高层综合楼及附楼停建工程估价技术报告

1、估价技术报告一、个别因素分析1 估价对象由一幢主楼20 层综合大厦及9 层附楼组成。主楼第一层依坡地而建为架空层，作设备用房使用，24层于200年出租，经营餐饮及娱乐业，现空谿，主楼5 20 层现为“半拉子”工程。主楼二层 （ 沿街首层） 大堂两侧为茶艺馆，室内中档装修，刷黑色龙骨吊顶，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、卡座及秋千凳等。南侧夜总会（浮仕会）高档装修，内设豪华KTV包厢、表演舞台、音控室、雅座、，巴台等。第三层（ 沿街第二层） 中档装修，有可容纳约200 桌宴席的餐厅及木夹板隔断的包厢约 36间。第四层（沿街第三层）普通装修，主要经营电子游戏及茶艺包厢。5 20层原设计用途为带

2、卫生间的写字间，主体结构已完工，室内已做隔墙，外墙贴条砖，内墙抹灰刷白，已安装木夹板门，卫生间已贴 2m高墙砖，预埋上下水管道，其余未做。走廊已安装空调管道（ 无主机） ，室内有空调出风口（ 部分被盗 ） ，地面未做，电梯未安装。主楼于200 年停建至今尚未完工，物业维护差，铝合金窗扇大部分被盗，顶层渗水严重，局部梁露筋，这些因素制约了估价对象的市场价值。2 .估价对象附楼为框架结构住宅用房，平面布谿欠佳，室内昔通装修，由于使用 已10年，维护稍差，略显陈旧，个别窗扇被盗，加之所处位谿建筑密度大，环境、景 观差，制约了物业的市场价值。3 估价对象主楼门前有较大户外停车场，这对物业的有效利用提供

3、了较好条件。二、区域因素分析估价对象位于x x 省 x x 镇主干道x x 大道东侧，与x x 楼隔路相望，北面为x x公司。区域内有x x大厦、x x医院、x x电影院、中学等，地理位谿优越，交通使捷，商业繁华度良好；，区域内基础设施和公共设施较为完善。三、市场背景分析由于宏观房地产市场疲软，x x 省 x x 地区积压商品房和停建工程较多，以致房地产市场供过于求，销售价格处于低迷状态。加之政府正加大处谿积压商品房力度，四 大资产管理公司又下调价格加快处谿变现不良资产，这些因素势必影响到房地产二级 市场的交易价格。但估价对象所处地理位谿较好，从长远看仍具有增值的潜力。四、最高最佳使用分析根据

4、建筑物设计使用功能及需求市场状况分析，营业用房及商住用房仍有一定需求市场，主楼若将部分改造为商住两用房，更能符合当前市场的需求。估价对象要达到最高最佳使用，应以商住综合用途最为有利，故本次评估确定估价对象在估价时点为商住综合用途。五、估价方法的选用据估价对象现房部分占项目总建筑面积的29 4，停建工程部分占项目总建筑面积的70 6，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。第一条技术路线：对现房部分即主楼2 4 层和附楼，考虑主楼 2-4 层为商业用途，出租具有收益性，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。

5、对主楼 （ 塔楼 ）5-20 层停建工程部分，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进行估价（ 在计算续建完成后的房地产价值时采用市场比较法） ，第二条技术路线：因项目主体大部分为停建工程，现房部分囚经营不善等原因也停业多年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行估价（ 在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法） 。六、估价测算过程（一 ） 第一条技术路线分别采用收益法、市场比较法、假设开发法测算估价对象的市场价值。1 .采用收益法计算估价对象现房主楼 24层的市场价值（第一层依坡地而建的架空层作为设备用房）采用收益法的计算公式为：V= a/r x1-1/（1+

6、 r）N-n式中V房地产市场价值总额a 为年净收益r资本化率N耐用年限n已经过年限（1）计算估价对象主楼1 4层的年有效毛收入1）采用市场比较法确定估价对象第二层（即沿街首层）租金。选取可比实例：实例选用表表A-1实例A实例B实例c名称f红峰木业（琼山市烟xx新华印刷厂宿舍来福楼首层铺面草专卖局铺向）首层铺面（茶艺馆）位辂x x 镇x x大道x x镇红城湖路xx镇红城湖路类型沿街首层铺面沿街首层铺面沿街首层铺面结构钢混钢混钢混装修普通中等普通成交日期2002. 92002. 92002 . 9出租价格（元203036/ m2)注：选用实例均为实际可出租建筑面积租串，物业霄理贯、水电费由承租方负

7、担。交易情况修正：根据所掌握的资料，可比实例 A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正交易日期修正：根据xx房地产租赁市场状况，选取的实例成交日期至估价时点时间较近，故无 需进行交易日期修正。区城因素修正：根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区城因素比较 修正列表如下：区域因素比较表表A-2区域因素权数估价对象实例A实侧B实例c繁华程度0 . 210101010 . 5交通便捷度0 . 210101010环境0 . 210101010就套设施0 . 21011 . 51111规划限制0 . 210101010综合1 , 0100101103103个别因素修正：据现场勘

8、察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象个别因素比较修正列表如下:个别因素修正比较表表A-3个别因素权敷估价对象实例A实例B实例c临街宽探0 . 3108. 51111装修标准0 .210797新旧程度0 .21071012建筑结构0 .210101010平囿布谿0 .1107. 51010综合1 .010080. 5101101求出比准价格：a .把以上比较修正后的各项结果，综合计算 出可比实例修正后的单价，其计算列表如下:综合修正计算表表A-4实例实例A实例B实例C成交价格（兀/ mx）203036交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100 /10

9、0100/100区城因素修正100 /10l100/103100/103个别因素修正100 /80. 5100/101100/101修正后单价（元/ m2）252935b.采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格:估价对象第二层（沿街为首层）租金=（25+29+35） /3=30 元/m22）鉴于琼山市x x镇房地产市场第二、三层类似出租案例较少，故采用 x x地区 类似物业各层之间租金的价值环比，求出估价对象各层租金，环比百分率列表计算如下：表A-5位辂物业名称租金二层与首层租 金环比三层与二层租金 环比海秀路宝履大厦首层70兀/ m1月 二层40元/ 02月 三层30元/ m2月5

10、7 %75 %五指 山路鼎华大厦首层187兀/ m2.月二层80元/ m, 月三层50元/ m, 月43 %63 %海秀路34号瑞华大厦首层150兀/，月二层50元/ m, 月三层30元/ m, 月33 %60 %综合百分率44 . 33%66 %（3）估价对象主楼2-4层营业用房年有效毛收入列表计如下:表A-6估价对象租金（元/ m2）建筑面积（m2）出租率（%）二层（首层）301581 . 01295二层（二层）30X44 . 33% =3. 3%2028 . 07390四层（三层）13 . 3x66 % =8. 8966. 34490合计4575. 43估价对象可出租面积（）年（月）年功

11、效毛收入 （力兀/年）二层（首层）921249. 74二层（二层）921226. 8四层（三层）92128. 4,合计84. 99（2）计算主楼2-4层年运营总费用1）管理费：取有效毛收入的3%计管理费=4. 99万元x 3% = . 55万元/年2）维修费：维修费取建筑物重谿价的1%,建筑物重谿价按1200元/M2计，则：维修费=4575. 43m2x1200x/m2 x1%/10000=5. 49 万元/年3）税金：营业税及附加为有效毛收入的5. 5%计算，房产税为有效毛收入的12%,合计 为有效毛收入的17. 5%。税金=84. 99x17. 5%=14. 87万元/年4）保险费：按建筑

12、物重谿价妁260计，则保险费=4575. 43x1200 x12 %/10000=1 . 1 万元/年5）年运营费用合计=管理费+维修费+ 税金+保险费=2. 55十 5. 49十 14. 87十 1. 1=24.01万元/年(3),计算主楼24层年净收益年净收益=年有效毛收入一年运营总费用=84. 9924. 01 =60. 98 万元/年(4)费本化率r的确定采用安全利率加风险调整值法：安全利率取国家一年期存款利率1. 98%,风险调整值根据x x地区的社会经济现状及预期，结合估价对象所处位谿及物业类型的特点，确定风险调整值为5. 02%。资本化率r=1 . 98%十5. 02% =7%(

13、5)计算估价对象主楼2-4层收益价格V=a/r1 1/(1 十 r)N n估价对象耐用年限60年，已经过年限8年，则：市场价值总额 V=60. 98/7%x1 -1/(1+7%)60-8=845. 31 万元2 .采用市场比较法计算估价对象现房附楼在估价时点的公开市场价值。(1)选取可比实例实例选用表表B-1实例A实例B实例c名称风翔山庄A栋311房天鹅花园C栋807房金竹花园B幢30房位谿琼山市风翔路琼山市凤翔路琼山市龙昆南路类型住宅住宅住宅结构钢混钢混钢混姜修普通普通普通成交日期2001 . 7. 132001 .9. 112001 . 8. 13成交价格(兀/ m2)800747766(

14、2)交易情况修正根据所掌握的资料，可比实例 A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正,(3) 交易日期修正根据琼山市xx镇房地户市场状况，去年七月份至今该区城房地产交易市场价格 较为平缓，没有明显上升或下跌现象，故无需进行交易日期修正。(4) 区域因素修正根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比较 修正列表如下：区域因素比较表表B-2区域因素权数估价对象实例A实例B实例C环境O . 210131313景观0 . 210131313交通便捷度0 . 2109 . 59 . 510繁华程度O . 1109910小区配套设 施0 . 110121212规划限制O .

15、110101010治安状况O . 110101010综合1 . O100112112114(5)个别因素修正据现场勘察和所掌握资料；三个可比实例与估价对象的个别因素比较修正列表如 下:个别因素比较表表B-3个另因素权败估价对象实例A实例B实例c楼层0 . 210139 . 513新旧程度0. 21013 . 513 . 513. 5装修标准0 . 110101010工程质量0 . 110101010朝向0 . 110101010平囿布貉0 . 110131313设施设备O .110101010建筑结构O .11010O10练合1 .O100116109116（6）求出比准价格1）把以上比较修正

16、后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表如下:综合计修正比较表表B-4实例A实例B实例c成交价格（兀/m2）,900747766交易情况修正100 /100100 /100100 /100交易日期修正100 /100100 /100100 /100区域因素修正100 /112100 /112100 /114个别因素修正100 /116100 /109100 /116修正后单价（元/m2）6166125792）采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格。附楼市值单价=（616+612+579）/3=602 元/m23）附楼市值总额=602x1183. 156=712, 26

17、0 元=71. 23 万元3 .采用假设开发法计算估价对象主楼（塔楼）5-20层的市场价值假设开发法的计算公式为：停建工程价格=续建完成后的房地价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售税费一续建投资利润一买方购买停建工程的税费（1）采用市场比较法测算续建完成后的房地产市场价值1）选取可比实例个别因素比较表表C-3实例项目实例A实例B实例c名称位辂港苑大厦A1701房琼山市龙昆南路钟诚大厦A1201琼山市龙昆南路金搴大厦1905房琼山市龙昆南路类型高层商住两用高层商住两用高层商住两用结构钢混钢混钢混装修成交日期中等2001 . 12. 7中等2001 . 8. 24中等2001 . 8. 13成

18、交价格（兀/ m2）1230100012002）交易情况修正：根据所掌握的资料，可比实例 A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。3）交易日期修正：根据琼山市xx镇房地产市场状况，可比实例成交日期至估价时点房地产交易市场价格较为平缓，没有明显上升或下跌现象，故无需进行交易日期修正。4）区城因素修正：根据估价人员现场勘察和所掌握资料， 三个可比实例与估价对象的区域因素比较 修女列表如下：区域因素比较表表C-2区域因素权数估价对象实例A实例B实例C繁华程度O . 210101010环境O . 210121010景观0. 21011. 5911交通便捷度O . 11010. 51010 . 5

19、小区配套设施O . 110101010规划限制0. 110101010治安状况0. 110101010综合1. 0100107. 598102 . 55）个别因素修正：据现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象个别因素比较修正列表如下:个别因素权敷估价对象实例A实例B实例c楼层O . 210141314工程质量O . 210111111装修标准O . 11010101O新旧程度O . 110101010朝向O . 11010101O平囿布貉O . 110101011设施设备0. 110101010配套设施O . 110111111. 5综合1 . 0100111109112 . 56）求出

20、比准价格a.以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表如下:综合修正计算表表C-4项目实例A实例B实例C成交价格（兀/ m2）123010001200交易情况修正I00 / 100100 /100100 /100交暑日期修正100 / 100100 /100100 /100区域因素修正100 / 107. 5100 /98100/102. 5个别因窜修正100 / 111100 /109100 /112. 5修正后单价（元/ m2）10319361041b .采用闹单算术平均法计弄出一个球含辖录作为比准价格：估价对象520层市值单价=（1031十936+1041）/3

21、=1003元/m2（2）续建成本：根据估价对象5-20层停工现状及琼山市工程造价确定（按商住两用房的设计标准），续建成本为450元/ m2续建成本估算表表C-5项口单方造价(元/ m2)门窗工程90装饰工程及局部改造工程(含脚手架)130楼地囿工程及其他35水电安装90电梯95局部改造工程设计费用10合计410(3)管理费用：取续建成本的2%计管理费用：450x 2 % =9元/ m2(4)投资利息：利率按国家一年期贷款利率 5. 31%,续建期为半年，设停建工程 价值为X。投资利息=停建工程价值x(1 /5. 31%)0. 51+续建成本和管理费x(1+5 . 31%)0 . 251=Xx0

22、 . 0262+(450+9) x 0 . 013 =(0 . 0262X+6)元/m2(5)销售税费：“两税一费”按处谿积压房地产政策免征，销售费取房地总价的l %,交易手续费按处谿积压房地产政策2元/ m2计：销售税费=1003x1 %十2=12元/ m2(6)续建投资利润：取停建工程价值和开发成本的5%计算：禾润=(X 十 450)x5 % =(0. 05 X 十 22. 5)元/m2(7)买方购买停建工程的税费：按处谿积压房地产政策免征，故不计。(8)计算估价对象5-20层(停建工程)市场价值1)停建工程价值单价：X =100 4990. 0262X 6120. 05 X22. 5X=

23、551 . 5 元/m22)停建工程价值总额=551. 5元/m2x 13803. 11524万元=7614估价对象市值总额=1 项 +2 项 +3项=845 31 十 71 23十 761 24=1677 78万元(二) 第二条技术路线采用成本法计算估价对象的整体价值( 在计算土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法) 。采用成本法的计算公式为：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物重新建造成本建筑物折旧1计算土地重新取得价格(1) 采用基准地价修正法和假设开发法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价。经测算，估价对象3596. 5m2土地使用权公开市场价值总额为 345. 98万元，大写人

24、民币叁佰肆拾伍万玖仟捌佰元整 详见附件土地估价报告明正评(2002) 估字第x x 号 。(2) 主楼、附楼地价分摊1) 分摊系数：总地价建筑面积=345 98 19561 7 =0 01768662) 主楼分摊地价=18378 544x0 0176866=325 05 万元3) 附楼分摊地价：1183 156x0 0176866=20 93 万元2 计算建筑物重新建造成本建筑物重谿成本=开发成本+管理费+投资利息+销售费用+开发利润+税费(1) 开发成本=建安工程费+勘察设计及前期工程费+市政设施配套费1)建安工程费：根据估价对象现状及琼山市建安造价确定估价对象主楼及附楼建安工程费如下表:主

25、楼已完工程造价估算表项目单方造价（兀/ m ）备注桩基础工程110钢筋棍凝土工程350砖石-L程50脚手架工程40门窗工程40综合2-4层二次楼地向工程22装修及水电安装装饰工程210苴他18水电安装20合计860附楼已完工程造价估算表项目单方造价（兀/ m2）基础工程90钢筋混凝土工程230砖石-L程50脚手架工程40门窗工程130楼地向工程45装饰工程120其他15水电安装80合计800主楼建安工程费=18378. 544x860（元/m2）/10000=1580. 55 万元附楼建安工程费=1183. 156x800（元/ m2）/10000=94. 6万元2）勘察设计及前期工程费：按建

26、安工程费的6%计，则:主楼勘察设计及前期工程费=1580. 55x6% =94. 83万元附楼勘察设计及前期工程费=94. 65x6% =5. 68万元3）市政设施配套费：按政府有关规定 40元/ m2计算，则:主楼市政设施配套费=18378 544x40=73 51 万元附楼市政设施配套费=1183 156x40=4 73万元4） 开发成本合计：1）+2）+3）主楼=1580 55 十 94 83 十73 51=1748 89 万元附楼=94 65 十 5 68 十 4 73=105 06万元（2） 管理费： （ 土地取得费+开发成本）x2 主楼管理费=（325 05十1748 89）x2

27、=41 48万元附楼管理费=（20 93 105 06）x2 =2 52万元（3） 投资利息：利率按国家一年期贷款利率5 31，按现状建设期为一年计，则1） 土地费用利息：主楼：325 05x（1 5 31 ）1-1=17 26万元附楼：20 93x（1+5 31 ）1-1=1 11 万元2） 开发成本、管理费利息：主楼： （1748 89十 41 48）X（1 十 5 31 ）0 5 1= 46 92万元附楼： （105 06十 2 52）X（1 十 5 31 ）0 5 1=2 82万元3） 投资利息合计：主楼： 17 26 十 46 92=64 18 万元附楼：1 11 十 2 82=3

28、93 万元4） ） 销售费用：未发生，故不计5） ） 开发利润：取土地价格、开发成本的3计主楼开发利润=（325 05十1748 89）x 3 =62 22 万元附楼开发利润=（ 20 93+105 06） x 3 =37s万元(6)税费：税金按处谿积压房地产政策免征，交易手续费按2元/m2th则：主楼税费：18378 544x2 10000=3 68 万元附楼税费：1183 156x 2 10000=0 24万元(7)建筑物重谿成本：主楼=1748 89+41 48+64 18+62 22十 3 68=1920 45万元附楼=105. 06+2. 52+3. 93+3. 7s十 0. 24 =115. 53万元3计算建筑物折旧(1) 物质折旧：建筑物耐用年限为60 年，主楼已经过年限为8 年，附楼已经过年限为 10 年。主楼成新度：1 8 60=86 67，结合现场实际观察，由于停工时间较长，物业维护差，部分楼层露筋、渗水，囚停业多年，营业用房室内装修部分损坏，故综合确定主楼成新度为83，附楼自然成新度二1 10 60=83 3；结合现场实际观察，由于查封后无人使用，物业维护稍差，故综合确定附楼咸新度为80。主楼物质折旧额=1920 45 x (1 83 )=326 48 万元附楼物质折旧额：115 53 x (1 80 )=