通州区非住宅房屋拆迁评估操作规程（试行）

1、南通市通州区人民政府文件通政规20214号区政府关于印发通州区企业拆迁与补偿办法的通知各镇（区、园、街道）人民政府（管委会、办事处），区各委办局，区各直属单位：通州区企业拆迁与补偿办法已经区委常委会、区政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。南通市通州区人民政府2021年3月22日 （此件公开发布）通州区企业拆迁与补偿办法第一章 总 则第一条 为规范企业拆迁补偿行为，维护拆迁当事人合法权益，根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例，参照通州区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则（简称细则）、通州区国有土地上房屋征收相关补助标准规定（简称规定）及通州区规范房屋搬迁补偿安置指导意见（简称意见）

2、，制定本办法。第二条 本办法适用于本区范围内从事生产、流通、服务等经济活动的生产用房、仓储用房及附属的办公用房等。民带非、民改非的家庭式作坊等情形不适用本办法。对特殊情形需参照企业政策执行的，由区住房建设服务中心、纪委监委、财政、审计、自然资源和规划等部门联合确认。第三条 企业拆迁实行货币补偿的方式予以安置。第四条 拆迁范围确定后，由各镇（街道）人民政府（办事处）（以下简称属地政府）按意见规定，组织对企业房屋、土地的面积、用途、性质等进行调查摸底、丈量评估，形成认定意见。第五条 区住房建设服务中心会同区纪委监委、财政、审计、自然资源和规划等部门组成区联合抽查小组，对企业的合法面积认定、测绘、评

3、估等工作进行抽查。属地政府需要相关部门组织评估论证的，应在递交抽查资料前进行。第六条 属地政府对抽查中发现的问题整改到位后形成概算报区住房建设服务中心进行初审，特殊情况由区联合抽查小组共同初审，经区财政部门审核、区政府批准后实施。 第二章 用途、性质及面积认定第七条 土地和房屋的用途、性质及面积认定按细则和意见规定执行。第八条 违法建筑、逾期的临时建筑、应拆未拆的房屋依法实施拆违，不予补偿。在规定期限内自行拆除或配合拆除的，给予适当补助。第三章 拆迁补偿第九条 对被拆迁企业给予土地和房屋价值、室内外装饰装潢、附属设施、搬迁及停产停业损失等方面的补偿。第十条 对企业的合法用地可选用比较法、基准地

4、价系数修正法、成本法等估价方法进行评估补偿。取得租赁国有土地合法使用手续的，按国有出让土地使用权价格的15%评估补偿；取得国有土地划拨手续的，按国有出让土地使用权价格的60%评估补偿；具有集体建设用地合法使用手续的，按国有出让土地使用权价格的35%给予评估补偿。企业改制或拍卖时，国有或集体建设用地土地使用权与房屋所有权分离的，对土地和房屋分别补偿；企业如能在规定期限内完成签约的，其土地面积部分按国有出让土地使用权价格的10%给予补贴。租赁国有土地、国有划拨土地、集体建设用地及改制剥离的，补偿不计算购置税费等实际未发生费用。企业违规租用镇、村、组集体土地的，不予补偿。第十一条 合法房屋补偿按房屋

5、的建筑结构、等级、成新、完好程度等因素，以房屋重置价结合成新评估补偿。对经有权部门批准建造的码头、港池等构筑物，由估价机构依据建造码头、港池时的相关资料和载明用途，按重置成新价评估补偿；对无批建手续的码头、港池等构筑物，在规定期限内配合拆迁的按建安成新价的80%给予评估补助。第十二条 装饰装潢、附属设施等评估补偿标准、拆迁范围内零星树木补助标准，参照细则的相关规定执行。拆迁项目启动后，改、扩建和突击装修的项目及非正常的装饰装潢一律不予补偿。第十三条 估价过程中涉及机械设备及配套设施等需特殊专业性技术估价的，房地产估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助估价，并在估价师声明中予以说明。资产估价

6、机构应当对委托估价的资产的存在性、合法性、完整性及与账簿、报表的一致性进行必要的现场勘察、调查，拍摄影像资料，做好记录，并按资产的类别区分、现时功能、质量因素、技术参数、损耗情况等进行评估。对可移动的被估价资产，按拆卸、运输、安装、调试费用给予一次性评估补偿，补偿标准不超过机械设备账面原值的20%；如不能提供账面原值依据，则补偿标准不超过重置原值的20%，具体补偿数额由估价机构按实评估确定。对不可移动的（即破坏性拆除的）被估价资产，按重置成本评估其现值扣减残值后补偿，残值在估价报告中明确。补偿后机械设备由企业自行处理。资产评估的估价对象与补偿项目应与房地产评估分别进行，不得重复评估。房地产估价

7、机构对资产估价机构进行监督和把关，并对认定的结果负责。第十四条 搬迁费、停产停业补偿标准参照规定执行。第十五条 企业如能在规定时间内签订协议、腾空交房的，按认定的合法建筑面积给予奖励，搬迁奖励标准最高为每平方米250元；签订协议后不能按时交房拆除的，扣除搬迁奖励。对属于独立经营的码头、油库等特殊经营场所（不含为主业生产配套的码头及场地），在规定时间内签订协议、按时交房交地的，按构筑物补偿总额的3%给予奖励或按照合法土地使用面积每平方米80元标准给予奖励。第四章 其他问题的处理第十六条 企业具有合法土地使用权，其地面建筑物未办理产权书证但取得施工许可证的部分，在规定期限以内配合拆迁完成签约、腾空

8、搬迁的可视同合法建筑评估补偿；超出规定期限未签约的，仍按无证房屋处理。第十七条 企业具有合法土地使用权，或持有自然资源和规划局批准使用集体建设用地证件或批复的，在规定期限以内配合拆迁完成签约、腾空搬迁的，对在取得规划许可证后其未办理或未取得施工许可证等手续的主体部分（如有明确容积率设计要点的，按设计要点结合现状的办法计量；没有明确容积率设计要点的，按容积率不超过1的办法计量），可参照合法建筑给予补偿，其中房屋重置成新价按90%计算评估补偿；超出规定期限未签约的，仍按无证房屋处理，不予补偿。第十八条 改制企业在改制前，具有国有土地使用权证或集体建设用地使用权证，地面建筑物有权属证书的，按照合法建

9、筑给予补偿；地面建筑物无权属证书，但属改制前已存在的，在规定期限内配合拆迁完成签约、腾空搬迁的，可参照合法建筑给予补偿，其中房屋重置成新价按90%计算评估补偿。改制后未经批准擅自重建、新建的，在规定期限内签约的，给予适当补助；超出规定期限未签约的，仍按无证房屋处理，不予补偿。改制企业改制前土地为集体土地，地面建筑物无权属证书，但属改制前已存在的，在规定期限内配合拆迁完成签约、腾空搬迁的，可参照合法建筑给予补偿，其中房屋重置成新价按80%计算评估补偿。改制后未经批准擅自重建、新建的，在规定期限内签约的，给予适当补助；超出规定期限未签约的，仍按无证房屋处理，不予补偿。第十九条 租用村组集体土地、具

10、有属地政府招商引资协议或相关材料证明的，企业如能在规定期限内完成签约、腾空搬迁的，给予地面建筑物建安成新价、装饰装潢、附属设施、搬迁费及停产停业损失补偿，并给予每平方米150元的搬迁奖励；在规定期限内未签约的，仍按无证房屋处理，不予补偿。第二十条 村（居）集体建筑给予建安成新价、装饰装潢、附属设施、搬迁费补偿。第二十一条 拆迁设有抵押权的企业，抵押人与抵押权人应当就抵押权及其担保债权的处理问题进行协商，并向实施主体提交有关书面协议，向抵押登记部门办理抵押权注销手续后，方可取得补偿款。抵押人与抵押权人达不成协议的，被拆迁企业的补偿款由实施主体向公证机关办理提存公证，并通知抵押权人。相关费用由企业承担。第五章 资金拨付第二十二条 企业拆迁补偿资金实行专户管理、专项核算、封闭运行、分期核拨、专款专用的原则。第二十三条 区财政按照批复的拆迁概算先拨付50%，企业腾空交房后根据镇（街道）确认的交房手续再拨付拆迁概算的40%，其余凭区住房建设服务中心出具的企业拆迁工程验收审批表及镇（街道）出具的实际拆迁情况统计表进行拨付。镇（街道）可根据企业的实际情况安排资金支付。涉及土地价值补偿的，应提供自然资源和规划部门注销或变更土地使用权登记情况证明。若土地使用权属小区全体业主共有的，土地补偿款应纳入公共维修基金管理。第六章 附