商业建筑研究

1、商业建筑研究商业建筑研究提纲一、商业与商业建筑一、商业与商业建筑（基本概念及属性） 定义从事商业交换活动的平台 分类大型综合超市、仓储市超市、专业性大卖场、购物中心（或一类、二类、三类） 布局城市核心区、老城区边缘、城郊结合部、郊区新城、社区型二、国内外主要商业及商业建筑理论简介二、国内外主要商业及商业建筑理论简介 例如：土地价值理论、加纳模式、中心位置理论、商圈理论、单店面积极限理论三、商业策划研究三、商业策划研究四、商业建筑设计原则四、商业建筑设计原则 1 功能布局 2 交通组织包括出入口设置、车流人流组织、自动扶梯数量、通道宽度等内容 3 内部空间包括开间、层高、柱距、面积、内部中庭、室

2、内装修等内容 4 外部空间包括建筑外立面、步行街、过渡空间、室外广场等内容 5 消防设计 6 配套设施关键性配套设施的设置-发电机房、锅炉房、空调机房等 7 造价估算结合案例说明单方造价标准五、商业建筑分类研究五、商业建筑分类研究（结合案例） 1 购物中心（城市综合体）大型超市、零售店、步行街、餐饮、休闲娱乐 2 特色商业街区1商业与商业建筑1.1 定义商业定义分为广义和狭义两种。广义定义：广义定义：商业是变更财产所有权以取得利润的一种经济行为。不论这种行为是直接、间接还是辅助买卖，是国内还是国际贸易；是有形还是无形使用价值交易；是以货币还是信用为手段，都属于商业范畴。无论商业范畴如何广泛化，

3、都不否定“商业是为卖而买的交易活动”这一本质。狭义定义：狭义定义：商业是单纯的买卖行为，是以盈利为目的的直接或间接地购买商品，而后又转手贩卖的行为；其经营对象是生产资料、生活资料（甚至仅为生活资料）等有形的物质使用价值，而不是信息、服务等无形的使用价值；其经营手段是货币，而不是信用及其工具；其经营空间范围仅限于国内，而不包括国际；其经营者仅限于纯粹商品交易主体，而不包括商品生产主体；从事商业的行为仅限于直接从事买卖的行业，而不包括辅助买卖的行业。总之，商业就是纯粹的商品买卖，甚至是纯粹国内的、某些有形的物质商品的、由独立化的商业主体承担的买卖。不同场合，对商业理解不同。一般大众的理解，商业就是

4、进行物品买卖的活动；房地产投资的理解，商业有时还包括餐饮、娱乐、休闲等方面的活动。商业建筑的定义：商业建筑的定义：主要为有形物品进行现场买卖的商业活动建造的空间场所，不包括餐饮类建筑。(建筑设计指导丛书现代商业建筑设计）商业建筑分类有很多种，一般按行业类型、消费行为、建筑形式、市场范围及规模等商业建筑的类型进行划分。按照行业类型划分：按照行业类型划分：可分为零售类商业建筑、批发类商业建筑、餐饮类商业建筑。零售类商业建筑又分为杂货店、专卖店、百货商店、超市、购物中心、步行商业街等。购物中心、步行商业街等商业建筑，往往将餐饮类商业建筑及其他广义商业建筑（如娱乐休闲类建筑、健身服务类建筑等）进行融合

5、，具有规模大、复合度高的特点。按照消费行为划分：按照消费行为划分：可分为物品业态和体验业态商业建筑。物品业态商业建筑是指强调物品销售，以物品作为基本经营内容，为消费者提供购物服务的建筑形式，如百货商场、超市、购物中心、家居建材超市、直销折扣商店、各种商业街，以及各种类型产品的旗舰店和专业店。体验业态商业建筑，指为消费者提供某种身心感受的建筑形式，如娱乐、休闲类商业建筑。餐饮类建筑介于物品业态和体验态之间，同时具有两者的特征。按照建筑形式划分：按照建筑形式划分：按照建筑形式的复合程度可分为单体商业建筑和综合商业建筑。单体商业建筑指建设在独立地块上的商业建筑项目；综合商业建筑指在商业建筑中复合了住

6、宅、酒店、写字楼、体育场馆等气他项目的建筑形式。按照市场范围划分：按照市场范围划分：近邻商业建筑邻里周边的消费者；社区型商业建筑某个社区的消费者；区域型商业建筑周边几个社区的消费者；城市型商业建筑所在城市的大部分区域；超级型商业建筑客户群覆盖所在城市及周边城市。按照规模划分：按照规模划分：不同投资者、不同行业对商业建筑的规模划分标准不同。我国商业建筑设计规范（JGJ 48-88)将商业建筑的规模分为大、中、小三类。1.2 分类规模规模百货商店、商场建筑面积百货商店、商场建筑面积 专业商店建筑面积专业商店建筑面积菜市场类建筑面积菜市场类建筑面积大型大型1500050006000中型中型3000-

7、150001000-50001200-6000小型小型300010003.8米为宜； 2. 二层以上层高H=5.0-5.5米，净高h3.6米； 3. 地下一层层高H=5.0-6.0米为宜，若引进不同品牌大型零售卖场，层高不尽相同。 柱距与车位排布的关系:1. 普通小型车位宜选用：5500 x 2500，最小车位5300 x 2400 2. 地下车库最小通行宽度：5500-6000 3. 柱截面尺寸：800-1200（柱距8500-13500） 4.2 中庭尺度商业建筑的显著特征是室内外商业街道及中庭共享空间设计，丰富的造型元素与戏剧性中庭空间效果，是商业建筑吸引人气的要素。适当的街道与中庭空间

8、尺度可满足人流集聚，同时符合经济适用原则。相反，尺度过大会造成空间浪费，造价提高，而尺度过小也会致使空间人流拥挤，购物环境舒适感降低。 这里所示尺度主要是指平面维度上的宽度大小,包括中庭宽度，开洞宽度，回廊宽度，天桥宽度等及主街宽度，辅街宽度等。 中庭共享空间相对合理的尺度为： 中庭宽度=16-18米开洞宽度=8米回廊宽度=4-5米 5米-空间宽敞天桥宽度=4米项目项目中庭宽度中庭宽度(m)(m)回廊宽度回廊宽度(m)(m)开洞宽度开洞宽度(m)(m)主街主街/ /辅街宽辅街宽(m)(m)仲盛商业中心仲盛商业中心16-184-6.58.78/6港汇广场港汇广场 15-204.2-510-122

9、0/8正大广场正大广场17-243.5-6.51717/6-8久百城市广场久百城市广场16-244-5.4166/3.4-4.1恒隆广场恒隆广场174717/5-6.5对于以上原则，我们从环境心理行为学进一步分析，一股人流宽度为0.55+（0-0.15）米。（0-0.15）米为人流行进中人体的摆幅，按四股人流最小值计算为2.8 米。正常人眼视角为30度，视野为上60度，下70度的空间范围，通常橱窗最小高度为2.4米，在适当的照明下，观察距离为橱窗高度的一半为宜，即1.2米，可推知中庭回廊最小宽度为4米。 室内商业街（两侧商铺），如果没有开洞空间： 主街宽度=8米辅街宽度=4-6米室内吊顶高度建

10、议最小值3.6米（净高） 4.3 店铺开间/进深/面积三者关系 商业建筑设计中与商业价值体现最为密切的因素之一是店铺的面积。建筑平面里的“黄金旺铺”往往与店铺的开间，进深，面积大小有关。开间是最高权重要素，决定店铺商业价值；进深愈大，店铺出租率愈低，同时对消防疏散也不利。以下是根据实际工程案例分析其商业策划与租售业态的店铺指标统计分析得到，主要针对无明确品牌指向的一般商铺而言，不包括主力店及锚固店等较大规模之租户商家。店铺的开间店铺的开间/ /进深进深/ /面积关系：面积关系：开间=6-10米（最高权重要素决定店铺商业价值） 进深=8-15米（进深愈大，店铺出租率愈低） 面积=48-150平方

11、米（此面积范围内店铺出租率高）建议组合值：建议组合值： 开间 x 进深=8000 x 10000=80 m2，横二间组合为160 m2 =6000 x 9000=54 m2，横二间组合为108 m2 =10000 x 15000=150 m24.4 铺垂直电梯与自动扶梯的服务参数 交通流线的组织是商业建筑设计中的另一重要因素，垂直电梯与自动扶梯的数量则是其中一项重要指标，直接影响商业人流的引导与动线组织，从而带来商业人气集聚或分散，对商业氛围的营造密切相关。 分析建筑面积规模与货用电梯，客用电梯，自动扶梯，自动步道等数量关系，可权衡判断设计过程中布置的货梯与自动扶梯数量是否过多或过少，但须先满

12、足相关防火规范要求为前提。 项目项目建筑面积建筑面积( (万米万米) )货用电梯（部）货用电梯（部）客用电梯（部）客用电梯（部）自动扶梯（部）自动扶梯（部）仲盛商业中心仲盛商业中心29（3万/层）13（5部消防电梯）1050港汇广场港汇广场 12（2万/层）177（4部景观电梯）78正大广场正大广场24（2万/层）8（4部消防电梯）768久百城市广场久百城市广场10（1.3万/层）5（3部消防电梯）6（2部景观电梯）55恒隆广场恒隆广场10（1.2万/层）6431货梯与建筑面积的关系：1部货梯服务面积=2万m2（平均值）自动扶梯与建筑面积的关系： 1部自动扶梯服务面积=3000 m2（平均值）

13、 消防电梯与单层面积关系： 单层面积0.45-1.5万m2=消防电梯3部（最小值）单层面积1.5-2.5万m2=消防电梯4部（最小值） 单层面积2.5-3.5万m2=消防电梯5部（最小值） 4.5 公共卫生间 公共卫生间的设置是指商业建筑为公共区域顾客服务的卫生设施（不包括内部使用的卫生间）。卫生间设置区位，数量及服务半径 1. 公共卫生间设置区位一般紧邻疏散楼梯间或疏散走道，各层楼面卫生间分布宜均匀，上下位置对齐或相近为佳。不宜隔层分开设置男女卫生间。 2. 卫生间数量与单层面积关系： 单层面积0.4-0.8万m2=卫生间至少1个（包括男女） 单层面积0.8-1.5万m2=卫生间至少2个（包括男女） 单层面积1.5-3万m2=卫生间至少3个（包括男女） 3.