淄博市写字楼市场调研报告

1、 淄博市写字楼市场调研报告前言一、近年国内写字楼市场的发展状况（一）发展阶段回顾（二）未来发展方向二、淄博市宏观状况（一）淄博现状（二）交通状况（三）经济状况三、淄博房地产发展现状（一）发展现状及特点（二）城市发展规划四、淄博写字楼市场发展的现状（一）写字楼市场的区域分布（二）市场的发展特点五、提起建设性意见前言：写字楼作为一种特殊功能的物业形态，不同于普通的住宅物业。其不同点集中体现在：功能形态、客户群体、营销模式等方面，这些不同点也正是写字楼项目运作中的要点题眼。鉴于此，本报告将总结近年写字楼市场的发展状况的前提下，针对淄博区域市场的现状，提出建设性的建议。一、近年国内写字楼市场的发展状况

2、（一）发展阶段回顾随着经济的高速、稳定的发展，国民经济保持了良好的增长势头，这为房地产业的发展创造了良好的宏观环境，并由此推进了城市空间结构、居民分配制度、居民需求结构的相应转换。在这样的宏观环境下，房地产市场经历了起步、成长和发展的过程，呈现出较为理想的运行态势。目前房地产市场主要包括居民住宅楼、综合性楼盘以及写字楼，其中居民住宅楼主要用于个人住房消费，而综合性楼盘和写字楼则多为企业所用。在国民经济的不断增长中，尤其是第三产业的飞速增长，加剧提升了写字楼市场的需求，带动了繁荣发展。加入WTO后，经济呈现出外向型与一体性的特点，相应的外资公司、跨国公司、驻华机构入驻内地，促使上海、北京、深圳等

3、一线城市中写字楼市场的强劲发展。近十年来民营经济得以全面快速的发展，其经济贡献、经济比重显著提高。民营经济的壮大也极大地促进了各地写字楼市场的需求，带动了写字楼市场的繁荣发展。近十年来，写字楼市场不断发展壮大，经历了一个由量变突破为质变的成长过程。根据不同时期的特点，这个过程可以划分为以下三个阶段：第一代写字楼，单纯的办公功能。除了布局明显区别于住宅，同时将通讯管线、会议室等办公结构和功能列为建筑设计的必需元素。对于电信、网络及多媒体等功能的支持也都开始涉及，以高层建筑为主的写字楼建筑在环境设施方面也开始普遍使用中央空调等高新产品。第二代写字楼，复合型办公场所不但要求过硬的电讯、宽带和可自调的

4、室内温度系统，同时也在建筑布局方面提出了更高的要求动静分区的办公布局、会客空间的设置与私密性的要求等都开始成为这一时期写字楼产品的显要特征。在经营方式上，第二代写字楼也开始实行租、售并重的策略。第三代写字楼，综合型办公空间在上海、深圳等地的高端项目中陆续出现，引领未来写字楼市场的发展方向。国际化标准的引入和高标准、数字化建筑材料的采用，是第三代写字楼的重要标志。在硬件配套及办公理念方面，都突显了质的飞跃。（二）未来发展方向写字楼市场的不断发展与提升，透过以往的成长阶段，鉴于第三代综合型办公空间的特点，总结出未来写字楼市场的发展方向：1、办公设备人性化根据不同客户的需求，对写字楼作灵活分割，一部

5、分写字楼可以满足24小时办公的需要。商务配套亦都进一步升级，如配套有多功能会议中心，大型展览厅、大型生态会所等，让办公环境配套更齐全更舒服。同时写字楼的使用率有明显的提高，在设计过程中强调效益，考虑合理的使用率，尽量压缩交通及辅助面积。2、智能化的升级国际上对智能大厦的普遍描述是：通过对建筑物的四个基本要素，即结构、系统、服务和管理，以及运行之间的内在联系，以最优化的设计，提供一个投资合理又拥有高效率的环境空间。建设智能大厦的目标主要体现在三个方面：（1）提供安全、舒适、快捷的优质服务；（2）节省能耗和降低人工成本；（3）建立先进和科学的综合管理机制。智能化的项目除了向客户提供IDD、ISDN

6、、LAN系统，还能提供DDN系统等更具科技含量的数码服务；在设备选择方面，可满足24小时办公的需求，具备了独立计量空调、用电等有特殊要求；同时市场变化，写字楼在生态、环保、健康等方面也有更高的智能化要求。3、绿色办公新一代的写字楼更注重健康、环保，从建材选择到办公使用，都强调节能低耗、绿色健康。在建材方面，构建节能性建筑，降低能源耗损，例如墙体保温处理、钢化低辐射LOW-E中空镀膜保温玻璃等；满足实际使用中最大化的自然采光，高效保温处理，减少能耗。同时，做好空间布局的处理，提高使用的舒适感，缓解使用者的工作疲劳，营造出健康绿色的办公空间。二、淄博市宏观状况（一）淄博现状淄博市位于山东中部，是国

7、务院批准的山东半岛经济开放区城市和具有地方立法权的“较大的市”。辖张店、淄川、博山、周村、临淄5个区和桓台、高青、沂源3个县，总面积5938平方公里，人口418万，其中市区人口277万。（二）交通状况淄博是山东省重要的交通枢纽城市，有15条公路干线通往全国各地，胶济铁路、济青高速与济青高速南线横贯全市东西，市中心张店距济南国际机场仅70公里，向东距青岛港300公里，空运、海运十分便捷。（三）经济状况淄博是近代以来中国工矿业开发较早的地区之一，是山东省及国内重要的工业城市，主导产业以石油化工、医药、纺织、建材、日用陶瓷、机械冶金、电子以及新材料最具代表性,是全国重要的石油化工、医药生产基地和建材

8、产区,被命名为中国陶瓷名城、国家级新材料成果转化及产业化基地、国家火炬计划生物医药产业基地。全市现有规模以上工业企业2501家，其中特大型企业2家，大型企业20家，有14家企业、16只股票在境内外上市。拥有22个中国名牌产品，14件中国驰名商标，5家中华老字号。自1992年以来,连续进入中国城市综合实力50强行列,2005年综合实力列百强城市第47位。被评为中国投资环境50优城市。2006年城市居民人均可支配收入13794元，农民人均纯收入5641元。（1）全市生产总值高速增长2006年实现总产值1645.16亿元，比2005年增长15.80%，经济态势良好，连续三年保持高速增长，GDP年增长

9、率高于全国平均值，保持在15%以上。（2）三产业比重不断优化三产业的比重呈现出不断优化的态势，第三产业比重逐渐提高，一二产业有所降低。淄博市第二产业的比重明显高于全国的平均比重，高达60%以上，这与淄博市工业化城市的特点有关；第一产业的比重略低，大约在4%，这也反映出整体经济的发展水平；第三产业的比重要低于全国平均值10个百分点，约为30%，第三产业的发展还有很大的潜力空间，商业物业作为开展第三产业的重要场所，这为商业写字楼市场留有了极好的市场机会。（3）非公有制经济快速发展近几年民营经济保持了较快的发展势头，在GDP中所占比重逐年提高，2006年非公有制经济实现产值971.64亿元，占GDP

10、的比重达到59%。非公有制经济的发展为商业项目的提供了巨大的市场需求潜力，形成了需求力的支撑。三、淄博房地产发展现状（一）发展现状及特点淄博近几年房地产市场变化明显，开发投资额快速增长，各种先进开发理念开始陆续引进，市场上所提供的产品类型日益丰富，产品总体品质得到提升。2003年以来，住宅、商铺、写字楼无论从市场供应量还是从投资开发量都有极大的提高，概念炒作、营销方式与以前相比都有较大突破，群聚效应、规模效应凸显。消费者购房也日趋理性化，对于楼盘的品质、规模、配套、园林规划以及开发商信誉也更加关注，整个市场在向着更加成熟的方向发展。目前，淄博市场呈现出以下特点：1、房地产开发投资总量增加，增幅

11、保持稳定增长房地产投资总量连续增长，2006年全市房地产开发投资累计完成97.08亿元，同比增长25.51%。其中住宅投资71.38亿元，商业营业用房投资10.52亿元，办公楼投资2.44亿元。房地产开发投资占全市规模以上固定资产投资的比重为15.78%。对全市经济增长的拉动作用日趋显现,表现出新支柱产业的地位和作用。2、商品房建设规模扩大，新开工面积增加2006年全市商品房施工面积1108.61万平方米，同比增长38.92%。2006年全市商品房竣工面积256.18万平方米，同比增长8.32%。全市商品房新开工面积571.20万平方米，同比增长39.81%。2006年度的新开工面积是竣工面积

12、的2.2倍，加上存量的施工面积，未来两年来市场上的供应量将会骤增，市场面临较大的较大的供应压力。3、市场销售稳步增长，供应结构进一步优化随着国家宏观调控政策逐步落实，房地产市场结构不断调整，市场需求扩大，商品房销售持续增长。2006年全市商品房销售376.0万平方米，同比增长47.23%。2006年商品房销售面积大于同期竣工面积，市场供应结构进一步优化。4、西部与北部高新区成为区域的市场的热点规划中市政府将迁至西部，并且将发展的重点放在新城区和开发区，这些利好消息带动西北部地区的繁荣及房产的升值。并且随着近几年的开发建设，大量的高档项目不断亮相，西部与高新区已逐渐形成一个新的居住区域，在此购房

13、已成为身份与地位的象征。西部与北部高新区已成为市场中的热点区域。5、商品房的空置率较高2003年至2006年期间，商品房供应量过大，市场中的消化速度相对有限，使得年度竣工面积大于年度销售面积，表现出一定的供应滞胀，加上购房客户中的投资行为，市场中留有数量较大的空置商品房。截止到2006年年初，空置商品房的面积达到24.47万平方米，空置房面积与年度销售面积的比例高达到6.6%。（二）城市发展规划1、城市性质山东省重要的区域性中心城市之一，以石油化工产业为主的现代工业基地。用地规模：规划至2020年全市城镇建设用地控制在432平方公里，其中中心城区建设用地面积由271.4平方公里增加至357平方

14、公里。2、“一城、两轴、十三片”的市域空间布局结构建立中心城区，3个县城，18个中心镇和22个一般镇组成的四级城镇体系，统筹城乡规划和产业布局，统筹城乡基础设施、生态环境建设，以重点城镇建设为突破口，整合土地使用效益，提高农业综合生产能力，稳步推进郊区城镇化。3、搭建“一体化”城市发展平台为提升城市竞争力，实施“一体化战略”，打破原有的“拼盘式”规划理念，重点构建四个“一体化”体系。一体化的生态安全体系完善生态功能，构建绿色生态城市：建立开放、网络型的生态体系。一体化的产业布局体系培育产业集群，发挥大企业的龙头作用：大力发展高新技术，改造传统产业：发展现代服务业，提升第三产业地位。一体化的综合

15、交通体系完善铁路系统：建立“六纵十横”的市域公路网骨架；建设对外交通联系通道，建立，协调与大型货运枢纽之间的衔接：新建、续建、改扩建10个客运站、7个物流园区和2个货运站。一体化的基础设施体系统一规划大型公共设施，实现水、电、燃气、通讯等设施的区域共享，构建安全、高效、一体化的基础设施网络。 四、淄博写字楼市场发展的现状（一）写字楼市场的区域分布根据现有存量写字楼的区域分布以及潜在的发展趋势，淄博的写字楼市场可分为柳泉路中心路片区、北部高新区片区、世纪路片区三大部分。各个区域具有自身的特点与代表性的楼盘，以下将就其分析。鉴于某些开发公司受到市场供大于求的压力，一些商业项目调整开发思路，以商住的

16、综合模式进行开发，规避市场风险，例如鑫盛·财富广场、华夏国际。本报告也将此类项目纳入统计分析当中，以求对市场作以全面整体的调研分析。 1、柳泉路中心路片区柳泉路中心路作为传统的商业中心，居于市中心地段，在商务氛围、配套设施等方面具有先天优势，是淄博写字楼市场的起步发展区域，代表项目有钻石商务大厦、荣宝斋等。区域内在售项目统计：鑫盛财富广场鑫盛·财富广场位于金晶大道和共青团路交汇处东南，是集商业、商务和商住于一体的大型高档综合性物业，总建筑面积约64万平米，其中地上部分约54万平米，规划为一座5层的裙楼和两座高达27层的塔楼；裙楼建筑面积约18万平米，规划为商场；塔楼建筑面积

17、约36万平米，规划为商务公寓；地下约1万平米，其中地下一层约4840平米用作商场，地下二层约4837平米用作停车场。裙楼部分业态规划为百货、超市、美食广场、书城等，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的商业集合体定位；项目塔楼部分定位为市中心纯中小户型公寓，面向单身、年轻家庭、商旅客人、小型办公等，宜于商业办公、居住公寓或投资。销售状况项目于2006年6月积累客户，11月份正式开始。主要面向投资型客户，23层以下基本售完，现在所剩户型主要以39.5和59户型为主主要集中在东侧和北侧，南侧基本售罄，12层还有部分房源。销售均价4000元/，扣除优惠均价约在3750元/左右。华夏国际位于张店区柳泉路96

18、号（华夏商厦旧址），占地1.135公顷，建设为28层商业公寓楼，开发总建筑面积67727平方米，其中，商业面积12302平方米，商住面积47928平方米，地下建筑面积7497平方米。项目总层数为28层，一至四层用于商业经营，五至二十八层为商住公寓，地下两层设人防地下室及地下室车库。项目居于城市的中心位置，周边的城市金融、贸易和商务办公活动高度集中，并附有购物、娱乐、服务等配套设施。项目设计有空中花园，将五层平台规划为庭院风格的空中花园，运用大量的水幕、塑像、木栈道、及活动景观小品塑造出园林效果。销售状况价格尚未公布，预计售价3500元/平米，商住公寓面积在30100平米，还有部分复式结构。现已

19、施工到正负零，将在2009年交房。目前在发售购房卡，卡额1万元，每周赠送300元购房币。原定2008年1月份开盘销售，现延迟至2008年 5月份。丽江大厦丽江大厦位于柳泉路，人民公园对面，总建筑面积4.5万平米 ,集商务办公,休闲,购物与一体的综合性商业建筑。一层至四层为大型购物中心,4层顶配有4000平米的空中花园.5-17层为商务套间,18层为国际化标准大型会议中心。主楼2部电梯,1部货梯。销售状况本项目曾经停滞一段时间，在市场中有一定的负面影响。，目前正在进行认购，预计年底开盘。沿街一二层商业预计售价1.3万/平米，单户面积160平米。写字间的面积在94196平米，售价36004200元

20、/平米，物业费在1元/平米·天。银领国际银领国际位于华光路与柳泉路交汇处，大润发、沃尔玛、法国IBIS酒店、齐王府等处于附近。   银领国际总占地面积22899.20平米,总建筑面积71948平米, 分两期开发，其中一期总建筑面积51860平方米，由3栋高档精品纯板式高层住宅与高级商务写字间组成，户型面积127-273平米，现已交付使用。二期总建筑面积20088平方米，由2栋高层住宅与法国IBIS酒店、高尚会所、沿街商铺组成，住宅户型面积44-121平米。二期工程业已动工，现正认购中。  银领商务中心在售写字间80平米，均价3300元

21、/平米。区域内存量租赁项目统计项目名称地理位置租金状况出租率产品装修备注钻石商务大厦人民公园南侧0.91元/天 ·90%70、110档次高大客户的入住提升了项目的档次荣宝斋人民公园南侧25元/月·，约合0.9元/天 ·70%120-200一般整体布局设计较差，入住率较低。部分剩余房源的销售均价4000元/宏程名座市委斜对面0.60.7元/天 ·A座较高约在80%；B座在60%60150一般企业混杂，以中小企业居多；公共部位作精装修2、北部高新片区作为城市发展主导区域的北部高新区云集了众多的科技产业机构及大型的国有企业，周边的商务氛围日渐浓厚，发展潜力巨大

22、。从区域功能与规划现状来看，高新区的写字楼项目的规划起点与设计标准都引领于市场，是淄博写字楼市场中的领跑者。但是受到成长周期较短、周边业态尚未成熟等因素的限制，此区域内的写字楼项目为数有限，目前只是形成了以国贸大厦为中心，周边辅以火炬大厦、华瑞商务中心的分布形态。区域内的代表性项目：国贸大厦国贸大厦位于柳泉路与中润大道的交汇处，是北部高新区乃至淄博市的标志性纯商务写字楼，各项配置也比较高端，具有极大的市场影响力。户型设计以70平米为单位，可以自由组隔，方便了客户的使用。入住率极高，在90%以上，客户以中国电信等具有较强实力的大客户为主。租金在1.1元/平米·天，是市场中出租收益最高的

23、项目。国贸SOHO位于柳泉路与中润大道交汇处 ,是国贸大厦II期工程,有两座十八层的高层,1-4层为商业,5-16层为商务公寓.标准层为两梯十六户,.商务公寓设计有8种户型,主要为30-70平米,配有独立的卫生间和厨房。目前的销售均价3800，09年下半年入住。3、世纪路片区在市政府西迁以及城市发展西拓的带动下，西部形成了以义乌小商品城为中心、以世纪路为纽带的城市新区，世纪路沿线的写字楼项目在市场中也占有极大的分量，代表性的项目有玉龙商务大厦、龙御商务大厦。区域内的代表性项目：龙御现代城位于淄博华光路与世纪路交汇处，义乌小商品城对面，由沿华光路的四栋住宅楼与临近玉龙河的22层的龙御商务大厦组成

24、，采用现代主义建筑风格，整体外观大气宏伟。龙御商务大厦的114层做商务酒店，1422层做作字楼。销售状况：住宅部分的销售均价为2400，底层商业的均价为7000元/平米。龙御商务大厦114层的商务酒店正在招商，1422层的写字楼龙御商务大厦正在认购，认购均价3900，目前的优惠政策是3000定金抵20000房款。玉龙大厦位于世纪路和华光路交汇处，集商务办公、居住和沿街商业为一体，由A座20层小户型公寓玉龙峰景、B座23层甲级写字楼玉龙大厦、C座11层商务公寓玉龙蓝湾构成。项目定位于甲级写字楼，接近90米的建筑高度为西部新区第一高楼。A座玉龙峰景的面积以40、50平米为主，。B座玉龙大厦作为甲级

25、写字楼，其大堂挑高9.6米，同时层高达3.6米，此外，超宽2.1米走廊、大小会议室、5部电梯等较为高端配置。C座玉龙蓝湾作为30、50、60小面积商务公寓。销售状况：项目于2007年年初开始销售，08年6月交房。写字楼部分销售率大约80%，目前均价在3800元/；公寓部分的均价在3400元/，现在玉龙峰景剩余70的户型较多，玉龙蓝湾剩余小户型较多。区域内存量租赁项目统计项目名称地理位置租金状况出租率产品装修备注创业大厦沿世纪路，职业学院西门北侧底层商铺1.3元/天·写字楼0.7元/天·正在招商商铺为一二层，最小面积130； 一般正在装修职业学院自建项目，只对外出租，项目案名

26、尚未最终确定，暂时命名创业大厦中房时代西六路和共青团路交汇0.6元/天 ·70%80-150较差自带卫生间、形象差（二）市场的发展特点（1）市场存量过大，市场消化能力有限20032005年市场开发量骤增，加之结构的粗放性，导致物业类型的配比失调，市场中写字楼存量过大。淄博市虽具有较强的经济实力，但是受经济体量、城市规模、三产业发展程度等因素的限制，过剩的供应存量导致两种市场态势：在售项目的销售速度缓慢；存量项目的入住率较低。在售的玉龙大厦、龙御现代城等项目的销售状况并不理想，荣宝斋自04年对外销售以来，至今尚有部分写字楼未售出。2007年一至三季度，全市实现写字楼销售仅0.90万平米

27、，较06年同比下降26.23%。写字楼的需求力相对有限，在滞胀的供给状态下，呈现出实际利用率不足，入住率较低。目前写字楼的入住率普遍偏低，平均入住率不足80%，只有定位高档的钻石商务大厦的入住率较高。（2）产品同质化，价格还有可提升空间各项目的竞争日趋激烈，而彼此之间缺少明显的独有的个性，具有严重的同质性，因而各个项目的价格没有拉开一定的价差，价格集中于35004000元/平米。在同质化的竞争中，市场上缺少引领品质、档次、价格的引领者，这也为未来某些高端项目的价格提升留有了充足的空间。（3）受供需压力的影响，市场投资额剧减 2007年一至三季度，全市共计完成房地产开发投资60.69亿元，同比增

28、长1.71%，其中写字楼投资0.90亿元，较06年同期的2.05亿元，下降了56%。供大于需的市场压力，是投资开发锐减的主要原因，投资的减少将在未来两年内平衡市场的供需，也暗含出未来写字楼市场的机会。（4）供大于求的市场压力，短期内不能消除2007年一至三季度淄博市的写字楼新开工面积为5.03万平米，同比下降了66.26%，而同期的写字楼销售面积仅为0.9万平米，也同比下降了26.23%。年度中写字楼新开工的面积要远远大于当期的销售面积，加上前期的存量写字楼，这种供大于求的市场压力在短期内难以消除。（5）各档次写字楼的租金差距较小，体现不出高档项目的优势各档次的写字楼租金集中在0.61元/天

29、·，钻石商务大厦作为高档的写字楼，租金是0.91.1元/天 ·，未能体现出高端项目在租金收益中优势，各个档次的项目在租金上也未能拉开距离。（6）实力型大客户的入住提升了项目的品质感，也拉升的租金 中国电信、中国人寿等大客户入住国贸大厦、钻石商务等高端项目，使得此类项目的档次感与品质性有了极大的提高，也对其他潜在客户产生引导效应，相应地也提高了对外出租的租金价格。然而，中房时代大厦与荣宝斋主要集中了一些名气相对不足的中小型公司，使得整个项目的实力与信心度不强。借助于优势关系，整合各方的资源，引入实力型的大客户，已成为写字楼占领租赁市场的核心竞争点。五、提起建设性意见针对淄博市

30、写字楼市场的发展现状，参考国内外写字楼的成长经历，尤其是未来的发展态势，对淄博市的写字楼发展提出以下建设性的意见：1、营造人性化、绿色的办公空间舒适健康与绿色节能，是未来写字楼发展的功能性要求，在设计、配套、物业服务中都要体现出这一趋势。目前市场中的商务配套有待进一步升级，如配套有多功能会议中心，大型展览厅、大型生态会所等，让办公环境配套更齐全更舒服更环保。同时根据不同客户的需求，部分写字楼可以满足24小时办公的需要。绿色节能主要集中在建筑节能方面，从建设中的建材选择到交付后的办公使用，都强调节能低耗、绿色健康。在建材方面，构建节能性建筑，降低能源耗损，例如墙体保温处理、钢化低辐射LOW-E中

31、空镀膜保温玻璃等；满足办公使用中最大化的自然采光，高效保温处理，减少能耗。同时，注重空间布局的处理，提高使用的舒适感，缓解使用者的工作疲劳，营造健康绿色的办公空间。2、进一步升级智能化市场中的智能化仅仅停留于宽带网络服务、电信通讯服务、物业监控管理等一些初级的智能性服务，在综合配线、高频数据服务的高科技配置甚少。产品的智能化含量有待进一步的优化升级，通过对建筑物的四个基本要素，即结构、系统、服务和管理，以及运行之间的内在联系，以最优化的设计，提供一个投资合理又拥有高效率的环境空间。未来智能化建设的目标要实现以下几点：（1）提供安全、舒适、快捷的优质服务；（2）节省能耗和降低人工成本；（3）建立

32、先进和科学的综合管理机制。3、短期内市场风险较大市场中表现出的销售速度过慢与空置率过高的滞胀态势，以及供大于求的市场压力难以在短期内消除，都增加了写字楼市场中的开发投资风险，某些市中心的商业项目做商住综合开发正是这种原因。合理的规避风险，是当前写字楼项目运作的重要前提。通过准确地产品设计、有效的客户定位、适可的区位选择、有力的市场推广，这种市场风险还是能够得到有效的控制，这正是未来的写字楼项目运作中的努力方向。4、建设特质性写字楼写字楼普遍具备一个均好性，但是缺乏各自特质的东西，包括市中心的钻石商务大厦与荣宝斋，都是后现代的西式的写字楼，真正与传统文化相结合，体现独有的本土建筑元素的特质楼非常

33、少。根据北京写字楼市场的发展经验，经过多年发展过来，北京的商务区逐渐成长，真正具备中国特点的写字楼非常少，缺乏本土化的产品设计，目前已经认识到此问题，并在寻求相互融合的特质性写字楼。就淄博市场而言，具有浓郁的历史文化，尤其作为齐文化的发源地，具有众多的挖掘点，建设具有当地特色的特质性写字楼，是未来发展的一大趋势。淄博现代城项目计划书 () 作为淄博市的中心城市，张店区被人们寄予了厚望。随着近年来经济的飞速发展，越来越多的商家在这片土地上成长起来。另外，许多外地的企业纷纷登陆，力求把握商机，开拓市场。这些外地驻淄的办事处、分公司和本地中小企业的发展壮大，如春风拂地，激活了张店区的商务写字楼市场。

34、一些面对中小企业的商务写字楼开始热销，定位准确并致力写字楼创新的张店区新一代商务写字楼项目呈现出良好的发展空间和发展潜力。一、市场调查分析：淄博市近年来中小企业的发展已明显呈上升势头，并逐渐成为本市经济发展的一股生力军。这些中小企业对办公物业的需求一般有以下几个特点：一是性价比高，朴素简约中透露出适合这些人群的人文气氛就可以；二是全天候办公条件，有专业的现代办公条件，有餐饮，有健身场所，适合24小时办公；三是多功能，反用SOHO的概念，在办公的物业中加上居家的概念，既能办公，也能休闲娱乐；四是现房。而目前，根据我们对写字楼市场的调查，除了过去已有的与大宾馆酒店结合的写字楼外，从近两年开始，为吸

35、引高科技公司及跨地市、跨国大公司进驻淄博，近几年新建的写字楼多趋于高档。各写字楼大都集中在人流较大、商业繁华地段，出租条件也基本相同（水、电、暖、网配套齐全），租金一般一年结算一次，每平方米每天22.5元，也有按月交租的情况。 未来淄博市对商务写字楼的主流需求市场是外地驻淄办事处、分公司和本地成长中的中小企业。商住两用公寓会在一定的时期内成为商务楼市场的宠儿，但根据北京、上海等大城市商务写字楼的发展情况和现状分析，性价比高、功能设计出新、体现淄博本地文化的新型商务楼将会成为成熟企业最终的选择。二、竞争对手调查分析：目前与本项目邻近的较有规模的写字楼有“园林大厦”、已经开盘的“钻石大厦”、即将开

36、盘的“荣宝斋”、天乐园集团兴建的商务大厦和齐赛电脑城二期工程以及中关村科技电脑城。其中园林大厦由于开发早，入住率较高，经营稳定。但其由于兴建较早，配套设施不完善，越来越不能够满足现代商家多方面、高水平、全方位的办公要求，对新客户吸引力相对不足；钻石大厦与容宝斋隔路相望，位置与价格相差无几，同质化现象比较严重。虽然后者着力宣传传统文化，想突出文化定位上的差异，与前者做出区别，但客户看到的多是二者之间的共同之处。钻石大厦从前期的销售情况来看并不乐观，由于与园林大厦相隔太近，客户相对较少，而其他地段新旧商务写字楼林立，新客户的开发上也颇具难度。其所处的位置虽然不错，但由于许多客观原因，并不能够突现地

37、段优势，反而成为其发展客户的一个瓶颈，相同的情况也将出现在即将开盘的容宝斋身上。天乐园集团兴建的商务大厦地处柳泉路与人民西路交叉路口，交通便利，是政府机关和商贾云集的政务、商务中心所在，位置十分优越。其资金之雄厚、规模之大、配套设施之完善，使之在同行业内充满竞争力。是本项目最具竞争力的对手之一。而正由于其规模庞大，所占用的资金和人力物力也耗费巨大，高额的成本使其急需资金的回笼，但就目前写字楼市场的宏观供求现状来分析不容乐观，所以大厦本身蕴藏着较大的风险。（位于共青团路和西六路交叉路口的中关村科技大厦情况类似）由金昌房地产开发公司开发的齐赛科技城二期工程已经进入收尾阶段，由于紧靠已经形成规模和拥

38、有较高知名度及人气的一期工程，新楼盘的销售形式乐观。其中1、2层是沿街商铺，均价在4960元/平方米上下，35层为SOHO式公寓，均价为2200元/平方米左右。当工程全面竣工后，总营业面积达到6万平方米，逐渐形成鲁中地区规模最大的电脑销售市场和高科技标志性园区。资金方面由淄博市中国银行为其做为金融支持，有强有力的后盾。其弱点在于过分依赖长期以来一期工程所形成的良好人气，在二期工程的推广宣传上没有力度，售楼处极为简陋，缺乏专业策划包装，这将会使其流失很大一部分不知情的客户。三、项目定位1、定位新都市主义社区淄博现代城2、 定位诠释位置：黄金区位，紧邻核心商务圈及政府重要职能部门。总规划用地面积6

39、000平方米 主体建筑用地4000平方米 公共建筑用地1000平方米 公共绿地500平方米道路用地面积500平方米主体建筑共4层，建筑面积16000平方米公共建筑面积800平方米形象：现代都市主义办公社区。配套设施：档次最高、配置最好，全智能化建筑，适应信息时代需求；平面特性：完全框架结构，可自由分割组合、间隔合理实用，满足不同企业需要。3、 文案21世纪的中国，正以日新月异的速度全速前进；21世纪的淄博，紧跟时代步伐，向现代化大都市的目标努力奋斗。现代化的都市需要高效的现代化办公，为各行业的创业者提供黄金地段、现代化配套设施、人性化物业服务，“中国·淄博现代城”应韵而生。四、项目可行性报告分析1、 项目概况：金润公司预代理开发的淄博现代城商务写字楼位于淄博市张店区西六路与人民西路交叉路口。新城区的规划已经走上日程，市政中心和