江门中天城市广场投资收益分析报告

1、.江门中天城市广场投资收益分析报告中天城市广场项目，初步规划地下2层，地上3层，总建筑面积约25000平方米，其中地下建筑面积11000平方米，地上建筑面积14000平方米。建筑面宽123米，进深45米，首层建筑面积5000平方米，二层三层建筑面积各4500平方米。项目总投资成本预计1亿元，其中土地成本1400万元，建造成本8200万元，电梯及中央空调400万元。根据目前的项目情况，并结合市场的信息，对本项目按“整体出租、持有经营、整体销售、分散销售”四种方案进行投资收益测算：一、 整体出租1. 投资收益测算² 租金收入：可出租面积19000，租金每3年递增5%。² 收益测

2、算：按国翔公司初步提出的40元/起始租金的方案，内部收益率为5.71%，财务净现值626万元，动态投资回收期13.34年。（详见附表1）整体出租，投资1亿，租金每3年递增序号项 目合计第1年第2年第3年第4年1现金流入212822007 9120000 9120000 9120000 商业租金收入（19000，每3年递增5%）198322007 9120000 9120000 9120000 回收固定资产余值14500000 2现金流出136535026 100000000 1538040 1538040 1538040 投资成本（8200万+地价1400万+电梯空调400万）10000000

3、0 100000000 营业税、城建、教育附加、印花税11106032 510720 510720 510720 所得税（25%）详见附表25428994 1027320 1027320 1027320 3净现金流量76286981 -100000000 7581960 7581960 7581960 4累计现金流量-100000000 -92418040 -84836080 -77254120 内部收益率5.71%财务净现值（5，元）6262462 动态投资回收期（年）13.34 租金单价40.00 2. 整体出租优劣势分析² 优势：操作方式简单，不用投入精力在后续招商及运营上，无

4、需承担后续经营管理风险。租金收益稳定，不受经营业绩影响，可以使我司获得持续稳定的现金流。² 劣势：租金递增幅度受到限制，不能分享良好经营业绩以及物业持续升值带来的收益。二、 持有经营1. 投资收益测算² 运营成本：根据初步测算，第一年运营管理成本300万元，即10元/，每年递增5%。² 租金收入：租金单价50元/，出租面积19000，租金增幅每年5%，受项目规模及进深等限制，保持高出租率较困难，出租率按85%的平均水平测算。² 收益测算：内部收益率为5.62%，财务净现值570万元，动态投资回收期14.03年。（详见附表2）持有经营序号项 目合计第1年第

5、2年第3年第4年1现金流入309842948 9690000 10174500 10683225 商业租金收入（19000，平均出租率85%，每年递增5%）295922948 9690000 10174500 10683225 回收固定资产余值13920000 2现金流出230602260 96000000 3999480 4253454 4520127 投资成本（8200万+地价1400万）96000000 96000000 运营管理成本（10元/，总建面25000，每年递增5%）91617012 3000000 3150000 3307500 营业税、城建、教育附加、印花税16571685

6、 542640 569772 598261 所得税（25%）详见附表26413563 456840 533682 614366 3净现金流量79240688 -96000000 5690520 5921046 6163098 4累计现金流量-96000000 -90309480 -84388434 -78225336 内部收益率5.62%财务净现值（5，元）5704019 动态投资回收期（年）14.03 租金单价50.00 2. 持有经营优劣势分析² 优势：随着物业的持续增值，租金增幅可观。² 劣势：项目进深太深，招商难度大，后续经营难度大，保持高出租率较困难。需组建招商队

7、伍和运营管理队伍，并承担后续经营过程中的风险。三、 整体销售1. 投资收益测算² 销售收入：项目整体销售，地面商业售价按6000元/，地下室售价按4000元/测算，总销售收入1.28亿元。² 收益测算：内部收益率15.62%，财务净现值964万元，投资回收期1年。（详见附表3）整体销售序号项 目合计第1年第2年1现金流入128000000 128000000 地面商业销售收入（14000）84000000 84000000 地下室销售收入（11000）44000000 44000000 2现金流出112376000 100000000 12376000 投资成本（8200万

8、+地价1400万+电梯空调400万）100000000 100000000 营业税、城建、教育附加、印花税7168000 7168000 所得税（25%）5208000 5208000 3净现金流量15624000 -100000000 115624000 4累计现金流量-100000000 15624000 内部收益率15.62%财务净现值（5，元）9636281 动态投资回收期（年）预计1年内地面商业销售单价6000.00 地下室销售单价4000.00 2. 整体销售优劣势分析² 优势：可以按客户要求进行订单式设计，有效避免风险，快速回笼资金。² 劣势：项目整体销售，售

9、价相对较低，项目出售后，我司无法再从商圈升级以及物业升值中获取收益。四、 分散销售1. 投资收益测算² 销售收入：项目分散销售，地下室只能用作商业配套，不能销售。一层销售单价22000元/，二层销售单价10000元/，三层销售单价5000元/。项目预期自建设期起5年销售完毕，第二年销售进度达50%，第三年销售进度达70%，第四年销售进度达90%，第五年销售进度达100%。² 收益测算：内部收益率27.27%，财务净现值3818万元，动态投资回收期2.76年。（详见附表4）分散销售序号项 目合计第1年第2年第3年第4年第5年1现金流入177500000 88750000 35

10、500000 35500000 17750000 一层销售收入（5000）110000000 55000000 22000000 22000000 11000000 二层销售收入（4500）45000000 22500000 9000000 9000000 4500000 三层销售收入（4500）22500000 11250000 4500000 4500000 2250000 2现金流出123995113 100000000 11997556 4799023 4799023 2399511 投资成本（8200万+地价1400万+电梯空调400万）100000000 100000000 销售成

11、本、广告费用150 75 30 30 15 营业税、城建、教育附加、印花税6160000 3080000 1232000 1232000 616000 所得税（25%）17834963 8917481 3566993 3566993 1783496 3净现金流量53504888 -100000000 76752444 30700978 30700978 15350489 4累计现金流量-100000000 -23247556 7453421 38154399 53504888 内部收益率27.27%财务净现值（5，元）38184572 动态投资回收期（年）2.76 一层销售单价22000.00

12、 二层销售单价10000.00 三层销售单价5000.00 2. 分散销售优劣势分析² 优势：分散销售，售价高，整体收益最大化。² 劣势：销售市场存在不确定性，需专业团队进行销售，并持续投入广告，回款时间较整体销售长。分散销售后，由于产权不统一，会影响整个商业项目的后续经营。长期经营不善会给开发商口碑带来负面影响。四种方案投资收益对比分析整体出租持有经营整体销售分散销售内部收益率5.71%5.62%15.62%27.27%财务净现值626万元570万元964万元3818万元投资回收期13.34年14.03年1年2.76年优势操作方式简单，不用投入精力在后续招商及运营上，无需

13、承担后续经营管理风险。租金收益稳定，不受经营业绩影响，可以使我司获得持续稳定的现金流。随着物业的持续增值，租金增幅可观。可以按客户要求进行订单式设计，有效避免风险，快速回笼资金。分散销售，售价高，整体收益大。劣势租金递增幅度受到限制，不能分享良好经营业绩以及物业持续升值带来的收益。项目进深太深，招商难度大，后续经营难度大，保持高出租率较困难。需组建招商队伍，或委托招商，需组建运营管理队伍，并承担后续经营过程中的风险。项目整体销售，售价相对较低，项目出售后，我司无法再从商圈升级以及物业升值中获取收益。销售市场存在不确定性，需专业团队进行销售，并持续投入广告，回款时间较整体销售长。分散销售后，由于

14、产权不统一，会影响整个商业项目的后续经营。长期经营不善会给开发商口碑带来负面影响。从上述四方案的投资收益对比分析可以看出“整体出租”优于“持有经营”，“分散销售”优于“整体销售”。在目前中天城市广场的洽谈的租赁方案中，国翔公司以总投资成本1.26亿元测算我司的租金收益，若按国翔公司“1.26亿投资成本，租金每3年递增一次”的方式，我司收益率确保要达到5%，推算出起始租金至少为46.8元/（详见附表5）。我司可按该租金标准和国翔公司洽谈租赁条件，策略是提高起始租金和改变递增方式，预期最终可以达成“起始租金46.8元/，租金每年递增3%”的租赁方案，该方案下，内部收益率为8.47%，财务净现值33

15、29万元，动态投资回收期11.19年，具体测算如下（详见附表6）：整体出租，投资1亿，租金逐年递增序号项 目合计第1年第2年第3年第4年1现金流入282507033 10670400 10990512 11320227 商业租金收入（19000，每年递增3%）268007033 10670400 10990512 11320227 回收固定资产余值14500000 2现金流出156883054 100000000 1990757 2084230 2180506 投资成本（1亿元）100000000 100000000 营业税、城建、教育附加、印花税15008394 597542 615469

16、633933 所得税（25%）详见附表41874660 1393214 1468761 1546574 3净现金流量125623979 -100000000 8679643 8906282 9139721 4累计现金流量-100000000 -91320357 -82414074 -73274353 内部收益率8.47%财务净现值（5，元）33285404 动态投资回收期（年）11.19 租金单价46.80 整体出租（46.8，逐年递增）整体出租持有经营整体销售分散销售内部收益率8.47%5.71%5.62%15.62%27.27%财务净现值3329万元626万元570万元964万元3818万元投资回收期11.19年13.34年1