我国公共租赁住房融资模式多元化分析

1、    我国公共租赁住房融资模式多元化分析    龙钰淑+孙玉梅摘要： 自国家十二五规划提出建设3600万套保障房以来，我国公共租赁住房发展迅速，2014年廉租住房并入公共租赁住房，公共租赁住房的发展取得了阶段性成果，然而公共租赁住房建设需要大量资金，本文针对如何建立健全住房保障体系，解决公共租赁住房建设过程中的资金问题进行了分析，并提出了公共租赁住房融资模式多元化的建议。abstract： since the country's 12th five-year plan had proposed to construct 36 million s

2、ets of affordable housing， the development of public rental housing in china has been rapid. in 2014， low-rent housing has been incorporated into public rental housing， and the development of public rental housing has achieved initial results. however， the construction of public rental housing needs

3、 a lot of money. this paper analyzes how to establish a sound housing security system and solve the capital problems in construction of public rental housing， and puts forward the proposal of diversification of public rental housing financing mode.關键词： 公共租赁住房；融资模式；多元化key words： public rental housing

4、；financing model；diversification：f293.3 ：a ：1006-4311（2017）23-0017-020 引言随着城市化进程的加快，城市人口不断增加，住房需求越来越大，商品房价格不断增长，其价格已经大大超出了中低收入者的消费水平。公共租赁住房建设作为解决中低收入者住房问题的保障性建设工程，自实施建设以来，时常受到资金问题的掣肘，如何突破资金瓶颈，受到越来越广泛的关注。1 公共租赁住房建设过程中的融资现状分析为解决中低收入家庭的住房问题，在政府部门的大力倡导下，公共租赁住房的数目逐年增加，公共租赁住房投资大，所取得的租金收入与所需支付的贷款利息相去甚远，使其具

5、有项目贷款资金需求量大、资本金需求量大、资本金占压时间长、贷款期限长的特点，也因此给公共租赁住房的建设资金筹集带来了不小的阻碍。首先是社会融资难度大。公共租赁住房建设用地大多是政府划拨，受用途限制，银行、保险公司等金融机构不愿意将其用作贷款抵押，银行贷款、保险公司贷款、社保基金贷款和其他社会资金难以融入加大了公共租赁住房建设资金筹集的难度大。其次是政府支出压力大。在公共租赁住房建设资金依靠中央财政和地方财政划拨，政府资金来源主要依靠财政预算、发行债券、土地出让金净收益、保障房建设企业债等，预算有限，尤其是中西部地区，县级财政本身实力较弱，又直接承担建设资金任务，承受的资金压力可想而知。最后是融

6、资渠道有限。融资渠道单一是导致我国公共租赁住房建设资金的主要原因，有专家指出“通过对国际经验的分析得出重要的一点启示是市场化的资金运作。给出广开融资渠道的建议包括运用资产证券化、项目融资和ppp模式进行公租房建设的融资，并认为ppp模式更适合我国国情”。2 公共租赁住房融资模式多元化分析针对公共租赁住房“两大两长”的融资难点，各地政府部门积极探索适合公共租赁房建设运营的融资模式。首先，商业贷款模式。向银行贷款是房地产企业建设资金的主要来源，公共租赁住房建设同样可以借鉴。例如，以北京市以过桥贷款的形式，分别与国家开发银行、北京银行签订了2.5亿元、1.28亿元的贷款合同，成功落实公共租赁住房项目

7、的3.78亿前期资金，使公共租赁住房建设项目顺利启动，待公积金贷款到位后再与商业贷款进行置换。天津住房保障管理部门则与国家开发银行天津分行共同制定公共租赁住房融资计划，由该行牵头，为公共租租赁住房建设提供190亿、为期15年的商业贷款，并建立公共租赁住房平衡基金池，多渠道吸纳社会资金，配合该方案。其次，住房公积金贷款模式。以天津为例，2009年初，天津市申请了5个项目共计6000套公共租赁住房作为住房公积金支持保障性住房建设的试点项目，以住房公积金项目所在土地及在建工程的全部作为住房公积金贷款的抵押物进行贷款，其中本金19.75亿元，2010-2015年间利息共计3.13亿元，政府先行垫息50

8、%，计1.67亿元，贷款本息由公共租赁住房租金和住房公积金增值收益偿还。再次，reits 模式、ppp模式的尝试。reits 模式应用到保障性住房即以政府持有的廉租房、公租房资产和房租收益委托设立房地产信托，获得信托受益权，通过在银行间债券市场发行受益券的方式进行融资。ppp模式即公私合营模式，ppp中，政府部门可以利用pass（表现评估积分）系统对私人企业参与者进行全方位评价，选择企业资信好、融资能力强、资金充足的私营企业作为合作伙伴，除了可以缓解政府部门在资金上的压力，还可以使私营部门实现合理的利润，有利于社会资源的合理配置（见图1）。3 公共租赁住房融资多元化的建议随着房价不断攀升，为满

9、足低收入人群的住房需求，各地政府响应国家号召，不断增加公共租赁住房的投入，截止到2016年底，已经有1126万户家庭入住公共租赁住房，2017年，住建部表示将进一步加快公共租赁住房竣工和分配入住，年内完成公租房新增分配200万套。如何运用有限的资金，解决低收入人群对住房的强大需求与公共租赁住房有限供给量之间的矛盾，是当前应该解决的首要矛盾。reits模式、ppp模式的出现有效弥补了政府资金的短缺，为公共租赁住房建设提供了新的融资渠道，对政府部门的财政压力起到了一定的缓解作用。近年来民营企业的发展迅速，已经具有与国有经济竞争的实力，公共租赁住房作为公益性产品，其盈利性和保值增值能力较强，对民营企

10、业具有一定的吸引力，创新金融模式，公共租赁住房在建设过程中合理的引入民营企业，可以将私人资本在获得收益的情况下充分利用。 3.1 加强监管体系建设公共租赁住房建设项目与其他房地产建设项目最大的不同是其具有公益性的特点，因此，公共租赁住房建设项目相较其他房地产项目而言经济利益较低，在拓宽融资渠道的同时，应设计合理的利益共享方案和风险分担计划，并建立健全融资专业服务体系、奖励合理有效的监管体系，保障参与融资企业的利益，避免出现为谋取更多利益而引发的工程质量问题。3.2 拓宽地方社保基金和企业年金的用途此前根据政策规定地方社保基金和企业年金作为政策性保险资金不允许投资不动产，存在银行的大量社保资金在

11、通货膨胀的背景下不断贬值，随着2010年9月这一政策的放开，地方社保基金和企业年金以各种形式参与到不动产投资中来，如何将社保基金和企业年金引入到公共租赁住房建设中来，使社保基金和企业年金在保障资金安全的大前提下获得相对稳定的租金收益和资产升值收益，不但相关建设政策、制度需要完善，与其相关的监管措施也要落实到位。3.3 reits制度的引入房地产信托投资基金（reits）是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易過程。以美国、香港为例，其发行的reits产品以权益型为主，在证券交易所上市，面向社会公众募集资金，投资者

12、既获取租金收益，又享受资产池增值收益。而我国当前发行的reits 产品以债券型为主，其融资成本不但高于银行贷款和发行债券成本，募集资金的对象只能是特定机构，所受限制极大。应给予一定的政策支持，发挥房地产信托投资基金的作用，增强其对投资者的吸引力，实现公共租赁住房建设的滚动融资与持续开发，实现公共租赁住房的产业化。3.4 政策支持公共租赁住房建设资金具有“两大两长”的特点，加之公共租赁住房本身具有的公益性特点，较其他不动产投资回报率低是其必然结果，建议相关部门制定符合保障性住房特点的金融政策，在现行利率水平的基层上进一步下调保障性住房贷款利率，延长贷款期限，降低保障房在建设阶段的资金使用成本，拓

13、展融资渠道，吸引其他社会资金的加入，同时，当利率水平或项目开发建设成本较高时，通过采取财政贴息或投入资本金以及出租一段时间后允许出售房屋方式，降低投融资成本，防止风险发生。金融政策仅是政府鼓励各方资金加入公共租赁住房建设的一个方面，还可从土地政策、税收政策等其他方面入手（见表1）。4 结论我国的公共租赁住房还处于发展和完善阶段，充足的资金注入可以促进公共租赁住房建设的发展，近年来国家高度重视公共租赁住房建设的发展，作为保障性安居工程的主体大力推进，给与了多项政策支持，进一步扩大公共租赁住房的融资渠道，保障公共租赁住房的资金支持。参考文献：1李刚.公共租赁住房融资模式分析以沈阳市为例j.经济研究导刊，2014（4）.2谢伟东.公私合作模