开发项目前期流程

1、第一篇开发前期的工作一、确定投资建设工程顶目对顶目从前期开发角度人手，进行合iitffi和有效测算，为公司决策提哄重要依据。二、建设项目用地计划亦理1所需资料比地形图（划示用地范围，标明夫约面枳）b. 与地挟出让单位签署的用地协议2办理程序a. 备齐资料b. 到地块所在地士地部门办理三、建设工程顶目建放书的编制与报批1编制及所需资料a. 开发单位营业执照b. 开发资质证书c用地廿划审核意见d. 建笳设it方案（总平面图等）e. 其他相关资料2.报批程序与报批资料a. 将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制顶目建放书b. 准备关于项目建议书报批申请报告c. 将顶目建放书与申请报告送廿委报批

2、注：投3000 n元以下顶目由区廿委立顶；趙il 3000 JI元以下顶目由区计委转报有关部门审批El A、建设工程顶目选址恿见申亦1. 所需资料a. 批准的顶目建放书或其他itilj文件（MflJtt一价）b. 地形图（均应划示用地范围）4 fftc. 土地权憾证（复印件1价）d. matHi书（夏印件1悅）e. 选址论证f. 上海市建设项目选址恵见书申请表（到区规划局领取）2. 申办程序a. 准备数价顶目建放书批复及数价地形图b. 将上述资料分送有关郡门签署选址恵见并加盖公章c. 稱有关部门的意见笛齐，同时备齐（1 ） 有资料，送区規划局規划科办理El B、建设用地规划许可扯申亦1. 所需

3、资料a. 建设工程的it M tit准文件（批准的项目建放书或其他廿«!文件）（复印件一份）b. 地形图（均应划示用地范围）6价（其中一价应有消肪、坏保、交通、肪疫、 水利等部门选址恿见员公章）c. 国有土地使用权岀让合同文件及副图（1份）d. 上海市建设项目选址恵见书申请表（到区观划局领取）e. 申请报告（红头文件）f其他需说明的图奴或文件2. 申亦程序a. 备齐上述所有资料b. 送区规则局规划科办理五、建设工程顶目地名报批1. 所需资料a. ® Bitt文（批准的顶目建放书或其他计划文件）（MED件_份）b. 地形图（均应划示用地2价c. 总平面图（3份）d. 建设用地

4、规划许可证及批文e. 申请报告（红头文件）f其他需说明的图奴或文件2. 申办程序a. 备齐上述所有资料及1500元支票b. 送区地名办办理As建设工程顶目报建1. 所需资料a. 上海市建设工程报建表（到市报建处领取）b. 企业法人营业执照尺有关证明原件和复印件c. Bi目建放书批文原件及复印件d. 银行出具的建设资金落实证明（验负报告）e. 上海市翟设单位工程技术人员和管理人员核定申报表（到市报建处领取）f专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及夏印件6住宅顶目配套建设审核申请表h.住宅新开工审核通知单七、工程顶目设廿招标办理1. 所需资料a. 报建工程顶目IC卡b. 上海市建设工程设it招标

5、项目登记表c. 上海市建设工程设廿招标文件报批表（到市招标亦领取）d. 上海市建设工程设计评标小组报批表（到市招标办领取）e. 工程设计任务书f. 建设用地现划许可证。工程项目选址意见批文2. 办理程序a. 备齐上述资料b. 到市设it招标办办理八、设廿方案评标会召开及设廿单位中标亦理1. 所需资料a濒目设计方案、建设用地规则许可込、项目选址愆见书、设计任务书、项目建议书批文等若干价b. 会议通知书2. 亦理程序a. 备齐上述资料b. 提前三天分送各评委c. 到市招标亦日开评标会（会务贯300元）中标办理a.设廿方案评标会会放纪要b.评委评标意见书九、建设工程規划设廿要求申办1. 所需资料a.

6、 上海市建设工程规则设廿要求申请表（到区規划局领取）1价b. it则批准文件1份c. 土地使用权愉证件1 ffid. 借屋权同证1 fite. 危房鉴定报告f. 地形图（划示用地范围）2价办理程序a.备齐上述资料b.送区规期局规期科办理十、工程顶目设计方案深化、修改根据规划局批文要求修改设it方案十一、设计方案审定会召开1. 所需资料a. 设it方案文本12份b. 项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府士文件若干价c. j青東2. 申办程序a. 备齐上述资料b. 分送至计委、规则局、肪疫站、坏保局、消肪处、住宅局、园林局等部门c. 召开方案审定会十二、设廿方案送审报批1. 所需资料a.

7、 选址意见书b. 规划设计要求通知单c. 地形图（划示用地范围）d. 设廿方案2价e. 地名批文f濒目建议书批文亦理程序a.备齐上述资料bJU规期局規効科亦理十三、可fittffi究报告编制与报批1. 所需资料a. 用地廿划审核总见书b. 项目建放书批文c. 用地廿划许可证及批文d. EMi 土文件e. 营业执照f开发资质证书6住宅顶目配套条件审核申请表h.资本金岀资承诺书L设计方案文本 j.其他相关文件2. 亦理程序a. 备齐上述资料b. 送投资咨沟公司编制并准备十可行性研究报告申请报批文件（红头文件）c. 送廿委报批十四、扩大初步廿划根播方案审定会各职能部门方案会审恿见进行扩初设廿十五、扩

8、初会召开1. 所需资料a. 扩初设廿文本若干份b. 请東2. 申办程序a. 备齐上述资料b. 分送至it委、规则局、肪疫局、坏保局、消IT处、住宅局、园林局（交通、»卫、自来水公司、煤气公司、哄电局、有线电视）等部门c. 召开扩初会放十兀、扩初克见征陶员扩初批夏1所需资料a扩初会放纪要b. 根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本c. 关于耍求报批扩初的申请报告（红头文件）由各取能部门签署征询意见的总平面图a. 备齐上述资料b. 分送至廿委、规划局、肪疫局、坏保局、消肪处、住宅局、园林局等部门征询 恿见c. 送规和局观划科报批十七、住宅项目配套条件审核报批1所需资料比住宅顶目配套建设条

9、件审核报挾（住宅局领取）b. 项目建议书或可行性报告研究报告批文c. 地形图和管线图（划示用地范围）d. 总平面图若干份e. 建设用地规划许可证及批文f其他相关资料2. 申办程序a. 备齐上述资料b. 送住宅局总师室办理十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理1所需资料a. 上海市建设工程勘察招投顶目登记表b. 上海市建设工程雷察招投文件报批表（到市招标办領取）c. 上海市建设工程勘察评标小组报批表（到市招标亦领取）d. 设廿中标通知书2申亦程序a. 备齐上述资料b. 到市81察招标办办理十九、建设用地批准书申办1所需资料a.上海市建投用地批准书申请表（到区土地局領取）为给那些侬曲人居地产开发顶目

10、的公司对晞地产开发过程有一彳、初步的了解，规將厉地产工程頃目的仃收 审批亦斤渝椁简要说明血下。一个完籃的itr«0U开始到竣L大致可J1分”下三大册仝。第一部分赁地产开发公司的准备工作在报仃政1关审桃2輻，居地产开发公司陋外理好土堆岀让手续，委托有资质的EU察设it院对侑建頃目曲 行耳究并嗣作按告书，应讯有洋细的规殳廿蔘数和级果图，并落买定阳的开发贾金。第二卵H政审扯丽分於离我国当前法律、法规、规章，居地产1!设顶目的lifiiHISIT-Kftlt穴个阶段：1）选址定点;2）电期忠图审査尺确定U设廿糸件；3）miHtKtel图审查；4）轉期报建图审査；5）胞工报建；6）建设工f?竣

11、工塚合验收备案。一、选址定点阶凰。lit附目一职亦理下爭项：1、廿委审査nintlff究报告和址历頂目立顶。2、 土资瀾同通行土地利用总体建划和土堆供应方式的审査。3、建委亦理I殳资开发顷目建设条件恿见书。4、坏用同办理生产性刃目环用恿见书（表）。5、文化同、地您同、园H同、水利同对i!设工椁相关专业内容和范围i!行审査c6、规刘融D办理頂目选址恵见书。二、规则忠因审査及确定规划设卄条件阶段，lit附段亦理”下一职爭顶：1、人助亦祖行人働工棺建设布同审査。2、国士资源同办理土地预审。3、公安消斷支以、仗安交兽支UL教育局、水利同、城管局、坏保同、国林同、文化.同对建i5If? 19关专业内容和

12、范围逋行审査。4、规期丽门对规期总图避行评审,核发建设用地规期许nJii>o5、%M$n«定翟投工程规H渎计蕪件。三、初步设it和随工图设廿审査，此阶段亦斤口下一股串填：1、規炯册口对椰步毀廿的黒期更求1!行审査。2、公安消劭支从对祈步按廿的消助设廿怖审査。3、公安同交曾支以对制步没计的交通条件通行审査。4、人助亦对toi5it的人撕设计5、国士资iS同避仃用地预审。6、帀政跚门、坏保同、卫生同、地震同等相关帘仃对利步设计的相关专业内容避行审査。7、翟委M发利步iSiflllS,并对落买初步设计扯准文件的要求皿叶审查。8、翟委对施工图设计文件必叶败州牲审査，根襦业主甲位恿见，核

13、发技术11审查委托通知甲°9、建委根襦胞工图设廿文件审査01构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发朋建设工样施工 图设计文件审SIU Ho叫、规则按建图审直阶段，lit附段外理“下一朋爭顶：1、公安消胡支从址行消UH殳it¥to2、人助亦i!行人働设施审査。3、建委、市败帘门、园廉同、坏用同、卫生同按职贡则什对相关专业内容和范国进仃审查。4、规则部0对变更部分的规则设廿补充核准规则设汁条件，在建设甲位繳轴有关规理后，核发建设工相 规则i诃W（制本）。五、施工按建阶段，此阶段亦片仪下一股寧頃：1、建设单位亦埒胞工报建登记。2、建设方对工程进行发包，晞定tellU历

14、6; KI廉类工相通过招标晞定施工队历，非招标类工f?®lg发色。3、建委组决职能跚对工相开工糸件通仃审査,核发建弟工程施工iHii>o兀、商品晞復售弁可阶段，ill:阶段外理"下一霞爭顶: 由居地产管用部J办斤硕售登记，核发开发企业申请办理商品居预售许可证 应当提交下列迢件(且印件)及资料：1、锁下ii明林科:(1) 已交付全陽土堆使用权出让金,尿借士地使用取il节;(2) 持有建设工程規划许可址和施工许可址；(3) 按提供预售的商品赁廿养，投人开发建设的资金仏弭工椁翟设忠投贾的25%上，并已坯确定施工进度和竣工交付日航2、开发企业的官业'执胞和资质等级卅书

15、；3、工程隨工合同；4、商品居预售方案。预售方案应当说明商品烏的位罔、裝修廉護、竣工交付日期、预售忠面枳、交付便用 后的物业管片等内容，并应当讯商品晞fi售忠平而图、分层平面图。七、便设工椁竣工媒合验收备案阶段。此阶段亦片以下一股审頃：1、建筑工f?质目盟督姑(机枸)对建设甲位提供的孩工螫收报告i!仃备案审査。2、MiUlHJ对建设顶目应徹纳的折政爭业性收贯和墓金避行核买验收。3、规划翎J、rtiilUfL水利局、坏I杲同、文化.同、卫生同、公安消訪支队、国林同"及其他需要参加验 收的朋0,按柯法律、法观、規章的有关规定对相关专业内容和葩围i!仃螫收c规则ilMllfllg上迷册1'1和 本協门验收悄况较发建设工样规(正本)。4、建委塚合各部0螫收、审查恿见，对符合审核廉花和要求的，岀具建设工穆顶目竣工拆合眩收岛案迢明； 不符合廉抵或要求的，作理件处理并要求URFOfto餉三跚分帘堆产頃目权咼初始登记阶段1、由瞒管同核准稱建商品居所有枚利始(大产fiii ) lido2、开发商应提交林料：(1)