房地产场及房地产板块走势回顾

1、'、房地产市场及房地产板块走势回顾最后一只靴子尚未落下言“利空出尽”为时尚早2010年四季度房地产行业投资策略投资要点：1、房地产市场回暖 8 9月以来，主要城市房地产市场回暖，主 要表现为成交量上升，价格小幅上涨。2、 房地产调控第二波政策出台调控第二波要求巩固第一波的政策，加大第一波政策的执行力度，并且强调推进房产税改革、对首 套房一律执行首付 30%及以上的信贷政策。我们认为这些政策将使 房地产市场短期成交量迅速下降，回暖无法持续，量缩的同时价格略有下降。9月30日，受关于调控的“利空出尽”说法影响，房地产板块股票当日大涨 3.86%。3、 10年四季度预测：房价略有下降，股价跟

2、随大盘第二波政策 推出，房地产价格将略有下降，但恐怕还是达不到政府的预期效果， 房产税的出台将加快。民众普遍对房产税抑制房价存有很高的期望，这就为11年、12年房价的上涨笼罩了阴影，因为股价主要体 现为对未来的预期，所以未来一段时间内的股价难有上佳表现。4、何时反转：政策配合估值根据我们的预测，即使政府推出房产 税，在征税的初期，税率一定不高，而且也未必会对多套房实行累进税率，因此房产税这只靴子要落未落的时候，是真的起作用，而真的推出并且再过一段时间之后，大家会发现这个不过是虚张声 势、唱空城计罢了，所以当税收征收时间确定、细则推出之际及之 后的一段时间内，反而是房地产股票的利好。 而目前虽然

3、第二波政 策推出，但房产税没有推出，所以言“利空出尽”为时尚早。同时， 还要配合房地产板块的估值来判断何时反转。5、 商业地产板块时机未到 三个月到半年左右的时间内，商业地产股票难有上佳表现。一是将受“房地产”板块整体拖累，二是从商业地产股票本身的 “商业”属性来看，由于我国面临着国内外复 杂的经济情况，经济存在“二次探底”的风险，经济增长可能放缓、 内需一直不强，这些都将影响商业地产股票近期的表现。6、建议关注国有背景开发公司如首开股份、内陆地区二三线房地产开发公司如福星股份4月政策出台之后，北京的土地市场变化较为明显。从几乎全部透明挂牌或者竞价，变为全部招标。因此，我们建议选择具有拿地优势

4、的企业，如首开股份。并且，二三线城市房地产投机投资需求较少、自住需求比例较大，价格一直平稳上升，受调控影响较小。所以我们建议增持受调控影响较少的二三线 城市房地产股如福星股份。7、投资风险 经济二次探底的风险、房地产政策风险以及银行风险。房地产开发-中性（首次评级） 房地产经营-中性（首次评级）一年以来行业走势房地产（申万）上证综合指数资料来源：wind、大通证券研发中心研究员：黄鹤请务必阅读免责条款市场有风险投资须谨慎一、房地产市场及房地产板块走势回顾（ 一）1-8 月全国房地产行业运行情况1、商品房销售情况1-8 月，全国商品房销售面积 5.27 亿平方米，同比增长 6.7%，增幅比 1-

5、7 月回落 3.0 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长 4.1%，办公楼增长 30.3%， 商业营业用房增长 33.3%。1-8 月，商品房销售额 2.64万亿元，同比增长 12.6%， 增幅比 1-7 月回落 4.2 个百分点。其中，商品住宅销售额增长 7.5%，办公楼和商 业营业用房分别增长 56.5%和 47.7%。8 月当月，全国商品房销售面积 6886万平方米， 同比下降 10.1%；全国商品 房销售额 3533 亿元，同比下降 8.6%。2、房地产开发完成情况1-8 月，全国房地产开发投资 28355 亿元，同比增长 36.7%，其中，商品住 宅投资 19876亿元，同比增长 3

6、3.9%，占房地产开发投资的比重为 70.1%。8 月 当月，房地产开发投资 4490 亿元，同比增长 34.1%。1-8 月，全国房地产开发企业房屋施工面积 33.92亿平方米，同比增长 29.1%； 房屋新开工面积 10.48亿平方米，同比增长 66.1%；房屋竣工面积 3.23 亿平方米， 同比增长 10.7%，其中，住宅竣工面积 2.62 亿平方米，增长 8.8%。1-8 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 25691 万平方米，同比增 37.9%，土地购置费 6017 亿元，同比增长 84.3%。8 月当月，房屋新开工面积 1.27 亿平方米，同比增长 55.8%；房屋竣工面积

7、3744万平方米，同比下降 2.1%，其中，住宅竣工面积 3086 万平方米，下降 2.1%。 房地产开发企业完成土地购置面积 3944 万平方米，同比增长 69.8%，土地购置 费 963 亿元，增长 66.2% 。3、房地产开发企业资金来源情况1-8 月，房地产开发企业本年资金来源 44363亿元，同比增长 35.0%。其中， 国内贷款 8460亿元，增长 27.8%；利用外资 369 亿元，增长 23.9%；企业自筹 资金 16628 亿元，增长 50.7%；其他资金 18906亿元，增长 26.8%。在其他资金 中，定金及预收款 10637 亿元，增长 22.1%；个人按揭贷款 574

8、5亿元，增长 27.5%。 （二）主要城市房地产市场回暖表1 : 2010年9月中国部分主要城市住宅市场交易情报城市可售情况完成交易情况成交价格套数（套）面积（万 m2）套数（套）面积（万 m2）环比均价（元/m2）环比北京995031260.8010833118.2749.02%北京（不含保障性住房）9153105.3750.01%18127-14.37%上海46966659.1715430163.0016.77%12341-5.72%天津-789584.3318.68%93460.14%重庆94340929.4324639225.1918.51%63348.40%深圳25549256.49

9、463739.4451.17%202774.30%广州41962521.11-110.5657.32%115908.64%杭州19322277.56515452.9629.59%2328213.03%南京*29392345.51532053.7747.61%141420.71%武汉-11942117.6415.46%6481-3.21%成都*-94.0827.93%7179-4.55%苏州22167308.14560365.2459.54%10019-4.29%青岛*60527617.60849281.8419.62%88122.09%宁波85486566.66431836.052.70%13

10、4035.20%厦门13305169.96144115.74-7.49%110300.51%福州*12496160.57148216.2216.72%131907.45%注：带*城市的成交价格为通过报价计算，仅供参考，本月数据统计截止到9月28日4月份政策出台之后，成交量有短时间的下降。房价方面，新房开盘价格比 预期的调低，但是无论同比还是环比并没有明显的下降。 二手房不同城市略有不 同，部分城市的二手房价格下降幅度略大，大部分城市的二手房价格变化不大。8、9月以来，主要城市房地产市场回暖，主要表现为成交量上升，价格小 幅上涨。分析回暖的原因是，政策出台后，投资需求基本被打压，而改善性需求 也

11、被部分打压，唯有刚性需求难以抑制。房价照比高峰时期略有下降，刚性需求 按耐不住，纷纷入市。（三）近期房地产板块表现09年10月1日到10年9月30日，房地产板块涨幅为-20.21%，大盘涨幅 为-8.79%,房地产板块的表现弱于大盘，在此期间，房地产公司的业绩表现良好， 股票表现不佳是受相关政策出台的预期影响所致。二、本年房地产调控第二波政策出台9月29日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨 的通知精神，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地 产市场健康发展。表2:本年房地产调控第二波政策及点评政策类别政策细则点评一是各地 要加大贯 彻落实房 地产市场

12、宏观调控 政策措施 的力度。要立即研究制定贯彻落实国发201010号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国 家有关部委岀台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间 内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政 策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至 追究责任。北京已经推岀了 5月份之后一个家庭只 能新购买一套房的政策。“问责制”的强 调，说明中央的决心很大， 估计其他地方 政府会根据中央精神，推岀具体措施，限 定居民家庭购房套数。二是完善 差别化的 住房信贷 政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上 住房贷款；对不能提供一年以上当地纳

13、税证明或社 会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。这是上一波的政策，但是执行力度不够， 本次强调了该政策的执行力度。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以 上;对贷款购买第二套住房的家庭， 严格执行首付 款比例不低于50%贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定。首付款比例不低于 50%贷款利率不低于 基准利率1.1倍的规定是上一波的政策， 但执行力度不够，而首付款比例调整到 30%及以上的政策影响较大。 8月以来， 主要城市房地产市场回暖，主要表现为成 交量上升，价格小幅上涨。分析回暖的原 因是，第一波政策岀台后，投资需求基本 被打压，而改善性需求也被部分打压，唯有刚性需求部

14、分难以抑制。房价照比高峰 时期略有下降，刚性需求按耐不住，纷纷 入市。该政策针对了刚性需求， 降低了刚 性需求者的购房能力，同时也起到了降低 银行风险的作用。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银 行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企 业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保 障性安居工程的贷款需求。该政策针对目前购房者利用消费性贷款 购房的方式，堵住了这方面的资金渠道。三是调整 住房交易 环节的契 税和个人 所得税优 惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进 行土地增值税的清算

15、和稽查。加快推进房产税改革 试点工作，并逐步扩大到全国。自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯 一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的， 减按1%税率征收契税。对岀售自有住房并在1年内 重新购房的纳税人不再减免个人所得税。业界普遍对房产税存有很高的期望，房产税的推岀将能释放部分存量住房，增大市 场供应，调节房屋分配。不过房产税到底 能在多大程度上影响房价，取决于具体的 细则，税收如何征收，对第几套房是否采 取分别的税率。四是切实 增加住房 有效供 给。各地要加大对各地 2010年住房建设计划和用地供 应计划实际完成情况的

16、督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供 地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的 供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收 优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建 设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款 政策。目前大量建设的保障房越来越倾向于公 租房，参照同样建设公屋的香港，截至目前，香港共有约73万套公屋住房，超过 200万人租住其中，约占香港总人口的 1/3。香港的公屋覆盖面较广，可是房价 仍然遥遥领先，所以保障房方面除重庆以 夕卜，对各地区房价的影响不大。五是规范 房地产交 易市场及 土地市 场。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒

17、买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等 行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途 和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行 为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违 规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公 司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新 开发项目贷款和贷款展期。此举将有利于规范中介及土地市场，避免 中介哄抬房价、开发商囤积土地。资料来源：大通证券研发中心调控第二波要求巩固第一波的政策，加大第一波政策的执行力度，并且强调 推进房产税改革、对首套房一律执行首付30液以上的信贷政策。9月30 日，调 控第二波政策出台之后，受“利空出尽说”影响，房地产板块股票大涨

18、 3.86%。三、10年四季度预测：股价难有出色表现我们认为这些政策将使房地产市场短期成交量迅速下降，回暖无法持续，量 缩的同时价格有所下降，但恐怕还是达不到政府的预期效果， 房产税的出台将加 快。业界普遍对房产税或物业税存有很高的期望，房产税或物业税的推出将能释 放部分存量住房， 增大市场供应， 调节房屋分配。 不过房产税或物业税到底能在 多大程度上影响房价， 取决于具体的细则， 税收如何征收， 对第几套房是否采取 分别的税率。除了对保有环节征税如物业税和房产税这一杀手锏以外，还有一些其他的政 策可供出台， 例如对开发贷款进一步收紧以促进开发商快速销售， 以及进一步改 变个人住房贷款信贷政策

19、， 坚持非价高者得而是综合考虑的土地拍卖政策、 甚至 改变预售制度等等，都将从一定程度上稳定房价。因为股价主要体现为对未来的预期， 所以我们认为， 未来一段时间内的股价 难有上佳表现， 因此我们给予房地产行业中性评级， 但对房价长期上涨仍然保持 乐观。四、股价何时反转：政策配合估值前面提到对保有环节征税将是政府的最后一只靴子， 由于物业税或房产税不 光是为了抑制房价过快上涨的目的， 也是土地财政的终极选择， 因此物业税或房 产税早晚会推出。房产税方面，之前政府提到 12 年，目前业界又有提前试点传闻，根据我们 的观点，即使政府推出房产税或物业税，在征税的初期，税率一定不高，而且也 未必会对多套

20、房实行累进税率， 并且政策刚推出的时候肯定有些人可以通过各种 方式来达到避税目的。 因此房产税这只靴子要落未落的时候， 是真的起作用， 而 真的推出并且再过一段时间之后， 大家会发现这个不过是虚张声势、 唱空城计罢 了，所以当税收征收时间确定、 细则推出之际及之后的一段时间内， 反而是房地 产股票的利好。而目前虽然第二波政策推出，但房产税没有推出，所以言“利空 出尽”为时尚早。同时，还要看房地产股票的估值。从历史来说，房地产板块在 05 年和 08 年分别经历了两次低谷，低谷的最低值分别是 05 年 7 月 18 号的 15.97 倍和 08 年11月4号的13.09倍，目前（2010年9月2

21、7日）的估值在 20.72倍。图1房地产板块十年来市盈率 （TTM，整体法，剔除负值）冗8060oo o4 269-6C2-6-6C96-6R-C903C09 §0302O-O-C0 O C0 o_C-OOC0 O-COOC0 -OO-COOC0 -Do-OC0 -DO-OC0 _-oo-uooc0 -O-3C0 _-DO-cooc0 O-C3C0 -OO-C2C0 二才100 _-o OC0 -CNO-OC0 -DO-OOC0SV房地产上证综合指数成份资料来源：wind、大通证券研发中心图2：房地产板块十年来相对大盘PE估值（TTM，整体法，剔除负值）2552 104U802670

22、8C9I-D13612670 1728702C2I-C991 -56225184U871 1706526 eno- 000612 3861 160600220020yon0 yon0 &oon0 &oon0 &oon0 AW0 AW0 AW0 CX0I CX0I OC0I OC0I 00 Aon0 Aon0 Aon0 Azon0 Azon0 n n n <资料来源：wind、大通证券研发中心从跟大盘比较来看，房地产板块估值对比大盘估值在 06年和08年分别经历 了两次低谷，低谷的最低值分别是和 06年7月5号的1.106倍和08年9月24 号的0.979倍，目前（

23、2010年9月27日）的倍数为1.326。我们认为，当房地产估值对比大盘估值进一步降低时，配合物业税或房产税推出时间或实施细则的出台，房地产板块将有望迎来新一轮的上涨。五、商业地产板块时机未到当城市化进程结束，开发商到时候将没有大片的土地可供开发，我们在这里大胆预测，届时他们主要有两种路径选择，一是持有商业地产，二是凭借强大的 资金实力，转为金融投资公司。另外一些本就从建筑起家的房地产公司可能会退 回建筑行业。如果选择路径一，通过持有物业将获得稳定的现金流，从而延续公司的生命。 无论从开发商的投入力度来看，还是说我国经济发展的角度来看， 商业地产必然 能有很大的发展。然而，我们认为，三个月到半

24、年左右的时间，商业地产股票难有上佳表现。 一是商业地产股票所依赖的“地产”板块将可能表现不佳，由此拖累商业地产板 块的发展，二是从商业地产股票本身的“商业”属性来看，由于我国面临着国内 外复杂的经济情况，经济存在“二次探底”的风险，经济增长可能放缓、内需一 直不强，短时间商业地产股票难以看到大的起色。六、建议关注拿地有优势的公司以及内陆地区二三线城市的房地 产开发公司4月政策之后，北京的土地市场变化较为明显。 从几乎全部透明挂牌或者竞 价，纯粹价高者得的方式，变为全部招标。除 5月尚有2块住宅用地挂牌外， 其余到8月全部都是招标的形势。因此，我们建议选择具有拿地优势的企业， 如首开股份。并且，

25、二三线城市房地产投机投资需求较少、 自住需求比例较大，价格一直 平稳上升，受调控影响较小。所以我们建议增持受调控影响较少的二三线城市房 地产股如福星股份。七、重点公司分析1、首开股份表3 :首开股份盈利预测年份2009A2010 年2011 年营业总收入（百万元）5194.14999.56720.4增长率（%-11.1-3.734.4毛利率（%35.230.031.0归属母公司股东的净利润（百万元）931.71474.01974.0增长率63.358.2%33.9每股收益（摊薄）0.811.291.72资料来源：公司公告、大通证券研发中心首开股份是北京市国资委直属唯一一家上市企业，在北京范围内

26、具有拿地优势。2010年中期持有现金124亿元，仅次于万科的190亿，保利的125亿。2010年上半年，公司实现营业收入342,551.94 万元，比上年增长126.14 %;实现营业利润115,810.99万元，比上年增长170.59 %;实现归属 于母公司所有者的净利润87,616.26万元，比上年增长173.57 %。2010年上半年，公司共实现开复工面积262万平米,其中新开工面积32万 平米。竣工面积7万平米，销售签约面积34万平米。随着上半年房地产新政的出台以及各地土地供应制度的改变，国内土地市场的竞争趋于理性，地王频出的现象不再出现。公司紧紧抓住这一有利时机，充分 利用自身较为充

27、裕的现金储备，积极参与土地市场招拍挂，获取新的土地储备。 2010年1-6月，共新增土地储备213.3万平米（规划建筑面积）。图3 :首开股份主营业务构成图4 :首开股份营业收入及毛利率预测70.060.050.040.030.020.010.00.0一营业收入（百万元）毛利率（%）资料来源：公司公告、大通证券研发中心2、福星股份表4 :福星股份盈利预测年份2009A2010 年2011 年营业总收入（百万元）4,097.34650.25642.8增长率（%28.013.521.3归属母公司股东的净利润（百万元）336.4564.1752.4增长率1.867.733.4每股收益（摊薄）0.47

28、0.791.06资料来源：公司公告、大通证券研发中心公司主要从事商品房开发和销售；子午轮胎钢帘线、高强度低松弛预应力钢 绞线、钢丝绳、钢丝系列产品的制造、销售。公司房地产业继续稳步推进武汉“城中村”改造步伐以增加土地储备，成功竞得P (2009) 129号地块土地使用权；同时积极拓宽融资渠道，通过股权信托 等多种融资方式筹集项目开发资金，保证了房地产业的健康稳健发展。2010年1 6月公司实现营业收入 231,707.93万元，比上年同期增长27.51%;实现营业利润33,472.24万元，比上年同期增长 79.48%;实现净利润 26,926.47万元，比上年同期增长89.67%。房地产业

29、2010年1-6月实现结算面积16.85万平方米，营业收入118,891.25 万元，比上年同期增长 34.88% ;实现营业利润 22,362.53 万元， 比上年同期增长49.51 %金属制品业2010年1-6月完成销量16.31万吨，实 现营业收入112,816.68 万元，比上年同期增长 20.56% ;实现营业利润11,109.71 万元，比上年同期增长 200.90%.图5 :福星股份主营业务构成图6 :福星股份营业收入及毛利率预测6000500029.828.7 <5642.830.5 35.030.0Z478一一-'"4650.2-25.04000409

30、7.320.03000-营业收入3201.415.0毛利率()2000-10.05.010001 100.008年09年10年11年资料来源：公司公告、大通证券研发中心八、投资风险1、经济二次探底的风险2、房地产政策风险。3、银行风险。表5:行业部分公司盈利预测及投资评级股票名称收盘价9月30日EPSPE投资评级09A10E11E09A10E11E首开股份15.400.811.291.7219.011.99.0增持福星股份9.200.470.791.0613.211.68.7增持万科A8.400.480.630.7517.513.311.2中性金地集团6.420.720.530.678.912.19.6中性招商地产17.330.961.261.5518.113.811.2中性泛海建设8.810.180.260.3848.933.923.2中性中铁二局8.950.470.730.9119.012.39.8中性华侨城A12.690.550.730.9523.117.413.4中性中国武夷6.710.170.230.3