规划审批查工作要点

1、规划审批(查)工作要点一、建筑工程类1、规划选址审查要点(1) 核定土地使用性质。建设项目的土地使用性质必须与批准的规划相一 致。凡确实需要改变规划用地性质且对城市规划实施无碍的，应先按程序报政府 审批后进行规划调整。(2) 核定容积率。建筑容积率是保证城市土地合理利用的重要指标。对于 已批准控制性详细规划的地块，原则上按照批准的控规核定容积率。对于尚未有 控规的地块，综合考虑以下因素：a、要考虑建筑容积率对城市环境质量的影响。b、要考虑经济性要求，要运用土地级差的原理，一般情况下，一般市区高 于郊区，市区的中心地区高于一般地区。c、要考虑城市人工环境容量的制约，也就是基础设施的供应能力、公共

2、服 务和其他配套设施的能力。d、要符合城市总体规划的要求。城市规划的人口规模、用地规模、结构布 局、以及建筑层次分区对容积率的确定有密切的关系。现代化的城市必须保证市 民有一个活洁、安静、舒适的高质量的生活居住环境。e、容积率的核定还要考虑到规划实施的可操作性。 充分考虑日照分析因素， 特别是旧城改造项目，对容积率的核定，一定要综合考虑，通过经济分析，市政 设施的容量，居住环境是否改善等方面确定一个合理的容积率。(3) 核定建筑密度。建筑密度的核定，应符合城市居住区设计规范的 要求，保证建设项目建成后有良好的空间环境质量，并满足绿化、停车、人流疏 散空间以及变电站、煤气调压站、热交换站等配套设

3、施的用地面积，同时还要考 虑消防、卫生、日照、通风等因素。(4) 核定土地使用其他规划设计要求。在项目选址时，不但要核定用地性 质、容积率、建筑密度，同时还要对绿地率、建筑高度、退让各种控制线的距离、 城市设计、建筑形式、停车泊位、出入口的设置、市政设施的配置等方面提出具 体要求。(5) 规划选址必须考虑以下因素：a、要充分了解建设项目的基本情况，同时还要了解建设项目的周边情况。b、项目的选址必须按照批准的城市规划进行，同时还要考虑到土地使用的 综合性和兼容性。c、项目的选址要与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划和用地条件相 衔接和协调。同时，建设项目的选址还要注意对城市市政交通和市政基础设

4、施规 划用地的保护。市政设施用地，特别是城市生命线的规划用地不得侵占。d、建设项目配套的生活设施与城市居住区及公共服务设施必须按国家规范 或地方性法规、规章、规定合理配置。e、建设项目的选址不能对城市环境造成污染或破坏，要与城市环境保护规划和风景、文物古迹保护规划、城市历史风貌保护区规划相协调。f、建设项目的选址要充分考虑交通和市政设施的特殊要求。宵岛是滨海城 市，要考虑港口的建设和城市海岸线的合理利用。与港口和海岸线无关的项目， 不得侵占岸线，要留有足够的城市生活岸线，港口和码头的建设，必须按照“深 水深用，浅水浅用”的原则。城市铁路货运十线、编组站、过境公路、机场、高 压走廊及重要的军事设

5、施要避开居民密集的城市市区。g、要珍惜土地资源，节约使用城市土地，尽可能挖掘现有城市用地的潜力。h、建设项目的选址必须符合有关规定并征求有关部门的意见，作为选址的 依据。工业项目，在选址以前必须做环评，涉海项目必须征求海洋、海事等部门 的意见。(6) 综合以上要点提出具体审查意见。2、控制性详细规划审查要点(1) 功能定位：根据分区规划确定的该区域功能定位，结合城市经济结构 和产业布局的需求，以及周边用地状况对该区域的影响， 提出功能定位的审查意 见。(2) 用地性质：审查控规范围内各地块的用地性质是否与分区规划及我局给定的规划设计条件相吻合，若由于现状用地等原因出现不一致时， 应提出具体 的

6、审查意见。(3) 用地布局：审查控规的用地布局是否与分区规划一致，各项公共服务 设施及市政公用设施的布局是否符合相关法规和规范要求，并提出审查意见。(4) 现状用地分析：落实规划区域内用地现状及已办理审批手续的用地情 况，注意研究分析控规中关于用地整合及村庄、 企事业单位搬迁的措施及其可行 性，提出合理的审查意见。(5) 规划指标体系：对各地块的用地面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑控制高度、建筑红线后退距离、交通出入口数量及方位、停车泊位等各项规 划指标进行审查。上述各项指标的确定首先应符合我局提出的规划设计条件，能够创造良好的外部空间形态和建筑景观，并形成开放、舒适的绿化景观和视觉通 廊

7、。各项指标之间应相互协调，以正确指导修建性详细规划的编制。综合以上分 析提出规划指标系统的审查意见。(6) 道路交通系统(含公共停车场)：审查控规确定的道路交通系统是否 与分区规划及周边道路完全衔接，道路网密度是否合理，出入口的设置是否合理， 道路断面是否满足规范及宵岛地区的特殊要求，是否符合管线综合的设置要求。社会公共停车场的布局是否方便停车并减少对动态交通的影响。在外部空间形态允许的前提下，充分利用城市土地空间。综合以上分析提出合理审查意见。(7) 绿化系统： 应审查控规的绿化系统是否满足分区规划的要求，是否 符合有关部门划定的绿线，绿化带、视线通廊的设置是否合理。综合以上分析提 出相应的

8、审查意见。(8) 征求相关部门的意见：根据控规涉及的区域和不同的行政许可权限， 审查控规的内容是否需要征求机场净空、 电力高压线走廊、轨道交通、环境保护 等相关部门的意见，提出合理要求。(9) 市政公用设施及公共服务设施规划：根据控规确定的各项指标及相应 的建筑容量和人口容量，审查市政公用设施(变电站、换热站、燃气调压站等) 及公共服务设施(公建、中小学、托幼)的数量和规模是否满足规范要求，服务 半径是否合理。提出审查意见。(10) 文本、说明书及图则：审查控规对区域功能定位、发展目标、用地性质的表述是否严谨、准确、明晰，控规编制的文本、说明书及图则是否符合城 市规划编制办法城市规划编制办法实

9、施细则的要求。(11) 综合以上要点提出具体审查意见。3、核发建设用地规划许可证审查要点(1) 不需要审查修建性详细规划方案的建设项目：直接予以核发建设用 地规划许可证。(2) 需要审查修建性详细规划的建设项目：报审修建性详细规划后核发建 设用地规划许可证。(3) 已领取土地证且不改变土地证载明原用地性质、用地范围的，不需办 理建设用地规划许可证。(4) 审查内容：a、按照受理标准的要求审查应提交的文件及证件是否齐备。b、审查用地界址是否准确，权届有无异议。c、审查用地管理部门签订的用地合同、用地批文、用地权届证明等用地性 质与规划批准的用地性质是否一致。(5) 综合以上要点提出具体审查意见。

10、4、修建性详细规划审查要点(1) 用地性质：用地范围内的建筑性质是否与我局给定的规划设计条件相 吻合，由于现状用地等原因出现不一致时， 应提出具体的审查意见，确需调整的 应变更规划设计条件。(2) 规划布局：审查建筑布置和空间安排是否合理，能否创造良好的外部空间形态和建筑景观，各项公共服务设施及市政公用设施的布局、 数量、规模是 否符合相关法规和规范要求，工业厂区规划是否符合工艺流程，并提出审查意见。(3) 现状分析：注意研究分析周边用地规划情况，考虑新规划与周边用地 和建筑的关系，提出合理的审查意见。(4) 规划指标体系：对用地面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑控制高度、建筑红线后退距离、

11、交通出入口数量及方位、停车泊位等各项规划指标进 行审查。上述各项指标的确定首先应符合我局提出的规划设计条件，各项指标之间应相互协调。综合以上分析提出规划指标系统的审查意见。(5) 道路交通系统(含公共停车场)：审查规划确定的道路交通系统是否 便捷，道路网密度、出入口的设置是否合理，道路的坐标、竖向标高、断面、纵坡等是否满足规划、规范及道路断面是否满足规范及宵岛地区的特殊要求，是否符合管线综合的设置要求。社会公共停车场的布局是否方便停车并减少对动态交 通的影响。综合以上分析提出合理审查意见。(6) 绿化系统：应审查规划的绿化系统是否符合有关部门划定的绿线， 绿化带、视线通廊的设置是否合理，能否形

12、成舒适优美的绿化景观和视觉通廊。 综合以上分析提出相应的审查意见。(7) 管线综合、市政公用设施、公共服务设施规划：根据规划确定的各项 指标及相应的建筑容量和人口容量，审查市政公用设施(变电站、换热站、燃气 调压站等)及公共服务设施(公建、中小学、托幼)的数量和规模是否满足规范 要求，服务半径是否合理。提出审查意见。落实管线综合是否需召开有关单位综 合协调会，并结合有关单位意见提出审查和调整意见。(8) 经专家评审项目审查意见应与专家提出的意见相结合。(9) 征求相关部门的意见：根据规划选址意见书和建设用地规划设计条件 的要求，审查规划的内容是否符合机场净空、电力高压线走廊、轨道交通、环境 保

13、护等相关部门的意见，提出合理审查。(10) 编制成果：审查规划说明书及图则是否符合 城市规划编制办法城 市规划编制办法实施细则的要求。(11) 综合以上要点提出具体审查意见。5、建筑方案(初步设计、建筑方案变更)审查要点(1) 用地性质：单体建筑性质是否与上层次的修建性详规或规划选址意 见书、规划设计条件、可行性研究报告或计划确定的建筑性质相符合。若不符 合，应提出具体的审查意见。(2) 用地范围：总平面图所示用地范围是否与选址范围地界图相符，并核 对地界坐标。(3) 规划指标审核：根据设计单位出具的指标审查报告核对用地范围内的用地面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑间距、日照时数、建筑控制高

14、度、 建筑退红线、绿线、蓝线及退地界距离、交通出入口数量及方位、停车泊位等各 项规划指标是否符合我局上一层次的修建性详规所示指标或规划设计条件、选址意见书所确定的指标要求，若不符合，应提出审查意见。(4) 经专家评审的项目，审查意见与专家评审意见相结合。(5) 落实相关部门的意见：根据建设项目选址意见书确定的需征求意 见的部门，审核各部门审查意见书是否齐备。(6) 市政公用设施及公共服务设施：根据修建性详规确定的各项配套内容， 审查市政公用设施(变电站、换热站、燃气调压站)及公共服务设施(公建、中 小学、托幼)的位置和规模是否满足修建性详规要求，提出审查意见。(7) 建筑造型：与周边环境是否协

15、调，立面造型是否新颖、美观。(8) 综合以上要点提出具体审查意见。6、基础提前开挖审查要点(1) 建筑方案是否已经批准。(2) 土地证件确定的单位名称、范围与申报单位及申报位置是否相符。(3) 核实有关市、区重点工程的立项批复或计划。(4) 综合以上要点提出具体审查意见。7、施工图(施工图变更)审查要点(1) 用地性质：单体建筑性质是否与上层次的修建性详规或规划选址意 见书、规划设计条件、可行性研究报告或计划确定的建筑性质相符合。若不符 合，应提出具体的调改意见。(2) 用地范围：总平面图所示用地范围是否与选址范围相符，并核对地界 坐标。(3) 规划指标审核：根据评审中心出具的经济技术指标审核

16、报告核对是否 符合指标要求，并对用地范围内的用地面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑 间距、日照时数、建筑控制高度、建筑退红线、绿线、蓝线及退地界距离、交通 出入口数量及方位、停车泊位等各项规划指标进行审查， 应符合我局上一层次的 修建性详规所示指标或规划设计条件、选址意见书所确定的指标。(4) 落实相关部门的意见：根据建设项目选址意见书确定的需征求意 见的部门，审核各部门审查意见书是否齐备。(5) 市政公用设施及公共服务设施：根据修建性详规确定的各项配套内容， 审查市政公用设施(变电站、换热站、燃气调压站)及公共服务设施(公建、中 小学、托幼)的位置和规模是否满足修建性详规要求，提出调改意见

17、。(6) 落实上一阶段审查意见。(7) 综合以上要点提出具体审查意见。8、外饰面装饰审查要点外饰面材料、色彩与周边环境是否协调，与建筑性质是否相符。9、建设设施拆除审查要点核实房地产权证的单位名称、拟拆除建设设施与房地产权证的目录是否相 符，拟拆除建设设施的建筑面积或长度。10、建设工程规划许可证延期审查要点是否在规定的有效期内进行申请及延期理由是否正当。二、市政工程类1、管线综合规划方案审查要点(1) 与分区规划、专业规划及相关规划衔接，配套市政设施站点的数量、 位置。(2) 管线综合平面图与规划平面图、竖向图一致，且要反映现状地形。(3) 道路红线、绿化带绿线、河道蓝线、高压走廊线的宽度及

18、建筑退后红 (绿)线的距离。(4) 道路交点的坐标和标高。(5) 道路横断面形式。(6) 道路及庭院管线的平面布置和排列。(7) 管线横断面图。(8) 管线交义处的竖向标高及相互关系。(9) 周边城市道路上及规划范围内道路上的管径和孔数。(10) 现状管线及去留情况。(11) 注明与周围管线连接的准确平面位置及竖向标高。(12) 图例、说明、指北针及图签。2、管线工程设计图审查要点(1) 设计说明。(2) 要采用宵岛市统一坐标和高程系统的 1: 500现状地形图。(3) 平面图包括现状情况、管线位置、与相邻管线及有关设施的关系、坐 标、标高、井(桩)号、里程、管线的规模、材质、检查井的型号、与

19、管线有关 的箱(柜)等设施、指北针、图签及特殊部位的处理意见。合理确定解决路面排 水的雨水口位置。(尤其是交义口)(4) 纵断面图包括原地面标局、设计地面标局、管顶局、管底局、基础局、 井底高、井(桩)号、里程、井(桩)距、坡度、管径、管材、土质等，重点标明与其他管线相交处的关系。(5) 横断面图包括路面形式、管道的断面形式、与相邻管线的关系、沟槽 的挖深及复土厚度等。(6) 特殊部位的处理大样图及检查井标准图等。(7) 与管网综合设计是否一致。3、道路方案审查要点(1) 与分区规划、控制性详细规划、综合交通规划的衔接。(2) 道路红线、绿化带绿线、河道蓝线、高压走廊线的宽度及建筑退后红 (绿

20、)线的距离。(3) 道路交点的坐标和标高。(4) 道路平面图要符合规范要求。(5) 道路纵断面图，要符合规范要求，有桥梁的应考虑与桥梁的平面与竖 向关系。(6) 道路横断面形式。(7) 道路交义处的竖向标高及相互关系。(8) 与周边道路的关系。(9) 管线综合设计。(10) 图例、说明、指北针及图签。4、道路工程设计图审查要点(1) 设计说明。(2) 要采用宵岛市统一坐标和高程系统的 1: 500现状地形图。(3) 平面图包括现状情况、道路位置、道路红线、道路中心线、车行道边 线、人行道边线、平曲线半径、与相邻道路及有关建筑的关系、坐标、标高、桩 号、里程、指北针、图签，注明道路交口转弯半径及曲线要素。(4) 纵断面图包括原地面标高、设计标高、坡度、