天津别墅市场调研报告

1、市场研究报告一、市内重点别墅项目研究万科霞光道万科霞光道5 5号号项目简介：项目简介： 霞光道5号坐落于水上公园东侧，仅有155席千万元级英伦别墅。在2008年的房地产市场，万科霞光道5号无疑成为最耀眼的明星，不仅仅因为售价和物业费在天津市场首屈一指，更因为万科打造的产品细节和服务细节取悦了客户，也取悦了同行，成为业界竞相参观学习的对象。据了解，霞光道5号三分之一以上的业主都是地产同行。万科霞光道万科霞光道5 5号号 经济技术指标经济技术指标项目名称项目名称万科霞光道万科霞光道5 5号号物业类别物业类别住宅住宅建筑类别建筑类别联排别墅联排别墅地理位置地理位置南开区南开区 卫津南路与霞光道交口卫

2、津南路与霞光道交口开发商开发商天津万科房地产有限公司天津万科房地产有限公司投资商投资商代理商代理商世联地产世联地产物业公司物业公司万科物业万科物业价格区间价格区间均价：均价：1000010000元元/ /出房率出房率95%95%开盘时间开盘时间2008.062008.06入住时间入住时间2008.122008.12物业费物业费8 8元元/ /平方米平方米月月 装修状况装修状况毛坯毛坯总户数总户数155155销售电话销售电话8823188888231888占地面积占地面积5.375.37万万总建筑面积总建筑面积4.124.12万万容积率容积率0.70.7绿化率绿化率40%40%楼层状况楼层状况车

3、位比例车位比例独立车库独立车库土地年限土地年限7070交通状况交通状况主力户型主力户型主推面积主推面积336336配套标准配套标准宽带宽带有有 供水：双水供水：双水 采暖：地板采暖采暖：地板采暖备注备注万科霞光道万科霞光道5 5号起价为号起价为800800万万/ /套套 最高最高13001300万万/ /套套万科霞光道万科霞光道5 5号号实景拍摄实景拍摄奥维拉奥维拉项目简介：项目简介： 项目位置座落于西南奥体板块内，北临时代奥城国际区，西临彩虹花园，东临2008奥运分会场“水滴”，南侧为红旗南路。是此区域唯一的珍稀联排别墅群。奥维拉美墅奥维拉美墅经济技术指标经济技术指标项目名称项目名称奥维拉美

4、墅奥维拉美墅物业类别住宅建筑类别联排别墅地理位置南开区 南开区时代奥城二期南侧，天津市城建学院高职学院东侧开发商天津力生置业有限公司投资商代理商天津福通海天投资发展有限公司物业公司天津澳德瑞物业管理有限公司/房信物业价格区间起价：19000元/，均价20000元/， 最高价：29000元/出房率96%开盘时间2008.1.15入住时间2009.1物业费2.5元/月/装修状况毛坯总户数46销售电话23947776占地面积9700总建筑面积11733容积率0.83绿化率40%楼层状况地上两层半、地下一层车位比例1：0.5（地上）土地年限70年交通状况878路、879路、951路主力户型三室、五室主

5、推面积180-230配套标准外墙：涂料 大堂：高档石材 门窗：高档三防门、中空断桥铝合金窗 采暖：壁挂 宽带有 供水系统： 无热水 周边配套 中餐厅；超市；西餐厅；茶餐厅；美容美发.堆山公园.时代奥城广场，易买得综合超市。环湖医院、肿瘤医院.实验中学。项目简介 项目位置座落于西南奥体板块内，北临时代奥城国际区，西临彩虹花园，东临2008奥运分会场“水滴”，南侧为红旗南路。是此区域唯一的珍稀联排别墅群。1、 地理位置奥体板块 70亿配套配合你的生活（结合周边奥运配套和奥城配套） 5分钟，散步到“水滴”（分析地理位置）2、 珍稀产品联排别墅，世界公民的第一居所3、 设计方面赠送地下室、赠送南北小院

6、、赠送花园露台、赠送车位、6米挑高共享空间设计。为了塑造细节、完美、优质的阶级生活状态，奥维拉美墅极力地注重细节对建筑的刻画来完成一座可以改变你理想生活的住宅卓品。它极至资源的整合、丰富住家的生活内涵、苛求的建造细节在生活品质、地段上，打造永恒价值优势在产品理念设上，打造生活质量优势在景观设计上，打造生命健康优势开发商天津力生置业有限公司为您承诺：奥维拉美墅出售的不仅仅是一个空间，而是一个梦、一个家，是一种文化、一种生活方式。一个真真正正为您打造的“世界公民的第一居所” ！开发商：天津力生置业有限公司全程营销代理：天津福通海天投资发展有限公司奥维拉美墅奥维拉美墅总平图总平图奥维拉美墅奥维拉美墅

7、户型解析（户型解析（1 1）a1a1户型户型（198.65平米）平米） ：奥维拉美墅奥维拉美墅户型解析（户型解析（2 2）a2a2户型户型（182.65平米）平米） ：奥维拉美墅奥维拉美墅户型解析（户型解析（3 3）a2a2户型户型（203.75平米）平米） ：奥维拉美墅奥维拉美墅户型解析（户型解析（4 4）a4a4户型户型（257.19平米）平米） ：奥维拉美墅奥维拉美墅户型解析（户型解析（5 5）a5a5户型户型（199.56平米）平米） ：奥维拉美墅奥维拉美墅户型解析（户型解析（6 6）b b户型户型（199.56平米）平米） ：招商钻石山招商钻石山项目简介：项目简介： 招商钻石山位于天

8、津南开区卫津南路西侧奥体中心旁（原天津电影制片厂地块）。项目占地14万平米，总建筑面积31万平米，容积率2.13；总体规划产品为低密度town house别墅和超高层（4245层）精装公寓，以及后期开发的约7万平配套公建（商业、酒店式公寓、写字楼）。诉求在奥体中心旁打造前瞻天津未来的国际化社区。 招商钻石山招商钻石山 经济技术指标经济技术指标项目名称项目名称招商钻石山招商钻石山物业类别物业类别住宅住宅建筑类别建筑类别框架高层、双拼联排别墅框架高层、双拼联排别墅地理位置地理位置天津市南开区卫津南路奥体中心旁天津市南开区卫津南路奥体中心旁开发商开发商招商地产招商地产投资商投资商代理商代理商伟业地产

9、伟业地产物业公司物业公司招商局物业管理有限公司招商局物业管理有限公司价格区间价格区间起价：起价：2000020000元元/ /出房率出房率开盘时间开盘时间入住时间入住时间2009.062009.06物业费物业费4 4元元/ /平米平米/ /月月装修状况装修状况总户数总户数销售电话销售电话占地面积占地面积14.514.5万万总建筑面积总建筑面积3131万万容积率容积率2.132.13绿化率绿化率45%45%楼层状况楼层状况42424545曾精装公寓，双拼曾精装公寓，双拼:4:4栋；叠拼栋；叠拼:3:3栋；栋；联体联体:10:10栋；栋；车位比例车位比例4:484:48土地年限土地年限7070交通

10、状况交通状况东临卫津南路（是贯穿天津市南北的一条主干道，途东临卫津南路（是贯穿天津市南北的一条主干道，途经八里台、海光寺、鼓楼商业街等天津主要地段），经八里台、海光寺、鼓楼商业街等天津主要地段），南接快速路中石油桥，西至奥体中心（水滴），北达南接快速路中石油桥，西至奥体中心（水滴），北达宾水西道。项目驱车距离天津滨海国际机场约宾水西道。项目驱车距离天津滨海国际机场约2222公里，公里，只需约只需约2525分钟；地铁分钟；地铁6 6号线的规划开通可以更便捷的出号线的规划开通可以更便捷的出行。行。主力户型主力户型主推面积主推面积超高层精装公寓超高层精装公寓80-24080-240平米，平米，tow

11、n housetown house别墅别墅配套标准配套标准宽带宽带有有 供水：三水供水：三水 采暖：地板采暖采暖：地板采暖周边配套周边配套 且周边的配套非常齐全：易买得超市、美美百货、上谷商业街、水上北路餐饮街等，就在您家门口，购物、休闲、娱且周边的配套非常齐全：易买得超市、美美百货、上谷商业街、水上北路餐饮街等，就在您家门口，购物、休闲、娱乐应有尽有；孩子上学也可以选择华夏未来艺术学校、滨湖中学，以及天大、南大、师大高等学府；医疗方面有环湖医院、乐应有尽有；孩子上学也可以选择华夏未来艺术学校、滨湖中学，以及天大、南大、师大高等学府；医疗方面有环湖医院、肿瘤医院、肿瘤医院、464464医院等天

12、津市三级甲等医院。医院等天津市三级甲等医院。项目简介项目简介招商招商 钻石山国际会所始创天津住宅先河，由招商地产斥巨资打造，诉求为居者提供前所未有的奢华享受。国际会所配套钻石山国际会所始创天津住宅先河，由招商地产斥巨资打造，诉求为居者提供前所未有的奢华享受。国际会所配套标准标准5050米四季恒温泳池、壁球馆、健身房、红酒屋、雪茄、咖啡、艺术长廊、钢琴房等米四季恒温泳池、壁球馆、健身房、红酒屋、雪茄、咖啡、艺术长廊、钢琴房等, ,使您享受高品质的生活。使您享受高品质的生活。 招商钻石山招商钻石山总平面总平面dt1dt1户型户型（202202平米）平米）：招商钻石山招商钻石山户型解析（户型解析（1

13、 1）dt2dt2户型户型（184184平米）平米）：招商钻石山招商钻石山户型解析（户型解析（2 2）dt2dt2户型户型（184184平米）平米）：招商钻石山招商钻石山户型解析（户型解析（3 3）ltlt户型户型（184184平米）平米）：招商钻石山招商钻石山户型解析（户型解析（4 4）st2st2户型户型（335335平米）平米）：招商钻石山招商钻石山户型解析（户型解析（5 5）th1th1户型户型（184184平米）平米）：招商钻石山招商钻石山户型解析（户型解析（6 6）招商钻石山招商钻石山实景拍摄实景拍摄招商钻石山招商钻石山实景拍摄实景拍摄荷兰墅荷兰墅项目简介：项目简介： 荷兰墅坐落于

14、天津西南奥运版块核心区域。总建筑面积3.5万平米，规划有153栋别墅，容积率0.6，坐拥7万平米市政级休闲运动主题公园。使每一位尊贵业主都能够每日享用7万平方米私家花园，是天津首座“别墅+公园”的高端公园地产。 荷兰墅荷兰墅经济技术指标经济技术指标项目名称项目名称荷兰墅荷兰墅物业类别物业类别住宅住宅建筑类别建筑类别联排别墅联排别墅地理位置地理位置南开区南开区 红旗南路延长线与津涞公路交口红旗南路延长线与津涞公路交口开发商开发商天津开发区正信房地产有限公司天津开发区正信房地产有限公司投资商投资商代理商代理商正信正信物业公司物业公司万贻物业公司万贻物业公司价格区间价格区间起价：起价：1500015

15、000元元/ /，均价：，均价：1600016000元元/ /出房率出房率90%90%开盘时间开盘时间2007-4-282007-4-28入住时间入住时间2007-6-302007-6-30物业费物业费3 3元元/ /平米平米* *月月装修状况装修状况毛坯毛坯总户数总户数153153销售电话销售电话2395800023958000占地面积占地面积5.85.8万平米万平米总建筑面积总建筑面积3.53.5万平米万平米容积率容积率0.60.6绿化率绿化率60%60%楼层状况楼层状况车位比例车位比例地上地上土地年限土地年限7070年年交通状况交通状况公交公交9 9、953953路，便民一号路，便民一号

16、主力户型主力户型四室四室主推面积主推面积310-330310-330配套标准配套标准暖气：地板采暖暖气：地板采暖 供水：冷水供水：冷水 宽带宽带有有周边配套周边配套 荷兰墅项目周边的景观效果极佳，邻近三大风景区，水上公园、堆山公园、水上大学城，呼应奥体荷兰墅项目周边的景观效果极佳，邻近三大风景区，水上公园、堆山公园、水上大学城，呼应奥体中心与中心与“浅水湾公园浅水湾公园”围合组成了一个绿色的鲜氧生态生活圈。目前的水上大学城已有三所大学入住，市政围合组成了一个绿色的鲜氧生态生活圈。目前的水上大学城已有三所大学入住，市政规划至规划至20102010年前建设完善，将会有年前建设完善，将会有1010余

17、所高校入住。形成人文生态区域，与荷兰余所高校入住。形成人文生态区域，与荷兰；墅相应成趣。荷兰；墅相应成趣。荷兰；墅占据；墅占据“浅水湾公园浅水湾公园”高点，形成高点，形成“别墅在公园里，公园在社区中别墅在公园里，公园在社区中”的公园地产。公园内林荫、溪水、的公园地产。公园内林荫、溪水、湖泊、运动设施、长椅、栈桥、果岭与湖泊、运动设施、长椅、栈桥、果岭与 荷兰墅交织成完美的乐活生活，形成一座真正的泛公园生态生荷兰墅交织成完美的乐活生活，形成一座真正的泛公园生态生活圈。活圈。项目简介项目简介 位于外环，整个项目坐落西南奥运板块。东面是奥运场馆，西临外环线南半环与水上大学城，南面有市位于外环，整个项

18、目坐落西南奥运板块。东面是奥运场馆，西临外环线南半环与水上大学城，南面有市政规划的快速路，北面是阳光政规划的快速路，北面是阳光100100和成熟的华苑居住区，座拥成熟的居住板块。荷兰和成熟的华苑居住区，座拥成熟的居住板块。荷兰墅项目所处区域是墅项目所处区域是既梅江居住区和华苑居住区后的第三大居住区，也是目前天津城区发展的新方向，具有很大的投资价值和升既梅江居住区和华苑居住区后的第三大居住区，也是目前天津城区发展的新方向，具有很大的投资价值和升值潜力。值潜力。 乐乐活别墅活别墅荷兰墅荷兰墅总平面总平面一期一期二期二期f f户型户型（244244平米）平米）：荷兰墅荷兰墅户型解析（户型解析（1 1

19、）荷兰墅荷兰墅户型解析（户型解析（2 2）h h户型户型（257平米）平米） ：a a户型户型（308平米）平米） ：荷兰墅荷兰墅户型解析（户型解析（3 3）lblb户型户型（272平米）：平米）：荷兰墅荷兰墅户型解析（户型解析（4 4）荷兰墅荷兰墅实景拍摄实景拍摄荷兰墅荷兰墅实景拍摄实景拍摄中天首府中天首府项目简介：项目简介： 中天首府坐拥奥体、水上和梅江富人区三重地缘价值，拥有便利的城市关系，属于天津市日益稀缺的城市别墅。项目整体别墅规划，呈现u型半围合之势，北高南低的错落布局，层次分明。南侧“护城”丰产河，与首府建筑规划巧妙的融合，总体形成“背山面水”的风水绝佳组合。同时1535m楼间距

20、，日照、通风、私密性均得到充分保障；独立车位于城市中显得更加稀缺。同时，设计师充分考虑日常生活轨迹的各种情形，特别注重对采光、通风及视野的要求。而且每处空间都力求体贴新贵一族生活细节。中天首府中天首府经济技术指标经济技术指标最新动态：最新动态： 中天首府中位于石油桥津涞公路出口900米处。分别有联排别墅，小高层和洋房三种形态楼盘。 别墅总200-215平米，总房款在380万左右。 小高层主推160平米三室户型，均价8000元/平米，优惠后，总房款为124.16万元，节省总房款3.84万元。 洋房主推144-215平米的户型，均价11000元/平米，总房款在158.4万-236.5万元之间。全款

21、优惠3个点，贷款优惠1个点。09年10月份入住。总指标总指标项目名称项目名称中天首府中天首府开发商名称开发商名称天津市金厦中天房地产开发有限公司天津市金厦中天房地产开发有限公司地址地址位于南开区天津市中石油桥津涞公路出口位于南开区天津市中石油桥津涞公路出口900米处米处 物业类别物业类别别墅、联排、双拼、独栋、洋房、小高层别墅、联排、双拼、独栋、洋房、小高层建筑类别建筑类别框架小高层框架小高层, ,框架高层框架高层, ,联排别墅联排别墅总占地（平米）总占地（平米）7.5万平方米万平方米总建面（平米）总建面（平米）7.87.8万平方米万平方米得房率得房率88% 容积容积率率综合容积综合容积率率1

22、.0配套用地配套用地住宅用地住宅用地商业用地商业用地绿化率绿化率35% 35% 交通状况交通状况公交公交9、953、便民、便民1号线号线配套状况配套状况天津体育中心、奥城、水上公园、天津乐园天津体育中心、奥城、水上公园、天津乐园物管名称物管名称香港港联物业香港港联物业物管费物管费洋房洋房2 2元；别墅元；别墅3 3元元价格价格联排别墅：联排别墅：330330万万-380-380万每套，洋房均价万每套，洋房均价1100011000元元/ /平米，平米，小高层均价小高层均价80008000元元/ /平米平米 代理商代理商世联地产世联地产中天首府中天首府总平面总平面红区红区黄区黄区蓝区蓝区中天首府中

23、天首府户型解析（户型解析（1 1）首层二层三层gg户型户型（203.35平米）：平米）：中天首府中天首府户型解析（户型解析（2 2）首层二层三层j j户型户型（211.22平米）：平米）：中天首府中天首府户型解析（户型解析（3 3）首层二层三层l l户型户型（215.24平米）：平米）：中天首府中天首府实景照片实景照片中天首府中天首府实景照片实景照片二、项目价值排序各项目产品比较各项目产品比较产品打分表产品打分表比较指标比较指标权重（权重（% %）万科霞光道万科霞光道5 5号号招商钻石山招商钻石山荷兰墅荷兰墅中天首府中天首府奥维拉美墅奥维拉美墅地理位置25区域印象79080505080发展前景

24、79080705080周边环境39080708080交通规划49080706080生活便利性49070706080合计2522501960161014202000规划设计指标25项目规模270701009050容积业配位数量比110070707070园林规划370701007070会所规划450808010050梯户比600000实用率695959590100设备及智能化110070706060合计2514801540166016101400户型13景观资源550701007050附加值500000功能变化37070707070合计13460

25、560710560460建筑外观410090909050各项目产品比较各项目产品比较结论：结论： 根据产品打分表可以看出，产品方面依根据产品打分表可以看出，产品方面依然是品牌开发商为主导。然是品牌开发商为主导。产品价值排序： 万科霞光道5号招商钻石山 荷兰墅 中天首府 奥维拉美墅三、营销推广比较营销推广比较营销推广比较万科霞光道5号招商钻石山主流媒体推广频率线下推广频率主流媒体推广频率线下推广频率1020荷兰墅中天首府奥维拉美墅主流媒体推广频率线下推广频率主流媒体推广频率线下推广频率主流媒体推广频率线下推广频率100.7500.750结论：结论： 据调查各开发商推广渠道、频率均相差不大，区别在

26、于万科和招据调查各开发商推广渠道、频率均相差不大，区别在于万科和招商推广的时间间隔要更小一些，商推广的时间间隔要更小一些，目的在于不能让客户遗忘。目的在于不能让客户遗忘。单位：次单位：次/月月四、价量关系价量关系价量关系项目名称项目名称面积段面积段附加值附加值总价总价综合折扣综合折扣率率实收总价区实收总价区间间总套数总套数已售已售未售未售月均月均万科霞光道万科霞光道5 5号号25525550-50-10100 0800w-800w-1300w1300w无无800w-800w-1300w1300w15515513513520204 4招商钻石山招商钻石山230-270230-2702020350w-450w350w-450w2%2%343w-4