商业地产发展的5种错误观念

1、商业地产发展的5种错误观念在住宅市场调控前加严厉、竞争曰益激烈的背景下，商业地产自然成为众多开发商竞争的 蓝海，但是这并不能代表投资商业地产就赚钱”、“投资商业地产可长期赚钱”、°外资扩张将给 商业地产带来无限商机等观念成立2、投资商业地产就赚钱从一般意义上讲，有需求就能赚钱，但是目前我国商业地产中存在严重的结构性问题和供 求矛盾，如很多商铺的价格是住房价格的8倍甚至10倍以上，商铺价格严过高，使投资回报 率降低。女口，一全球跨国公司在国内西北某省的一个投资项目，就是靠免去其10000多平方米 的租金换来的，条件是该跨国公司对外保守这一秘密，目的是误导投资者一一这里的商业地产 很&q

2、uot;火爆另外商业地产中的“围城”现象也加剧了虚假繁荣的景象。如某市一个投资商，在不到 个月的时间里，就亏了一万多元：:可当他一退出，就有人又进去，外面的人总以为进去就能 赚大钱，于是形成一个怪圈：里面的人想出来，外面的人却想往里冲。事实上，很多商铺的转 手率非常高这就存在着很大的泡沬并潜伏着风险=2、投资商业地产可长期获利目前，国内不少住宅开发商都转向商业地产，商业地产量的增加必然要影响其价格，并使 利润下降，同时，我国商业已进入微利时代，如部分超市的利润率一股仅在1-2%之间，商家 赚不到钱哪来的高租金？3、外资扩张将给商业地产带来无限商机种种迹象表明，外资在华扩张加快，但不一定就是要新

3、开店，很多外资目前都是以收购等 方式进来，而且那些大的跨国公司进来时其条件都相当苛刻，这无疑进一步加剧了商业地产市 场的竞争热度，在这种情况下，无限商机的又在哪里？4、订单商业地产就是灵丹妙药近年来国内流行先找好主力商家，再按商家需求建商业物业的订单商业地产开发模式。表 面看来，这似乎降低了开发风险，但实际上却仍是沿用住宅模式搞开发，以返租或带租约销售 的手法高价炒作产权式商铺套现，这种产权分散的模式为商业的后续经营埋下了“定时炸弹： 应该说从开发商打着订单商业地产概念，销售产权式商铺那天起就已埋下隐患，杲终将会由于 中小投资者的长期利益得不到实质性的保障而出现“剪不断，理还乱”经常性纠纷。例

4、如，有一 部分开发商从万达那里取经学习订单式开发模式，最热衷的就是捆绑世界商业巨头，所以沃尔 玛等国际商业巨头变得份外吃香=万达绑架沃尔玛，目的在于拿沃尔玛们当“托儿”，利用他们 的招牌提升万达商业物业的价值，同时利用沃尔玛们的示范效应，解决招商的问题，以及产权 商铺的销售问题，杲终实现°堤内损失堤外补：这是典型的经济学中外部性的效应。但沃尔玛 们可不是廉价的"托儿”，开发商要想利用世界商业巨头当“托儿：必然要付出巨大的代价，那就 是远低于市场平均水平的租金n某些开发商，为了招这些商业巨头进驻，甚至是不惜血本，山西太原某开发商，开发了一 个二十多万平米的SHOPPINGMA

5、LL,房子盖完招不来主力店，竟然不惜免十年租金招沃尔玛进 驻！北京的某商业项目，为了招LV进驻，也是开出了八年免租金的条件！如此一来，开发商 面临巨大的收回投资的压力，只能寻求"堤内损失堤外补”，一是大幅度提高非主力店小商户的 租金，小商户缺少品牌号召力，在开发商面前只能任人宰割，当他们无力承担高额租金的时 候，只能是不断地关门撤店！在开发商与零售商的博奕中，正应了中国一句老话："店大欺客， 客大欺店”；另外一种堤内损失堤外补”的措施，就是利用产权式商铺，将商业物业分割出售， 利用世界商业巨头的号召力，通过媒体进行疯狂炒作，最后把商铺卖出天价，以此收回大部分 前期投资，对此

6、，订单商业地产的倡导者也认为，“如果利用跨国零售巨头的知名度来卖铺就是'毎 药'，利用跨国企业救项目就是'每方"开发商为此付出的巨大学费和教训已经多不胜数。5、自持物业就是项目成功目前，大多业界人士倡导商业地产开发应该由开发商自持，而不应该进行产权分割销售， 其原因是因为目前许多商铺在销售以后，商气和人气难聚，投资者收益得不到保维权声四 起。而开发商自持可以进行统一管理和运营，比较有利于区域商业的发展：表面上看，这种所 谓的主流观点是名正言顺的，其理论似乎也很充分，但细究起来却有很多被忽视的误区：其一，不了解商业地产的本质，观点本末倒置=因为商业地产开发和商业

7、运营应该是两个 不同层面的行业问题，不能简单以销售还是自持来判断商业地产的命运:：在商业地产中“商"无 疑是重点，但这个重点是靠"地产"来实现的。所以，无论是销售还是自持，商业地产的前身还 是"地产"，既然是“地产：就会有销售”和“自持”两种方式来处理。其二，从承担风险的角度来度来说，不管是"销售”还是“自持”风险都同样存在。只不过一个 是由产权分割以后的.小业主“承担，一个是由产权没有分割的“大业主开发商”承担。同时， 但凡投资，必定是风险和机遇共存，不能因为投资者的预期收益得不到实现，若要追根溯源自 然认为是°上了开发商

8、的当”，这等同于“炒股失败而归咎于股票市场”，显然是不合理的:：所以， 只要前期开发商在销售时没有任何误导或许诺的话，商铺投资的风险是靠自己来判断的。另 外，如果因为投资者的收益不能保障的情况下，一味要求开发商自持，让开发商承担商业地产 开发的风险，显然就更不合理了，因为毕竟开发商的专业是开发，而不是商业运营，其三，要求所有商业地产自持，是对投资者权益的一种侵犯，表面上看，要求自持好象是 维护了小业主的权利，让他们不承担因购买商铺而造成的风险。但从另外一个方面来看，避免 了风险，同时也摒弃了机遇。中国人的投资渠道本就不多，如果所有商业地产都由开发商自 持，其实是剥夺了消费者的一种投资方式。其四

9、，将销售和自持与开发商实力挂钩其实是另一种误区。不持有商业物业的开发商不一 定是小开发商；自持商业物业的开发商不一定实力就很强。这与企业的发展规划有关:> 有的企 业发展就是专业搞房地产开发，它的实力很强，开发的物业很多，但根本不会去持有商业物 业，因为它没有精力，也没有专业去做自持物业的商业运营。而有的企业本身房地产开发并不 强，一直在搞商业投资，所以它做一个商业地产便自持一个，其开发的目的其实是为商业而做 开发。所以，这两种不同的发展轨迹并没有什么规律相互参照的价值。其五，自持商业不一定经营就好:=商业地产中的°商：应该是很专业的商业运营，它与地 产完全是两种不同的行业这里

10、面除了统一规划、统一管理、统一招商、统一营销推广、统一 质量监督以外，还涉及到专业商业运营模式。比如商业定位、业态配比、品牌搭配、环境营 造、动线安排等等，这些都需要商业运营的行家来实际操作。其六，销售产权商铺不利于商业运营也是误区:这个误区的根源在于前期商业地产的不规 范操作。为了达到销售目的，在初期商业地产开发商不惜给投资者画了个天大的饼，诸如年固 定投资回报、几年返本、几年回购等等，而这些"饼”的背后其实只不过商业前晏是开发商的一 相情愿而已，一旦开发商吹起的泡泡破灭以后，前期受到忽悠”的投资者自然不甘心来承担风 险，因此会引起大量的纠纷，综上所述，不要逼迫商业地产的开发商自持商业物业，只要实现 产权和经营权分离，就能使商业地产走出目前的误区，让专业的企业做专业的事情，商铺该卖 的还得卖，商业地产的实质首先是商业，然后才是地产，其开发的难度重点不在于开发，而在于运营 管理，故针对商业地产的开发，首先应降低风险，确保企业可持续发展的战略，然后才确定项 目的开发战略，这是由于商业地产的特点决定的。商业地产项目开发过程体现了开发商、投资者、管理者、经营者等多重利益关系，从能否 吸引消费者、如何招商、能否销售、如何经营做旺、后续运营的要求等多方面通盘统筹，并且 充分考虑现金流的问题，才能进行规