项目决策管理流程

1、机密项目决策管理流程项目决策管理流程1.流程概述1.1. 流程目的及适用范围流程目的根据公司战略规划和市场分析，收集项目信息，建立项目储备，对立项的项目进行技术经济分析，进行开发可行性分析和项目决策。适用范围适用于公司房地产项目论证的全过程。1.2. 流程关系流程等级母流程子流程关联流程一级流程无1 .土地状况调研规范2 .土地投标管理规范3 .土地族取管理规范1 .计划管理流程2 .成本管理流程3 .设计管理流程4 .策划管理流程1.3. 参与部门及职责部门名称本流程中承担的主要职责主办部门开发报建部1 .组织城市发展、区域经济和土地信息的研究；2 .组织调研，对储备土地进行初步技术经济分析

2、；3 .组织项目初步可行性研究，并组织评审；4 .组织或委托外部机构编制可行性研究报告，并组织评审；5 .组织项目狄取工作，并控制土地费用。策划部、销售部1 .协助土地调研，参与储备土地初步市场经济分析；2 .参与项目初步可行性研究，参与评审；3 .参与编制可行性研究报告中的市场分析部分；4 .参与外部机构编制的可行性研究报告的评审。配合部门财务部1 .参与储备土地初步技术经济分析；2 .参与项目初步可行性研究，参与评审；3 .参与编制可行性研究报告中的经济分析部分；4 .参与外部机构编制的可行性研究报告的评审。工程管理部1 .参与对储备土地进行初步技术经济分析；2 .参与项目初步可行性研究，

3、并参与评审；3 .参与编制可行性研究报告的技术部分，并评审。管理中心（物业公司）1 .参与对储备土地进行初步技术经济分析；2 .参与项目初步可行性研究，并参与评审；3 .参与编制可行性研究报告，并评审。决策部门重大事项评审小组1 .初步可行性研究报告评审、决策；2 .可行性研究报告评审、决策。1.4. 输入及输出流程输入文件流程输出文件1 .土地储备计划表2 .土地信息表3 .可行性论证规划草案任务书4 .可行性论证规划草案指标说明（含建造标准）5 .目标成本科目分类6 .项目投资土地成本测算7 .初步可行性研究报告8 .可行性研究报告2.流程图3.流程操作指引3.1. 基础研究分析基础研究分

4、析包括但不限于城市发展研究、区域市场分析和土地信息调研。3.1.1 城市发展研究要点：1) 城市的规模与定位；2) 城市发展战略和产业布局；3) 城市中长期规划要点；4) 城市经济发展水平与市场容量；5) 城市政策法律环境。3.1.2 项目所在地区域经济分析要点：1) 区域在城市中的地位；2) 区域经济发展水平；3) 区域市场容量分析；4) 区域竞争分析；5) 区域规划分析；6) 区域政策法律环境。3.1.3 土地信息调研要点：1) 土地信息获取渠道：政府招拍挂公告、同行、中介以及其它渠道；2)地块资源(自然资源与社会资源)初步分析；3) 土地价格调研。4) 详见十地状况调研规范。3.1.4

5、项目储备计划1)根据基础研究分析，筛选项目，提出项目储备计划。2) 详见土地储备计划表。3.2. 项目调研分析要点：3.2.1 初步规划设计分析1） 初步规划设计分析可选择外部策划机构进行，也可以自行进行；2） 初步规划设计要达到一定的深度；3） 详见可行性论证规划草案任务书 ,可行性论证规划草案指标说明（含建造 标准）3.2.2 初步成本分析1）初步成本分析应采用市场定价倒推法，以市场同类产品价格为基础，减去预期 利润，再分解各项开发成本。2） 详见目标成本科目分类 。3.2.3 土地成本估算根据初步规划设计分析和初步成本分析，进行土地成本估算。土地成本估算中 要考虑的四个变量：1） 规划设

6、计方案。不同的产品组合有不同的容积率，产出不同方案的建筑面积与 销售面积；2）销售价格。不同的产品组合有不同的销售价格，乘以不同的产品面积，可以算 出不同方案的销售总收入；3） 建设造价成本（除去土地之外）。不同的产品组合会有不同的建设造价成本，乘以不同的产品面积，可以算出不同方案的建设总投资（除去土地）；4）销售周期。项目销售周期决定土地投资的年投资回报率，是非常重要的一个变量，计算土地成本时必须考虑在内；5）计算方法：首先给不同的方案假定一个相同的销售利润率，然后用销售总收入 减去建设总投资，再减去预期利润（为了比较，不同方案取相同的项目销售利 润率），可以得到不同方案的土地总成本。最后加

7、入销售周期的变量，就可以得到土地成本年回报率。6） 详见项目投资土地成本测算项目投资土地成本简算。3.3. 与合作方初步接触评估是否有如果是合作项目，与合作方初步接触，判断对方的合作诚意与条件,合作的可能。3.4. 项目初步可行性研究要点：3.4.1 市场分析1） 整体市场分析；2）细分市场分析。3.4.2 法规政策分析1）政策分析2）法律风险分析3.4.3 项目分析1） 项目基本情况；2） 项目资源分析；3） 项目优劣势分析（分析）；4） 项目发展前景预测。3.4.4 项目开发建议与评价1） 项目定位；2） 项目开发规模和产品类型；3） 项目规划及建筑构想。3.4.5 项目开发进度1）项目分

8、期2）开发节奏3.4.6 项目财务分析3.4.7 项目风险分析与敏感性分析3.4.8 项目研究结论和建议3.4.9 附件（包括附图和附表）详见初步可行性研究报告。3.5. 初步可行性研究报告评审由开发报建部组织公司各专业和管理部门，如有必要邀请有关专家，共同评审初 步可行性研究报告，评审意见要经重大事项评审小组审批。3.6. 项目可行性研究经重大事项评审小组审批后，开发报建部组织公司各专业部门或委托外部专业机构编制项目可行性研究报告。1） 6.1可行性研究报告内容要点：1）项目决策背景；2） 项目概况；3） 法律、政策性风险分析；4） 市场分析；5） 规划设计分析；6） 项目开发分析；7） 投

9、资收益分析；8） 税务筹划分析；9） 管理资源分析；10） 结论和建议。11） 详见可行性研究报告。3.7. 可行性研究报告评审由开发报建部组织公司各专业和管理部门，并邀请有关专家，共同评审可行性研 究报告，评审意见最后经重大事项评审小组审批。本次审批，即对项目是否获取 开发进行决策。3.8. 项目获取项目获取方式：3.8.1 参加招拍挂1）首先组织现场勘察，在挂牌/投标/拍卖竞买开始日期X日前，备齐下列材料召开新项目听证会的申请；已填写的摘牌申请或投标书 -竞买申请书样稿；项目投标策略方案。2) 土地投标书编写详见 土地投标管理规范;3)确定参加挂牌-投标-拍卖竞买后，应在最后截止日X天前准

10、备好履约保证金与参 加挂牌-投标-拍卖所需的文件；4)按照政府规定的程序参加摘牌 -投标-拍卖的投标工作。5) 详见土地获取管理规范。3.8.2 合作转让1) 成立项目谈判小组，根据谈判需要随时抽调各部门相关人员配合谈判工作。谈判确定合作后，由项目 开发吾B制订项目转让合同或协议；2) 项目转让合同(或项目合作协议)的主要内容如下：项目概况；合作条件：股权比例、利润分配方式或地价、付款方式；项目开发进度；项目管理方式；合作双方的权利和义务；违约责任和其他相关事宜等。3.8.3 协议招商项目1) 对于协议招商项目，应要求对方提供政府对项目的各种批复文件及相关法律文件。项目开发部与外聘法律顾问对以上文件审查时，应注意以下几个问题：必须是政府有关部门的批复文件而不是上报件；对于未能提供的文件(无论对