合同范本之购房合同纠纷案例

1、合同范本之购房合同纠纷案例购房合同纠纷案例篇一：购房合同纠纷案例解析】购房合同纠纷案例解析来源:未知 作者： gege 日期： 12-03-13单方扩大解约权【分析】订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自 变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受 人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的 宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。此外，条款中所谓 “违 反任何条款 ”、“未能依时签署 ”等内容都不具体明确。这种做法客观 上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况， 如不可抗力、 意外事件、 经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经

2、催告履行债 务的可能。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除 合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费 者的公平交易权和自主选择权。任意使用免责权【实例】某房地产公司制定的商品房买卖补充协议中规定：非出卖人原 因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市 政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单 位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可 据实予以延期交房。分析】在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技

3、术上需要更改图纸、因天气影响或 其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况 下应由开发商向购房人承担违约责任。其实像高考期间停工、办证行 为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事 由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的， 开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。 该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险 转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。违约责任不对等【实例】分析】上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延 期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房

4、款的 3%;消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交 购房款的 10%作违约金。 由于商品房的标的额大， 双方承担的违约金 数额相差悬殊。这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻 经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或 仲裁机构予以撤销或变更。篇二：购房合同纠纷案例】购房合同纠纷案例： 已生效合同不受限购政策影响 2011 年 2 月出台 的“京十五条 ”也被称为 “限购政策 ”，此前签署的购房合同受不受 “京 十五条 ”的限制？成为近年来房屋买卖合同纠纷的新问题。日前，朝 阳区检察院通报一案，明确正在履行中的房屋买卖行为不因为限购政 策的出台而无效

5、。2010 年 1 月，小谢与小苏签订房屋买卖合同，双方约定小苏将 名下一套位于朝阳区望京的房产以 288 万元的价格转让给小谢， 小谢 分五期支付房款。合同签署当天，小谢支付了 10 万元订金并住进该 处房产。就在小谢按约定支付完前四期房款后， “京十五条 ”出台。因 为小谢没有本市户口，且双方没有办理房屋过户手续和网签（即签订 合同后到房地产相关部门备案，并网上公布），小苏要求双方终止合 同，小谢则起诉到法院要求小苏继续履行合同。法院经过审理后判决合同继续履行，小苏应配合小谢办理房屋过户 手续。小苏不服生效判决，向检察机关提出监督申请。检察机关经审 查认定原审判决并无不当，最终未支持小苏的

6、监督申请。办案检察官认为， “京十五条 ”在性质上不属于行政法规的效力性强 制性规定。我国合同法规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合 同无效。根据上述规定，房屋买卖合同不因违反 “京十五条 ”而无效。 本案中，小谢是否具备购房资格、是否按行政机关的要求办理网签、 是否具备过户的现实可能性，只会对合同履行及房屋过户产生影响， 不影响合同生效。小苏提出的合同无效并没有法律依据。其次，本案也不适用情势变更原则。国家对房地产市场的宏观调控 并非是令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷 到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相 对较大、与买卖双方切身利益密切相关的

7、合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风 险及各种履行障碍均应有一定程度的预见和判断。房屋限购政策不属 于不可预见的客观情况，不适用情势变更原则。检察官提醒广大市民，卖房人将房屋卖给不具备在京购房资格的购 房者，买卖合同一般是有效的，但可能会被法院判决解除。而在诉讼 中，如果当事人对购房者是否具备购房资格等事实存在异议，可向房 屋管理部门反映，购房者对其具备 “京十五条 ”规定的购房资格应有举 证责任。篇三：房屋买卖合同纠纷案例分析】房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量 出现，从滨海新区塘沽审判区了解到， 2011 年，受理各类民事案件

8、 4300 余件，其中房屋买卖合同纠纷、 房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉 及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和 学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭 （房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部 分的一些典型案例，和大家分享、研究。房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的 房屋向社会销售， 转移房屋所有权于买受人， 买受人支付价款的合同。 这类合同也就是常说的 “一手房买卖合同 ”，房地产开发商为合同一方 当事人，这类合同签订、履行过

9、程中的纠纷主要有以下几类：（一）售房广告引发的纠纷众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼 广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说 明及允诺，主要情形有：（ 1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠 送礼品的说明；（ 2）对商品房美观性的陈述；（ 3）对商品房使用功 能的陈述；（ 4）对商品房环境性的陈述；（ 5）售后承诺，比如 “售 后包租 ”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指 标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。 案 例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间 距有 60 米，小区绿化率为 50

10、% ，并在预售房屋合同中约定， “开发 商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征 得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主 有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款 的 3%违约金 ”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的 60 缩小成了 40.2 平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法 院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政 府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担 总房价款 3% 的违约金。案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺， ”小区内综合 绿化面积达总占地

11、面积的 31% ，拥有 6800 的绿地和中心花园，环境 宜人， 5000 平米的地下超大停车库， 原装高档现代电梯， 小区实行封 闭式管理， 24 小时保安，房屋共用部分精美装修等等 ”。同样业主入 住以上承诺纷纷不能兑现， 要求开发商承担违约责任。 一审法院认为， 开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组 成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质 量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影 响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当认定为合同内 容。最后调解结案，开发商给予一定经济补偿。但是，同样案例，如 果要求解除合同，法院驳

12、回诉讼请求。案例三，贻成尚北新风系统案例。案例四，贻成综合大厦土地使用年限案例。土地变性后，使用年限 未变。 法律分析：适用法律：实践当中解决此案件的主要依据是最高人民法院关于 审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条， “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规 划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房 买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当 事人违反的，应当承担违约责任 ”。通过上面案例，购房者基本售房广告纠纷一般有两种诉求：一是要 求开发商承担违约责任

13、和赔偿相关损失；二是要求解除商品房买卖合 同，并赔偿相关损失，损失主要为购房款的利息损失及房屋升值带来 的差价损失。在第一种诉讼请求中，若商品房买卖合同中对违约责任 有规定，则购房者直接依据合同约定之数额请求违约赔偿金， 案例 但大部分时候，合同中并未约定开发商的具体违约责任，天津市房管 局的版本仅对开发商延期交房、办证、面积差异、设计变更等进 行了违约责任约定，补充条款是开发商自行拟定，仅对购房者进行了 诸多约定，很少约定自身违约责任，这种情况下，估算损失大小存在 困难，法官一般倾向于调解结案；在第二种诉讼请求中，购房者主要 是依据合同法第 94 条之规定请求解除合同。从法理上来讲，购房者

14、能否行使解除权的依据是违约方的违约行为是否构成根本性违约，只 有在违约方的违约行为构成根本性违约的情形下，才赋予守约方解除 合同的权利。合同法第 94 条规定的几种情形，则是法律上对根本性 违约的行为做列举，在列举的五种情形中，销售广告不实可套用的主 要是该条第 4 款之规定 “当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行 为致使不能实现合同目的 ”因此，需要法院对案件进行审查，判断广 告不实的违约行为是否导致合同目的不能实现，根据商品房买卖的通 常目的而言，应从普通人的一般生活经验及交易习惯的角度考察，对于商品房销 售广告中开发商许诺但是最终没有订入合同而成为合同条款的事项 及内容，虽然事后在客观

15、上对购房人买受该商品房目的产生了不良影 响，但双方尤其是买受人在订立合同时竟没有主意该内容，至少说明 该内容并非是买受人在订立合同时首先考虑的问题，从这一角度看， 因商品房销售广告许诺没有订入合同致使该内容的法律地位不稳定 而引起的纠纷，买受人也有一定的可责性，如上述案例中，开发商对周边环境、配套设施问题上的许诺没有到位，法院认定为一般违约， 合同继续履行，赔偿酌定裁量。售楼员的许诺，有无证据是关键。（二）认购纠纷认购是指在商品房买卖合同过程中，双方当事人在签署商品房预售 合同或商品房现房买卖合同前签订文书的行为，是对双方交易房屋有 关事宜的初步确认。签订的文书名称五花八门，有叫“认购书 ”，

16、有叫“订购协议 ”，还有叫 “房号保留协议 ”的。这方面的案例：案例一，周某应房产公司要求与其签订房产认购协议书，并交 付了定金 2 万元，约定购买该公司开发的一处房屋。当时该公司声称 该房屋的绝对不存在抵押等情况。签订协议后，周某遂于约定日期携 带购房款到房产公司准备正式签订商品房买卖合同，签订合同前，周 某经向产权机关查询得知他预订的该套住宅 已于认购协议签订前抵押给银行。周某遂拒绝签订商品房买卖合同， 并要求房产公司返还定金 2 万元 ;并提出在房产公司解除对该房屋的 抵押后，双方再签订商品房买卖合同。但房产公司不愿退还已收取的 定金。周某遂将房产公司告上法庭，要求法院判令该公司撤销房产

17、 认购协议书，返还已交的 2 万元定金并加倍赔偿 2 万元。开庭后，房产公司辩称：该房产确实已抵押给银行，但公司在与周 某签订协议之前，已告知周某房产被抵押的事实，银行也同意公司销 售被抵押的房产，何况目前周某没有遭受任何损失。由于周某没有按 时签订商品房买卖合同，已经违约，故公司不退还购房定金的行为并 无不当，请求法院驳回其诉讼请求。法院审理后认为，由于房产公司在订立房产认购协议书时，没 有如实向购房者说明房产已被抵押，根据最高人民法院关于审理商 品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释作出判决：撤销双 方签订的房产认购协议书，房产公司返还周某已付购房定金 2 万 元，并支付赔偿金 2 万

18、元。案例二，陈某与某地产公司签订房产定购协议书，约定陈定购 一套商品房，并支付定金 1 万元。协议另载明：陈在签订定购协议时 已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的商品房买卖合同范 本、补充协议等购房文本的内容。同年 4 月 19 日，陈签订商品房 买卖合同时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函 要求修改不公平条款。最后双方扯皮起诉到法院。法院审理后认为：该协议明确载明：陈已详细阅读和了解该商品 房买卖合同范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议 约定的合同基本条件与星星公司签订正式的商品房买卖合同，星 星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。实践中，开发商拟定的订购协议往往把自身的责任推的一干二 净，工作时出具的订购协议，换签商品房买卖合同的时间无 法确定，开发商将在建工程抵押给银行，在未撤抵押前无法网签正式 商品房买卖合同，这时签订正式合同的时间会约定为：自开发商 通知之日起几日内换签商品房买卖合同。到底什么时候通知没有 约定，有时长达几个月，使购房者错过贷款优惠政策或赶上不利政策，审查合同时注意此方面。法律分析：适用法律：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的