酒吧街分析PPT学习教案

1、会计学1酒吧街分析酒吧街分析整体规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑案例概况ABCDE第1页/共18页案例概况第2页/共18页案例概况第3页/共18页5功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客 提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化综合

2、性时尚场所：将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 都市旅游景点：上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地，成为上海的一个地标。顺应潮流与国际接轨：一个国际交流和聚会的地点会有很多的活动在新天地举行，很多人在上海新天地聚会 案例定位第4页/共18页餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等3540354020251.21.4万1.21.4万0.70.88万平米n北里商业以临街式商铺为主，业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.

3、5万平方米n南里商业以集中式商铺为主，以一座总建面为2.5万平方米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐3745180.82万平1万平0.4万平估算的业态估算的业态比例比例零售：餐饮：休闲娱乐38：42：20恰当比例的业态组合保证了主题得到最大化的实现案例业态 北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自世界多个国家和地区，充分展现了新天地的国际元素。 南里部分除了来自世界各地的餐饮场所

4、外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和极具品位的休闲娱乐热点。 第5页/共18页租金节节攀升租金节节攀升：2003年 15美元/平米月2007年 25-35美元/平米月现有的98家租户中，85%来自中国内地以外的国家和地区。 运营概况运营模式：只租不卖，管理与经营分离运营模式：只租不卖，管理与经营分离 上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，通过强大的招商运营能力，吸纳国际顶级品牌入驻。新天地不仅对入驻品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一个自身的宣传推广计划，而且月月都要有，这样新天地几

5、乎天天都有推广活动。第6页/共18页案例总结观念观念的进步的进步 以往社会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府启动了城市开发列车，带来了效益。手法手法的创新的创新 新天地采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。优越优越的区位

6、的区位 不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市中最有活力的人群。统一统一的开发的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。第7页/共18页区位南京1912紧邻历史名胜风景区“总统府”，南邻南京文化一条街长江路，北靠南京电子一条街珠江路，离华夏第一商圈新街口仅1000米。1912与南京市图书馆仅一路之隔，尽享核心商圈先天区位优势及周边得天独厚的自然及人文环境。项目规模 占地面积32000 总建面积约4.2万 停车位约800个 由19栋民国风格建筑以及共和、博爱等4个街心广场组成。 案例概况1912新街口核心商圈新街口核心商圈第8页/共18页共和广场太平广场

7、新世纪广场博爱广场 规划布局L型19幢独栋街区案例概况规划布局 1912街区在规划布局上呈L型分布，含有4大主题风情休闲广场、3大功能分区以及19栋民国风情独栋建筑。 以合院为基本骨架，用街的方式将各幢建筑串联起来，并在关键节点处整合出一些广场空间，建筑层数也以两层为主，新旧建筑相辅相融。 街区主要由四个广场和三条街巷构成。三条街巷分别是沿太平北路及长江后街的外街，沿总统府围墙设置的内街以及位于二者中间的中心步行街区和与之相交的一些巷道或街区。 广场和街巷的布置为开放的、追求体验性、复杂性的格局，同时多条街巷与建筑实体的交织也更有利于商业的开发与运营。餐饮区餐饮区酒吧区酒吧区休闲区休闲区第9页

8、/共18页案例概况第10页/共18页案例概况第11页/共18页13“昔日总统府邸，今朝城市客厅” 南京“总统府”是民国时期最重要的建筑，与其毗邻的民国建筑群具有深厚的历史文化底蕴。 在这里兴建既有历史文化特色又具现代时尚风采的休闲、文化商业中心，就是要将“19121912”打造成一个中西合璧、时尚互融、文化精彩，可与上海“新天地”相媲美的现代城市客厅。 案例定位功能定位： 集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身客户定位： 城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等第12页/共18页14案例业态功能业态商家品牌中中 餐餐小南国、银牌自助美食中心粤鸿和、厚园、俏江南、芳满

9、庭西餐西餐/ /特色餐饮特色餐饮王品台塑牛排、逸叶源、泰煌、鹿港小镇、蓝枪鱼、九佰锅、大渔 酒酒 吧吧百度、乱世佳人、座吧、苏荷、玛索、TOUCH BAR 、往事 、Seven club、乌克兰风情吧 茶茶/咖啡咖啡星巴克、costa coffe、茶客老站休闲休闲金夫人婚纱摄影 、戴维营专业男子SPA护肤中心、西津足道 其他其他KFC、韩国料理、红鼎豆捞 酒吧是南京1912的主力业态，比重达50%左右。该业态配比直接导致的是项目的夜生活氛围浓厚，而白天则较为冷清。 按照规划，未来业态配比酒吧占40%，餐饮、休闲娱乐各占30%。旨在与增加白天的消费人群，盘活人气。第13页/共18页运营概况经营方

10、式：持有，只租不售，完全市场化运营运营方式：众多高端活动培育市场，总统府旅游带动人流，政府作为形象窗口工程提供支持 南京1912位于新街口商圈，环绕总统府，是具有典型民国文化意义的时尚休闲街区。目前街区拥有52家风格各异的品牌商家，街区拥有共和、博爱、太平、新世纪4个文化休闲广场。街区客日平均客流量1.5万人/晚，街区平均停车量约500辆/晚，街区年营业额超2亿元。 第14页/共18页案例总结优势优势a.特色鲜明。借助总统府景点和自身民国风情概念，形成独特商业风格。b.定位高档。以酒吧、餐饮和娱乐为典型业态的高尚商业区。c.连锁效应。1912的品牌概念突出，在无锡和扬州均有项目，可扩大品牌影响

11、力。劣势劣势a.高租金与经营收益的背离 从2004年年底开街至今，共有68个商家先后进入1912，现在正常营业的仅40家左右，约有20余家商铺已转让或倒闭，占总量30%。 南京1912租金高昂，为周边同类商铺租金的2-4倍，使商圈商铺经营成本较高。 一方面由于租金成本较高；另一方面由于商圈位置略显偏僻，未能与新街口有效衔接；再者商圈缺乏地铁等交通工具有力支持，以及缺少足够消费客群基础，再加上商家自身经营问题。导致该商圈商家整体经营状况不甚理想，转让和调整的现象频繁发生。b.业态配比结构的不断重组 当前，酒吧是南京1912的主力业态，比重达50%左右。该业态配比直接导致的是项目的夜生活氛围浓厚，

12、而白天则较为冷清。 按照规划，未来业态配比酒吧占40%，餐饮、休闲娱乐各占30%。旨在与增加白天的消费人群，盘活人气。 该配比使得业态较为平衡，便于稳定项目的消费群，也利于项目的长远发展。c. 周边商务氛围较淡,项目面对的中高端消费群基础薄弱。第15页/共18页新天地分为南里和北里，北里是临街式商铺，主要是餐饮、零售、服务和艺术休闲娱乐为主；南里是集中式商铺，主要是购物、娱乐、休闲中心为主；南京1912主要是以餐饮、酒吧、休闲娱乐为主；项目定位项目定位功能划分案例案例本项目本项目将本项目的商业面积，统筹布局，合理安排集中式商业和临街商铺之间的关系；建议整体商业自然的划分为三个功能区：社区服务区、休闲娱乐区、文化旅游区；项目定位南京1912的定位：国际化休闲、文化、娱乐中心；新天地的定位：国际化休闲、文化、娱乐中心；商圈定位：；项目功能定位：水岸文化、娱乐、旅游休闲街；香港兰桂坊；第16页/共18页建筑风格：现代商业形态+充满异域风情元素（英式）；在商业街中引入水景；在商业街端头设置标志性建筑物；建筑风格案例新天地是现代（时尚）商业+传统（石库门）建筑元素；南京1912是民国建筑风格以及玻璃、钢构现代材料 ；本项目建筑细部新天地建筑