工业园区物流园规划方案

1、怀化市阳塘科技物流产业物流园规划 （文本 ） 目录第一章 总 则 ,1第三章总体布章道路交通体11第六章物流园区信1416第九章 附第 二 章 定 位 与 目 标 ,4局 6第四系9第五章物流系统功能息系统13第七章绿地系统与环境容量 '第八章营运战略与风险防范17怀化市工业物流园规划（说明书） 目录第一章怀化市概况 ,第二章规划背景 ,第三章规划指导思想与原则 ,第四章园区选址分析 ,第五章园区定位与目标 ,第六章建设规模的确定 ,“第七章总体布局 ,1第八章道路交通体系 ,第九章物流系统功能 ,第十章 物流信息系统,第十一章 绿地系统与环境容量, 第十二章 园区营运战略与风险防范

2、, 第十三章 政策支 持与保障体系 ,怀化市工业物流园规划（图册） 目录1 、怀化市工业物流园位置示意图2、怀化市工业物流园总平面图3、怀化市工业物流园鸟瞰效果图4、怀化市工业物流园功能结构图5、怀化市工业物流园道路交通图2怀化市工业物流园规划（文 本 ）第一章 总 则第 1 条 规划目的为贯彻落实市委、市政府 “双中心 ”战略，进一步推进怀化市现代物流业的发展， 指导怀化市工业物流园区的建设， 发挥物流园区的公路交通优势， 统筹安排园区 规划依据1、中华人民共和国城市规划法 ；2、中华人民共和国城市规划编制办法 （ 2006 年）；3、物流园区分类与基本要求 ；4、湖南省 “十一五”交通发展

3、规划；5、怀化市一线一圈生态经济区发展规划 （2005 年编）；6、怀化市 “十一五 ”规划（2005年编）；7、湖南怀化工业园区 “十一五”发展规划（2006 年编）；8、中方新城总体规划 （1999年编）；9、湖南怀化工业园区控制性详细规划 （ 2006 年编）；10、怀化市人民政府关于促进我市商贸物流业发展的建议 ；11、怀化市城市总体规划 （20102020 年）；12、其他相关法律、法规、文件。第 3 条 文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的法律、 规范、规定及标准， 结合怀化市中方县的实际情况并考虑到今后长远发 3展制定的， 未涉及的指标应符合国家、 湖南省和怀化市有关法律、

4、规范及标准的 规定。第 4 条 规划范围规划区在 209国道中方段以西， 沿沪昆高速中方段南北两侧布局。 规划用地面积 3 平方公里。第 5 条 规划期限规划分近期、中期和远期三期，近期为 20082010 年，中期为 2010 年 2015 年，远期为 2015 年 2020年。第二章 定位与目标第 6 条 物流园定位 工业物流园以市工业园为依托，立足中方县，为中方工业园、农林业、商贸流通 业、以及城区居民提供集个性化、专业化、多样化物流服务为一体的配套齐全、 运作高效、环境良好的生产服务性物流园区。第 7 条 总体目标建成以先进的物流信息系统为基础， 以完善、 发达的交通运输体系为网线，

5、以现 代化物流企业为主体， 按照市场机制运行的、 拥有现代化物流设施的规范化、 示 范性现代生产服务型物流园区。第 8 条 近期重点1、整合物流资源。与市工业园企业针对物流基础设施的规划建设进行沟通和协 商，将企业物流基础设施的规划和建设纳入工业物流园区的总体设施规划和建设 中，以实现物流资源的整合，物流基础设施的共享。42、初步建设高速公路集装箱作业区。 建设3公顷的货运停车场，作业区包括集 装箱堆场、货运停车场和仓储中心，为物流企业提供集装箱的储存、拆拼箱、装 卸搬运、停车配载、配送等物流服务。3、扩建中方火车站货运场。初步扩建中方火车站的货运场，以满足物流园区的 铁路货运需求，为物流园区

6、内企业提供方便快捷的铁路运输服务。4、初步建设农林产品加工交易区。 建设农林产品加工交易区8公顷，提供农副 产品以及林产品的深加工服务，建立交易平台，方便农林产品的销售，促进农、 林产品物流的发展。5、初步建设工业设备配件配备超市。建设工业设备配备超市5公顷，为工业企 业的机械设备零部件的配备提供展示及销售服务。6、完善物流园区道路交通体系。完善物流园区道路体系建设，使物流园区形成 由高速公路、国道和主干道共同构成 “三横两纵 ”的道路骨架格局。主干路呈 “二 横一纵”的格局。第 9 条 中期重点1、进一步完善物流基础设施建设。物流园区进一步完善其物流基础设施建设， 为工业园内工业企业以及周边

7、地区工业企业提供仓储、运输、包装、配送、流通 加工、信息服务等基本物流服务功能的同时还能为企业提供金融服务、 技术服务 等外延物流服务。2、基本建立农产品、林产品加工交易区。在为中方县及周边县市的农、林产品 提供仓储、运输、流通加工、配送等物流服务的同时，基本满足中方县城区的消 费需求。3、基本建立工业设备配件配备超市。 为中方工业园内的工业企业提供物流机械 设备的日常维护和零部件的展示及销售服务。4、初步构建物流园区的信息平台。为物流园区内各物流企业提5供基础数据管理、业务过程管理、辅助决策、财务管理等信息服务。5、逐步完善物流园区总体布局第 11 条 物流园区各功能区布局确定工业物流园为

8、“八区组团 ”规划结构：集装箱作业区、 理货场区、流通加工区、 再生资源处理区、标准化仓储区、公共配套区、农林产品加工交易区、工业设备 配件区。6第 12 条 集装箱作业区 利用集装箱运输及拆拼箱服务为工业企业和物流企业提供货物的集运、 配送等物 流服务，理货场区为货物提供清点、 分类、及搬运盘点等理货服务以及为停车检修、 货物配载等功 能，流通加工区 为工业企业提供生产资料的包装、分割、计量、分拣、组装等物流服务，再生资 源处理区对工业生产企业的边角料等废弃原料进行收集、 分类、加工、包装等重加工利用， 标准化仓储区提供标准化的各类仓库， 为工业企业提供仓储和配送等物流服务， 同时也为园区

9、公共配套区包括行政商贸区和后勤保障区， 为入园企业提供全面周到的服务， 农林产品加工 交易区该功能区主要为农产品、 林产品提供加工服务以及交易的平台， 充分发挥物流园 区的物流优势， 促进怀化市农业和商贸物流业的发展内分加工区、 交易区、 配送 区。7第 19 条 工业设备配件区 为工业企业以及园区各功能区规划用地1、集装箱作业区 50公顷，其中一期 14公顷 、二期16公顷、三期 20公顷；2、理货场区 40 公顷，其中一期 10 公顷、二期 10 公顷、三期 20 公顷；3、流通加工区 30 公顷，其中一期 7 公顷、二期 10 公顷、三期 13公顷；4、再生资源处理区 30公顷，其中一期

10、 6 公顷、二期 10公顷、三期 14 公顷；5、标准化仓储区 65 公顷，其中一期 8.7公顷、二期 24 公顷、三期 32.3 公顷；6、公共配套区 40 公顷，其中一期 8 公顷、二期 10 公顷、三期 22公顷；7、农林产品加工交易区 25 公顷，其中一期 8公顷、二期 10公顷、三期 7公顷；8、工业设备配件区 20公顷，其中一期 5 公顷、二期 10公顷、三期 5 公顷。 8第 22 条 用地适建规定考虑到规划的弹性， 在特定的条件下， 用地性质可根据实际需要做适当调整， 但 应符合城市建设用地适建范围的规定。第四章 道路交通体系 第一节 对外交通永不塞车的物流园区第 23 条 规

11、划目标 以物流企业需求为导向，以提高整体环境为目标，打造 增强物流园区的辐射、带动作用。第 24 条 规划用地 规划对外交通用地 6.81 公顷，占规划建设用地的 2.27%。 第 25 条 规划布局规划形成铁路、高速公路、公路等相结合的对外交通体系。1、高速公路：中部沪昆高速公路，东侧 209国道； 209 国道与沪昆高速公路之 间通过互通立交联系。2、铁路交通：枝柳铁路。3、其它对外公路：纵向(L6)主干道穿越物流园区，向北穿越沪昆高速与209国道相接，向南也与 209 国道相接，是一条重要的交通干道。第二节 园规划目标建立与园区规模、档次相匹配高效的道路网结构，结合怀化市工 9业物流园区

12、总体发展目标，形成快速通畅、便捷的道路交通体系。第 27 条 道路用地指标规划道路广场用地 36.3 公顷，占规划建设用地的 12.10%。第 28 条 道路格局采用方格网式布局， 道路系统采用主干道次干道支路三级系统。 规划区具体 布局1、主干路。呈 二横一纵”格局，二横”(L1,L2,)布局在物流园区的南北两端， 与沪昆高速平行，一纵(L3)布局在209国道以西，与209国道平行，北端横主干 路(L1)与纵主干路(L3)的规划红线宽度30M，南端横主干路(L2)的规划红线宽度 为 24M。2、 次干路。(S1)布局在物流园区西端，规划红线宽度15M，与主干路共同形 成区域干路网络系统。3、

13、支路。对主干路、次干路起辅助作用，以承担短距离交 通为主，大部分地块的出入口应设置在支路上。同时支路也可以 视地块大小的 实际情况进行取舍。支路规划红线宽度为 12M。第 30 条 道路控制1 、道路横断面。规划主干道采用四块板断面型式，次干道采用三块板断面形式， 支路采用一块板断面形式， 道路交叉口采用渠化路口设计， 以提高通行能力。2、道路交叉口控制。 规划平面交叉口的道路缘石半径主干道按照 25米控制， 次 干道、支路按照 20 米和 15 米控制。用地范围根据 10道路红线和停车视距三角线控制， 主干道停车视距为 80米，次干道为 50米，支 路为 30 米。3、园区出入口控制。与城市

14、道路相交的出入口通道与城市道路尽量采用正交布 置，如斜交则不小于 75°。各类建设基地出入口位置距离主干道交叉口不少于80米，距次干道交叉口不小于 50 米，距桥隧坡道的起止线距离，不少于 30米。基 地位于两条以上道路交叉口， 出入口应设置在级别较低的道路上， 停车场出入口 距离交叉口不小于 50 米。第 31 条 停车场区物流系统功能第 32 条 仓储功能 园区拥有自动化立体仓库的标准仓储区，为工业企业和物流企业提供仓储服务。第 33 条 运输、配送功能 园区主要采用公路和铁路运输，为企业提供联运服务以达到最佳运输模式组合； 园区拥有配送中心， 为客户提供不同的配送路线和价格服务

15、， 满足不同层次客户 的需求。第 34 条 装卸、搬运功能11园区配备专业化的装卸、提升、运送、码垛等装卸搬运机械，为企业提高装卸搬 运服务。第 35 条 包装功能物流企业根据客户需要对货物进行组合、 拼装、加固，形成适于物流和配送的组 合包装单元，根据客户的需要对商品进行必要的商业包装。第 36 条 流通加工功能 为制造商和分销商的产品进行流通加工服务以方便生产和销售。第 37 条 信息处理功能 对物流环节的各种物流作业中产生的物流信息进行实时采集、 传递和分析， 并向 客户提供各种作业的明细信息及咨询信息。第 38 条 结算功能对物流费用进行结算， 并在从事代理、 配送的情况下， 物流园区

16、替货主向收货人 结算贷款等。第 39 条 需求预测功能根据园区商品进货、 出货信息来预测未来一段时间物流技术开发与系统涉及咨询 吸引更多相关物流企业进驻物流园区， 开发物流软件及物流设施设备， 为客户提 供更好的物流服务。第 41 条 物流咨询培训服务 利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展咨询优势， 吸引物流咨询企业进 驻发展，利用高校、 科研、企业、政府多方合作的优势， 开展物流人才培训业务。第 42 条 车辆辅助服务12物流园区为货运车辆提供停车配载、检修、配件供应等服务。 第 43 条 金融配套服务 物流园区能为企业提供投资风险评估、贷款、保险、外汇等服务。 第 44 条 工商、税

17、务、海关等服务 园区能为企业提供工商咨询、纳税申报与税务登记、报关等服务。第六章 物流信息系统第 45 条 物流信息系统的功能框架1、综合信息服务平台。具有信息发布和查询功能，要满足不同物流信息需求主 体的信息需求和功能需求。2、数据交换平台。担负起物流信息系统中公共信息的标准化和规范化定义、采 集、处理、组织和存储， 以及解决异构系统和异构数据格式之间的数据交换和格 式转换功能， 实现不同物流信息系统之间的跨平台连接和交互， 促进园区物流系 统的通畅运行。3、物流业务交易支持平台。包括物流综合信用认证、安全认证、网上采购招标、 电子订舱、电子支付与结算、网上保险、网上报关、网上交税、网上出入

18、境商品 检验检疫等。4、货物跟踪平台。物流企业和客户可以利用 GPS/GIS 技术，通过局域网或互联 网实时跟踪货物及运输车辆的状况， 从而为物流企业的高效率管理及高质量的服 务提供技术支持。第 46 条 园区物流信息系统的实现1、建设公共信息平台。 公共信息平台是园区内信息综合度最高的管理信息系统， 主要包括决策分析、 EDI 、信息发布、共享信息、电子商务五大功能模块。为物 流园区内用户提供区域范围内的数据传 13输、数据汇总、异地出货、异地签单、分支财务处理、财务结算等物流服务以及 政府各职能部门 “一站式服务 ”。2、建设物流业务信息平台。物流业务信息平台为物流园区绿地系统与环境容量第

19、一节 绿地系统第 47 条 绿地系统 物流园区的绿地由点、线、面不同形态、不同功能组成。 点：由街头绿地、沿路节点等组成； 线：主要由沿河绿带、道路绿带组成； 面：主要指沪昆高速和 209 国道立交桥周边地带。第 48 条 用地指标 规划绿化用地面积 45 公顷，占建设用地 15%。第 49 条 绿地布局1、公园。设置1处，位于园区西北角舞水河沿岸 S2路旁的生态公园。公园绿地 可利用河道组织湖面、 水体，强调绿与水的良好衔接， 保证风景的连续性和完整 性。2、街头绿地。沿河、沿主干道两侧控制 10-30 米的绿带，同时在沿河、沿路节 点处设置街头绿地。3、防护绿地。沿 L6 两侧各设置不少于

20、 20 米宽的防护绿带，沿沪昆高速、 209 国道控制不少于 200米宽的防护绿地，种植乔木、灌 14木为主，起防尘隔噪的作用。4、生态绿地。 物流园区东侧沿线， 控制 400-1000米的生态绿地作为生态控制区 生态绿地不计入绿地指标，不参与用地平衡。5、绿色轴线。沿规划区环境容量控制第 50 条 指标体系 环境容量控制指标体系分为强制性和引导性两类。强制性指标为地块用地性质、 建筑密度、建筑限高、容积率、绿地率、交通出入口方位。指导性指标为地块人 口容量、建筑形式、体量、风格、色彩要求以及其它环境要求第 51 条 容积率控制对地块的开发强度的控制： 地块容积率为上限指标， 开发建设时只能小

21、于或等于 分图则中各地块关于容积率的规定值。对于总面积大于 3 公顷的大地块， 在开发过程中如进一步划分小地块时， 细分后 小地块的建筑面积总和不得超过原大地块规定的限度。第 52 条 建筑密度控制 地块的建筑密度为上限指标， 开发建设时只能小于或等于分图则中各地块关于建 筑密度的规定值。第 53 条 绿地率控制15物流仓储地块的绿地率为上限指标， 开发建设时只能小于或等于分图则中关于绿 地率的规定值； 其余地块的绿地率为下限指标， 开发建设时只能大于或等于分图 则中各地块关于绿地率的规定值。第八章 营运战略与风险防范 第 54 条 营运战略1、经营主要思路。依据市场竞争的基本模式，借助怀化市

22、政府对物流园区重视 的这股东风，凭借怀化市的经济发展和交通区位优势以及工业物流园区周边独特 的交通优势，通过诚信经营， 合理的价格，更好的服务质量使工业物流园区在众 多物流园区中具有独特的竞争力， 力争将工业物流园区建设成为怀化市、 湖南省， 乃至全国的效益高，信誉好，可持续发展能力强的示范性物流园区。2、市场化战略。 树立市场意识， 按市场规则指导园区的经营管理和进一步发展。 因而物流园区的市场化战略需要树立顾客意识、竞争意识、市场细分策略。3、信息化策略。将信息化建设放在重要的位置，为区风险防范1、加强安全体系建设。对园区物流基础设施进行定期检查，以防止物流事故的 发生；仓储配送中心是物流

23、园区中的重点火灾防护单位，每日应做好检查工作； 加强环境风险的日常防范，建立物流园区 16危险性物质数据库。2、扩大物流增值服务。始终把物流服务质量放在首位，不断为客户提供更多物 流增值服务，如货物跟踪服务、回收处理、售后服务等。3、防止重复建设。企业建设用地要根据工业物流园区各功能区建设方案，政府 做好规划引导作用， 防止物流基础设施的物流项目的重复建设， 防止土地的浪费 和物流规划区的混乱。第九章 附则 第 56 条 本规划由规划文本、规划说明书和规划图册三个部分构成，是怀化市 工业物流园区建设的依据。第 57 条 本规划由怀化市商务局和怀化市规划局负责解释。第 58 条 本规划自怀化市人

24、民政府批准之日起生效。17怀化市工业物流园规划（说 明 书）第怀化市概况一、地理位置 怀化市位于湖南省西南部， 沅水中上游，东倚雪峰山脉，与本省常德市、 益阳市、 娄底市和邵阳市接壤；西界贵州苗岭，与贵州省黔东南自治州和铜仁地区毗邻； 南连九万大山， 与广西壮族自治区桂林市和柳州市相接； 北靠武陵山脉， 与本省 的湘西土家族苗族治州和张家界市交界。 全市东西宽 229 公里，南北长 353公里， 总面积 27624平方公里，占全省总面积的 13%，居全省 14 个市州之首。二、行政区划怀化市下辖 1市（洪江市）、2区（鹤城区、洪江区） 、10 县（中方县、沅陵县、 辰溪县、溆浦县、 麻阳苗族自

25、治县、 芷江侗族自治县、 新晃侗族自治县、 会同县、 靖州苗族自治县、通道侗族自治县） 。市政府所在地鹤城区。全市共有乡 201 个 （其中民族乡 26 个），建制镇个 87 个，街道办事处 9 个。2007 年末，怀化全市共有在册总人口 502.32 万人，其中市镇人口 166.34 万人， 城市化水平达 33%，乡村人口 335.98 万人。怀化是少数民族地区，有侗、苗、 土家、瑶、白、回等 31 个少数民族，人口 167 万人，占全市总人口的 33.3%。 18三、自然条件1、气候特征 属亚热带季风性湿润气候。气候温暖、四季分明、雨水充沛、生长期长。风向冬 季多西北风，夏季多正南风。2、

26、地貌结构 山地占全市总面积 70.5%，丘岗占 17.9%、岗地占 4.1%、平原占4.2%、山原占 0.6%、水城占 2.7%。大致是 “七山二丘岗，一分平原加水城 ”的格 局。3、水城资源以通道八斗坡为分水岭， 以北属长江水系， 以南属珠江水系。沅水流域面积 26988 平方公里，占全市总面积 97.4%。水资源总量 224 亿立方米 /年，是全省人平的 1.4 倍，全国人平的 1.9 倍。4、矿产资源境内矿产资源经济价值大，特别是金、钒、水泥灰岩、硫铁矿、重晶石等为优势 矿产。现已发现 49种，其中特大型矿床 1 处、大型矿床 10处、中型矿床 31处、 小型矿床 66 处。四、历史沿革

27、 春秋之时，今怀化境内属楚巫中地；战国属楚黔中郡地；秦汉设郡置县；唐代以 辰州为据点，今怀化境内有州 6 个；五代为少数民族首领所据； 宋朝隶属荆州路； 元朝隶属湖广行省；明置 1府1州（辰州府、沅州、靖州） ；清置 2府1州1厅 （辰州府、沅州府、靖州直隶厅、晃州直隶厅） ；19 1935 年 7 月 1 日，省政府在沅陵设立湘西靖绥处，靖绥范围 19 县； 1944 年 8 月，省部于洪江设洪江行署。1949年 10 月8 日，在成立湘西行署区（下辖 3 个专区）；1953撤消行署区，建 立芷江专区，辖包括现怀化境内县、绥宁等 12 县及洪江市； 1968 年改为黔阳地 区，辖现怀化境内县

28、； 1975年改怀化地区，行署迁至怀化县； 1997年 11月，国 务院批准怀化地改市， 设立地级怀化市， 以怀化地区行政区域为新怀化市的行政 区域，原县级怀化市改设为中方县和鹤城区（县级） 。五、经济水平1、经济总量2007年，全市全部GDP为408亿元，同比增长12.6%,占全省全部GDP总量的 4.5%。按三次产业分类，第一产业GDP为96.4亿元，增长5.2%;第二产业GDP 为135.4亿元，增长17% ;第三产业GDP为176.6亿元，增长13.1%。三次产业结构比例为： 22.1：33.4：44.5。2、财政收入2007年，全市财政总收入 26.43亿元，同比增长 28.3%。一

29、般预算收入 17.21亿 元，增长 27.2%，其中地税部入库 7.36亿元，财政部门入库 7.19亿元，上划中 央“两税”6.54亿元。全市财政支出 68.92亿元，增长 39.5%。3、生活水平2007年末，全市居民储蓄余额 281.5亿元，增长 15.7%，达到同 20期 GDP 的 68.9%。全市城镇居民人均可支配收入 9217元，增长 9.2%;人均消 费性支出 6742元，增长 7.8%;人均食品支出 2928元，恩格尔系数为 43.4%。 农村居民人均纯收入 2480元，增长 7.7%;人均现金支出 2361 元，增长 14.5%; 人均食品支出 1394元，恩格尔系数为 59

30、%。第二章规划背景一、发展现代物流业的战略意义 现代物流是指原材料、 产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程， 它将 运输、仓储、装卸、加工、整理、配送和信息等方面有机结合，形成完整的供应 链，为用户提供多功能、 一体化的综合服务。 发展现代物流是适应社会化大生产 快速发展和社会分工不断细化的客观需要， 是连接生产和消费的关键环节， 是根 据我省实际加快产业结构调整、推动产业升级、促进第三产业增长的主要途径 现代物流作为降低物资消耗、提高劳动生产率以外的第三利润源，在全球范围 21二、国park）是为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流 设施空间布局合理化的目的而在城市

31、周边等各区域， 集中建设的物流设施群与众 多物流业者在地域上的物理集结地。（二）物流园区作用第一、有利于土地资源的集约化使用。 随着城市化进程的加快和市区的不断扩展， 住宅、商贸、金融、饮食服务等第三产业的用地需求不断增加，原来的城市边缘 区迅速成为市中心区， 原有的大型仓库、 配送中心、 货运站因对城市交通和环境 造成了很多不利的影响，从而 22必须迁出。物流园区的出现既为配送中心提供了新的发展空间， 也为城市用地结 构调整创造了条件， 减小了物流对城市环境的不利影响。 而且物流园区可以统一 提供仓库、货场、停车场、装卸设备等物流设施供入驻的企业使用，使土地使用 效率大为提高， 缓解了紧张的

32、土地供给问题。 这一点在沿海大型城市如上海、 广 州等地尤为重要。第二、有利于促进第三方物流的发展，加快物流社会化的形成。据行业研究结果表明，目前国内工业园区或工业企业聚集地中共享型的生产性服务载体相 对缺乏，许多配套服务功能如物流配送服务与入驻的国内外企业的需求相差较 大，在很大程度上影响了制造业的发展。 物流园区的出现将众多的物流企业聚集 在一起，有利于为生产流通企业提供全方位的物流配套服务、 提高其物流运作的 效率和降低其物流成本， 从而有利于生产流通企业和物流企业的专业化运营， 促 进区域经济的健康发展。例如，据粗略测算，浙江传化物流基地的建成与运行， 在 2005年使其区域内的生产流

33、通企业降低物流成本 12 亿元人民币。 第三、有利于提高规模效益， 实现资源共享和物流功能的综合集成。 组建物流园 区，按照市场经济的规律， 可将多个物流企业吸引在一起， 发挥整体优势和规模 优势，实现物流企业的专业化和互补性。 同时，这些企业可以共享园区内的基础 设施、配套服务设施、优惠政策和综合服务，有利于实现物流企业的重组，实现 社会资源的优化配置、降低运营成本。第四、有利于物流市场的管理和实现物流公共信息平台服务。物 23流园区的建立有利于实现资源整合， 将不同规模、 不同服务项目、 不同专长的物 流服务企业，将银行、电信、保险、法律、会计等专业化服务，将汽修汽配等工 具设备的维护保养

34、服务，将餐馆住宿等生活配套服务，将工商、财税、运管、公 安等政府的监督管理服务职能一起集聚到同一平台上，从而有利于促进政策协 调、节约行政资源，实现物流市场的高效管理和服务。例如，一些物流基地的建 成为社会零散车辆运营服务的税收管理提供了便利条件。 同时，物流园区将区域 内外的众多工商企业的物流需求信息和物流企业的服务信息汇集在一起， 有利于 搭建物流公共信息平台，提供物流信息增值服务。（三）物流园区赢利收入来源 物流园区的盈利模式有很多种，物流园区的收入来源主要包括如下的10 种：办公楼租金；库房 /货场租金；设备租金；配套设施租金 /管理费；各种增值服务费； 物业管理费；国家拨款；税收优惠

35、；所属物流企业；土地升值后出租或出售。 四、怀化市商贸物流业发展状况 怀化市是西南地区重要的交通枢纽中心，素有 “火车拖来的城市 ”之称。湘黔、枝 柳和渝怀三条铁路在城区交会， 320、319、209 三条国道、十二条省道和在建的 沪昆、杭瑞以及即将建设的包茂三条高速公路贯穿境内， 芷江机场开通了多个航 班，水运体系通江达海，航空、铁路、公路、水运四位一体的便捷交通更使怀化 具有有利的运输条件。商贸物流业已成为现代社会的先导性产业，是继劳动力和自然资 24源之后的第三利润源， 在国民经济中的地位日益突出。 近年来， 湖南省怀化市的 商贸物流业发展迅猛， 已逐渐成为支撑市域经济发展的优势产业。

36、怀化市各级各 部门正努力进一步做大做强这一产业， 力争早日把怀化建设成为区域性现代商贸 物流中心，以此增强城市的辐射力，按照 “建设大市场，搞活大流通，发展大贸 易”的要求，从加快培育市场体系、拓展现代流通方式、完善配套功能、构建第 一产品供应体系等方面主攻，并力求有所突破。1. 加速培育市场体系。通过建立完善的市场体系，才能集聚人流、物流，真正繁 荣商贸物流业。当前重点建设几个大型专业批发市场，形成在湘鄂渝黔桂五省 （市、区 ）周边地区有较高知名度、较强辐射力的批发大市场；把怀化个数多、门 类齐的市场大市建成规模大、 档次高的市场强市； 建设一批功能齐全的物流园区、 储运中心和配送中心，进一

37、步改善物流业发展的硬件设施条件。2. 积极拓展现代流通方式。在建设区域性现代商贸物流中心的过程中，怀化坚持 把发展现代流通方式作为关键要素来抓， 以现代流通方式的拓展带动商贸物流业 的发展，迅速形成区域化乃至全国化的商贸流通网络。 大力发展第三方物流。 做 好 “引进、提升、整合 ”文章，引进一批国内外知名现代物流企业，引进先进的管 理方法，吸引更多的物流客户，提升发展水平。大力发展电子商务。适应现代商 贸物流发展的要求， 加快商务流通信息化， 鼓励发展电子贸易、 网上交易等无店 铺销售，逐步扩大专业性、高效率的现代商贸流通方式覆盖面。3. 不断完善配套功能。目前，怀化基础设施条件还相对滞后，

38、配25套功能相对薄弱，今后要下大力气加快改善，不断夯实商贸物流业的发展基础。 全力加快交通建设步伐， 为货畅其流、 提升人气创造良好的条件。 着力完善商业 服务配套设施，为区域性现代商贸物流中心建设搭建更好的环境和平台。 五、怀化市城市总体规划概况1、怀化市城市定位 城市发展目标：区域协调发展、内生性城市发展、以人为本的城市发展。 城市发展思路：通过 “经济建设”和“城市建设 ”两条腿走路，确定 “那位兼修 ”两手 抓战略思路。对外建设 “区域中心”，对内建设 “宜居城市”。城市发展定位：一个服务于湘、鄂、渝、黔、桂五省（市、区）边区的4T 中心城市；一个功能完善、山水生态、文明和谐的现代宜居

39、城市。2、城市产业发展战略 战略定位：以生态资源为基础，发展现代绿色产业（如生态文化旅游业、特色生 态科研基地等）；以现代交通为基础，发展商贸物流产业（塑造 4T 区域流通中 心）。市域产业空间布局。 三大产业区：中部产业区（鹤中麻芷晃洪，重点发展商贸物流、生物医药、竹木 加工、电力、食品、现代农业等产业） ； 南部产业区（会靖通，重点发展生态旅游、商贸流通、特色农林 26产业及加工）； 北部产业区（溆辰沅，重点发展冶炼、建材、化工化纤、电力、食品、旅游等产 业）。三条产业带：商贸物流产业带 （以芷江镇、鹤城区、林成镇、渠阳镇为主要节点）； 生态旅游产业带；基础工业带。中心城区产业布局。 三大

40、板块：传统商业板块，商贸物流板块，商务金融板块。第三章 规划指导思想与基本原则 一、规划指导思想以“三个代表 ”重要思想和科学发展观为指导， 认真贯彻落实 湖南怀化工业园区 “十一五 ”发展规划和 中方新城总体规划 ，以建设区域性 “双中心”，提高怀 化市经济社会发展水平为目标； 以优化怀化市工业园产业结构， 改善产业服务功 能为手段；充分发挥政府的宏观指导作用，共同实现建设布局优化、结构合理、 功能完善、 与工业经济发展相适应的物流园区， 为促进怀化市工业产业的发展做 出积极贡献。二、规划基本原则1、科学性原则从工业物流园区的实际出发， 依据二手资料和广泛调研所获取的第一手资料， 在 整个规

41、划研究过程中， 采用现代物流系统理论和物流技术， 运用先进的物流系统 仿真优化技术，严格遵循科学性原则。2、统一管理原则27物流园区的物流基础设施空间区域分开， 为实现资源共享、 提高资源利用率， 减 少重复建设，园区采用分期、分区建设、统一管理原则。3 .系统化原则物流园区物流园选址分析 一、物流园区的选址原则与影响因素1、选址原则（1）经济合理性原则为物流企业发展提供有利空间，能否吸引物流企业是决定物流园 28区规划成败的关键， 在物流园区选址和确定用地规模时， 必须以物流现状分析和 预测为依据，按服务空间范围的大小，综合考虑影响物流企业布局的各种因素， 选择最佳地点，确定最佳规模。（2）

42、环境合理性原则 缓解城市交通压力、 减轻物流对环境的不利影响是物流园区建设的目的之一， 也 是“以人为本 ”思想的直接体现。使占地规模较大、噪音污染严重、对周围景观具 有破坏性的物流园区尽量远离交通拥挤、 人口密集和人类活动比较集中的城市中 心区，为人们创造良好工作生活环境， 既是物流园区产生的直接原因， 也是城市 可持续发展的必然要求。（3）利用现有仓储设施原则 在诸多物流基础设施中， 仓库以其庞大的规模和资产比率， 成为物流企业的空间 主体，国外一般经验是仓库用地占整个物流园区用地 40%左右；仓库建设投资大、 回收期长且难以拆迁， 充分利用好现有的仓储设施， 则可基本解决原有设施再利 用

43、及优化资本结构的问题； 仓库多分布在交通枢纽和商品主要集散地， 交通便利， 区位优势明显。 可满足物流企业对市场区位和交通区位的要求， 充分利用己有仓 储用地，可减少用地结构调整和资金投入，是物流园区选址的捷径。（4）循序渐进的原则 是物流园区的建设具有一定的超前性， 但任何盲目的、 不符合实际的超前都可能 造成不必要的资源浪费。因此，必须坚持循序渐进的原则，结合地区实际，在客 观分析物流业发展现状和未来趋势基础上， 29合理布局物流园区。（5）与地区及城市总体规划相协调原则 物流园区的选址应与国家、 以及省市的经济发展方针、 政策相适应， 与我国物流 资源和需求分布相适应， 与国民经济和社会

44、发展相适应， 以城市的总体规划和布 局为蓝本， 顺应城市产业结构调整和空间布局的变化需要， 与城市功能定位和远 景发展目标相协调。（6）结构合理性原则 物流园区的选址应将国家的物流网络作为一个大系统来考虑，使物流园区的设 施、设备在地域分布、物流作业生产力、技术水平等方面相互协调。2、影响因素分析（1）自然环境 气象条件物流园区选址过程中，主要考虑的气象条件有温度、风力、降水、无霜 期、冻土深度、年平均蒸发量等指标。如选址时要避开风口，因为在风口的建设 会加速露天堆放商品的老化。地质条件物流园区是大量商品的集结地， 某些质量很大的建筑材料堆起来会对地 面造成很大的压力。 如果物流园区地面以下存

45、在着淤泥层、 松土层等不良地质条 件，会在受压地段造成沉陷、翻浆等严重后果，为此，物流园区选址要求土壤要 有足够的承载力。水文条件物流园区选址需要远离容易泛滥的河川流域与地下水上溢的区域， 要认 真考察近年的水文资料，地下水位不能过高，洪泛区、内涝区、干河道等区域禁 止选择。30地形条件物流园区应该选择地势较高、 地形平坦之处， 且应具有适当地面积与外 形，若选在完全平坦的地形上是最理想的， 其次选择稍有坡度或起伏的地方， 对 于由区陡坡地区则应完全避开， 在外形上可以选择长方形， 不宜选择狭长或不规 则形状。（2）经营环境 经营环境物流园区所在地区的优惠物流产业政策对物流企业的经济效益将产生

46、 重要影响，数量充足和质量较高的劳动力也是物流园区选址需要考虑的因素之一。商品特性经营不同类型的商品物流园区最好能分布在不同区域， 如生产型物流园 区的选址应与产业结构、产品结构、工业布局紧密结合进行考虑。 物流费用是物流园区选址的重要考虑因素之一， 大多数物流园区选择接近物流服 务需求地，例如接近大中型工业、商业区，以便缩短运输距离，降低运费等物流 费用。服务水平在现代物流过程中， 能否实现准时运送是物流园区服务水平高低的重要 指标，因此， 在物流园区选址时， 应保证客户可在任何时候向物流园区提出物流 需求，都能获得快速满意的服务。（ 3）基础设施 交通条件物流园区必须具备方便的交通运输条件

47、，最好靠近交通枢纽进行布局， 如紧邻港口、交通主干道枢纽、 铁路编组站或机场， 有两种以上的运输方式相连 接。公共设施条件物流园区的所在地要求城市的道路、通信等公共设 31施齐备，有充足的供电、水、热、燃气的能力，且园区周围要有污水、固体废物 处理能力。二、市工业园区地址的确定 怀化市工业物流园区在充分考虑园区所在地自然环境、 经营环境、 基础设施的基 础上，以建设资源节约型、环境友好型社会 ,发展循环经济为出发点和立足点， 以生态环保和节能降耗为重点 ,进行园区选址分析，使物流园区与自然环境保护 紧密结合、协调发展。确定规划区北侧L5 ,南临L8，西起L2 ,东至枝柳铁路。三、优势条件分析1

48、、交通区位怀化工业物流园区位于怀化市工业园区内， 园区内 209 国道（怀黔段） 南北贯通 和，沪昆高速公路在物流园区东西向穿越， 西行可达芷江机场。 物流园区以西为 包茂高速公路。 沪昆与包茂高速公路在竹站村南部交汇。 从沪昆高速向东、 包茂 高速南行可到达沿海经济发达地区。交通优势明显。2、区位优势怀化工业物流园区位于中方工业园区内， 依托于中方工业园区， 因而有着稳定的 客户市场， 工业企业的强大的物流需求带动着物流园区的快速发展。 怀化市近年 来工业快速发展，工业形势发展良好， 2003年到 2007年怀化市工业总产值的增长速度分别为2.3%、4.2%、9.3%、34.3%、22.1

49、%，因此物流园区应采取先进 的物流策略，依附怀化市的工业物流，定能使怀化工业物流园区不断发展。323、土地价格园区位于怀化市主城区南部， 中方县新城南侧， 地处怀化市区的边缘地带， 具有 数量较充裕的可供开发的土地资源， 是属于用地低价较低的地方。 但是，在调研 的过程中也发现了一些问题， 最显著的就是土地价格的不明朗， 政府需要明确土 地的用地价格，对仓储用地、工业用地、商业用地要制订明确的、统一的标准。4、可持续发展（1）怀化工业物流园区是怀化市大型物流设施的规划区域，靠近工业企业、商 贸企业，接近消费市场，具有巨大的潜在需求，有较长的生命周期。（2）园区处于城市的边缘地带，设计时已经考虑

50、到了地尽可能地减轻对城市居 民出行、生活、休息等的干扰，减轻或消除噪音。（3）怀化工业物流园区的合理设计，通过整合现有物流资源，让物流企业入园， 使得物流业发展更加规范化，统一化，必能有效缓解城市交通的压力。（ 4）园区所在位置相对开阔，不仅园园区定位与目标 33一、功能定位 怀化工业物流园以中方工业园为依托，立足怀化市，为中方工业园、农林业、商 贸流通业、 以及城区居民提供集个性化、 专业化、 多样化物流服务为一体的配套 齐全、运作高效、环境良好的生产服务性物流园区。二、发展目标1 、近期目标第一，整合中方工业园区域内的各种物流资源， 将企业物流基础设施的规划和建 设纳入怀化工业物流园区的总

51、体设施规划和建设之中， 初步构建物流基础设施平 台，为物流活动的正常运作提供通畅的客、 货流通道， 并能为入园物流企业提供 必要、合理的物流运营的硬件设施， 具有中转、 换装、存储、加工、配货、包装、 装卸、搬运、运输等基本物流功能；基本完成 8 区组团（集装箱作业区、理货场 区、流通加工区、再生资源处理区、标准化仓储区、公共配套服务区、农林产品 加工交易区、 工业设备备件配备超市区） 布局设计及第一期建设， 初步扩建焦柳 铁路中方县站货场的扩建工作，到 201 0年初步扩建 13.4公顷，到 2010年物流 园区规划用地 66.7 公顷，物流强度达到 530.36万吨/平方千米。第二，初步搭

52、建物流政策平台， 为怀化市现代物流业的发展建立相关的政策、 法 规保障体系， 为现代物流业的发展创造一个良好的软环境， 包括良好的市场运营 环境、良好的政府协调管理机制， 最终为实现现代物流系统发展目标提供保障和 指导。34第三，初步搭建物流信息平台建设， 重点建设基础功能层、部门管理层、共享 信息层，积极引导入园企业进行信息化建设，发展增值应用层。2、中期目标进一步整合资源， 完善物流基础设施平台、 物流政策平台， 使物流园区基础设施 具有一定的规模， 物流的运作集约化和规模化逐渐普遍， 根据物流园区的发展形 势，对管理区进行扩建， 进一步增强其对物流园区的配套服务。 根据物流市场的 发展，

53、对集装箱作业区、理货场区、流通加工区、再生资源处理区、标准化仓储 区、公共配套服务区、 农林产品加工交易区、 工业设备备件配备超市区进行改造 扩建， 2015 年物流园区规划用地达到 166.7 公顷。进一步为完善物流信息平台建设、 促进园区内企业的交流合作。 重点把实时的业 务信息交流、完备的物流企业数据库等作为物流园区整合物流资源的核心优势， 并推动物流园区从信息中心发展成为众多物流企业及非物流企业整合其各自供 应链的大平台。3、远期目标完善物流园区物流基础设施建设， 将物流园区建设成为一个拥有现代化物流基础 设施，集标准化仓储配送中心、理货、流通加工、包装、信息服务等功能为一体 的生产服

54、务型物流园区。基本完成 8 区组团（集装箱作业区、理货场区、流通加工区、再生资源处理区、 标准化仓储区、 公共配套服务区、 农林产品加工交易区、 工业设备备件配备超市 区）的建设工作。 2020 年物流园区规划用地面积达到 300 公顷。35完善物流园区道路体系建设， 使物流园区形成由高速公路、 国道和主干道共同构 成“三横两纵”的道路骨架格局。主干路呈 “二横一纵 ”的格局。 完成焦柳铁路中方县站货场的扩建工作，火车站货场扩建面积达 60 公顷，能为 物流园区提供快捷的铁路货运服务。三、规划范围与期限规划区北侧 L5 ，南临 L8 ，西起 L2 ，东至枝柳铁路。物流园区总用地面积为 300

55、公顷，规划设计物流园区物流强度为 1650万吨/平方千米。 物流园区建设分三期。第一期建设规划用地 66.7 公顷，预计于 2010年竣工；第 二期建设规划用地 100 公顷，预计于 2015 年竣工；第三期建设规划用地 133.3 公顷，预计于 2020 年竣工。第六章 建设规模的确定一、国内外物流园区的一般规模 在国外，虽然物流发展比较早，但是物流园区的发展也仅仅市最近20 多年的事情，一般每个城市最多 2 家物流园。 日本是最早建立物流园区的国家， 至今也只 不过有 20个大型的物流园区，平均占地 74公顷，荷兰统计的 14 个物流园区， 平均占地 44. 8公顷，比利时的 Cargov

56、il 物流园区占地 75公顷，英国的物流园区 的规模一般比较小， 1988年建设的第一个物流园区占地不到 1 公顷。相反，德 国的物流园区占地面积比较大， 比如不来梅物流园区占地面积 200 公顷。一般来 说，国外物流园区占地在十几公顷、几十公顷以上，一般在100200公顷间。36二、工业物流园规模确定1、确定原则（1）与区域社会经济发展相适应的原则 物流园区规模确定以客观分析物流现状和未来发展趋势为依据， 同城市和区域经 济发展相适应。 用社会各行业的统计数据， 对物流现状和未来发展进行定量、 定 性分析和预测，分析不同空间范围、不同功能类型的物流量有助于对物流的分布、 流量及结构有客观的认

57、识，从而为确定物流园区规模提供可靠依据。（2）与市场需求相协调的原则 市场需求的大小直接决定了物流园区的规模。通过对需求层次和结构进行分析， 确定相应类别的功能设施及规模。（3）内部和外部系统性原则 物流园区规模的确定要坚持对内部的功能区进行合理的系统优化布局， 在流线合 理的前提下结构紧凑， 减少土地占用： 同时根据服务的经济区域内运输、 配送距 离、产品结构和货物种类所决定物流园区和物流 （配送 ）中心的总数来确定最佳的 物流园区规模。（4）适度超前原则 物流园区作为城市或区域内基础设施， 一旦建成则很难变动， 因此应具有适当的 超前性。物流园区建设超前于现有物流业发展阶段， 其中一个主要目的就是为引 导物流园区的合理布局并提供发展的用地保障。