产 管理法第三十八条（二）规定：按照出让合同约 定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发 投资总额的百分之25%以上，属于成片开发土地的， 形成工业用地或者其他建设用地条件的才可以转 让。某公司显然未履行合同约定进行投资开发。 案例3：某市育金房地产开发公司于 1992年5月17日 从该市土地管理局获得位于某市北海大道西侧，共 13400平方米土地的建设用地许可证。1993年3月 仃日，育金房地产开发公司将土地使用权以总价 880万元价格转让给

13、建银公司，合同签订后，建银公 司以合同约定的期限、价款交付了土地使用权转让 价款。建银公司未取得土地使用权。1993年4月19 日，建银公司与环珠公司订立合作开发土地合 同约定，建银公司将土地与环珠公司合股开发； 环珠公司同意建银公司提前退股，并提前支付1000万元。双方还约定了交款期限、方式、违约责任及 其他权利义务。合同订立后，环珠公司按合同约定 于1993年4月20日将第一期540万元汇入建银公 司的帐户。问这中间存在什么问题？要点：建银公司未取得土地使用权。育金公司与建银 公司之间签订的土地使用权转让合同并未生效。因 为双方当事人在合同签订后未及时办理过户手续， 而依法向土地管理部门办

14、理过户手续是土地使用权 转让合同生效的要件。因此，虽然建银公司支付了 价款，但合同并未生效。因此，建银公司并未取得 土地使用权。建银公司和环珠公司订立的土地使用权转让合 同是无效的。首先，建银公司未取得土地使用权。 其次，建银公司在前一土地使用权签订一个多月 内，就把土地使用权再次转让，没有投入建设资 金，属于炒卖土地的行为。再次，建银公司与环珠 公司签订的合同，名为合作开发土地合同，实 为土地使用权转让合同。根据合同内容可知：环珠 公司允许建银公司提前退股，建银公司退股后留下 了土地使用权，环珠公司支付了 1000万元的价款。 实际上是环珠公司以1000万元购买了建银公司的土 地使用权。案例

15、4:2005年7月，某市A单位由于机构精简，有一幢行政办公楼空闲出来。该宗地位于市区，地势较 好，属于划拨用地，占地面积 620平方米，建筑面 积3100平方米。A单位于当年10月份将该幢办公楼 出租给B公司经营宾馆，B公司与A单位签定了房 屋租赁协议，协议约定：B公司每年向A单位交纳 租金30万元，租期为三年。请问该单位出租行为是 否合法？为什么？要点：不合法。A单位的行政办公楼属于划拨用地，如 要出租给B公司，需先补办土地出让手续，补交土 地出让金；或者将租金中所含的土地收益上缴国 家。但A单位的出租行为未经土地管理部门批准， 因此，A单位和B公司的行为构成非法出租土地行 为。案例5：某市

16、一家物资公司向当地银行贷款，以该公司 位于市区一块划拨土地作为抵押。当贷款期限界满 时，该公司因经营不善，无力偿还银行贷款，被法 院依法宣布破产。于是，银行主张实现抵押权，但 破产清算组对该抵押持有异议，最终法院裁定该抵 押无效。案例评析：这是一起以划拨方式取得土地使用 权初始抵押，被法院判决无效的案例。划拨土地使用权要想抵押，必须符合下列四个 条件：1、土地使用者必须是公司、企业、其它经济 组织和个人；2、持有合法土地权属证明；3、必须 取得市、县政府土地管理部门的批准； 4、还必须补 签土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金。 该物资公司抵押划拨土地前，未经当地市、县政府 土地管理部门批

17、准，也未补签土地使用权出让合 同，补交土地使用权出让金，因此该抵押无效。第5章第六节土地征收案例6某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分 厂，向某县级人民政府申请用地 2亩（以出让方式 取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规 划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。为 保证按时使用土地，工厂与 A村签订了土地使用权 合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所 有权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使 用权出让年限为70年。有关合同的其他内容均参照 国家出让土地使用权的标准合同写明。据此，请回答以下问题：（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什 么？（2）县级人民政府批准的该

18、工厂用地 70年是 否合法？为什么？（3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得 土地使用权？案例评析：（1）无效。因为按照我国有关法律 规定，城市规划区内的集体所有土地，必须先依法 征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的 出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由 A 村直接向工厂出让土地使用权是违法的，违法的合 同应确认为无效。（2）不合法。依照中华人民共和国城镇国有 土地所有权出让和转让暂行条例的规定，工业用 地最高年限为50年。（3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该 是：由人民政府依法定权限批准征收 A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地使用权出 让给工厂，由土地管理局

19、代表政府与工厂签订土地 使用权出让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用 权出让金，并依法登记，领取土地使用权证书后， 取得土地使用权。第6章 第五节 实施土地利用管理的主要手段 作业：1、对耕地实行严格保护是我国的一项基本国 策，你所知道的关于耕保护方面的相关制度有哪 些，内容是什么？案例评析：(1)实行土地用途管制制度，严格控制 耕地转为非耕地，控制建设用地占用 耕地总量；(2)实行占用耕地补偿制度，非农业建设经批准占 用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占 用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量 相当的耕地。没有 条件开垦或者开垦的耕地不符合 要求的，应当按照省、自治区、直辖市的

20、规定缴纳 耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地；(3) 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。禁止在 基本农田 中挖塘养鱼或发林果业；(4) 非农业建设占用基本农田 ' 应当报国务院审批。2、我国实施土地用途管制中中央政府与地方政 府之间可能存在哪些方面的利用冲突？如何协调？案例评析：一、我国农用地用途管制存在的问 题1、农用地用途管制主体错位。我国对农用地转 为建设用地实行国务院和省级人民政府两级审批的 制度。但是，如果省、自治区人民政府已经授权设 区的市、自治州人民政府审批乡(镇)土地利用总 体规划的仍由设区的市、自治州人民政府审批。由 于农用地转用审批权的下放，导致农用地用途管制 主体错

21、位，即农用地转用审批的权力实际上掌握在 市、县级地方政府手中。2、我国集体土地所有权主体地位虚置。我国 土地管理法规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体组织或者村民委员 会经营、管理。而现实生活中，我国存在乡镇农民 集体经济组织、村农民集体经济组织和村内农民集 体经济组织，三者在不同程度上都是农村集体土地 所有权的代表。“集体”究竟属于哪一级，各级权 利如何分配，没有明确规定。3、农用地用途管制执法不严。对于擅自征用基 本农田，随意修改土地利用总体规划的行为，或者 是没有相应的法律责任，或者是难以操作。以至于 在以地方政府为主体的土地违法案件中，往往会假 借“公共利益”的名义，加之“因公违法”的托词 来逃避和减轻法律制裁。4、农用地用途管制手段单一。我国农用地用途 管制主要是以行政、法律等强制性手段为主，对经 济、激励等诱导式手段重视不够。