六渡水上乐园及温泉会所项目商业计划书

1、六渡水上乐园及温泉会所项目商业计划书1.1 项目建设地址六渡水上乐园建设的北京房山区十渡景区内， 十渡风景区位于 北京市房山区西南，是中国北方唯一一处大规模 卡斯特岩溶地貌。十渡风景区是中国国家 AAA景区和中国国家地质公园 。十渡风景区是 大清河支流拒马河切割 太行山脉 北端而形成的一条河谷，全程约 20 公里。由于在历史上这条河谷中一共有十个渡过拒马河的摆渡 渡口，故而得名“十渡”。现在公路已经修入河谷， 这十处渡口早已改建为 漫水桥没有真正的渡口了，但是十渡的名字却一直沿用至今。1.2 项目背景随着北京旅游事业的不断发展和 2008 年奥运会在北京的成功举办，北京旅游产业呈现出前所未有的

2、大好趋势。 大力发展旅游业已经成为地方经济中不可或缺的重要组成部分。 十渡景区被列为北京市重点旅游项目，是北京主要的 AAA级旅游风景区。 近年来的政府扶持和政策帮助已经形成了一条非常成熟的生态旅游产业链， 十渡也被更多的人所熟知，每年都会涌入大量的游客。 现代都市生活的快节奏让人们身心俱疲，很渴望享受山水田园之乐。 能够在酷暑盛夏之际亲近自然，在碧波绿水间嬉戏更是成为了很多人梦寐以求的休闲方式。 六渡水上乐园项目就是为了满足游客这样的需求应运而生的。2.1 地理位置优越，交通便利六渡水上乐园项目位于十渡景区中心位置的六渡， 环山面水，距离贯穿景区的涞宝公路仅一墙之隔， 距离公交车站六渡站点近

3、在咫尺， 不管是自驾出行还是公交出行都十分便利。 项目带有大型停车场， 可以容纳超过 80 辆各种车辆停放，为游客带来便利。项目有数十亩开阔水面，各种娱乐设施齐备，漂流、汽艇、水上滑降等设施可以满足不同游客的体验需求。2.2 自然资源优越十渡山山石奇峰险，渡渡水清景美，峰、石、峡、水、洞、溪、潭景景相映，正是三步一景五步一画绘出百里画廊，百米一桥千米一渡构成十渡风光。十渡山水，四季如画，处处是景。初春百花争艳，香溢山川；盛夏群峰叠翠，碧波荡漾；深秋红叶似锦，柿坠枝头；寒冬山岭披银，冰河如镜。恰似一幅绝妙的山水画卷。十渡风景区重要组成部分就是拒马河，它蜿蜒迂回、穿山而过，宛如一条玉带，与山峰映衬

4、，相得益彰，是北方少见的喀斯特地貌景观， 景区内山青水秀、环境幽美。人们感叹：“早知有十渡，何必下江南” 。十渡峡谷曲流回转，湾阔水深，渡渡可乘舟划船，青山野渡风韵如画，渡渡有名，渡渡立标。十渡山水秀丽， 早在 1500 多年前北魏郦道元在其 水经注 中就有详细描述。清朝乾隆皇帝数次来此寻游，每游必即兴写诗，房山县志中就有乾隆皇帝的 拒马河诗赋八首。此引其中之一首为例：“潦水尽寒潭，横桥渡六骖。渚烟宜画染，旅景与诗谙。岸苇白无力，崖枫丹欲甜。遥源何处是，重垒缋云岚。”明代荣国公姚广孝、傅若金等历史名人都曾以拒马河为名写过十渡赞美诗赋。自 1978 年十渡开发旅游以来，中央和北京市重要领导人多次

5、来十渡考察观光。美丽的山水风光也成为电影外景拍摄的理想之地， 先后有五个少林拳、战争插曲、盖世英雄、大路朝天、西楚霸王、戏说乾隆、武则天、三国演义、张铁匠浪漫史、流泪的红蜡烛、大地之子、白求恩大夫、天与地、东周列国、西游记、碧雪青天杨家将、孔雀公主、小放牛、侠义英雄、仙鹤神珍、山乡、诱僧、天龙八部、萧十一郎 等近百部电影、电视和广告在此拍摄外景。3.1 市场前景十渡旅游 一直以来的旅游主题定位很明确。那就是以运动健身、旅游度假、商务休闲的综合性旅游主题。 以这是当地针对自然资源的一种可持续发展。潜而到现在来看，十渡旅游的发展相当不错，但是业内人士认为，十渡旅游的发展还有着一些可提升的方向。业内

6、人士认为，现在的十渡旅游更加应该重视宣传方面的力度。真正打造出属于十渡旅游的真正专业性品牌。 还有就是通过政府的倡导来进行更加有效的市场运作， 能够和一些相关产业建立良好的合作关系，真正的达到一种旅游资源共享的状态。 还有一点就是针对十渡旅游多多建立一些特色旅游项目， 这对于很多的旅游者都有着较强的吸引力。根据北京市旅游局的数据统计： 2011 年十渡景区的旅游人数为 710 万人次， 2013 年截至到 9 月 30 日数据显示十渡景区旅游人数已经突破 800 万人次，这证明十渡景区的旅游项目是大有市场潜力的。4.1 项目规模六度水上乐园项目前期投资200 于万元，有山地三十于亩， 水面近百

7、亩，停车位八十余个，普通客房床位三十个，露天烧烤区，采摘园和徒步山地探险营地，水陆码头等设施也正在紧锣密鼓的建设过程中，预计建成后的日接待能力300 人次。温泉会所占地面积十余亩，有独立私密温泉院落10 幢，有独立的温泉池，可容纳 5 人同时入住。院落内建有独立公共设施， 自助式厨房，24 小时温泉热水，观景平台等设施，私密性、舒适性俱佳；另外还有温泉客房 40 套，按照 3 星级酒店客房标准设立， 室内提供 24 小时温泉热水，室外有开放性公共温泉池。4.2 项目功能六渡水上乐园及温泉会所项目功能分别为：客房、会议室、套房、住房、职工宿舍、职工餐厅、烧烤园、采摘园、值班室、仓库、水上乐园、竹

8、筏区、游艇巡河区、漂流区等。建设风格中西合璧， 高雅别致，山，水，亭，榭，花草树木，景色优美，可以使您尽情感受大自然之美。5.1 计划及评价方法的选择本项目建设周期为二年。 根据公司投资计划及战略规划制定详细的财务计划，包括投资预算及经济利润预算， 并对公司经营财务状况进行财务评价，依据 方法与参数中规定的方法计算新增效益与新增费用。基本数据：（一）各类经营项目按运营率 100%测算；（二）每种营业项目的销售价格按企业定价策略及当前市场价格制定估算； （三）年运营工作日为 365 天。5.2 利润估算5.2.1餐厅收益六渡水上乐园建成后有同时可容纳300400 人就餐的大型餐厅，在十渡景区可同

9、时容纳300400 人就餐的单位很少，水上乐园项目恰恰弥补了十渡景区这一旅游服务的不足。集体旅游者的集体进餐往往按人数定餐，其利润也可按人数来计算， 仅以集体进餐一项计算效益：300 人次 * 45元（人均利润） = 13500 元；400 人次 * 45元（人均利润） = 18000 元；集体进餐的毛利润是6000-8000 元。6000 元的毛利润 * 1年（按 300 天计算） =180 万元；8000 元的毛利润 * 1年（按 300 天计算） =240 万元；在六渡水上乐园项目中，考虑到散客的需求，为此在餐饮服务方面，特为散客商设计了以家庭、 朋友自行组织旅游的小旅游团体，为散客准备

10、了数间小型餐厅。上座率按 70%计算，每餐平均按5070 元利润计算：七间小餐厅 *50 元（单间单餐利润） =350 元；350 元*1 年（按 300 天计算） =10.5 万元；七间小餐厅 *70 元（单间单餐利润） =490 元； 490 元*1 年（按 300 天计算） =14.7 万元；六渡水上乐园项目建设完成后，仅餐饮服务一项每年的毛利润当在190.5-254.7万元之间。温泉会所建成后独立院落的日接待能力能够达到50 人次，公寓酒店的接待能力能达到120 人次；按照院落400/ 天，酒店 220/ 间，的标准计算：院落 10*400*365=146 万元；酒店 40*220*3

11、65=321.2 万元；温泉会所的毛利润就达到467.2 万元。5.2.2旅游纪念品十渡是著名的旅游景点， 与其有关的旅游纪念品一直受到广大旅游者的青睐，而中国的工艺品更是历史悠久、举世闻名，在饱览世界著名文化遗产的同时，又能有机会购买自己中意的具有浓厚中国特色的各类工艺品不失为一大乐事。为此，六渡水上乐园设立了工艺品、旅游纪念品商店，并且招聘了既有专业知识又有相关经验的人员，开始着手于前期工作，一旦建设完成马上可以投入经营。因为每天将有300-400人次的游客到乐园内进餐休息游玩，这些人同时也就成为了旅游纪念品和工艺品潜在的购买者。为此，项目内的旅游纪念品和工艺品具有了固定的客源。300 人

12、次 *30%（实际购置者） =90 人；90 人次 *30 元（人均购置毛利润） =2700 元；300 人次 *40%（实际购置者） =120 人；120 人次 *30 元（人均购置毛利润） =3600 元；2700 元*1 年（按 300 天计算） =81 万元；3600 元*1 年（按 300 天计算） =108 万元；工艺品、旅游纪念品商店每年的毛利润达到81-108万元是合理的，也是可行的。5.2.3客房收入六渡水上乐园项目项目规划建设70 余间标准客房，可同时容纳150-200余人住宿。并建设了与住宿客人相关使用的会议室、健身房等附属设施。 这一设计主要考虑了会议团体、旅游团体和个

13、别散客在世界文化遗产这一特定环境中派生出的特殊要求而设计建设的. 住宿条件的具备也是度假村中与餐饮服务、工艺品、旅游纪念品销售配套中不可缺少的条件。70 间标准客房 *70%（实际使用率） =49 间。根据十渡风景区的特殊位置，旅游又分淡季和旺季。 在旺季房间价格控制在 200 元比较合适，而在淡季我们认为将房价价格控制在120 元比较适合。平均下来：200 元+120 元=320 元；320 元÷ 2=160 元；160 元*49=7840 元；7840 元*1 年（按 300 天计算） =235.2 万元；各项基本业务相加，我们推测，六渡水上乐园及温泉会所完全建成后，每年的毛利润

14、可以控制在 800 万至 1000 万。扣除国家税收及相关费用之后，企业每年的纯利润在 660 万至 800 万之间，按全部投入 1800 万至 2000 万元计算，企业在 2 至 3 年的时间内即可收回投资。5.2.4室外休闲现代的城市消费， 越来越向着亲近自然发展， 六渡水上乐园为使游客能尽兴地感受大自然，特意建设了能容纳 15 匹马的马厩，游客可以在乐园内纵马奔驰，也可以在马背上悠然地沿河而上， 享受山水之美。 15 匹马，每小时 50 元，一年只营业 250 天，每天只营业三小时，扣除 3 人工资、扣除了草料损耗，扣除了税费，每年可得 20 多万元利润。采摘园，绿叶丛中鲜亮的果实会让游

15、客们眼前一亮，这么一个采摘园，从春天的樱桃、李子到秋天才熟的苹果、桃，十余个品种不仅可以招来更多的客人， 也可以为游客通过采摘增加更多的生活乐趣，当然也因此可以获得更多的利润，我们预算的结果是，采摘园每年可获利12 万元。垂钓已经成为现代人的热门休闲运动，一般的鱼池垂钓已经不能满足人们的需求，野钓的乐趣为更多的人津津乐道，亲手钓上来的鱼，在河边烧烤享受野味的乐趣。垂钓的利润是很高的，我们不用多算，每年垂钓的利润 20-50万元是不成问题的。如果我们有比较充足的资金来利用我们还有的空间，还有很多旅游项目可以发展：攀岩、网球、夏令营、滑索等等。6.1 项目评价该项目的开发建设， 可以完善当地的旅游服务功能，充分挖掘其旅游价值。既与十渡地区的旅游景点有机结合，形成类型丰富、形式多样的旅游线路，提升房山区旅游业的总体品位。同时，在项目的建设和经营过程中，可对贫困农民就近安置务工，提供就业岗位缓解了当地劳动力的就业困难问题。 每年的租金收入与劳动收入增加了当地村民的收入，改善了他们的生活水平。该项目符合国家产业政策，经济效益好，是利国利民的光彩事业，促进了十渡的发展，响应了党中央提出的建设和谐社会的政策。7.1