通辽市京汉新城定位报告

1、1 / 124 文档可自由编辑打印 目目 录录1 1 项目概况项目概况 .5 51.1 地理位置及周边概述.51.1.1 地理位置.51.1.2 地域气候.61.1.3 地域文化.61.1.4 历史沿革.71.1.5 人口状况.71.1.6 经济发展状况.71.1.7 城市发展状况.81.1.8 外部交通现状.91.1.9 市区交通综述.91.2 地块现状.101.3 项目规划要点.101.3.1 地块机动车出入口控制.101.3.2 地块用地兼容性控制.111.3.3 建筑高度控制.111.3.4 建筑后退的控制.121.3.5 地块交通设施的配置和管理.122 2 房地产市场状况调查房地产

2、市场状况调查 .13132.1 市场综述.132.2 商业物业调查.153 3 典型项目调查典型项目调查 .16164 4 需求调查需求调查 .21214.1 调查结果.214.2 调查结论.235 5 市场定位分析市场定位分析 .25255.1 地块情况分析.255.1.1 地块分布及控制指标.255.1.2 地形.275.1.3 地质发育.275.1.4 周边名胜古迹及自然景观.285.1.5 地块周边景观环境.285.1.6 环境污染.305.1.7 社会治安.315.1.8 交通规划.315.1.9 市政配套设施.322 / 124 文档可自由编辑打印5.2 片区在城市规划中的地位.3

3、25.2.1 区域城市地位及发展前景.325.2.2 城市发展规划.335.2.3 新城区的发展规划.345.3 项目 SWOT 分析.365.3.1 优势.365.3.2 劣势.385.3.3 机会.405.3.4 威胁.415.4 项目营销竞争策略.425.4.1 优势的发挥.425.4.2 劣势规避.435.4.3 把握机会.445.4.4 针对威胁.455.5 项目定位.455.5.1 项目特点.455.5.2 定位目标.475.5.3 项目定位概念创意生成.485.5.4 概念内涵的分析.496 6 项目发展概念项目发展概念 .52526.1 项目规划理念.526.1.1 新都市主义

4、.526.1.2 新都市主义的重要规划主张.526.1.3“TOD”公交导向开发 .546.2 项目规划原则和空间组织模式.566.3 项目发展理念.586.4 配套理念.596.5 项目规划设计的总体构想.596.5.1 总体布局.596.5.2 景观大道.606.5.3 商业街.616.5.4 社区中心（towncentre）.616.5.5 园林景观.616.5.6 景观设计理念.626.5.7 社区入口.666.5.8 组团入口.666.5.9 商业街.676.5.10 小区市政道路.676.6 商业配套.686.6.1 商业结构.686.6.2 商业规模.686.6.2 商业配套理念

5、.736.6.3 五星级酒店.743 / 124 文档可自由编辑打印6.6.4 运动康体会所、图书馆.757 7 项目分期建议项目分期建议 .76768 8 项目一期定位分析项目一期定位分析 .77778.1 项目一期客群的选择与研究.778.1.1 客群选择因素.778.1.2 一期客户定位.778.2 项目一期的市场定位.798.2.1 定位缘起.798.2.2 市场定位的文脉渊源.798.3 项目一期的开发理念.878.4 项目一期规划设计理念.888.4.1 北欧风格建筑.888.4.2 生态节能建筑.908.4.3 成品家.918.5 项目一期布局及容积率.938.5.1 项目布局.

6、938.5.2 容积率的设置.948.6 楼型建议.988.6.1 建筑类型.988.7 户型及面积.988.8 户内空间规划.999 9 别墅的风格定位及概念别墅的风格定位及概念 .1031039.1 未来别墅的发展方向.1039.2 别墅概念的理解.1039.3 概念创意.1039.4 规划设计.1059.4.1 规划设计总体构想.1059.5 园林绿化.1079.6 会所及配套设施.1079.7 户型平面.1089.7.1 礼仪交往区.1089.7.2 家庭交往区.1099.7.3 主人空间.1109.7.4 客人空间.1109.7.5 辅助功能区.1109.7.6 室外区.1119.8

7、 别墅单体.1119.8.1 面积.1119.8.2 风格.1129.8.3 房型结构.1139.8.4 建筑色彩.1139.8.5 建筑立面造型.1134 / 124 文档可自由编辑打印9.9 小区物业管理设想.1131010 组团二的风格定位及概念组团二的风格定位及概念 .11411410.1 客群的选择与研究.11410.2 项目概念设计的文化依托.11510.3 项目定位.11710.4 规划设计理念.11810.4.1 中式合院住宅.11810.4.2 现代中式院落.11810.4.3 现代中式建筑.11910.4.4 现代中式园林.12010.4.5 建筑形式.1201111 其他

8、组团的风格定位及概念其他组团的风格定位及概念 .12112111.1 组团三项目定位.12111.1.1 地块特点.12111.1.2 概念创意.12111.1.3 建筑形式.12211.2 组团四项目定位.12311.2.1 地块特点.12311.2.2 概念创意.12311.2.3 建筑形式.1235 / 124 文档可自由编辑打印1 项目概况1.1 地理位置及周边概述1.1.1 地理位置通辽市位于内蒙古自治区东部，东与吉林省白城市、四平市接壤，南与辽宁省铁岭市、阜新市毗邻，西和西北与赤峰市和锡林郭勒盟相连。是东部发达地区辐射内蒙的重要节点，与西部同级别城市相比具有一定的先发优势。项目地块

9、为主规划新城区核心地带，沿建国北路向南和老城区紧密相连。6 / 124 文档可自由编辑打印1.1.2 地域气候地域气候春季多寒潮大风天气，风沙大、雨雪少，十年九春旱。夏季降水集中，雨热同季，但时有伏旱发生，盛夏短暂炎热。秋季，降水量减少，易出现秋吊或秋涝灾害，气温早晚明显下降。冬季干冷的空气因滞留时间长，致使该地区冬季漫长而寒冷，当地人习惯上把113月，长达5个月时间定为冬季。通辽年日照时间长,日照率达到69%70%。春、夏、秋三季以西南或南风为主，冬季为西北或偏北风，春季风沙很大，风速大于45米/秒，夏季风最小。1.1.3 地域文化地域文化是一个有着丰富的蒙古族民族文化积淀的城市。是蒙古族文

10、化、科尔沁文化的发源地，也是中华民族璀璨的红山文化和富河文化的发祥地之一。当地科尔沁民歌、乌力格尔、安代舞、科尔沁草原版画等是蒙族文化的代表性文化品种。 7 / 124 文档可自由编辑打印 1.1.4 历史沿革自公元 1912 年设镇并定名为通辽至今已经有 95 年发展历史。1.1.5 人口状况是全世界蒙古族人口最集中的地区，蒙古族人口比例高达40%。辖区内总人口310 万，以蒙古族为主体人口140万，汉族占大多数，回、满、鲜等少数民族16个，市所在地科尔沁区（含新城区）共有人口75万人，城区人口30万人。在不断推进的城市化进程中，随着城市引力的不断增强，城市人口呈快速的增长趋势。家庭结构呈小

11、型化趋势，人口老龄化倾向明显。农牧民人均纯收入和城镇居民人均可支配收入分别达到3318元和7680元，人均消费支出分别为6278元和2011元，人均储蓄额1.6万元。1.1.6 经济发展状况经济发展状况经济发展处于良性轨道，已经出现井喷式增长，增长率高于全国平均水平。预计2010年，人均GDP将达到30000元左右，届时房地产业将达到高8 / 124 文档可自由编辑打印速增长期。居住类价格水平增长在增长较快的范围之内。项目投资大幅增长，财政收入大幅度提高。国家重要的商品粮基地和畜牧业生产基地，煤炭、石油、有色金属、稀土矿、天然硅砂等矿产资源丰富，相关行业是当地的主要支柱产业。通辽市在国家经济布

12、局中已成为环渤海经济区重要的能源和原材料基地。1.1.7 城市发展状况 城市发展状况 和发达地区的城市相比，城市发展和现代化程度不高。受总体规划建设水平的限制，缺乏城市所应具备的地域特色。 缺乏城市设计与风貌景观总体规划控制的情况下，千楼一面、缺乏特色。 城市建筑设计及建设水平较低，还处在对发达城市风格跟风模仿阶段。 建筑以多层为主，缺乏设计感，和景观规划。 因地域气候的影响，园林绿化难度较大，城市景观环境建设须进一步加强。 市政府积极推进的绿化、美化、亮化工程，按照建设园林城市的要求，着力于城市景观建设，粉刷城区沿街建筑物，铺设人行道9 / 124 文档可自由编辑打印彩砖等措施对改善城市面貌

13、起到了积极的作用。 老城区的旧城改造任务仍然繁重。 城市交通的路网格局较为完善，路况条件良好。 市政管理工作一定欠缺，沿街商铺缺乏统一规划，街区风貌杂乱无章，卫生状况较差。 城市通讯、给排水、供热、供气等基础设施建设的快速发展，基本保证了人民群众生产生活的正常需要。1.1.8 外部交通现状交通状况今天的通辽交通便捷，立体交通网络可迅速抵达全国各地。主要交通渠道有：航空：通辽市内现在有一座 4C 级民航机场，霍林郭勒也正在计划建设一个 3C 级的民航机场。新扩建的通辽机场可起降大型客机。 铁路：通辽火车站是全国 40 个铁路重点枢纽和 14 个编组大站之一，铁路交通发达，京通、集通、通让、大郑、

14、平齐、通霍六条铁路纵贯全境。公路：通辽市公路四通八达，境内有 111、303、304、203 四条国道，101、302、303 三条省道，国道 111 线、304 线、省道 302 线从开发区穿过，高速公路即将通达,与沈阳、长春、锦州等中心城市和天津、大连、营口、秦皇岛等出口海岸形成纵横交错的网络。10 / 124 文档可自由编辑打印1.1.9 市区交通综述市区交通综述市区交通综述共有 9 条公共交通线路，160 辆小型公共汽车，其中市区公交线路 5条，周边郊区道路线路 4 条，开发区的线路 1 条只有 2 号线路，共20 辆车来回往返。除此之外，作为市民出行的一大补充，市内还拥有大量的出租车

15、。经过长期的规划和建设，逐步形成了东西为街，南北为路的 32 条道路网络总长 113 公里，道路状况良好。1.2 地块现状地块现状项目用地内有两条现状高压线路，两条高压走廊相距约 200 米左右，此外，项目用地内还有一处自然村落（兴隆村）有待拆迁，其中包括该村落内多处蔬菜大棚有待拆除，开发区相关负责人给出的承诺是 07 年 3 月 20 日之前会彻底拆迁完毕！11 / 124 文档可自由编辑打印1.3 项目规划要点1.3.1 地块机动车出入口控制地块机动车出入口宜布置于城市次干道或支路上,主干道上开设机动车出入口应距离道路交叉口 70 米以上,次干道上开口应距离道路交叉口 50 米以上,支路为

16、 30 米以上;机动车出入口设置宜与道路正交,宽度不宜大于 10 米。1.3.2 地块用地兼容性控制本项目为二类居住用地，地块用地性质应满足通辽新城区用地性质的可兼容性表的要求如下建筑类别可兼容性普通住宅允许设置（无限制条件）公寓允许设置（无限制条件）别墅允许设置（无限制条件）商住楼允许设置（无限制条件）单身宿舍允许设置（无限制条件）中小学允许设置（无限制条件）托幼允许设置（无限制条件）小型配套服务设施允许设置（无限制条件）大型金融商贸服务设施可以设置（有限制条件）行政办公可以设置（有限制条件）商务办公可以设置（有限制条件）大型文化娱乐设施可以设置（有限制条件）大型综合市场可以设置（有限制条件

17、）医疗卫生允许设置（无限制条件）市政公用设施可以设置（有限制条件）12 / 124 文档可自由编辑打印社会停车场可以设置（有限制条件）科研教学可以设置（有限制条件）体育设施可以设置（有限制条件）注：商住楼是指地上一层或一、二层为商业服务用房其他部分为住宅的楼房建筑。1.3.3 建筑高度控制 建筑的建筑高度必须符合日照、建筑间距、消防方面的要求；幼儿园的主要房间、中小学校的教室、医院的病房等与遮挡建筑之间的距离必须满足当地冬至日满窗日照 1 个小时的标准。幼儿园的活动场地保证有 1/3 的活动面积在标准的建筑日照阴影线范围之内。居民建筑与遮挡建筑的日照间距南北方向必须不小于建筑高度的1.8H（H

18、 为建筑檐口高度） 。建筑侧向间距为多层建筑最小为 6 米，高层建筑为最小为 13 米，高层和多层之间最小为 9 米。 二类居住用地的建筑高度控制在 18 米但地块北侧临街建筑高度可以适当提升建筑高度。1.3.4 建筑后退的控制沿城市主次干道的建筑需后退道路红线及绿线不小于 10 米建设；沿支路的建筑需后退道路红线不少于 5 米建设。一般地块内的建筑物布局不宜压地块边线建设，一般控制距离不小于 5 米。高层建筑以及人流密集的公共建筑沿街布置时应予留足够的缓冲空间，供人流疏散和临时停车使用。13 / 124 文档可自由编辑打印道路交叉口四周的建筑物后退道路红线距离，多层、低层建筑不得少于 5 米

19、，高层建筑物不得小于 10 米。 （均自道路规划红线直线段与曲线段的联结点算起） 。实际操作中建筑后退道路红线及相关间距要求应按照国家、内蒙古自治区的建设工程规划设计通则的规定执行。1.3.5 地块交通设施的配置和管理规划范围内的城市支路级道路可根据实际需要由规划管理部门进行调整。2 房地产市场状况调查2.1 市场综述市场综述通辽市房地产开发伴随旧城区改造成长起来，经历了一个从小到大、从弱到强的发展阶段，呈现持续稳定的发展态势，总体表现为各项指标的跳跃式增长： 房地产开发投资迅速上升，住宅投资增长今年 1 9 月份，完成房地产开发投资 13.95 亿元，比上年同期增长 103.60 ，增幅高于

20、今年二季度 47.66 个百分点，比上年同期提高 58.23 个百分点。其中，住宅投资大幅度增长。房地产开发投资中，住宅投资完成 11.97 亿元，比上年同期增长 114.16 ，增幅高于今年二季度 71.49 个百分点。14 / 124 文档可自由编辑打印 施工面积与新开工面积增长1 9 月份，商品房施工面积 239.93 万平方米，比上年同期增长 112.81 ，其中住宅 201.44 万平方米，比上年同期增长 143.84 。商品房新开工面积 123.46 万平方米，增长 68.68 ，其中住宅新开工面积 109.70 万平方米，比上年同期增长 62.35 、商业营业用房新开工面积 12

21、.89 万平方米，比上年同期增长 144.44 。 在政府政策的积极推动下，经济适用房投资大幅增长1 9 月份，我市经济适用房开发投资完成 2.13 亿元，比上年同期增长 422.85 ，其中，经济适用房施工面积达 23.13 万平方米，比上年同期增长 603.05 商房期房销售增长，住宅期房月均销售 3.1 万平米，销售额 4200万元，销售均价 1360 元/平米。1 9 月份，商品房期房销售面积 31.26 万平方米，同比增长233.12 。其中，住宅期房销售面积 28.01 万平方米，完成销售额3.82 亿元，分别比上年同期增长 192.23 和 322.97 。 开发商表现外资（行业

22、外资金）、外行、外来企业特点，普遍缺乏行业经验，开发规模普遍偏小。本地企业以希望集团等少数几家开发企业为代表。15 / 124 文档可自由编辑打印0 06 6年年上上半半年年总总体体销销售售分分析析户户型型比比例例图图一居两居三居三居以上别墅0 06 6年年上上半半年年总总体体销销售售分分析析面面积积比比例例图图60平60-85平85-100平 100平以上别墅在在售售主主要要项项目目主主力力总总价价图图示示8.517.524.21715.918.82322.8051015202530北岸华庭希望水岸春城吉地华府亲水人家裕景花园枫丹丽舍通元天赐良缘翠堤城市花园万元在在售售主主要要项项目目均均价

23、价图图示示1096188019501797156018002120180005001000150020002500北岸华庭希望水岸春城吉地华府亲水人家裕景花园枫丹丽舍通元天赐良缘翠堤城市花园元/平米 多家外地开发企业进驻，引进了较为先进的产品理念，但普遍缺乏和当地市场需求的紧密结合。 媒介投放费用低，渠道单一，缺乏可依靠的主流媒体。 缺乏规模化纯正的 Townhouse、独栋别墅等高端住宅项目，多为普通住宅区规划的少量供应，销售情况良好。 住宅供应以多层住宅为主； 二手房成交量大，占住宅总成交量的 45%左右； 小套型住宅销售情况最好，大户型房屋滞销状况明显，多数套型定位较大项目销售情况不好，

24、多数项目的大户型积压现象普遍。 总价需求集中于 16 万元左右。 销售单价平均 1800 元/平米。 户型需求集中于 2 居室，面积需求集中于 80 平米左右。 借鉴于发达市场的开发经验，多个新开发项目设计风格体现鲜明特色和良好的设计效果。16 / 124 文档可自由编辑打印2.2 商业物业调查 沿交通主干道自发式形成的集贸市场，既多又混乱，缺乏统一规划和管理； 沿街住宅底商发展过盛，空置率高，对住宅干扰大，对市区整体形象影响极大； 商业格局规划不尽合理，中心商业区域与周边商业街区经营状况极不平衡； 商业街概念模糊，缺乏统一外在形象的包装； 缺乏创新服务模式引导，既保守又陈旧。3 典型项目调查

25、 项目名称：北岸华庭价格均价：1800 元/平米 主力总：2025.5 万元地段新城区建国北路西侧规划占地面积：33.73 万平米建筑面积：27.2 万平米绿化率：46.2% 容积率：0.79项目分三期开发，一期在售，销售率 50%。二期现已动工，明年 6 月竣工，以花园洋房和双拼别墅为主。三期以高层为主，07 年下半年启动，08 年下半年竣工。建筑6 层板楼户型主力在 106-142 平米二、三居，没有四居，但有 106-163.06 平米的三种跃层。一梯两户。园林以高绿化植被环抱，低容积率欧陆建筑，体现欧洲北部小镇的生态居住风情，以四季植物景观和流程的线状水景为主，独具特色。17 / 12

26、4 文档可自由编辑打印配套外部：通辽民族大学，通辽电视广播大学，东北希望国际学校。内部：4000 平米高档豪华会所，设置棋盘室，健身运动馆，多功能厅。小超市和商务中心。配置市政供暖，地热采暖 3.6 元/平米月。车位 600，独立车位 500，售价待定。物管香港的一家物业公司 0.65 元/平米月商业在建销售情况现已售 50%开发商天津津通房地产开发有限责任公司 项目名称：希望水岸春城价格均价：2120/平米 主力总：1828 万地段通辽大街南.和平路北段西规划占地面积：21 万平米建筑面积：18 万平米绿化率：40.22% 容积率：0.98分四期，一期 12 月 31 日入住。1070 套。

27、一期在售，06 年 8 月开盘。建筑6 层板楼，毛坯户型主力在 85141 平米二、三居，无一居，一梯两户。户型特点：花园洋房，以大居室为主，南北通透，拥有南向独立的花园和露台。园林青之谷，红之谷，蓝之谷，三条以水系为主的景观带贯穿小区。以多树木林块组成，起到区内防尘防噪防风的作用。配套外部：通辽五中，七中，蒙古族幼儿园。内部：银行，邮局，社区医疗中心，大型生活超市，和平路商业街和哲里木商业街。3000 多平米多功能水岸会所，内置设施齐全。配置地热采暖，3.6 元/平米月1：1 配比固定车库，776 个车库（仅多层住宅）售价待定。物管通辽希望物业管理有限公司，0.26 元/平米月商业15632

28、 平米配套商业街销售情况不详开发商通辽希望（集团）房地产开发有限公司。 项目名称：吉地华府价格均价：1800 元/平米 主力总：14.423.1 万地段和平路与滨河大街交汇处规划占地面积：？/建筑面积：20000 余万平米绿化率：38% 容积率：1.318 / 124 文档可自由编辑打印分三期开发。一期已近售完，2#10#，共 9 栋。二期在建，11#14#、17#、18#，共 378 套。建筑6 层板楼户型主力在 85136 平米的二.三居。一期还剩少量的中层 120136 平米的三居。二期主要为 90120 平米的二.三居。户型特点：南北通透，强调大空间。园林提倡纯生态环境生活，移步异景，

29、开敞式设计风格使整个空间自然通风，园区内空间得到合理分割。配套外部：地处学府区，通辽五中，民族大学，新希望国际学校。内部：A 座：大型地下生活超市.精品专卖.特色餐饮.娱乐机构。B 座：大型商场.大型健身中心.职业教育.名品家具旗舰店.美容.美发.美体 SPA 等。C 座：社区会所，游泳馆，社区医疗中心，咖啡厅，茶楼等。配置地热采暖，3.6 元/平米月物管吉地物业公司 0.5 元/平米月商业在建，售价待定销售情况不详开发商大连吉地置业有限公司通辽公司。 项目名称：亲水人家价格均价：1560 元/平米 主力总：12.219.6 万地段通辽市西辽河大桥西侧路北规划占地面积：47 万平米建筑面积：5

30、1 万平米绿化率：40% 容积率：1.22分五期开发。一期在售 15 栋，一层已全部卖完。二期明年 6 月销售，可售 660 套。一梯两户。建筑6 层板楼，别墅户型主力在 78126 平米二、三居。一期还剩中层 88126 平米的三居，一层有 5 米独立小院。二期主要为 6688 平米的二、三居，一层独立院落住宅。户型特点：常规两室朝南，紧凑，实用。园林3 万平米的水景公园，环楼而建，横贯南北，水边廊、桥、亭、榭、街心广场等一应俱全。配套外部：隶属西部开发区，各项设施待建。科西镇小学、中学，第八中学，卫校附属医院。内部：五星级宾馆金帐汗国宾馆，占地 6000 平米，拥有标准房、套房、豪华套房等

31、 260 多套，餐厅，会议室，民族音乐宫等设施一应俱全。大型家私购物广场，建地 10200 平米。大型社区超市 750 平米，大型双语幼儿园 900 平米。配置地热采暖：3.75/平米月19 / 124 文档可自由编辑打印物管隆宇物业公司 0.5 元/平米月商业在建，售价待定销售情况不详开发商通辽市隆宇地产开发有限公司 项目名称：裕景花园价格均价：1797 元/平米 主力总：1024 万地段建国路东，永安路西，滨河大街南规划占地面积：10.6 万平米建筑面积：13.8 万平米绿化率：38% 容积率：1.79一次性建设 34 栋，2006 年 12 月 31 日入住。建筑7 层板楼户型主力在 5

32、0120 平米二.三居。还有少量 130 平米以上三居大户型。一梯两户。户型特点：户型紧凑，适合当地住户需要。园林14 万平米水景园林以大型水景广场为中心，贯通南北。尊崇中国传统择居理念，以“三大”规划主题贯穿整个建筑景观。配套外部：通辽五中、七中，通辽宾馆，蒙古族学校，文化体育广场，西拉木伦公园。 内部：幼儿园、超市、医院、星级会所。 配置地热采暖,3.6 元/平米月，车库售价 3500 元/平米物管天宝物业公司 0.6 元/平米月商业3000 元/平米，在建，售价待定销售情况不详开发商通辽天宝房地产开发有限责任公司隶属沈阳万宝房地产开发有限责任公司。 项目名称：枫丹丽舍（推广名 阿卡笛亚）

33、价格均价：1900-2000/平米 主力总：21.427 万地段通辽市科尔沁区霍林二委规划占地面积：8 万平米建筑面积：18 万平米绿化率：35.8% 容积率：1.4206 年 8 月开盘，07 年年中入住建筑46 层板楼，毛坯，少量下跃式跃层户型主力在 107135 平米二、三居，无一居。还有四居下跃式跃层 144.8206 平米。一 梯两户。户型特点：花园洋房，多厅多卫，无小户型，以大户型为主，5.6 米高厅，20 / 124 文档可自由编辑打印下沉式庭院。室内宽敞，欧式风格。园林以纵横两条景观大道为轴线，营造如同香榭裹舍的景观氛围。配套外部：施介小学，武警医院，东顺游园，内蒙古民族大学，

34、附属医院，蒙古族高中。内部：1700 平米豪华会所，1000 米欧陆风情商街。配置地热采暖，3.6 元/平米物管自己的物业公司，名字未定，0.8 元/平米月。商业1000 米商业街，一层底商，商铺 200 平米，4000 元/平米。销售情况现已售 35%开发商北京海涛房地产开发公司，通辽天蒙房地产开发公司。 项目名称：通元天赐良缘价格均价：1880 元/平米 主力总：1223 万地段通辽市西拉木伦大街与永安路交汇处北侧规划占地面积：不详建筑面积：21 万平米绿化率：不详 容积率：1.42期房，现正拆迁中。建筑56 层板楼户型主力在 65123 平米二、三居。还有少量 130 平米以上的三居。一

35、梯两户。户型特点：南北通透，户型宽敞，实用，欧式现代风格。园林园区布局上采用灵动 曲线来分割园内各区域。楼宇间不同主题的景观设计，将各住宅自然协调的区分开。配套外部：罕山饭店，日升日末美超市，妇幼保健医院，西拉木伦公园，第五中学。内部：1000 米大型健康休闲会馆风范汇。沿西拉木伦大街一侧，永安路和平安路一部分规划出近万平米沿街商铺，形成一条 800 米的综合商业步行街。配置地热采暖，价格未定。物管想用大连的物业公司，还没有确定，价格未定。商业30000 平米，12 层，商铺 200 平米左右，38804880 元/平米。0.5 元/平米月。销售情况期房待建开发商大连通元房地产开发有限公司通辽

36、分公司。21 / 124 文档可自由编辑打印4 需求调查4.1 调查结果为更直接地获取通辽潜在购房者的购房意向，我们组织了“有奖问卷调查”活动，调研人群分为三类：1、刚参加工作的年轻人、工薪阶层、国企或私企的年轻职员，有强烈的购房需求；2、30-45左右的国家公务员、银行职员或机关职工、私营业主等，注重居住舒适度；3、45 岁以上的中年人，计划为子女购置结婚用房。问问卷卷调调研研年年龄龄比比例例图图2 25 5- -3 35 5岁岁3 31 1% %3 35 5- -4 45 5岁岁2 26 6% %4 45 5岁岁以以上上1 19 9% %2 25 5岁岁以以内内2 24 4% %问问卷卷调

37、调研研学学历历比比例例图图本本科科1 15 5% %高高中中3 30 0% %大大专专3 32 2% %中中专专2 23 3% %可可接接受受的的单单价价区区间间图图2500元以上2%2100-2500元10%1800-2100元36%1500-1800元52%内内部部设设计计喜喜好好直直观观显显示示图图自己设计17%外飘窗22%配备智能化设施：12%双阳台32%开放厨房17%居居室室面面积积潜潜在在需需求求直直观观图图90-140平37%70-90平43%180平以上2%140-180平5%50-75平13%未未来来几几年年购购房房计计划划直直观观图图暂无购房计划31%1-2年购房40%2-

38、4年购房18%4年以后11%22 / 124 文档可自由编辑打印新新城城区区形形成成规规模模发发展展态态势势年年限限预预测测5年以上23%3-4年29%2-3年34%1-2年14%新新城城区区潜潜在在购购房房者者学学历历显显示示图图大专25%本科21%高中32%中专22%潜潜在在购购房房者者眼眼球球关关注注度度调调查查质量15%地段20%环境21%价格29%开发商15%新新城城区区潜潜在在购购房房者者行行业业调调查查私营企业16%股份制10%国营企业16%个体工商户24%机关事业19%其他行业15%新新城城区区潜潜在在购购房房者者年年龄龄比比例例直直观观显显示示图图35岁-45岁28%25岁-

39、35岁28%25岁以内25%45岁以上19%新新城城区区楼楼层层需需求求直直观观图图别墅9%高层14%小高层31%7层以下46% 愿意在新城区购房的人群比例及机会分析此次调研人群中有 384 人表示将来会考虑在开发区买房，占被调研者的比重为 51.3%，具体统计结果如下： 有意在开发区购房者突出反映的问题23 / 124 文档可自由编辑打印1 新城区环境质量会更好 （33）2 发展前景好、商机高 （18）3 居住质量将提高 （17）4 新城区的房价会低于市中心（7）5 城市发展将向北扩，工作的需要。 不愿意在新城区购房的主要原因分析此次调查结果显示，将来不考虑在开发区购房的人群比例为48.7%

40、，突出反映的问题按重点划分主要分为以下几项：1、离城区太远，交通不方便； 2、新城区未来的房价，不知能否承受；3、市政设施、小区配套不到位；4、对新城区的发展前景不看好。4.2 调查结论1-4 年内有购房需求的人群比例总合达到 58%，说明购房需求较旺盛，并将持续不断增长。大部分有购房计划的被调查者面积需求集中在 70-140 平米，考虑到被调查者心理因素原因影响，可推断购房需求集中于 50-90 平米区间，比例达到 80%，和住宅销售面积的统计数据基本一致。大部分被调查者的可接受单价区间 1500-2100 元平米之间，占总比例 88%，比较真实的反映了当地消费人群的心理价位承受能力。24

41、/ 124 文档可自由编辑打印客户对外飘窗、双阳台、智能化设施等在当地较为创新的设计持肯定态度，为项目设计提供了一定的创新空间。客户对楼层的需求集中于多层住宅，反映了当地的居住习惯，这和当地比较单调的多层产品供应有关，但从小高层的 30.9%的比例来看，作为一种比较新颖的产品型式，在当地会有比较好的市场前景。考虑在开发区买房的人群，45 岁以下的比例为 80%，前期能够接受新城区的人群将以年轻人为主。考虑在开发区买房的人群中，高等学历的比例要高于普遍的平均水平。行业的因素并不敏感。价格成为购买时考量的第一因素，客群对小区环境的重视愈发明确。多数受访者对新城区报有乐观预期，对新城未来前景抱有较大

42、的期望，说明新城区的区位劣势不会成为绝对因素，通过针对性的宣传和引导将会转变为优势因素。目前制约项目的区位因素主要是交通不便，及客群对未来新区发展的不可预见性的担忧，很大程度是由于宣传的原因客群对新区不了解所致。25 / 124 文档可自由编辑打印5 市场定位分析5.1 地块情况分析5.1.1 地块分布及控制指标项目总占地面积 93.23 公顷，容积率 1.5 左右，规划建筑面积约139.84 万平米，其中可规划住宅面积约 114 万平米。由现状规划道路分割为 5 块，分地块一、地块二、地块三、地块四、地块五等。 G1 地块图中地块二、地块四两块地组成。地块二位于 G1 地块下部，土地面积为

43、8.30 公顷，地块二四至分别为：东至库伦路，西至霍林郭勒路，南至青龙山大街，北至二道河大街。地块一地块三地块四地块二地块五26 / 124 文档可自由编辑打印地块四位于 G1 地块上部，土地面积为 27.26 公顷，土地四至分别为：东至库伦路，西至霍林郭勒路，南至二道河大街，北至叫来河大街。该地块指标控制表：用 地 性 质用地面积（公顷）容积率建筑密度建筑限高绿地率配建车位二类居住用地36.621.230%1230%1832 个公共服务设施用地20.81.230%1230%73 个环境卫生设施用地0.470.630%1230%6 个公共交通用地0.970.330%1230%20 个其它交通设

44、施用地0.70.330%1230%4 个绿 地5.73合 计46.490.31.230%1230%1935 个 G2 地块图中地块一、地块三组成.地块一位于 G2 地块下部，土地面积为 11.45 公顷，土地四至分别为：东至建国北路，西至库伦路，南至青龙山大街，北至二道河大街；地块三位于 G2 地块上部，土地面积为 37.08 公顷，土地四至分别为：东至建国北路，西至库伦路，南至二道河大街，北至叫来河大街。该地块指标控制表：用 地 性 质用地面积（公顷）容积率建筑密度建筑限高绿地率配建车位二类居住用地27.271.230%1230%1365 个公共服务设施用地9.250.81.230%1218

45、30%215 个绿 地11.16合 计47.680.81.230%121830%1580 个 D109 地块27 / 124 文档可自由编辑打印D109 即规划局命名的地块五，该地块面积为 10.22 公顷，土地四至分别为：东至库伦路，西至霍林郭勒路，南至叫来河大街，北至清沟大街。该地块指标控制表：用地性质用地面积容积率建筑密度建筑限高绿地率配建车位二类居住用地12.12 公顷1.230%12 米30%606 个5.1.2 地形项目总体地形较为平坦，但测绘显示用地的整体平均标高低于市政道路标高，这给项目的开发带来的一定的难度，并有可能带来成本的增加。地块 4 和地块 5 之间的部分用地，因为取

46、土烧砖的原因地表受到破坏，大约 10 公顷的范围内分布大小不一的土坑约有 20 多处，最深处可达 3 米左右。 （图）地表起伏大且处于标高以下，将给项目开发建设带来一定难度。5.1.3 地质发育通辽市地层发育比较简单，据钻孔资料显示，从老到新有：白垩系下统嫩江组、第三系上统泰康组。这两组地层地表均未见出露。其余为第四系下更新统、中更新统、上更新统和全新统地层。全新统计地层地表出露广泛。28 / 124 文档可自由编辑打印通辽市位于新华夏第松辽沉降带的西南部，西与开鲁凹陷相连，北接架玛吐隆起，东邻双辽凸起，是一个近东西向分布及延续的新生代沉降盆地。盆地底部由白垩系、第三系组成，上覆巨厚的第四系沉

47、积。项目地块浅表层地质条件见地勘调研报告。5.1.4 周边名胜古迹及自然景观通辽景观条件优越，有驰名天下的名胜古迹和特产。有“沙海奇观”大青沟自然保护区，有亚洲最大的沙漠水库莫力庙水库，有“中华奇石”麦饭石。5.1.5 地块周边景观环境 现状环境为天然原生村落地貌，地表植被稀少，缺少绿化景观，总体感觉非常荒凉。根据新城区总体规划及新城区建设的不断完善，未来地块的景观环境抱有良好预期。 地块南侧为规划建设中的西辽河滨河景观带，北侧为包含二道河滨河特色景观带在内的用地 115.65 公顷的科尔沁特色展示体验区。包括植物园、蒙古风情园、科尔沁植物园、人造低丘等特色景观。 地块一南向可远眺西辽河滨河景

48、观，地块东侧紧邻城市快速路和 50 米29 / 124 文档可自由编辑打印宽城市绿化带，东侧建筑在受到城市道路的交通噪音干扰和污染的同时，可近享城市绿化带的景观优势。地块东南角面向开放的滨河绿化景观带，视野和景观条件最好的位置。 地块二紧邻规划中的市政府办公中心，处于新城区的心脏地带，居住的气氛较为淡薄，但商务氛围和城市化的感觉较为突出，这对当地偏好城市居住的需求而言是一种优势，伴随城市发展地块二将是最具升值潜力的一块地。 地块三该地块规划核心区边沿地带，东侧紧邻建国北路是连通新老城区的主要通道是未来交通最为繁忙的道路之一，北侧叫来河大街是交通干道，所以未来该地块东北两侧受交通干扰最大，尤其是

49、地块东侧。地块和建国北路之间是规划 50 米的城市绿化带，能够有较好的近景并带来一定的缓冲作用。 地块四地块四处于居住区的核心地带，北侧邻二道河滨河景观带和别墅区，再向北是规划中的植物园、蒙古风情园、天天那达慕、文化体育中心等，地块背向具备较好的中景、远景的景观条件。但由于地块西侧和北侧紧靠规划中的市政主干道，地块西北角为规划中的汽车总站和加油站，所以西北两侧受交通噪音、及市政设30 / 124 文档可自由编辑打印施的干扰较大，应在规划设计中进行规避。 地块五地块位于整个项目地块的北侧，相对独立于整个社区，其居住品质将不会受到其他地块定位的影响，地块北侧紧邻规划中的滨河别墅区，临近二道河滨河绿

50、化带，其地块景观条件是最好的。 其缺陷是南侧紧邻城市干道受噪音干扰，南北进深较小，不利居住气氛营造。5.1.6 环境污染通辽市的环境污染主要是大气污染、水污染、固体废物、噪声等。大气污染主要是煤烟型污染。水污染主要是工业废水污染。通辽市工业区的工业废水少部分经简单处理后排入西辽河。城市居民处理后与工业废水混合后入西辽河河道。由于工业废水大都未加处理，且超标排放，所以对地下水和土壤以逐步形成西辽河水体造成严重的污染。固体废物主要分工业固体废物和生活垃圾。由于掩埋不彻底或堆放的场地不合理，还是造成了不同程度的白色污染和二次扬尘污染。噪声污染方面，进入 80 年代后，随着城市建设的发展和机动车辆的逐

51、年增多，市区噪声污染日趋加重。造成噪声污染加重的主要原因是商业噪声的增加；机动车增加，行驶速度快，且随意鸣喇叭；31 / 124 文档可自由编辑打印此外，建筑业夜间违法施工也是夜间噪声污染的原因之一。5.1.7 社会治安通辽市连续四年获得中央社会治安综合治理委员会授予的全国社会治安综合治理优秀地市。5.1.8 交通规划北侧叫来河大街为城市主干道，西侧霍林郭勒路为城市主干道，东侧建国北路为城市主干道，南侧青龙山大街为城市次干道，库伦路二道河大街成十字从地块穿过，街区尺度 600 米左右，非常合理。东侧紧邻城市主干道建国北路，能够与老城区保持最便捷的联系。区域内东西向两条主干道辽河大街和青龙山大街

52、已经部分建成，南北向主干道成吉思汗大道在规划叫来河大街北侧部分的路基已经铺完。32 / 124 文档可自由编辑打印按照主管部门的安排，市政道路将在近期完善。5.1.9 市政配套设施新城区的建设刚刚起步，相关配套尚在开发建设中，商业配套几乎为一片空白。项目用地北侧已经建成占地 500 亩的东北希望国际学校，还有在建的通辽职业学校、通辽艺校等，南侧为建设中的北岸华庭小区，该小区沿街规划有独栋商业楼，随着开发建设的推进将有一定改善。各项市政设施建设正在稳步推进（见新闻背景） 。5.2 片区在城市规划中的地位现状的条件的不足将是制约项目发展的最根本因素，项目的开发将着眼于对未来的良好预期，这在项目的宣

53、传中也是着力描述的强势卖点。因此项目的规划应该着眼于未来新城区的规划前景。所以针对性地对地块周边未来所能达到的条件进行分析，将是指导项目规划设计的重要依据。5.2.1 区域城市地位及发展前景东北亚经济圈交通枢纽位置的区域地位及各项政策的推动，城33 / 124 文档可自由编辑打印市发展前景可以预期，并被近年经济高速增长所验证。 通辽市位于内蒙古自治区东部,是东北亚经济圈国际贸易大通道的一个支点。 国家西部大开发的鼓励政策，少数民族地区的特殊政策等多重优惠开发政策给城市发展带来机遇。 通辽市产业发展呈现出强劲态势，经济发展速度连续多年保持两位数增长。5.2.2 城市发展规划 未来城市发展呈现“一

54、江片 一主一副”总体格局整个市区发展以西辽河为纽带呈现“河南、河北”两片发展的基本格局， “河南”在已有建成区的基础上向东扩展，“河北”在河西镇区和经济技术开发区的基础上建设城市的新城区。“一主一副”指辽河两岸新老城区为主城区，是城市发展的心脏；木里图工业组团为副城区，主要发展工业和布置区级的城市公共中心，是城市经济发展的重要依托。 “一条滨河景观带，六个城市片区”的规划结构34 / 124 文档可自由编辑打印“一条滨河景观带”指西辽河两岸城市滨河景观带，是城市开放空间的主轴线；“六个城市片区”指老城区、城南（含铁南）片区、城东片区、河西片区、河北片区和木里图组团在内的六个城市发展片区。 城市

55、东北及西北工业区规划新建的城市东北工业区位于新区东北侧，该地区交通便捷，作为城市的主要工业发展的空间。城市西北工业区位于河北新区的西北侧，紧邻铁路，在原有河北开发区的基础上改造完善而成，工业以一、二类为主。5.2.3 新城区的发展规划根据通辽市整体发展规划，未来将着力于新城区的建设，大力发展开发区（新城区） ，打造城市中心区。未来这里将规划为以下七个区：行政中心区、商贸区、文化中心区、文化办公区、体育中心区、科尔沁特色展示体验区、居住区等。 新城区规划目标打造现代化的新城中心区。树立有鲜明蒙古族特色的城市新形象。构筑具有鲜明草原特色的城市空间。新城区的居住人口将达到 29.8 万人。 新区的功

56、能规划行政中心区35 / 124 文档可自由编辑打印在新城区开辟新的行政中心，用地面积约 78.5 公顷。市级行政单位一部分或大部分将迁入。主要包括行政中心主楼、各局、委办公楼、会展中心等。商贸中心区规划市级商业中心两处，总用地面积 144.34 公顷，以中高档写字楼和办公楼为主，配以适量的综合商业中心和公共服务设施。文化中心区用地面积约 29.05 公顷，包括影剧院、文化宫、博物馆、展览馆等大型文化设施。文化办公区用地面积约 78.08 公顷，主要为各种新闻、出版、文化艺术团体、广播电视等单位用地。体育中心区用地面积 14.41 公顷，主要包括体育场、综合体育馆、游泳馆、训练馆等。科尔沁特色

57、展示区用地面积 115.65 公顷，主要包括天天那达慕、科尔沁植物园、蒙古风情园、景观河道、人造低丘等。居住区用地面积约 81.59 公顷，由别墅、滨河高层住宅、普通住宅等三种建筑类型，是城市总体规划的 5 大居住片区之一。36 / 124 文档可自由编辑打印 道路交通规划新城区的道路规划，沿承了现有城区的方格网状格局，中心区路网加密，中心区边沿放松。并将道路分为四个级别。新城区通过建国北路和胜利北路与老城区保持便捷联络。住区内规划了独立的步行系统，实现人车分流。 市政配套规划分给排水工程规划、电力工程规划、电信工程规划、燃气工程规划、供热工程规划等专业配套规划，完全满足新城区建设的配套条件。

58、5.3 项目 SWOT 分析5.3.1 优势 良好的城市发展预期项目地处规划中的通辽新城区的核心区域，处于规划发展中的5 大居住片区之一。新城区与老城区隔西辽河相望，根据通辽城市总体规划，未来的通辽新城区将是一个集行政办公、商业贸易、体育文化、居住于一体配套齐全的现代化新城。 良好景观预期项目用地南临西辽河，北靠二道河，东侧建国北路规划为 50 米宽城市绿化带，沿西辽河防护带的植被状况随着新城区的建设会日益良好，滨水景观资源丰富。 位于未来城市的核心地带37 / 124 文档可自由编辑打印项目所在地块为规划的城市新区的核心地带，项目用地与建设中的行政中心区仅一路之隔，商贸中心、文化中心、体育中

59、心、办公区等环伺周边。 项目规模大可操作空间大大规模的项目利于宣传造势，因总体的宣传费用多，项目可在入市时集中费用支出加强宣传力度，待项目品牌形象建立后就可以少打广告或不打广告，总体上可节省宣传费用。大规模的项目配套空间大，利于较快的实现公共配套，并有较大的自由度进行业态的整合，利于按照项目的开发理念营造特定的生活氛围，并通过配套的实现引领项目的开发。 项目用地内地势平坦，无不利因素干扰，适于房地产开发建设项目的现状用地为原生自然村落的农业用地，地势平坦，周边无污染、噪音、现状建筑等不利因素的干扰，项目的开发建设可以我为主，致力于引领整个区域的发展。 政府机关的新区建设投入力度大通辽市政府积极

60、推进新城区的开发建设，加大了招商引资的力度，包括住宅项目、工业项目、教育配套等多个开发项目已落实。房地产开发方面多家开发商已经进驻，并随着北岸华亭小区的开发建设全面展开。各项市政工程的投入不断加大，随着开发区道路的建设景观环境的整治力度将不断加大，市政府的搬迁工程建设已经全面展开。上述举措将给项目的开发建设带来利好。 基础设施建设初成框架38 / 124 文档可自由编辑打印目前建设中的新城区内已经建成多条城市道路，基础设施建设正在全面展开，为下一步新区的全面开发建设创造了有利条件，同时也为京汉社区的建设提供了契机。 教育配套优势初现地块北侧已经建成的东北希望小学建筑规模 15.8 万平米，办学