光谷世界城商业运营管理公司计划书

1、光谷世界城商业运营管理公司计划书（第二部分）第二部分项目商业运营管理公司组建模式与功能架构一、商业运营管理公司筹建的必要性（-*）开发遗留资产价值的交接与核算在光谷世界城的整个开发进程中，会有不少产权资产和无产权资产成为开发商遗留资 产，这些资产如下所示：1、一期项目中，销售部分的物业主要为四栋联体商场的首层和二层外，三层和四层主 要进行招商公开租赁。2、商场室内外广告位等无产权资产，这部分广告位而积大，数量多，分布广3、室外及地下停车场，也成为开发商自有产权资产4、为运营推广而设立的网站信息中心等软件产业5、配套的仓库6、室内外各类多种经营点的设立和租赁以上都是在开发本项目中产生的遗留资产，

2、这些资产不可能靠开发商自主进行运营和管 理，必须要组建专门的商业运营管理公司，来为这些资产进行精心的运营管理，使这些资产 能够产生现金流，为开发商提供良好的收益来源。当然，以上一些遗留资产，如广告位、多种运营摊点等无产权资产和停车场、仓库等有 产权资产，在组建运营管理公司时也可以把这些资产注入运营管理公司，这样运营管理公司 注册成立时，就拥有自己的自有资产，使运营管理公司能更好的发挥管理职能，收益来源渠 道较多，维持日常运转有一定的保障。（二）确保项目的运营兴旺和持续发展项目销售与招商的成功，远远不是结朿，相反，只是一个开始，必须要通过精心的筹划 运营管理，使世界城在开业后稳泄运营，走向兴旺之

3、道，并且能够进行持续的发展，实现开 发商、投资者、运营者等多赢的目标，这才是一个商业地产项目良好开发运营观念，任何短 期利益行为，都会给项目整体带来不可估量的负而影响。所以，要确保项目后续运营的兴旺发展，就必须组建专业的运营管理公司，专门负责项 目的商业运营管理。（三）为二期和三期的持续开发提供强大动力光谷世界城的开发总面积120万nV,规划以主题特色及完整机能的九大组团，由一条 1350米的世界最长步行街串联为一体，规划的商业规模达40万nf和80万nf的高档住宅。 其中一期开发仅16万nf,可以说，一期开发只是一个开始，后续还有巨大的开发虽:。一期 开发一旦建设完毕，必须要依靠良好的运营管

4、理来做旺商场，使一期实现貞正的商业价值。 如果后续开业运营失败，必将对项目后续开发产生难以挽回的负而彫响。另外，通过一期的 良好运营管理，使投资者、运营者等获得了理想的经济收益，同时建立了一个专业和经验丰 富的运营团队，对二期和三期的后续开发、招商、销售乃至运营管理的巨大促进也不言而喻。所以，必须要有专业的运营管理公司，为项目整体开发进程服务，二期和三期的持续开 发才有足够的动力来源。（四）协调各方面的关系商业物业销售后，项目因产权分散，商业地产项目在开发运营过程中牵涉的关系和环盯 很复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运营者和消费者等多个方而的利益关系，其整体 的运营管理将会遇到不少问题，需

5、要成立专门的运营管理公司，协调和调控好各方而的关系, 才能把商业物业整体的运营带动起来。（五）开发商自身可持续发展的需要1、令商业物业“保值、增值”，盘活开发商的固左资产。要解决商业物业如何“保值、增值"，吸纳有全盘规划和商业专业知识的运营性专业人才, 实行专业运营管理，有利于使房地产公司物业及商业项目持续稳定的发展，在投资市场成为 炙手可热的投资品，盘活公司的固左资产，并使之”保值、增值“，为公司带来稳左的收益。2、运营管理公司和开发公司分工明确，发挥各自专长运营管理公司负责运营管理，开发公司负责开发，分工明确，能发挥各自专长。优化资 源配程，配合集团公司走专业化发展道路。3、增加

6、资金运作途径运营公司专业运营商业物业，为项目后期发展打造好产业链中的物业运营一环，同时增 加了资金运作的新途径。4、专职处理商业物业问题运营公司专业运营商业物业，处理可能发生的各种问题，避免房地产公司直接而对商业 物业的问题，使房地产公司在后期开发中轻装前进。5、商业领域的长远发展运营公司专业性强，专职于招商、运营管理，能给租赁客户信心，使商业项目能持续稳 定的发展，有利于公司在商业领域的长远发展。二、项目商业运营公司组建模式（一）商业运营管理两大工作内容1、物业管理?世界城物业的硬件设施进行管理维护，包括了建筑硬件设施、设备和水电工程等设备 的维护和保养?安保和消防系统工作的开展?淸洁、绿化

7、及其他维护等一系列工作?物业服务的相关工作2、运营管理?世界城的日常管理服务工作?商户的维系和调整?世界城的形象包装和推广?租金收取和业主的维系服务工作可以说，在项目的运营管理中，物业管理是运营管理开展的前提，运营管理是物业管理 的提升、发展和利润体现。在实际运营管理中，两部分是紧密联系，不可分离，如项目的日 常服务管理工作，既体现了物业管理的内容，又体现了运营管理的要点，物业管理中处处渗 透了运营管理的特征，此点与单纯的住宅物业管理有很大差异。以上两大部分内容中，运营管理是核心，物业管理是围绕运营管理来服务的，从功能配 置上从属于运营管理。（二）项目运营管理公司组建模式运营管理公司组建有以下

8、几种模式（本人将通过几种管理模式的利弊分析对比，根据本 项目的实际情况，选择一种最适合的管理模式）1、物业管理于运营管理分离，由不同企业公司主体进行操作这种方式虽然能发挥专业公司的优势，但由于两个工作范畴之间的关联性紧密，导致两 个操作主体之间的工作内容必然存在交叉和重叠，因此部分责、权、利关系易于产生混淆, 容易产生矛盾，从而引起物业管理公司与运营管理公司互相争夺利润、推卸责任，各自为战, 极大的打击了经营户的经营积极性，商户不知逍岀了问题，找谁？谁负责解决问题？对项目 的顺畅运营和持续发展大为不利。以广州一家SHOPPINGMALL为例，该项目自开业，尽管项目整体是开发商自有物业, 物管工

9、作由物业公司负责，运营工作由商业运营公司负责，物业公司和商业运营公司都是开 发商属下的子公司，但实际运作中涉及两间公司的部门多，环节冗长，手续繁琐，效率低下, 而且因为利益关系产生了很多冲突和矛盾，结果由于相互之间的不配合和不理解，令双方的 工作协调和对商户的管理在实际操作中都岀现了种种问题，甚至使商户和管理方矛盾激化，一度影响了商场的 正常经营。后经总公司对管理机构进行调整，将物业管理公司撤并为运营管理公司下属一个 部门，才逐渐扭转了项目在运营管理中出现的种种弊端。由此可见，此模式不可取，仅能作为短期的过渡形式。2、物业管理由物业公司负责，运营管理由专业公司提供顾问意见或驻场代表，由物业 公

10、司进行统筹操作。这种方式避免物管与运营工作分离对实际操作工作带来的一系列问题，使各项的管理和 经营工作开展得比较顺利，另外也能够在一立程度上得到专业公司的意见，以弥补物业公司 在运营工作上的欠缺。这种模式在很多SHOPPINGMALL项目中被采用，如目前较为成功的”天河城“，当时 他们聘请了”第一太平戴维斯“作为管理顾问公司，在运作了一段时间后，虽取得一左成效， 但并不显着，故后来逐渐弱化此合作模式。毕竟，这种合作多以甲方支付顾问费为前提，令 专业公司“旱涝保收“，另一方而由于专业公司没有争取更大利润的动力，没有融入真正的经 营活动中（如停车场的经营），故其专业意见或多或少存在着不到位或建议实

11、施走调的情况, 至于驻场代表的做法也会存在着人手不调不足的状况。因此，目前很多项目更多的考虑利用专业公司品牌作用，借用英丰富的客户资源促进招 商或销售工作，而实际利用其专业意见仅限于项目前期而已。3、聘请专业公司进行全而运营管理工作，即实行专业公司承包做法，开发商每月收取 固定费用，至于管理公司的盈亏由专业公司负责。这种方式的好处是可以最大限度的给予专业公司运营管理的空间，专业公司承包工作包 含了物业管理和运营管理两大部分内容，可发挥其专业优势，且开发商也可有固左的微利回 报：但从另一角度来看，作为项目的大业主（开发商）对项目运营管理的监控力度较小，且 当项目岀现经营不善，商户拒交租金、物管费

12、等问题时，开发商不仅会收不到微利的回报， 更可能需出面收拾残局。当然，这种模式也有成功和失败的案例：如广州天河宏城商业市场就较为成功，由专业 公司进行操盘，令该项目的热度不断上升，业主得到了理想的回报；而广百新翼同样采取过 这种模式管理负一、二层，结果出现了双方解除合作的局而。可见，这种模式在一泄程度上受开发商和经营者心态的影响，如果是开发商对由专业公 司操盘会产生较大利润存在很大希望，忽视商业经营规律，这样很可能会失望而归，而如果 专业公司的经营管理较为短浅，限于眼前利益，那么结果也会得不偿失。4、由专业公司与开发商共同组建运营管理公司，对项目实行统一的全而经营管理。这种方式通过专业公司与开

13、发商合作形成的独立核算实体运营管理公司，管理内容包括 了物业管理和经营管理，这样可充分发挥双方的积极性，使项目运营管理效益最大化：一方 而可最大限度利用专业公司的优势，另一方面也可体现开发商对运营管理的监控力度，且全 程参与运营管理工作，在合作中积累经验，加快自身成长。当然，这种合作模式的前提在于合作双方明晰风险和利润，避免推诿责任和利益矛盾。5、由开发商单独组建运营管理公司，对物业实行全而运营管理这种方式是开发商通过从社会上招聘有类似经验的专业人才，组建运营管理公司，实行 自行操作，运营管理公司的管理内容涵盖运营管理和物业管理，两大管理紧密联系，相互配 合，在管理上形成一个统一的整体。通过组

14、建运营管理公司，可使经营利润的最大化：另一 方而也可使开发商全而经营管理自身的物业，经营权和管理权同属一家公司，不存在利润的 争夺和责任的推诿，责任到部门，责任到个人，同时也不会造成公司对外口径不统一，便于 统一管理。对开发商的长远发展目标有着深远的意义。当然，这种方式存在一个“培育”过程，招聘回来的人能否符合公司发展要求，专业知识 是否过硬等，且需要一段的时间整合，将他们的经验融合在一起，但毕竟这些人拥有着较丰 富的SHOPPINGMALL运营管理经验，因此时间不会太长。（三）光谷世界城运营管理公司组建模式建议综合以上五种商业项目经营管理模式的有缺点，结合光谷世界城的自身情况，从长远和 整体

15、角度考虑，建议本项目采用第五种方式：成立商业运营管理公司进行商业物业运作当然，如果公司从项目目前状况和市场运营管理运作惯例角度考虑，也可采取第三或第 四中方式作为过渡性模式。商业运营管理公司由开发商组建成立，其前期资产结构由开发商注入部分资产，如停车 场、仓库、广告位、项目的三、四层及A区、D区等有产权和无产权资产等，这些资产就 成为运营管理公司的注册资产，为商业运营管理公司的日常运营提供一左的收入来源，这对 开展项目的日常运营大有益处。（四）商业运营管理公司的职能界限由于商业运营公司由开发商组建，故从本质上运营管理公司隶属于开发商，开展工作针 对的对象为经营者、投资者、消费者，所以运营管理的职能上有四重关系:1、为开发商服务，盘活开发商自有物业资产，打造光谷世界城这一全新商业品牌。2、为经营者服