某项目市场调研及项目初步定位概念

1、石林县项目石林县项目市场调研及项目初步定位概念市场调研及项目初步定位概念呈：呈：解题从石林小昌乐村项目的价值剖析开始解题从石林小昌乐村项目的价值剖析开始本阶段分四步展开本阶段分四步展开u 项项目目区区位位u 四至分析四至分析u 内内外分析外分析项目价值剖析项目价值剖析 项目市场分析项目市场分析项目客户定位项目客户定位项目总体定位项目总体定位u旅游旅游发发展展趋势趋势u现时现时房地房地产产市市场场分析分析u经经典案例借典案例借鉴鉴u成功案例成功案例总结总结u项项目目总总体定位体定位u 石林客石林客户户分析分析u项项目的客目的客户户定位定位摸清家底摸清家底 发展机会发展机会 + 锁定客户锁定客户

2、确定产品确定产品精磨细作精磨细作 实现利润实现利润本体支撑本体支撑市场研究市场研究解决问题解决问题+本体支撑本体支撑市场研究市场研究解决问题解决问题p 本体研究本体研究p 市场研究市场研究p 客户研究客户研究p 案例借鉴案例借鉴p 项目定位项目定位p 项目概算项目概算报告研究路径报告研究路径从本项目开始从本项目开始研究启示区位解读四至分析内外分析随着城市的发展，结合城市旅游的特点，目前形成了随着城市的发展，结合城市旅游的特点，目前形成了“老县城老县城”、“新城区新城区”、“石林景区石林景区”为重点的城市发展战略布局。为重点的城市发展战略布局。石林景区：随着景区的不断发展，景区的面积石林景区：随

3、着景区的不断发展，景区的面积也在不断的扩大，旅游地产项目在此扎堆。未来也在不断的扩大，旅游地产项目在此扎堆。未来石林景区将成为旅游地产的集中区域，将带动整石林景区将成为旅游地产的集中区域，将带动整个石林房地产市场的发展。目前景区的商业主要个石林房地产市场的发展。目前景区的商业主要以餐饮、旅游纪念品、宾馆等为主。以餐饮、旅游纪念品、宾馆等为主。市场研究市场研究石林概况石林概况区位解读区位解读项目本体分析四至分析项目本体分析四至分析本案阿诗玛珠阿诗玛珠宝玉石加宝玉石加工项目工项目阿诗玛阿诗玛万城万城本案（住宅）本案（住宅）规划用地规划用地规划用地规划用地本案（商业）本案（商业）石林大道石林大道工工

4、业业大大道道工业大道工业大道规划路规划路规规划划路路生态生态工业园区工业园区柏树林城柏树林城市公园市公园 本案是位于石林县生态工业园区，紧邻石林大道，也是工业园区规划中的创意核心区，主要由撒尼文化展示、创意餐饮、综合创意街区、珠宝加工会展、生态工业研发、沿巴江河其他片区等功能构成，这一区城将是整个石林生态工业园区巴江河重点区域城市设计的核心地块，也是最为活跃的地区，它的活动是将是高度多元和互动的，主要集中在文化和艺术、娱乐和餐饮、购物和展示、宾馆和商务办公。u项目位于石林中路，是处于政府规划一路三区的连接区位，交通便利u紧邻柏树林城市公园，周边的汽车客运站、学校、医院、新行政中心等完善的基础配

5、套设施优势：优势：u石林是属于旅游型城市，有着大量的旅游客群u自然资源与文化资源非常丰富u项目位于生态工业创意园的核心区u项目周边紧靠阿诗玛珠宝加工展示项目以及阿诗玛旅游小镇，在今后的经营发展中有着一定的商业氛围u石林的旅游规划迎来二次转型，旅游平台逐渐升级u石林未来的发展潜力大，吸引着大量的投资客以及养老客户u当地的酒店与会议市场随着旅游规划的转型发展，需求逐步上升机会：机会：项目分析项目分析u 大量的房地产开发，住宅市场推盘放量比较大u旅游景区拟建或在建众多大型旅游综合性地产u项目有着一定数量的回迁安置房，以及部分拆迁问题，影响开发节奏u项目的昭示面比较差，项目的通达性不高，对本案的商业规

6、划有一定的影响劣势劣势:威胁：威胁：项目分析项目分析本体本体研研究究市市场研场研究究我们初步考虑的方向本体研究启示本体研究启示项项目分析目分析市市场论证场论证响应园区的创意文化规划响应园区的创意文化规划合理利用周边的旅游地产合理利用周边的旅游地产项目资源项目资源深挖多元文化与商务会深挖多元文化与商务会议旅游市场议旅游市场项目规划产品多样化，项目规划产品多样化，复合开发建设复合开发建设项目具备打造高端综合旅游地产的基础条件项目具备打造高端综合旅游地产的基础条件回到市场回到市场宏观市场研究宏观市场研究收入与支配分析规划分析交通分析分析未来战略分析城市人口分析交通分析旧城改造分析市场研究市场研究石林

7、概况石林概况区位解读区位解读东部和南部与红河哈尼族彝族自治州泸西县、弥勒县接壤，北部与曲靖市陆良县相邻，西部和西北部与昆明市宜良县毗邻,是滇东北、滇东南及广东、广西、贵州等地区进入昆明的门户，也是越南等东南亚国家入境我国的重要通道。 石林位于云南省东部、昆明东南部，距昆明约78，行车时间约1小时，是云南旅游黄金线路的起始站和必经之地。 78云南省唯一的一个台湾农民创业园，昆明市继高新区、经开区、滇池旅游度假区之后成立的第四个国家级园区。石林生态工业集中区：旅石林生态工业集中区：旅游商品加工、绿色农特产游商品加工、绿色农特产品加工、新能源、先进制品加工、新能源、先进制造、新型建材、石材加工、造、

8、新型建材、石材加工、煤焦等七大产业。煤焦等七大产业。新城中心：行政、文化、商业、新城中心：行政、文化、商业、居住等中心。居住等中心。石林旅游度假区：服务性、石林旅游度假区：服务性、特色性、配套性休闲度假特色性、配套性休闲度假旅游。旅游观光游览；文旅游。旅游观光游览；文化娱乐及游乐；旅游住宿化娱乐及游乐；旅游住宿及其它度假设施；旅行社及其它度假设施；旅行社及其它相关服务；旅游商及其它相关服务；旅游商品开发生产和经营；第三品开发生产和经营；第三产业项。产业项。市场研究市场研究石林概况石林概况规划分区规划分区老城区的范围为东城区、阿诗玛广场、东门街片区。目前老城区的商业氛围较差，无有档次的街区，经营

9、的业态都是以配套性商业为主台创园台创园旅游景区旅游景区新城中心新城中心老城区老城区生态生态工业园工业园市场研究市场研究石林概况石林概况旅游交通支持旅游交通支持石林石林G324G326昆石高速昆石高速昆明昆明1 1小时经济圈小时经济圈 石林区内交通便利，有G324、G326线、安石公路、昆河公路经过；昆石高速直达昆明，全程50分钟，云桂高铁（预计2015年建成）、昆明至石林轨道交通，交通路网将更加便捷，石林与昆明主城将实现真正的无缝连接，未来25分钟可直达，处于昆明1小时经济圈，是云南旅游黄金线路的起始站和必经之地。市场研究市场研究宏观经济宏观经济分析分析2007-2010年石林县GDP运行态势

10、2007-2010年石林县人均GDP运行态势经济持续增长，增速均超10%：作为云南省著名旅游小镇，以“石林”景观闻名天下。在云南省启动旅游二次创业时期，旅游业带动了整个地区的经济持续发展。自2007年，以每年超过10%的增速连续四年呈增态势，2008年增速较快，2010年增速达到15%，旅游经济对地方财政贡献率达35%以上。旅游业为主导产业：石林产业结构以石林风景区为依托的石林旅游业为龙头的第三产业为主导。自2007年以来第三产业占整个地区的比重均超过40%，2008年占比出现过一定下滑后，2009年、2010年恢复平稳快速增长态势。20072007年年-2010-2010年石林县社会消费品零

11、售总额态势年石林县社会消费品零售总额态势市场研究市场研究人均可支配收入分析人均可支配收入分析20072007年年-2010-2010年石林县城镇人均可支配收入态势年石林县城镇人均可支配收入态势人均可支配收入稳步增长，人均可支配收入稳步增长，城市消费潜力较大城市消费潜力较大 根据石林县统计局统计显根据石林县统计局统计显示，石林县城镇人均可支配收示，石林县城镇人均可支配收入在入在20082008年出现过一次大幅提年出现过一次大幅提升，随后处于稳步增长的态势，升，随后处于稳步增长的态势，消费水平属中等水平。石林居消费水平属中等水平。石林居民生活水平、社会零售商品购民生活水平、社会零售商品购买力呈现稳

12、步提高的发展趋势，买力呈现稳步提高的发展趋势，城市居民的消费能力不断提高。城市居民的消费能力不断提高。 市场研究市场研究城市人口分析城市人口分析20072007年年-2010-2010年石林县社会人口增长情况年石林县社会人口增长情况社会人口增长速度偏慢，城镇人口十年间上升社会人口增长速度偏慢，城镇人口十年间上升15.69%15.69% 石林县社会人口增长速度相对缓慢，石林县社会人口增长速度相对缓慢，20072007年年-2010-2010年间平均每年的增长率维年间平均每年的增长率维持在持在0.5%0.5%上下。根据上下。根据20102010年第六次全国人口普查结果显示，全县常住人口同第五年第六

13、次全国人口普查结果显示，全县常住人口同第五次全国人口普查的次全国人口普查的223978223978人相比，十年共增加了人相比，十年共增加了2224222242人，增长人，增长9.93%9.93%。平均每年。平均每年增加增加22242224人，年平均增长率为人，年平均增长率为0.95%0.95%。常住人口主要分布前三名的是鹿阜镇、石。常住人口主要分布前三名的是鹿阜镇、石林镇、板桥镇。全县常住人口中，城镇人口为林镇、板桥镇。全县常住人口中，城镇人口为7879078790人，占全县常住人口的人，占全县常住人口的32%32%，同同20002000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加了年第五次全国人口

14、普查相比，城镇人口增加了4225142251人，城镇人口占全县人，城镇人口占全县常住人口的比重上升了常住人口的比重上升了15.6915.69个百分点。个百分点。石林旧城改造迅速推进：按照县委、政府石林旧城改造迅速推进：按照县委、政府“33532”“33532”社会社会经济发展战略和石林现代化城市发展战略，坚持新区开发建经济发展战略和石林现代化城市发展战略，坚持新区开发建设与老城改造提升并重，城市规模扩张与功能完善有机结合，设与老城改造提升并重，城市规模扩张与功能完善有机结合，目前东城区建设、鹿阜旧城改造、石林大道周边建设等重点目前东城区建设、鹿阜旧城改造、石林大道周边建设等重点工程启动。旧城改

15、造的总体面积约为工程启动。旧城改造的总体面积约为800800亩。亩。市场研究宏观经济旧城改造市场研究宏观经济旧城改造市场研究市场研究- -宏观经济宏观经济- -未来发展之未来发展之“12345”“12345”战略战略微观市场研究篇（微观市场研究篇（1 1）旅游产业主题定位分析旅游业发展现状分析旅游业发展阶段分析旅游产业资源定位分析旅游产业现存问题分析旅游产业产品定位分析旅游资源开发利用分析旅游产业发展目标旅游产业发展趋势研究生态工业园区规划分析旅游业发展现状旅游业发展现状2007-2010年石林县旅游接待人次2007-2010年石林县旅游收入石林旅游地产正处于发展阶段，未来开发空间及深度有迹可

16、循，石林旅游地产正处于发展阶段，未来开发空间及深度有迹可循，潜力无限。潜力无限。旅游发展阶段分析旅游发展阶段分析旅游产业定位旅游产业定位资源定位资源定位自然资源：石林风景区是我国著名的旅游胜地，世界唯一位于亚热带高原地区的自然资源：石林风景区是我国著名的旅游胜地，世界唯一位于亚热带高原地区的喀斯特地貌风景区，以喀斯特地貌风景区，以“雄、奇、险、秀雄、奇、险、秀”著称著称, ,具有世界上最奇特的喀斯特地貌具有世界上最奇特的喀斯特地貌景观景观, ,形成历史久远、类型齐全、规模宏大、发育完整，素有形成历史久远、类型齐全、规模宏大、发育完整，素有“天下第一奇观天下第一奇观”、“石林博物馆石林博物馆”的

17、美誉，与北京故宫、西安兵马俑、桂林山水齐名，成为中国四的美誉，与北京故宫、西安兵马俑、桂林山水齐名，成为中国四大旅游胜地之一，在世界地学界享有盛誉。周围有九乡、阿庐古洞、白龙洞等省大旅游胜地之一，在世界地学界享有盛誉。周围有九乡、阿庐古洞、白龙洞等省级风景名胜区。气候四季如春，舒适宜人，是一个旅游观光、休闲度假的好地方。级风景名胜区。气候四季如春，舒适宜人，是一个旅游观光、休闲度假的好地方。 人文资源：少数民族聚集地，少数民族人口约占总人口的人文资源：少数民族聚集地，少数民族人口约占总人口的34%34%；中国阿诗玛的故乡。；中国阿诗玛的故乡。旅游商品：当地特产为草编及民族刺绣，以及石林乳饼、石

18、林酒卤腐等，在此基旅游商品：当地特产为草编及民族刺绣，以及石林乳饼、石林酒卤腐等，在此基础上应发挥政府牵头、企业合作、群众参与的思路，开发更多具有当地特色的旅础上应发挥政府牵头、企业合作、群众参与的思路，开发更多具有当地特色的旅游商品，提升相关产业的经济收入。游商品，提升相关产业的经济收入。市场研究市场研究旅游产业定位旅游产业定位主题定位主题定位2007年，创建成为国家卫生县城、省级平安县、省级园林城市。2010年，创建成为国家园林县城。通过继续实施“33553”发展战略，强力推进旅游产业提升、工业发展突破、现代农业推进、城乡一体化加速、文化繁荣发展和社会事业加强，着力打造富强石林、生态石林、

19、文化石林、活力石林、和谐石林，全面提高石林的综合竞争力和可持续发展能力。“543倍增计划”县城建成区城镇常住人口5年倍增：、地区生产总值4年倍增、地方一般预算收入3年倍增、县城建成区面积到2012年达到13.11平方公里、城镇化率到2012年达35%以上。极力打造世界自然遗产、世界地质公园、国家极力打造世界自然遗产、世界地质公园、国家5A5A级景区，实现石林旅游产业级景区，实现石林旅游产业突围。突围。市场研究市场研究石林旅游产业定位石林旅游产业定位产品定位产品定位 石林旅游业产品主要有大小石林游览区、阿诗玛导游队伍、彝族撒尼歌舞表演、火把节、撒尼刺绣手工艺品以及石林地质博物馆。产品线较为单一，

20、有待进一步丰富提升。从单一的观光型向观光、休闲、从单一的观光型向观光、休闲、度假、康体、生态、科考、会度假、康体、生态、科考、会展综合型转变展综合型转变; ; 增加国际品牌增加国际品牌影响力影响力, , 依托自然遗产国际品依托自然遗产国际品牌牌, , 提升国际知名度。提升国际知名度。 2006年，云南省委省政府提出了“旅游二次创业”的发展战略，在石林旅游二次创业的多项举措中,重点打造旅游区6大旅游项目，即旅游观光游览项目、文化娱乐及游乐项目、旅游住宿及其它度假设施项目、旅行社及其它相关服务项目、旅游商品的开发生产和经营项目、区内配套的第三产业项目，这将是未来一段时期石林旅游业的核心。石林风景名

21、胜区拟建已建项目石林风景名胜区拟建已建项目石林景区周边拟建、在建及规划项目较多，功能层次分明，项目间形成关联性、协同石林景区周边拟建、在建及规划项目较多，功能层次分明，项目间形成关联性、协同性发展格局，通过借力互补的方式可提升整个区域旅游地产项目的综合素质，也利于性发展格局，通过借力互补的方式可提升整个区域旅游地产项目的综合素质，也利于本项目的开发运营。本项目的开发运营。旅游资源利用及开发旅游资源利用及开发旅游地产发展目标旅游地产发展目标石林县第三产业占比较高，均达到40%以上，房地产业进入快速发展期；中短期内为项目操作提供了良好的经济环境。随着当地居民收入的增加以及城市内外部交通网络的提升，

22、本区域旅游地产项目具有良好发展态势。在打造三大王牌旅游世界自然遗产、世界地质公园、国家5A级景区的基础上，石林旅游地产将向综合型度假休闲地产及昆明人的第二居所发展。2007-2010年石林第三产业占比年石林第三产业占比2007-2010年石林固定资产投资与房地产开发情况年石林固定资产投资与房地产开发情况旅游区域市场开发不均衡，导致石林旅游产业难以形成成片发展的格局旅游产品线单一，停留在观光游层面，造成旅游产品线单一，停留在观光游层面，造成二次旅游可能性极小，逗留时间较短二次旅游可能性极小，逗留时间较短旅游相关产业发展滞后，如配套、管理服务体系、旅游相关产业发展滞后，如配套、管理服务体系、旅游商

23、品等产业发展速度缓慢，无法跟上市场需求，旅游商品等产业发展速度缓慢，无法跟上市场需求，也就不能更好带动整个区域的经济发展也就不能更好带动整个区域的经济发展产品挖掘及宣传力度不够，石林旅游形象还产品挖掘及宣传力度不够，石林旅游形象还依然停留在最初的单一旅游产品的阶段依然停留在最初的单一旅游产品的阶段旅游产业现存问题旅游产业现存问题旅游产业发展趋势研究旅游产业发展趋势研究石林重石林重点产业点产业“十二五十二五”时期，石林县将继续加强在旅游产业方面的投入和研究，继续实践时期，石林县将继续加强在旅游产业方面的投入和研究，继续实践“旅游强县旅游强县”的城市发展战略。的城市发展战略。石林生态工业园规划石林

24、生态工业园规划 石林县生态工业集中区是石林新一轮城市发展的重点区域，是石林工业发展的主战场，是石林县承接外资和发展民营经济承接外资和发展民营经济的重要载体的重要载体，是提升产业的高档次平台提升产业的高档次平台。区位优势明显，巴江河贯穿境内，交通区位、水、电、通讯等基础设施条件优越，具有很强的城市和经济辐射能力。主导产业：主导产业：旅游商品加工产业、绿色保健产品产旅游商品加工产业、绿色保健产品产业、高新技术产业、生物与制药产业。业、高新技术产业、生物与制药产业。地理区位：地理区位：规划建设面积10平方公里，位于石林位于石林景区至县城的中间地带，景区至县城的中间地带，东起石林中路，南接石林县城，西

25、连昆河公路，北至小坡头村，石蒙高速公路纵贯全区；距省会昆明仅78公里（仅45分钟车程），距石林火车站8公里。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/即使赠品只是一张纸，顾客也是高兴的。如果没有赠品，就赠送“笑容”。所谓企业管理就是解决一连串关系密切的问题，必须有系统地予以解决，否则将会造成损失。浪费时间。21.12.1321.12.13盖茨运用的管理风格既不是美国的个人主义式，也不是日本的共识主义式，而是独树一帜的达尔文式企业成功经典名人名言4:034:034:03:4921.1

26、2.13前方充满着未知，但我必须得走。无法评估，就无法管理。21.12.1321.12.1321.12.1321.12.134:034:03授权就像放风筝，部属能力弱线就要收一收，部属能力强了就要放一放。军队无放任，学校无放任，此今日世界各共和国之道例。军队放任，则将不能以令，学校放任，则师不能以教；将不能令则军败，师不能教则学校败，其为国忠，莫此之尤。2021/12/132021/12/13积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。不是没办法，而是没有用心想办法。用心想办法，一定有办法，迟早而已。21.12.1321.12.1321.12.13用人不在于如何减少人的短处，而在于如何发挥人的长处。观察才行。你的脸