物业-设备接管方案资料

1、物业设备设施接管方案（建议稿）戴德梁行（广州）物業管理有限公司謹呈* 物业项目物业设备设施接管实施方案根据 * 物业各项目工程施工进度计划，当施工项目进行调试、验收、工程收尾 阶段，在具备使用条件后，将陆续交付业主投入使用。为配合“ * 物业”项目整体顺利投入 正常运作，“* 物业”物业设施设备接管工作计划安排如下：一、根据各项目工程计划完工的时间，建设单位组织监理公司、施工单位、物业公司， 分别按照物业区域、设备系统，拟订各项设施设备接管的方案和时间计划表。目的：物业公司根据接管方案和时间计划安排部署、调整和完善各项管理措施，包括保 安管理方案、清洁安排、成品保护、物品采购、人员招聘等各项工

2、作的落实，配合交付正常 运作。二、针对各项目接管的时间安排，各相关单位提供各系统设备的有关技术资料、设备清 单给物业公司，并安排对物业公司相关人员实施培训。目的：物业公司根据相关技术图纸资料，熟悉和掌握各系统设备运行要求，制订和完善 设备运行管理、操作、保养制度，突发事件应急处理方案等，在设备验收后，保障各系统设 备的正常运作。三、建设单位组织监理公司、施工单位、物业公司对计划移交的物业范围、系统项目安 排进行初检。根据所接收的技术资料，对接管项目进行质量和使用功能的检验，检查核对设 施设备的规格型号、数量、外观、安装位置、各单项设备的试运行情况、设备所在的整个系 统的技术性能是否符合设计要求

3、； 对各移交接管项目的配套设施完工情况， 包括各设备机房、 管理用房的设施配备、装修完成情况；场地和设备表面的清洁、标识是否完善；备品、备件、 随机工具的配备情况是否齐备等内容进行检查；针对在初检中存在的不符合项目，明确各方 责任落实整改。目的：通过初检，对所移交物业范围、系统项目的正式接管作好准备工作。四、对所移交物业范围、系统项目初检中存在的不符合项目整改完成，通过建设单位组 织监理公司、施工单位、物业公司复检后，交付物业公司，对移交的物业范围、系统项目做 正式接管，投入使用。有关 * 物业项目物业设施设备的移交接管工作，主要是对物业设施设备的数 量、外观、质感方面进行检验、接收，并非对使

4、用功能进行确认。物业公司所有有关物业管 理接管文件均不作为建设单位工程合同或任何款项支付的依据。在日常的操作使用过程中， 若发生隐蔽性的故障或损坏，物业公司将及时通报建设单位，组织有关单位共同分析成因， 若属质量、设计问题，交由建设单位协调解决。物业设施设备接管工作流程图物业公司成立接管验收小组相关技术人员提出、明确接管验收标准有验收小组初步熟悉相关技术资料 12、施工图、相关使用说明、维修手册等施工、调试阶段现场跟进1'r23、学习操作程序、规范、记录各种原始参数、存在问题及解决方法记录施工单位管工作组织专题会议由建设单位组织，监理公司、 物业派代表参加：1、明确接管范围2、明确各方

5、责任3、遗留问题的解决方法完成 4、形成会议纪要分发各方物业设施设备接管通知物业管理有限公司：鉴于* 物业项目由公司承建安装的*物业设施/设备系统工程已经竣工验收合格，施工单位、监理公司、建设单位均已确认该物业设施/设备符合设计图纸要求，达到国标（GB及设计 材料标准，满足设计功能，并將于年 月日以前全部移交该工程竣工资料及合格的证明文件，现指定 为该设备系统交接工作负责人，请物业管理公司于 年 月 日時在施工现场共同进行初检/复检事宜，专此通知贵司，接管的物业设施/设备详见以下內容：序号接管物业设施/设备范围备注1.2.3.4.5.6.7.8.备注：1.物业公司所有有关物业管理接管文件均不作

6、为我司工程合同或任何款项支付 依据。2.关于接管设施工程遗留问题及意见，请物业公司于接管起30个工作日內汇总上报处理。*物业管理处说明：以下列举之工程资料清单仅供参考，以工程实际发生资料为准。一、产权资料（一）项目批准文件（二）用地批准文件（三）建筑执照（四）业主姓名、产权、位置、建筑面积清单（五）其它：例如：所有报建资料及批复文件；项目开发、施工建设全过程政府批文； 工程建设过程中与合施工单位所签定之合同、协议等；建筑工程规划验收证明；建筑 工程质量监督站建筑质量验收证明等。二、工程技术资料（一）总图。包括总平面图、物业规划红线图等。（二）土建工程 包括：建筑竣工图全套；结构竣工图全套；工程

7、修改通知单；建材试 验记录；施工质量及管理验收记录；竣工验收证明书。（三）电施工程 包括：外电施工竣工图；园林绿化、附属建筑电施竣工图；高低压设 备合格证、生产资料、随机图纸资料、设备合同资料、验收及安装资料；高低压设备 运行记录、委托维护保养资料；发电机 （含柴油机、电机、控制柜、冷却设备 ） 系统随 机资料、设备安装竣工图、运行记录、噪音、环保验收资料。（四）通风系统工程 包括：通风系统设备安装竣工图、随机资料。（五）消防系统工程 包括：消防控制中心竣工图、 设备安装竣工资料、 设备随机资料、 运行资料、消防系统竣工图。（六）机电安装工程 包括：生活水泵、潜水泵安装图、其它机电设备安装竣工

8、图、产 品合格证、运行记录、维修记录。（七）给排水工程 包括：市政给水总平面图、市政排水总平面图、物业整体及附属建 筑之给排水竣工图全套、一次 （ 二次） 供水系统竣工资料、验收资料、环保验收资料。（八）煤气工程 包括：物业煤气管道布置图；物业煤气竣工图纸、验收资料。（九）装修工程 包括：物业装修竣工图纸全套、附属配套建筑装修竣工图。 （十）电信工程 包括：物业电信管线总平面图；电信管线竣工图、验收资料。（十一）有线电视、安防智能化工程 包括：物业内有线电视、安防智能化线路布置竣 工平面图；物业有线电视、安防智能化系统施工图、设备随机技术资料、使用说明。物业设施设备接管标准土建装饰范围 : 土

9、建、装饰、外幕墙1. 土建、装饰1.1 标准ZBP30001-90房屋接管验收标准 合同规定的其它要求2. 外幕墙2.1 标准JGJ113-97 （建筑玻璃应用技术规程）GB50057-2000 （建筑物防雷设计规范）GB10711 （建筑橡胶密封垫预成实芯硫化的结构密封垫用材料） JG3035-1996 （建筑幕墙雨水渗漏性检测方法） 工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分 全国民用建筑工程设计技术措施合同规定的其它要求3. 相关记录房屋、本体设施接管验收表（一） 房屋、本体设施接管验收表（二） 房屋、本体设施接管验收表（三） 房屋、本体设施接管验收表（四） 房屋、本体设施接管验收表（五） 设

10、施设备接管验收表设施设备移交清单设施设备移交资料清单设施设备移交备品备件清单编号：名称：楼层:楼层项目验收内容是/否备注地基基础地基无吊脚、无明显沉降、 位移，墙体无严重裂纹夕卜墙、幕墙（幕 墙玻璃、大理 石、瓷面砖、 喷涂等）安装牢固、平整、色泽一致、 收口严实梁、柱、板主 体、墙身无倾斜/变形/剥落/开裂/ 非收缩性裂纹/无筋外露公顶棚抹灰层牢固，无剥落及明显 裂纹楼梯、扶手无明显裂纹/剥落/露筋，扶 手无明显龟裂/无漆层脱落共公共门窗（木/ 铁门/防火门 窗/百叶门窗）牢固/平整/开关灵活/解缝 严实/五金配件齐全部公共照明/电 器插座等安装牢固/无缺损/开关控 制灵活位消防设施（消 防

11、管/消防栓/ 消防水带）无损坏/无渗漏/水压正常/ 五金配件齐全楼板/地面砖/ 天化/饰面无裂纹/空鼓/下陷/表面平 整/接缝严实/无明显污染通风口 /管安装牢固/无堵塞/无破损上下雨/污水管无漏/渗/堵塞现象，去水通 畅，管道接口严密设备房/管道 井无漏/渗/积水现象，照明正 常/无杂物/管线安装牢固/ 设备标识清晰其它检查结果综合评估:检查人：工程部经理：m期：日期：编号：名称：楼层:楼层项目验收内容是/否备注洗手间其它检查结果： 检杳人：日期：综合评估：工程部经理：日期：编号：名称：楼层:楼层项目验收内容是/否备注室外公共设施屋面隔热层/防 水层无老化、拉裂、龟裂、缝填料饱满、 去水口顺

12、畅/无积水水箱/水池无渗/滴水现象、浮球阀控制良好/ 箱池壁（底）无垃圾、溢水报警控 制良好天面扶栏、避雷 带、防护栏油漆完好、无变形、无锈蚀/无污 染散水坡、雨檐棚、 连廊、收水口与外墙连接良好/无裂缝/无排水 不畅雨污水井/ 口排水畅通、无裂纹/破损、刷漆色 泽均匀明/暗去水沟沟体完好、盖板齐全、无杂物堵塞给排水管道/含 绿化用水管阀水管水阀完好/无渗漏/试水通畅 无阻塞化粪池排水畅通/池壁无塌裂/盖板完好 无缺路灯/广告灯/外 墙泛光灯灯柱/箱/罩外观完好、无明显锈蚀 /无漆层脱落/安装牢固设备房（水泵房、 配电房、电梯房）通风良好/无渗漏水/有足够的应 急照明、消防器材、环境清洁水泥路

13、面无老化、拉裂、龟裂、伸缩缝填料 饱满、无起沙广场路砖线条顺直/无松脱/无下陷/无明显 破损路侧石/收水口整齐/无倾斜/无缺漏/无塌陷步级台阶与主体连接良好/无裂缝/防滑处 理有效绿化（灌木/路 树）植株生长良好/株距均匀/无明显 枯枝败叶/无虫害明/暗去水沟沟体完好、盖板齐全、无杂物堵塞垃圾房/池/中转 站门/墙体瓷片完好/排水沟、散水坡 排水良好其它检杳结果：检杳人：日期：综合评估：工程经理：日期：编号：名称：楼层:层 楼目 项容 内 收 验M/否注 备地下停车场控攵 功O 自药 / J 手SS 杆址 道彭亭 岗 沐 费 收架振电 戒t/正 机W能 常咖功 异传M 舌/、安 茴声与 灵噪豐

14、 作装 操动气常线流导B/泡道几坡清/讽攵 沙标致 M/无-皿 整如ft直 平滑换 路防川 道面晰n其它OOn其 它二厂r 二厂" 期 期 日 日 人址 渣经 检 部 程 工 <:倚 结 评 缶一合 检 综编号楼层验收类别类别项目验收内容是/否备注天花1.1电梯厅接缝严密，无裂纹、空鼓，表面平整、无污染，各系统末端安装有 序，标识清晰1.2走廊同上1.3公共照明安装牢固，工作正常，无缺损，控制良好3.2走道玻璃同幕墙玻璃3.3墙纸无破损、空鼓，表面平整、缝严，无污染3.4走道木框、木质墙 身牢固、平直，色泽一致，无变形倾斜、破损等3.5柱身饰面同玻璃/陶瓷3.6门开关灵活，牢固

15、、平直，色泽一致，无变形、倾斜等，锁完好灵活地面4.1前室无裂纹、空鼓、下陷、表面平整，接缝严实、色泽一致4.2电梯厅同上4.3走廊同上4.4中空地板无裂纹、空鼓、下陷、表面平整，接缝严实层间 强电 配电室5.1配电箱安装牢固，接线良好，配置合理5.2电缆桥架安装牢固，整齐有序，标识清晰5.3插接母线同上5.4整件环境流明够，通风良好5.5电表表盘清晰，计量准确读数层间 弱电 配电 室6.1电缆桥架安装牢固，整齐有序，标识清晰6.2监控布置合理，数据转换、设备安装有序，标识清晰6.3巡更同上6.4机柜同上数据、语音6.5信号覆盖同上6.6有线电视同上消防 设备 设施8.1消防栓安装牢固，配件齐

16、全，无渗漏，无损坏8.2警钟，玻璃安装牢固、整齐，无损坏8.3烟感头同上8.4广播同上8.5喷淋头同上8.6防火门安装牢固，开关门灵活，闭门器工作良好，无损坏，锁完好灵活8.7走火梯平整，应急照明正常，扶手无变形、无锈蚀8.8正压送风口平整，无变形，无锈蚀，无损坏设施设备接管验收表项目/系统接管项目接管时间验收存在情况解决方法备注12 :3456789 :10其它移交单位：（盖章）签名：接收单位：（盖章）签名：本表附件：1、设施设备移交清单2 、设施设备移交资料清单3 、设施设备移交备品备件清单设施设备移交清单项目/系统序号名称型号单位数量安装地点备注12345678910111213其它移交

17、单位：（盖章）签名：接收单位：（盖章）签名：设施设备移交资料清单项目/系统序号名称单位数量备注12345678910111213其它移交单位：（盖章）签名：接收单位：（盖章）签名：项目/系统序号名称单位数量所属系统备注12345678910111213其它移交单位：（盖章）签名：接收单位：（盖章）签名：物业设施设备接管标准运输系统 范围：直梯1. 直梯1.1 标准GB7588-1995 （电梯制造与安装安全规范）GB50310-2002 （电梯工程施工质量验收规范） 合同规定的其它要求4. 相关记录垂直电梯接管验收表 设施设备接管验收表 设施设备移交清单 设施设备移交资料清单 设施设备移交备品

18、备件清单垂直电梯接管验收表电梯系统梯号:序号测试及验收内容是/否备注机房环境控制柜电动机/曳引机制动器限速器选层器运行舒适感对讲机应急机装置轿箱装饰/风扇操纵箱/召唤按 钮安全触板轿箱顶轿门开关装置轿箱油盅油量安全钳装置楼层显示厅门召唤按钮厅门厅门踏板门联锁开关设备技术文件图纸、合格 证明齐全其它测试结果： 检杳人：日期：综合评估：工程部经理：日期：设施设备接管验收表项目/系统接管项目接管时间验收存在情况解决方法备注12 :345678910其它移交单位：（盖章）签名：接收单位：（盖章）签名：本表附件：1、设施设备移交清单2 、设施设备移交资料清单3 、设施设备移交备品备件清单设施设备移交清单

19、项目/系统序号名称型号单位数量安装地点备注12345678910111213其它移交单位：（盖章）签名：接收单位：（盖章）签名：设施设备移交资料清单项目/系统序号名称单位数量备注12345678910111213其它移交单位：（盖章）签名：接收单位：（盖章）签名：设施设备移交备品备件清单项目/系统序号名称单位数量所属系统备注12345678910111213其它移交单位：（盖章）签名：接收单位：（盖章）签名：物业设施设备接管标准消防系统范围：消防水泵及其它消防设备1. 消防水泵1.1 标准GB30.1 （固定消防给水设备的性能、要求和试验方法）2. 消防设备2.1 标准GBJ16-87 （建筑

20、设计防火规范）GB50045-95 （高层民用建筑设计防火规范）GB50116-98 （火灾自动报警系统设计规范）GB50166-92 （火灾自动报警系统施工及验收规范） GBJ84-85 （自动喷水灭火系统设计规范）GB50084-2001 （自动喷水灭火系统施工及验收规范）GB50222-95 （建筑内部装修设计防炎规范）GBJ140-90 （建筑灭火器配置设计规范）GB50067-97 （汽车库、修车库、停车场设计防火规范）DBJ15-23-1999 （七氟丙烷HFC-227ea洁净气体灭火系统设计规范）GB50263-97 （气体灭火系统施工及验收规范） GB50303-2002 （建

21、筑电气工程施工质量验收规范） 合同规定的其它要求3. 相关记录消防设施接管验收表消防分项系统接管验收表设施设备接管验收表设施设备移交清单设施设备移交资料清单设施设备移交备品备件清单消防设施接管验收表消防系统编号：名称：位置:序号项目测试及验收内容是/否备注火灾消防集控柜内清扫各接线端紧固报警 系统声光报警正确显示/打印等功能正常手/自动/联动功能正 常气体 自动 灭火 系统气罐压力管路连接安全装置报警装置模拟电启动释放气体自动 喷水 灭火 系统喷头检杳湿式报警阀试验末端放水试验报警联动控制控制阀门状态手/自动运行正常消防 水泵 控制 系统主回路电气控制回路电气启动转换控制计里仪表/器操作功能测

22、定水泵运行噪声水泵边转向正确密封件盘根设备技术文件图纸、合格证明齐全其它测试结果：检杳人：日期：综合评估：工程部经理：日期：消防分项系统接管验收表消防系统编号：名称：位置:序号项目测试及验收内容是/否备注防火卷帘门卷帘外观完好机械转动机构构正常手动操作顺畅栓:防消配件完好无缺损报警装置可靠指示灯显示疏散 出口 指示灯箱、灯具安装充放电功能正常试验功能正常温类 感探 测器器身完好无损3%：匕例喷烟加温测试地址编码正确防火 阀、排烟 风机防火阀安装质量风机运行噪声风机转向正确手提 灭火 器存储压力指示操作手柄机构火火剂重量正确设备技术文件图纸、合格证明齐全其它测试结果： 检杳人：日期：综合评估：工

23、程部经理：日期：物业设施设备接管标准供配电系统范围：高、低压电柜、变压器、柴油发电机1. 高、低压电柜、变压器1.1 标准GB50052-95 （供配电系统设计规范）GB50053-94 （10KV及以下变电所设计规范）GBJ147-90 （电气装置安装工程高压电器施工及验收规范）GB/T10228-1997 （干式电力变压器技术参数和要求）GBJ149-90 （电气装置安装工程母线装置施工及验收规范）GB50171-92（电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范） GB50168-91 （电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范）GB50169-92 （电气装置安装工程接地装置施工及

24、验收规范）JB3855-85 （10KV户内高压真空断路器通用技术条件） 合同规定的其它要求2. 柴油发电机2.1 标准GB/T2820.16-1997（工频柴油发电机组通用技术条件YD/T502-1999 （通信专用柴油发电机组技术要求） 合同规定的其它要求3. 相关记录配电柜/控制柜接管验收表变压器接管验收表发电机接管验收表油库接管验收表设施设备接管验收表设施设备移交清单设施设备移交资料清单设施设备移交备品备件清单配电柜/控制柜接管验收表供配电系统编号：名称：位置:序号测试及验收内容是/否备注:机房环境及防护措施柜内清扫主回路电气控制回路电气母排与导线标识与编号安全接地柜体与外观灯光显示计

25、里仪表/器操作功能测定设备技术文件图纸、合格证明 齐全其它测试结果： 检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：变压器接管验收表供配电系统编号：名称：位置:序号测试及验收内容是/否备注机房环境外观及紧固变压器身紧固螺栓电气连接片冷却风机安全接地测温仪表运行三相电流设备技术文件图纸、合格证明 齐全测试结果：检杳人：日期：综合评估：工程部经理：日期：发电机接管验收表供配电系统编号：名称：位置:油库接管验收表供配电系统序 号测试及验收内容是/否备注发电机房照明发电机房消防配置及正常使用S送系统送风机、排风机运转情况排烟机及管道情况风机控制箱及指示灯发电机启动电源（蓄电池）及启动电机蓄电池充电系统发电

26、机润滑油温、油压、油位发电机排气温度发电机冷却水温度、压力发电机空载、带负载运转情况及报警系统冷却 系统冷却水箱补给管路及阀门冷却风扇运转情况循环水泵运转情况燃油 系统燃油泵运转情况及油库连接燃油泵滤网及接口密封情况润滑 系统机油泵运转情况机油泵滤网机油冷却器密封情况配电 系统发电机配电柜外观及布线发电机配电柜仪表、批示灯进、出线开关柜的操作情况M rl-r 士1二 LI rh 丰匕二士 TZ （k、1几 /亠 口1测试及验'收内容同步指示、表及灯/光信号备注,必收内容并电柜同步操彳是 /否 岸开关备注设备:技术文库、傑纸合格证明齐全油库消防配置及使用情况测试结果:油管及阀门连接土人A

27、口甘口综合评估油箱标尺检查人：日期：油泵压力及运转情况工程部经理：27日期：柴油充注量油位报警器物业设施设备接管标准环保系统 范围: 噪声、排烟（含柴油发电机排烟） 、污水排放 1. 标准GB16297-1996 （大气污染物综合排放标准）GB18483-2001 （饮食业油烟排放标准 试行）（or GWPB5-2OO0GB8978-96 （污水终合排放标准） 市污水排放标准合同规定的其它要求1. 相关记录 设施设备合格资料移交清单物业设施设备接管标准智能化系统范围：建筑设备自动化系统（BAS、综合保安系统（SAS、通讯网络自动化系统（CNS、 办公自动化系统（OAS、公共广播系统（PAS、会议系统、机房工程、智能化系统 集成（SI）、电源与防雷接地等系统的设备及软件1. 标准JGJ/T16-92 （民用建筑电气设计规范、GB50306（建筑电气安装工程质量检验评定标准）GB50300（建筑工程施工质量验收统一标准）GB50116-98 （火灾自动报警系统设计规范）GB/T50314-2000 （智能建筑设计标准）GB50339-2003 （智能建筑工程质量验收规范）GT/T75-94 （安全防范工程程序与要求）GB50198-84 （民用闭路电视监控系统工程设计规范）GB/T50311-2000 （建筑与建筑群综合布线系统工程施工及验收规